房地产开发经营管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1.熟悉房地产开发的产品类型。,2.熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析；,3.了解风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。,本章学习要求,第6章 房地产开发项目风险与不确定性分析,第一节 房地产产品的类型与特点,一、住宅,（一）按产品类型划分,1、居住建筑的类型,（1）别墅（Villa）,是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。,独立别墅,：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。,联排别墅：,有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。,双拼别墅：,它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。,具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园。,叠加别墅：,有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。,空中别墅：,空中别墅发源于美国，称为“,penthouse,”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。,一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。,2、独立住宅（Detached dwelling）,不与其他建筑相连，有独立院子的住宅。13层,3、联排住宅（Attached dwelling）,低层住宅单元拼联成3户以上。,4、城镇住宅（Town house）,当城市的发展突出商务功能，相对弱化人们的居住需求时，一部分人不堪忍受钢筋水泥堆砌的高楼霸占阳光、绿地，不堪忍受喧闹的车流和人流污染空气，无法忍受整齐划一的楼宇、户型压制个性，而选择逃离都市，迁往能令身心休憩的乡村郊野。同时市政道路向郊外拓展也给郊居化提供了可能，这时Townhouse的低密度住宅顺势而生，那一年应该是2000年。,Townhouse起源于英国伦敦，其作为全新的产品类型，顾名思义既有Town的支持，又有House的低密度品质，事实上现在京城的Townhouse已经偏离了起源概念，目前市场出现有双拼（两栋相连）、叠拼、联排（三栋以上并联）三种类型。,1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。,2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。,3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。,4、规模：社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。,5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。,6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。,7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。,8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。,9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。,10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。,5、公寓（Apartment）,供出租或短期居住，分：复式公寓、花园公寓、单间公寓,6、普通住宅,多层：2-6层,高层：10层以上,小高层：7-11层,外廊式住宅-外廊,内廊式住宅-内廊,.,内天井式住宅,：,借助内天井解决部分房间的直接采光通风问题的住宅，内天井的井壁实际是内向的外墙。利用天井解决采光、通风问题，并能加大建筑的进深，节约用地。天井可以设置在单元的中间，也可以设置在单元与单元之间或将天井扩大成院。一般把小于3乘3米的天井称为小天井，小天井可解决1-2户次要房间的采光通风问题；而大于3乘3米的天井称作大天井，它可以解决多户次要房间的采光和通风问题。,塔式住宅,：,是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。,内天井式住宅,塔式住宅,跃层,跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。,复式,复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下,（二）按住宅的布置,1）周边式,2）行列式,3）混合式,4）散点式,将多层点式(墩式)住宅或高层点式(塔式)住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。,5）自由式,在基本满足功能要求的前提下，综合地形、地貌，周围条件，按“规律中有变化，变化中有规律”的原则布置住宅，以追求更加丰富的住宅组团空间。,一、住宅,2、住宅开发的特点,1）市场潜力大,2）开发投资风险相对较小,3）多元化的市场需求,4）对开发商投资能力要求较低,二、写字楼与零售商业物,1、写字楼及其分类,用于商务、办公的建筑物。,按功能分,单纯性写字楼：基本上只有办公一种功能,商住型写字楼：既能提供办公又能提供宿舍的写字楼,综合性写字楼：即以办公为主，同时又具备其他多种功能,二、写字楼与零售商业物业,1、写字楼及其分类,甲级写字楼,：,具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括,24,小时的维护维修与保安服务。,二、写字楼与零售商业物业,1、写字楼及其分类,甲级写字楼,硬件方面：外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到,5A,级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于,40,秒，中央空调为四管式；,软件方面：物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。如中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等,二、写字楼与零售商业物业,1、写字楼及其分类,乙级写字楼,：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，由自然磨损存在，收益能力难抵御新落成的同类建筑。,丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。,二、写字楼与零售商业物业,2、零售商业物业及其分类,按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分：,区域,购物中心,建面,10,万平方米以上，服务半径,200,公里,由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多。,20,万平方米的建筑面积（相当于武广、世贸、武商之和）,二、写字楼与零售商业物业,2、零售商业物业及其分类,按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分：,市级购物中心：,310,万平米，服务,30,万人口，年营业额在,5,亿元以上，一家或数家大型百货公司,地区购物商场：,13,万平米，,1030,万人口，,15,亿元，中型百货商店和超市。,居住区商场：,300010000,平米，,15,万人，,3000,万,1,亿元。日用百货商店和超级市场为主。,二、写字楼与零售商业物业,2、零售商业物业及其分类,按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分：,邻里服务性商店：,3000,平米以下，服务,1,万人口以下，年营业额在,3000,万元以上。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。,特色商店：通常以其经营的特殊商品或服务及灵活的经营方式构成自己的特色。,二、写字楼与零售商业物业,2、零售商业物业及其分类,从经营方式分,以纯百货零售为主的商场,如亚贸、鲁广等。,以购物中心形式出现的大型综合卖场,如武汉广场等。,以大型超市为主的,如中百仓储、中商平价、家乐福、麦德龙等。,以出租室内高档商铺为代表的,如万达商业广场。,以其他零售（或批发、零售兼营）为代表,如武汉电脑城。,二、写字楼与零售商业物业,2、零售商业物业开发的特点,写字楼,要求开发商具备长期投资能力,把握写字楼设计发展潮流和趋势,要高度重视写字楼的选址,二、写字楼与零售商业物业,2、零售商业物业开发项目的特点,零售物业,认真分析商业辐射区域,具备长期大规模投资的能力,先租后建、只租不售,对物业管理水平的要求高,需要与交通设施联合开发,要努力实现商场收益风险管理社会化,与其他物业联合开发：写字楼、住宅、酒店的联合开发,三、其他类型,1、旅游度假村,按所处的地域划分：海滨型、湖泊型、山地型、乡村型、城市型,按功能划分：康体型、娱乐型、会议型,旅游度假村与酒店的差别：,（1）服务对象不同：酒店主要是商务和观光客人，度假村是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议人员。,（2）地理位置不同：酒店在市中心,（3）服务内容不同：酒店以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐为辅。度假村恰好相反。,（4）建筑设计和装潢风格不同：酒店追求气派，度假村追求田园风格,2、工业项目,工业开发区、工业园区等,3、土地一级开发项目,是指政府委托市土地储备中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。,土地一级开发项目，是对特定宗地实施土地一级开发行为的一次性工作。经过实施土地一级开发和相关资源的投入，宗地状态从收购储备的初始状态转化为可供建设的熟地。,第二节 房地产投资方向与时机的选择,一、房地产投资的类型,直接投资,开发投资,置业投资,间接投资,是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地 开发投资。,其对象可以是开发商新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货（市场上的存量房地产）。目的一方面可以使自身居住或经营；另一方面可作为投资。,第二节 房地产投资方向与时机的选择,一、房地产投资的类型,直接投资,间接投资,投入与房地产相关的证券市场的行为,：,住房抵押贷款证券,房地产债券、股票,房地产投资信托基金（REITs）：是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。,第二节 房地产投资方向与时机的选择,二、房地产投资的利弊,1、房地产投资之利,相对较高的收益水平：大多数房地产投资的股份收益率为,20%,能够获得税收方面的好处,易于获得金融机构的支持,能抵消通货膨胀的影响,能提高投资者的资信等级,第二节 房地产投资方向与时机的选择,二、房地产投资的利弊,2、房地产投资之弊,变现性差,投资数额巨大,投资回收期较长,需要专门的知识和经验,第二节 房地产投资方向与时机的选择,三、房地产投资的风险,主要体现在：,投入资金的,安全性,期望收益的,可靠性,投资项目的,变现性,资产管理的,复杂性,第二节 房地产投资方向与时机的选择,三、房地产投资的风险,分为：,系统风险：不易判断和控制,通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、或然损失风险等。,个别风险,收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。,第二节 房地产投资方向与时机的选择,四、风险对投资方向和时机选择的影响,1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平,2、根据风险管理能力选择投资方向,3、根据风险周期变化特点把握投资时机,第三节 房地产开发场地的选择,一、位置的含义,location、location、location,“地段论”、“地头经”,狭义：指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。,广义：除了地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。,第三节 房地产开发场地的选择,二、影响房地产开发场地选择的要素分析,1、区位分析,需要综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长率、增长方式、就业状况以及家庭收入、发展趋势及其对市场价格水平的可能影响。,2、场地分析,3、开发潜力分析,4、获取场地开发权的方式,5、影响场地选择的因素汇总,第三节 房地产开发场地的选择,三、不同类型房地产项目对位置的特殊要求,1、居住项目,市政公用和公建配套设施完备程度,公共交通便捷程度,环境因素,居民人口与收入,第三节 房地产开发场地的选择,三、不同类型房地产项目对位置的特殊要求,2、写字楼项目,与其他的商业设施接近的程度,周围土地利用情况和环境,易接近性,第三节 房地产开发场地的选择,三、不同类型房地产项目对位置的特殊要求,3、零售商业项目,公共和私人交通方式的便利程度,与大型商业零售项目规模匹配的区域购买能力,竞争性零售商业项目的影响,4、工业项目,第四节 房地产产品功能定位,一、房地产产品功能的特点,1、功能的含义,按性质分：使用功能、美学功能,按重要程度分：基本功能、辅助功能,第四节 房地产产品功能定位,一、房地产产品功能的特点,2、房地产产品功能的特点,产品功能住宅功能,家居生活功能,子女教养功能,交往及其沟通、事业发展,休闲娱乐功能,投资收益功能,第四节 房地产产品功能定位,二、房地产产品功能定位含义及重要性,房地产产品功能定位,是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的,基本功能,和,辅助功能,做出具体规定的过程。,目的,为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。,第四节 房地产产品功能定位,三、房地产产品功能定位的原则与方法,原则：,以需求特征为导向,方法与步骤：,明确目标使用群体,分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力,针对目标使用者群体设计,第五节 房地产风险,一、概述,房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。,风险与房地产分析,（1）风险的定义,引起风险的风险因素,风险因素发生的可能性,风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度,（2）房地产开发风险的定义,房地产开发过程中出现的,可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性,风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失。,房地产开发风险识别,房地产开发项目风险的规律性特征,房地产开发的风险因素,（1）房地产开发全过程的风险认识,投资决策阶段,前期工作阶段,工程建设阶段,租售与物业管理阶段,（2）房地产开发风险因素结构框图,系统风险,非系统风险,房地产开发项目风险的规律性特征,房地产开发项目风险的规律性特征：一般来说，土地投资受到的影响因素比较多，包括各种经济的和非经济的因素，不确定性比较强，风险大。在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中，它们之间的风险呈现一种递增趋势，即住宅房地产的风险比较，工业厂房、写字楼商业用房和之间的风险依次比前面的房地产风险高。其风险从高到低的次序为：商业、办公、工作、住宅等房地产。,二 房地产开发项目不确定性分析,敏感性分析,盈亏平衡分析的基本原理,盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point,简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点，即在这一点，销售（经营）收入等于总成本费用，正好盈亏平衡，用以考察项目对产出品变化的适应能力和抗风险能力。一般而言，盈亏平衡点越低，项目盈利的可能性就越大，对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。,敏感性分析,（1）敏感性分析的含义,（2）敏感性分析的方法,单因素敏感分析,多因素敏感分析,“三项预测值”敏感性分析,（3）房地产开发项目敏感性分析的步骤,确定不确定性因素,确定不确定行因素可能的变动范围,确定用于敏感性分析的经济评价指标,计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点。,三、房地产开发项目风险分析,不确定性分析与风险分析的区别与联系,联系：由于人们对未来事物认识的局限性，可获信息的有限性以及未来事物本身的不确定性，使得投资建设项目的实施结果可能偏离预期目标，这就形成了投资建设项目预期目标的不确定性，从而使项目可能得到高于或低于预期的效益，甚至遭受一定的损失，导致投资建设项目“有风险”。,通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起项目财务或经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及其临界点，可以预测项目可能承担的风险，使项目的投资决策建立在较为稳妥的基础上，达到风险防范的目的。不确定性分析找出的敏感因素又可以作出风险因素识别和风险估计的依据。,区别：通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。,房地产开发项目风险分析的方法,（1）专家调查法,（2）层次分析法,（3）概率分析法和蒙特卡洛方法,概率分析,（1）概率的确定方法,（2）房地产项目评价的概率确定方法,（3）概率分析的步骤,蒙特卡洛模拟法,（1）蒙特卡洛概念,（2）蒙特卡洛实施步骤,（3）蒙特卡洛应用现状,四、 房地产开发项目投资组合策略,房地产开发项目的投资组合理论,（1）投资组合思想,传统投资组合的思想,现代投资组合的思想,（2）房地产开发中的投资组合,广义的投资组合策略是指房地产与证券投资组合的投资组合。,狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组等具体形式。,五、房地产开发项目风险应付,选择风险应付的原则,（1）风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。,（2）风险应对分析应具有针对性,（3）风险应对措施应具有可行性,（4）风险应对措施应考虑经济性,决策阶段的风险应对措施,（1）提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案,（2）选择风险小的房地产开发项目,（3）对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与实验课题， 准确地把握有关问题，消除模糊认识；,（4）对影响投资、质量、工期和效益等有关数据应留有充分的余地，谨慎决策，并在项目执行过程中实施有效监控。,（5）做好市场研究。,（6）实行投资组合投资策略来降低风险,（1）风 险 回 避,（2）风 险 转 移,（3）风 险 分 担,（4）风 险 自 留,（5）损 失 控 制,建设阶段的风险应对措施,