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,*,南宁经纬行房地产咨询有限公司,KINGSWICK (NANNING)PROPERTY CONSULTANTS LTD.,项目位置：,民发大观天下位于青秀区柳沙半岛柳沙路与英华路交汇处,所属商圈,：,青秀山,开 发 商：,民发实业集团,(,广西,),房地产开发有限公司,代理商：,民发实业集团（广西）房地产开发有限公司,物业公司：,广西南宁市民发物业管理有限责任公司,占地面积：,175982.40,平方米,总建筑面积：,530000,平方米,建筑类型：,小高层、高层,公摊：,公摊,16%-18%,容 积 率：,2.50,绿 化 率：,38%,总 户 数：,3200,停 车 位：,2000,多,产权年限：,2007,2077,物业管理费：,0.80,元,/,平方米,月,1,、项目基本资料,可类比项目一：大观天下,2,、周边配套,交通条件：,乘,26,、,27,路公交车到柳沙英华路口可直达小区。,餐饮酒楼：,荔园山庄,娱乐休闲：,青秀山风景区,教育配套：,第三机关幼儿园,银行配套：,交行，建行,医疗卫生：,江滨医院,3,、项目规划建筑分析,项目,概况,建筑类型,高层、小高层,建筑规划布局,由,25,栋,18-32,层高层住宅组成，点式联排设计布局，中西园林景观设计。,道路系统,人车分流,建筑风格,现代简约风格,商业布局,沿街商铺,楼间距,100,150,米,社区配套：,地下一层位停车场，人车分流。楼盘配备部分临街商铺，社区会所，游泳池，小区幼儿园等,楼盘采用,点式,联排,设计布局，以,错开楼层布局为主，使楼盘的通风性，和采光度得到最大的满足。楼盘上百米的楼间距又使住宅私密性得到很好的隐藏。最主要是楼层,的点式错开,把楼盘依托的卖点江景豪宅中的江景最大限度的利用,。缺点在于楼盘点式设计给楼盘的整体性不够强，结构较呆版。,楼盘临街一二层为商铺主要面向柳沙路和英华路,小区入口宽大明亮人车分流,4,、景观园林规划分析,景观系统：,楼盘园林中心景观以,14,万平方米中西建筑风格主题园林为主，外加人造湖，和风格游泳池，加之,38%,的绿化率，使楼盘绿树成荫鸟语花香,。,中心景观特色游泳池，在给人们尽情嬉闹的同时不失景观欣赏,小区人造湖坡串流而过,较高的绿化率使楼盘园林风格突出绿树成荫,5,、近期推售代表户型分析,A3,户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,98.16,B3,户型,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,124.72,7,、营销分期解码,价格分析：目前项目均价为,5800,元每平方米，楼盘升价幅度从原来的,2008,年,4950,元每平方米上升到现在,5800,元每平方米上升幅度为,15%,。从右表可以看出项目楼盘在,08,年房产市场低迷时有过价格的小幅下降，但降价幅度不大。随着今年楼市的回暖楼盘价格也是一路上涨达到了历史最高水平，而且楼盘还会继续小幅上涨。,7,、营销分期解码,价格分析：目前项目均价为,5800,元每平方米，楼盘升价幅度从原来的,2008,年,4950,元每平方米上升到现在,5800,元每平方米上升幅度为,15%,。从右表可以看出项目楼盘在,08,年房产市场低迷时有过价格的小幅下降，但降价幅度不大。随着今年楼市的回暖楼盘价格也是一路上涨达到了历史最高水平，而且楼盘还会继续小幅上涨。,7,、营销分期解码,期数,项目时间节点,推出区域,物业类型,推售情况,户型及面积范围,价格,优惠折扣,一期,预约,2008,年,4,月,19,日,B1#,楼、,C2#,楼、,D2#,楼,B1#,楼：,17,层，,C2#,楼、,D2#,楼：,31,层,B1:,三房两厅约,136-161,，,C2:,三房两厅约,127-158,，两房两厅,87-89,预约金,2000,元,开盘,2008,年,5,月,25,日,B1#2,单元，,C2#,楼的,1.2.3,单元，,D2#3,单元,推出,290,套，销售,260,套左右,回收价格,B1#,：,5350,元,/,C2#D2#,：,4350,元,/,按揭,99*98-3888,一次,97*98-3888,加推,2008,年,7,月,19,日,B1,栋,1,单元,推出,34,套，销售,50%,左右,均价,5500,元,/,一次付款,97,折，活动当天额外,98,折，按揭,98,折，活动当天额外,99,折,8,、产品优劣势分析,优势：,1,、楼盘比邻邕江，江景优势突出。,2,、楼盘为民发在南宁的开山之作，品质过硬,3,、项目户型规划合理，赠送面积多,劣势：,1,、项目周边配套并不完善,2,、项目交通不太便利,3,、楼盘人气不旺，大多数业主在购买后房屋空置。,
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