某地产价值评析及规划建议报告

单击此处编辑母版标题样式,#,#,2012,年,3,月,中国航空,技,技术国际,控,控股有限,公,公司,地产投资,事,事业部,厦门区域,/,项目工作,小,小组,中航地产,南,南太武地,块,块价值评,析,析,及规划建,议,议报告,Contents,目 录,区域开发,价,价值研判,区域市场,情,情况分析,本案地块,属,属性分析,本案地块,规,规划建议,本案地块,整,整体定位,本案位于厦门湾南,岸,岸，漳州新港,城,城东部；,本案隶属,于,于素有“鱼米花果,之,之乡”美称的,龙,龙海市；,龙海市是,国,国家持续,高,高效农业,示,示范区，,海,海峡西岸,对,对台农业,合,合作试验,区,区，,福建省重,要,要的农产品出,口,口创汇基,地,地之一，是水仙花的,故,故乡；,本案区位,概,概述,本案,漳州新港,城,城,漳州新港城发展规划,区域,范围,招商局漳州开发区,港尾镇（南太武滨海新城）,发展,定位,承担临港产业发展以及高端服务业发展职能，是漳州市重要的,临港产业,发展地区，,现代生产型服务业,为主的,宜居滨海新城,。,发展,时序,近期,（,2010-2015,年）,：,进一步发展招银港区及其临港产业，加快,南太武滨海新城,、,高新技术产业园区,、,漳州开发区,四区和,双鱼岛,建设，支撑城市经济、产业发展；,中期,（,2016-2020,年）,：,全面开发后石港区；,远期,（,2021-2030,年）,：,依托港口及临港产业发展，拓展漳州新港城。,漳州新港,城,城是：漳,州,州市重要,的,的临港产业发展地区,，,，现代生,产,产服务业,为,为主的宜居滨海,新,新城。,招商局,漳州开发区,南太武,滨海新城,港尾镇,资料来源,：,：厦门湾,漳,漳州南太,武,武滨海新,区,区发展规,划,划,后石港区,招银港区,漳州新港,城,城范围,漳州新港,城,城的城市,功,功能定位,漳州新港,城,城产业规,划,划,利用优越,的,的港口条,件,件、陆域,交,交通条件,，,，发展港口物流,产,产业、临港产业等，形成,区,区域航运,物,物流中心,、,、船舶制,造,造业基地,；,；,4,5,临港产业,重点发展以集装箱物,流配套的临港加工区,1,现代物流业,重点发展以集装箱物流,2,现代物流业,重点发展大宗散杂、,矿建及石化物流,3,临港产业,重点发展以大中型固体、,散杂物流配套临港产业,4,滨海休闲旅游业,重点发展滨海度假、休闲养生、火山观光等,9,现代服务业,重点发展文化创意产业,区、高新技术孵化基地,5,3,5,1,2,9,产业类型,分布区域,临港产业,重点发展以,集装箱,物流配套的临港加工业,招银港区,重点发展以,大中型固体、散杂物,物流配套临港大工业、清洁能源,后石港区,现代,物流业,重点发展,集装箱,物流,招银港区,重点发展,大宗散杂、矿建及石化,物流,后石港区,高新,技术产业,重点发展光电电子、生物医药、新材料等高新技术产业,南太武高新技术园区,现代,服务业,重点发展文化创意产业等现代服务业,南太武高新技术园区,目前区域,对,对外交通,主,主要依靠轮渡和沈,海,海高速，至厦门,岛,岛内车程,时,时间,1-1.5,小时；若,厦,厦漳跨海,大,大桥与规,划,划中的海,底,底隧道开,通,通，至厦,门,门岛内车,程,程可缩至,30,分钟以内,，,，但需穿过招商,局,局的开发,区,区后，到达,本,本案。,现状交通,路线,1,：,轮渡,漳州港，,经,经招商局,到,到达本案,；,；,需要时间,约,约,60,分钟,路线,2,：,沈海高速,，经招商,局,局到达本,案,案；,需要时间,约,约,80,分钟,路线,3,：,沈海高速,，经,S201,省道达到,本,本案；,需要时间,约,约,60,分钟,规划交通,厦漳跨海,大,大桥,：预计将,于,于,2012,年年底建,成,成通车,，届时厦,门,门湾南岸,至,至厦门的,距,距离缩短,为,为,35,公里，缩,短,短为原来,的,的一半。,厦漳海底,隧,隧道,：已纳入,漳,漳州市“,十,十二五”,规,规划重点,建,建设项目,，,，建成后,滨,滨海新城,正,正式进入,厦,厦门半小,时,时经济圈,。,。,沿海大通,道,道龙海段,：已于,2010,年,9,月,15,日开工建,设,设，未来,南,南太武滨,海,海新城与,外,外界的联,系,系将更加,便,便捷。,疏港高速,：,2009,年,12,月开工建,设,设，预计,将,将于,2012,年底竣工,通,通车,.,漳州新港,城,城的交通,规,规划,南太武滨海新城,轮渡,S201,沈海高速,沿海大通道,厦漳海底隧道,厦漳跨海大桥,疏港高速,1,规划交通,现状交通路径,2,3,区域经济,保,保持快速增长态势，但,经,经济总量,较,较其他区,域,域有较大,差,差距；随,着,着漳州开,发,发区升格,为,为“国家,级,级”，区,域,域经济预,计,计将保持,“,“跨越式,”,”增长。,到,2015,年，漳州,开,开发区全,区,区工业总,产,产值达到,500,亿元,，年均增,长,长,91.4%,；财政总,收,收入达到,20,亿元，年,均,均增长,50.72%,；全港吞,吐,吐量达到,5000,万吨,，年均增,长,长,55.96%,；全社会,固,固定资产,投,投资五年,累,累计完成,450,亿元,，年均增,长,长,66.75%,。,开发区经,济,济发展目,标,标：,2010,2015,年,GDP,增长率按,25%,进行预估,；,；,2016,2020,年,GDP,增长率按,20%,进行预估,；,；,2020,2030,年,GDP,增长率按,10%,进行预估,；,；,数据来源,：,：招商局,开,开发区总,体,体规划（,2010-2030,）,亿元,亿元,漳州新港,城,城的经济,概,概况,2010,年漳州新港城各项重点指标,项目,漳州,新港城,龙海市,占龙海市比重,%,区域面积（,Km,2,）,134.0,1128.0,11.9%,城镇建设用地,面积（,Km,2,）,13.4,总人口（万人）,9.3,87.8,10.6%,工业总产值,(,亿元,),150.4,757.1,19.9%,规模以上,工业产值,(,亿元,),134.3,708.2,19.0%,固定资产投资（亿元）,52.9,159.0,33.3%,财政收入（亿元）,9.2,37.5,24.6%,漳州新港,城,城人口基础,薄,薄弱，总人口,约,约,10,万，并以,当,当地居民,和,和产业人,群,群为主，人口整体,素,素质一般。,厦门市,龙海市,港尾镇,漳州开发区,滨海新城,招银港区,后石港区,漳州新港,城,城的总人,口,口情况,区域开发,价,价值研判,开发机遇,受限因素,区域将受,益,益于跨海,大,大桥和海,底,底隧道的,开,开通，提,高,高与厦门,岛,岛的通达,效,效率；,物流和临,港,港产业为,主,主的区域,发,发展功能,定,定位，限,定,定了房地,产,产在区域,内,内的发展,空,空间；,随着产业,发,发展，区,域,域人口将,有,有所增长,，,，居住需,求,求亦会随,之,之增强；,海底隧道,规,规划尚待,确,确定，短,期,期内难于,开,开通，且,非,非直通本,案,案，限定,了,了客群地,域,域范围；,以本地居,民,民和产业,人,人群为主,的,的人口组,成,成，限定,了,了房地产,开,开发的级,别,别；,龙海市拥,有,有农产品,出,出口优势,；,；鱼米花,果,果的农业,发,发展优势,；,；南中国,海,海岸线资,源,源；,区域价值,尚待提升,地产开发,尤需,突破,突破区域,对,对客户质,素,素、物业,级,级别、配,套,套形式的,限,限定；,Contents,目 录,区域开发,价,价值研判,区域市场,情,情况分析,本案地块,属,属性分析,本案地块,规,规划建议,本案地块,整,整体定位,2011,年新港城,片,片区（招,商,商局、南,太,太武滨海,新,新城）商,品,品房总供,应,应量为,31,万，总成交,量,量为,17.5,万，呈供大于求状态。,主要是招,商,商卡达凯,斯,斯成交，,拉,拉高价格,区域市场,整,整体供求,分,分析,新港城片,区,区目前市,场,场潜在的,开,开发量约,为,为,460,万，南太武,滨,滨海新城,和,和和招商,开,开发区市,场,场存量分,布,布占比为,29%,和,71%,，区域内外,竞,竞争异常,严,严峻。,楼盘名称,在售,存量,待售,存量,市场,存量,招商假日,365,1.43,8.09,9.52,招商花园城,0.27,3.82,4.09,招商卡达凯斯,0.85,70.33,71.18,永鸿御景园,3.70,7.79,11.49,永鸿半岛国,际,1.95,25.24,27.19,永鸿尚海湾,2.65,0.00,2.65,南太武高尔夫,4.33,6.03,10.36,水岸书香,0.80,0.28,1.08,港昌新苏格兰,0.15,8.53,8.68,已出让未开发地块,197.20,197.20,招商局开发区合计,16.13,327.31,343.44,海湾太武城,1.89,40.21,42.10,原石滩度假社区,87.00,87.00,怡港花园城,4.32,3.75,8.07,南太武滨海新城,合计,6.21,130.96,137.17,单位：万,m,2,区域市场,潜,潜在开发,分,分析,漳州新港,城,城在售楼,盘,盘主要集,中,中于招商,局,局片区，,目,目前共有,10,个在售楼,盘,盘，南太,武,武只有,2,个在售楼,盘,盘。,区域市场,项,项目分布,分,分析,招商卡达凯斯,招商花园城,永鸿御景湾,南太武高尔夫,水岸书香,永鸿尚海湾,永鸿半岛国际,港昌新苏格兰,双鱼岛,招商局漳州开发区,南太武滨海新城,原石滩度假社区,海湾太武城,在售楼盘,待建楼盘,新城海世,界,界,招商假日,365,怡港花园,城,城,区域,主要项目,产品,2011,年去化量,(,万,m,2,),平均售价,（元,/m,2,）,片区资源,片区配套,招商局开发区,招商花园城,高层,3.74,高层：,7300,国家级经济开发区,厦漳海底隧道入口处（规划）,海景资源,学校、医院、银行等相关配套完善,招商假日,365,高层,1.64,高层：,7500,招商卡达凯斯,高层、别墅,1.56,别墅：,14500,港昌新苏格兰,高层,0.58,高层：,6300,永鸿御景湾,高层、别墅,2.33,高层：,7800,别墅：,13500,永鸿尚海湾,高层、别墅,3.19,高层：,7200,别墅：,9500,南太武高尔夫,高层、别墅,0.52,高层：,7800,别墅：,12000,南太武,滨海新城,海湾太武城,高层、别墅,1.88,高层：,6000,山、湖、海景观资源,缺乏,怡港花园城,高层,3.80,高层：,4200,2011,年全年区,域,域成交均,价,价为,7215,元,/,。,目前招商,局,局开发区高层均价,约,约为,7500,元,/,，别墅,均,均价约为,14000,元,/,；,招商局开,发,发区较南,太,太武滨海,新,新城价格,高,高出约,1500-2000,元,/,。,区域市场,价,价格分析,项目名称,客群来源,置业目的,职业特征,招商,.,花园城,主要为厦门、漳州、龙岩客户,部分开发区、省外客户,大部分以投资为主,外地投资投机客,厦大教师,南太武高尔夫长堤墅,主要为厦门、三明、晋江客户,投资和自住各占,50%,外地投资投机客,嘉元亿景海岸,主要为厦门、龙岩客户，,部分为三明、南平、漳州（龙海）客户,基本为投资兼自住,外地 投资投机客,永鸿御景湾,主要为厦门、龙岩、三明、温州客户,部分为开发区客户,基本为投资兼自住,外地投资投机客,开发区居民、企业中高层、泛公务员,永鸿尚海湾,主要为开发区、龙岩、南平客户,部分为福州、台湾客户,基本为投资兼自住,外地投资投机客,开发区居民、企业中高层、泛公务员,海湾太武城,主要厦门、龙岩、三明、台湾客户，部分龙海本地客户。,大部分以投资为主,外地投资投机客,港尾镇当地居民,新港城片,区,区项目主,要,要依靠外地客户，主要为,厦,厦门、