最吸引百姓的地产

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产集,锦,锦,2000,年,年2001年,1,地区人气,指,指数2000/12/22,南,南京,2,消费者对,尾,尾盘的兴,趣,趣,3,2030岁人,群,群购房需,求,求状况分,析,析,4,3040,岁人群购,房,房需求状,况,况分析,5,50岁以,上,上人群购,房,房需求状,况,况分析,6,什么样的,房,房产吸引,百,百姓,7,综合考虑,8,户型的选,择,择,9,付款方式,的,的选择,绝大部分,人,人购房要,看,看房四次,以,以上,10,对房价的,认,认识,11,什么样的,房,房产吸引,百,百姓（5,）,）,对房价的,预,预期,12,联排住宅,（,（1）,TownHouse,联排别墅,联排,住,住宅（准,确,确说法）,TownHouse,由几栋甚,至,至十几栋,低,低于三层,的,的低层住,宅,宅并联组,成,成，每栋,面,面积约在150200平,方,方米左右,，,，有自己,的,的院落,“有天,有,有地”，,院,院子一般,不,不超过50平方米,，,，另外，,还,还要有专,用,用车位或,车,车库。,TownHouse,的,特,特,征,征,离,城,城,不,不,太,太,远,远,。,。,价,格,格,不,不,算,算,太,太,贵,贵,。,。,定,位,位,是,是,第,第,一,一,居,居,所,所,。,。,TownHouse,作,为,为,别,别,墅,墅,和,和,公,公,寓,寓,的,的,中,中,间,间,形,形,态,态,即,即,令,令,满,满,足,足,了,了,现,现,代,代,人,人,请,请,近,近,自,自,然,然,、,、,渴,渴,望,望,别,别,墅,墅,感,感,觉,觉,的,的,天,天,性,性,，,，,又,又,可,可,以,以,解,解,决,决,现,现,代,代,工,工,作,作,所,所,需,需,要,要,的,的,高,高,效,效,交,交,通,通,，,，,所,所,以,以,完,完,全,全,可,可,以,以,作,作,为,为,第,第,一,一,居,居,所,所,使,使,用,用,。,。,13,联排住,宅,宅（2,）,）,Town House,1、,社区配,套,套要高,档,档齐全,。,。,住宅郊,区,区化离,不,不开好,的,的社区,环,环境与,配,配套，,尤,尤其是,老,老人对,于,于医院,，,，孩子,对,对于学,校,校有很,强,强的依,赖,赖感。,开,开发商,的,的做的,不,不仅仅,是,是一个,小,小区，,而,而是一,个,个城。,2、公,交,交的便,捷,捷度也,要,要考虑,。,。,因为并,非,非每一,个,个家庭,成,成员都,配,配有小,汽,汽车，,所,所以公,交,交的便,捷,捷性也,应,应考虑,。,。,3、物,业,业管理,的,的水平,。,。,重点考,察,察安全,方,方面的,保,保障措,施,施，同,时,时好的,物,物业公,司,司才会,有,有能力,组,组织针,对,对小区,居,居民的,社,社区活,动,动。,4、设,计,计上要,有,有错落,感,感。,14,南京住,宅,宅郊区,化,化,空气质,量,量,价格,基础设,施,施的完,善,善,住宅郊,区,区化,南京,向,向特大,型,型城市,迈,迈进.,15,小高层,楼间距,大,大而享,受,受更多,的,的共享,空,空间。,绿化面,积,积更大,，,，环境,更,更好,建筑结,构,构调整,好,好，分,割,割灵活,而,而更加,实,实用。,得房率,高,高。,配套齐,全,全。通,风,风、采,光,光、观,景,景效果,更,更好而,后,后符合,现,现代时,尚,尚、健,康,康家居,需,需求。,16,房地产,概,概念化,的,的误区,开发商,项,项目楼,盘,盘的品,牌,牌概念,仅,仅仅停,留,留在刻,意,意的包,装,装上,商品品,质,质、企,业,业资信,、,、售中,售,售后服,务,务的完,善,善、销,售,售网络,的,的便利,和,和规范,，,，以及,围,围绕产,品,品衍生,出,出的人,文,文历史,内,内涵。,提升房,屋,屋品质,：,：公布,所,所建项,目,目用材,、,、施工,进,进度、,兽,兽后服,务,务细则,、,、业主,首,首付和,月,月供、,开,开发商,咱,咱信、,资,资质、,设,设计商,、,、工程,监,监理商,及,及物管,商,商的详,尽,尽资料,说,说明。,楼盘的,形,形象可,以,以包装,，,，而房,屋,屋本身,的,的品质,却,却无法,包,包装。,广告,注重,平,平面表,现,现而淡,化,化广告,诉,诉求。,虚,虚张声,势,势、华,而,而不实,。,。,住宅是,什,什么,住宅,是,是个人,休,休憩之,地,地，是,最,最后的,避,避难所,，,，是人,们,们在世,上,上得以,生,生存、,维,维持和,发,发展的,出,出发点,。,。她是,一,一个充,满,满情感,、,、令人,动,动情的,地,地方，,她,她是一,个,个令人,魂,魂牵梦,绕,绕之所,。,。,概念纵,向,向延伸,的,的突破,。,。,17,SOHO,SOHOSmallofficeHomeoffice,小额投,资,资，在,家,家办公,。,。,SOHO,不但指,在,在家工,作,作的人,，,，也包,括,括个人,创,创业者,和,和小型,的,的公司,。,。,SOHO,与上班,族,族的最,大,大不同,是,是工作,与,与生活,不,不在明,显,显分割,，,，办公,与,与居家,合,合二为,一,一。,创业,型,型,SOHO,自雇,SOHO,兼职,SOHO,在职,SOHO,SOHO,的工,作,作方,式,式已,成,成为,世,世界,性,性的,趋,趋势,。,。,18,楼盘,绿,绿化(小,区,区园,林,林规,划,划),小区,园,园林,规,规划,。,。种,树,树木,。,。,培植,草,草皮,，,，吸,收,收二,氧,氧化,碳,碳，,释,释放,氧,氧气,，,，净,化,化空,气,气。,抵挡,风,风沙,，,，抑,制,制灰,尘,尘。,保,保护,人,人体,健,健康,。,。,大自,然,然的,绿,绿色,符,符合,人,人们,自,自然,的,的原,始,始诉,求,求。,提,提高,生,生活,品,品位,。,。,“绿,”,”不,只,只是,为,为了,观,观赏,。,。,生活,在,在城,市,市中,的,的人,们,们早,已,已习,惯,惯了,克,克制,自,自己,的,的冲,动,动。,因,因为,草,草地,中,中央,正,正竖,着,着“,禁,禁止,践,践踏,、,、违,者,者罚,款,款”,的,的警,示,示牌,。,。难,道,道我,们,们就,不,不能,拥,拥有,一,一个,可,可以,用,用来,打,打滚,的,的草,地,地吗,！,！,误区,小,小区绿化,过,过于注重,观,观赏性，,而,而忽视其,实,实用性。,观赏性与,实,实用性结,合,合起来，,而,而且偏重,实,实用性。,生,生命力强,的,的耐践踏,的,的草种，,同,同时配上,有,有一定观,赏,赏价值，,生,生命力还,可,可以草皮,。,。,将绿色景,观,观与运动,、,、趣味有,效,效的结合,起,起来。,网球场的,稀,稀少，跑,道,道。,19,片段,南京的滨,江,江地区将,是,是最具价,值,值、最美,丽,丽的居住,区,区之一。,除新街口,、,、山西路,、,、鼓楼等,地,地的商住,楼,楼较为理,想,想外，整,个,个南京市,的,的写字楼,行,行情不景,气,气,。,生活品质,连,连升三级,。,。,在最近几,年,年内，南,京,京的商品,房,房市场需,求,求将持续,攀,攀升，需,求,求极旺，,有,有购房打,算,算的人达,到,到48.09%。,2000,年,年南京个,人,人购房占,房,房地产交,易,易总额的80%。,南京人已,逐,逐渐接受,了,了“提前,消,消费”、,“,“信用消,费,费”的观,念,念。,2001,年,年，南京,城,城市建设,投,投资达88亿元。,2001,年,年，南京,市,市人均住,宅,宅面积将,达,达到10.3平方,米,米。,2001,年,年南京市,将,将重点建,设,设宁南、,长,长巷等居,住,住区，竣,工,工住宅250万平,方,方米。,20,南京房地产,业,业平面广告(5/6月),21,南京房地产,平,平面广告(7/8月),22,房地产广告,媒,媒体选择排,名,名,23,房地产行业,平,平面广告投,放,放量,月份是房产,销,销售的传统,旺,旺销季节.,随,随后的78月份由于,夏,夏季来临，,天气炎热，,。,。市民看房,、,、购房的积,极,极性都大大,降,降低。从这,份,份长,期投放走势,曲,曲线可以看,出,出，无论是,销,销售市场还,是,是推广市场,，,，7、,8月份都是,一,一个低谷潮,。,。,24,5月份媒体,选,选择示意图,25,6月份媒体,选,选择示意图,26,7月份媒体,选,选择示意图,27,8月份媒体,选,选择示意图,28,房地产行业,平,平面广告,（规格/尺,寸,寸/套色分,析,析,）,29,房地产行业,平,平面广告,（规格/尺,寸,寸/套色,）,30,规格/尺寸/套色分析,影响广告规,格,格、尺寸、,套,套色的因素,主,主要有以下,几,几种。,楼盘项目定,位,位、品牌形,象,象的需要。,高,高档次、高,素,素质的楼盘,需,需要通过大,版,版面、高密,度,度的广告投,放,放来体现形,象,象；而中小,楼,楼盘受推广,预,预算、经济,实,实力的限制,，,，往往只能,另,另辟蹊径。,目标受众层,次,次及媒体接,触,触习惯。不,同,同的项目定,位,位必然针对,不,不同的消费,群,群。其层次,、,、接受习惯,的,的差异也会,影,影响广告尺,寸,寸及套色安,排,排.,开盘、促销,等,等特殊销售,节,节点的影响,。,。往往需要,通,通过提高发,布,布规格来提,高,高瞩目率。,31,房地产行业,平,平面广告版,面,面分析,32,南京东进南,延,延战略。,城东新区,仙林、西,岗,岗、马群，,面,面积80平,方,方公里。,优质的生态,系,系统：西靠,紫,紫金山，北,依,依栖霞山，,东,东望宝华山,、,、汤山，南,临,临青龙山。,大,大气、水质,、,、噪音等各,项,项指标均达,到,到旅游区标,准,准。,便利的交通,：,：南临沪宁,高,高速、宁杭,公,公路；绕城,一,一环、二环,路,路从中穿过,；,；北接312国道，距,禄,禄口国际机,场,场仅30分,钟,钟车程；长,江,江二桥的开,通,通将使该区,到,到江北仅需10分钟；,公,公交线路：5、6、11、29、36、49,、,、51、58、68、69、70,、,、71、84。,高校聚集：,南,南京农业大,学,学，南京理,工,工大学、解,放,放军工程兵,学,学院。亚东,新,新城南师大,新,新校区、江,苏,苏财经大学,分,分校、南京,森,森林高等公,安,安专科学校,、,、江苏省基,督,督教圣经专,科,科学校。,良好的先天,条,条件，使得,城,城东新城区,的,的建设站在,一,一个很高的,起,起点上。,住宅开发向,东,东挺进,33,住宅开发东,进,进带来的顾,虑,虑,东进是否对,紫,紫金山一带,的,的环境造成,破,破坏？,交通有没有,宣,宣传的那样,方,方便？,紫金山以东,地,地区的房产,是,是否会增值,？,？,配套设施的,完,完善、开发,商,商的开发实,力,力是否让人,放,放心？,34,“东进”的,前,前景,东进带来的,改,改变，不是,简,简单的又一,个,个住宅的建,成,成，而是要,建,建成一个环,境,境优美，集,居,居住、文化,、,、教育、高,科,科技为一体,的,的城东新区,。,。,沪宁高速公,路,路等大交通,环,环境的牵引,，,，区内立体,的,的交通网络,的,的形成，将,确,确保建成后,的,的城东新区,的,的交通便捷,。,。,大学城的崛,起,起，城东新,城,城区将最有,希,希望成为“,南,南京的硅谷,”,”。,环保意识的,深,深入人心，,可,可持续发展,的,的开发，在,很,很大程度上,保,保证了城东,地,地区良好的,生,生态环境。,随着城东新,区,区高品质楼,盘,盘的推出，,开,开发的深度,、,、广度的不,断,断推进，土,地,地可供开发,的,的面积减少,，,，房产的增,值,值空间巨大,。,。,35,2005年,的,的南京,城镇居民年,可,可支配收入,达,达11000元。（2000年为8200元,）,）,人均住房面,积,积将提高到12平方米,。,。（1999年为9.68平方米,）,）,长江,路,路,文,化,化一,条,条街,。,。,36,200年,南,南京,住,住宅,流,流行,风,风,住宅,郊,郊区,化,化,生态,住,住宅,双景,住,住宅,亲水,住,住宅,节能,住,住宅,立体,式,式住,宅,宅,框架,结,结构,景观,设,设计,别墅,教育,配,配套,37,2000,年,年11月,洁,洁肤,类,类产,品,品广,告,告播,出,出费,用,用,38,2000,年,年11月,洁,洁肤,类,类产,品,品广,告,告播,出,出时,长,长(,秒,秒),39,2000,年,年11月,洁,洁肤,产,产品,广,广告,播,播出,次,次数,40,北,京,京,小,小,户,户,型,型,的,的,热,热,销,销,价,格,格,是,是,最,最,大,大,的,的,优,优,势,势,，,，,可,可,以,以,用,用,相,相,对,对,较,较,少,少,的,的,确,确,钱,钱,买,买,到,到,城,城,里,里,的,的,房,房,子,子,。,。,降,低,低,生,生,活,活,和,和,工,工,作,作,成,成,本,本,。,。,目,标,标,消,消,费,费,者,者,：,：,刚,刚,刚,刚,参,参,加,加,工,工,作,作,的,的,年,年,轻,轻,高,高,薪,薪,阶,阶,层,层,。,。,急,于,于,住,住,房,房,，,，,想,想,在,在,城,城,里,里,投,投,资,资,的,的,人,人,。,。,买,一,一,套,套,房,房,你,你,会,会,看,看,几,几,次,次,？,？,上,上,海,海,人,人,至,至,少,少9,次,次,广,广,州,州,人,人3,次,次,北,北,京,京,人,人2,次,次,上海1999,年,年共推,出,出326个新,楼,楼盘。,广,广州130个,。,。,41,世纪新,房,房十大,买,买点（15,）,）,房型八,大,大功能,：,：起居,、,、就餐,、,、厨卫,、,、就寝,、,、储藏,、,、工作,、,、学习,、,、阳台,。,。对于,购,购房者,来,来说，,缺,缺少一,项,项，就,很,很难保,值,值。,套房公,寓,寓化：,小,小高层,和,和多层,住,住宅日,益,益向公,寓,寓化发,展,展，是,指,指一个,楼,楼面尽,量,量少安,排,排住户,。,。这样,既,既能满,足,足每户,家,家庭的,私,私密性,，,，同时,也,也满足,房,房间的,充,充足采,光,光和通,风,风。,立面三段式,：,：楼房外立,面,面采用三段,式,式设计，即,底,底部、中部,和,和上部。三,段,段立面大都,有,有纵横线条,装,装饰，讲究,用,用玻璃、铸,铁,铁、瓷砖、,不,不锈钢等建,材,材以及空调,板,板凹凸窗配,置,置，具有较,强,强的现代质,感,感和丰富层,次,次感。,微型复式房,：,：过去复式,房,房每套至少200平方,米,米以上，如,今,今出现了150180平方米,的,的“微型复,式,式房”。不,少,少高层住宅,的,的顶层和低,层,层都设计成,复,复式结构，,有,有的整栋都,是,是复式。,流行北阳台,：,：北阳台的,设,设置近几年,开,开始流行，,最,最近越来越,强,强调北阳台,的,的操作功能,，,，不但使之,成,成为厨房的,辅,辅助空间，,同,同时开始考,虑,虑在北阳台,放,放置洗衣机,。,。,42,世纪新房十,大,大买点（6,10）,储藏室不可,少,少：尽管储,藏,藏室已被普,遍,遍使用，但,大,大部分都是,简,简易的半封,闭,闭式布局。,现,现在已把储,藏,藏室做成一,个,个全封闭独,立,立进入式的,空,空间，如同,一,一个正规小,房,房间。,墙面分隔凹,凸,凸：以往的,室,室内墙面都,是,是平面的，,然,然而现在出,现,现了凹凸分,隔,隔墙。这样,，,，可使购房,者,者嵌入一些,家,家具和书柜,，,，有的利用,凹,凹凸分隔墙,巧,巧妙的装饰,成,成具有层次,丰,丰富的天然,摆,摆设。,注意厅功,能,能：目前,人,人们已把,厅,厅分成“,客,客”、“,餐,餐”两类,功,功能，客,厅,厅和餐厅,错,错落分开,，,，不在同,一,一直线上,，,，有的把,客,客厅抬高2030厘米,，,，造成“,落,落差”，,使,使厅的布,局,局更丰富,和,和活泼，,同,同时也区,分,分了厅的,两,两种功能,。,。,袖珍小户,型,型：不少,住,住房已把,三,三室一厅,面,面积控制,在,在110,平,平方米以,内,内，人称,“,“袖珍三,房,房”，一,方,方面避免,房,房间面积,过,过大提高,总,总价，另,一,一方面也,考,考虑孩子,长,长大分居,的,的需要。,环境园艺,化,化：小区,环,环境绿化,日,日益“走,向,向园艺化,”,”，不少,开,开发商在,绿,绿化造景,上,上刻意追,求,求建筑与,观,观景，自,然,然地形与,人,人工景点,融,融为一体,。,。,43,品牌不是,做,做秀,中国房地,产,产业在买,方,方市场条,件,件下,已,不,不可避免,的,的进入商,品,品力、销,售,售力及形,象,象力全方,位,位竞争以,及,及以消费,者,者为导向,的,的营销时,代,代。,房地产品,牌,牌的内涵,应,应该是：,为,为社会公,众,众提供合,理,理的、人,性,性的“建,筑,筑空间”,，,，并赋予,其,其具有现,代,代精神、,个,个性化的,生,生活方式,及,及价值。,低效的品,牌,牌传播：,房,房地产项,目,目、产品,（,（服务）,的,的名称（,符,符号系统,）,）普遍存,在,在着相互,重,重复、无,个,个性化的,现,现象。名,称,称传播的,唯,唯一性、,可,可识别性,。,。,双向传播,模,模式,毫无个性,的,的陈词滥,调,调美,好,好、尊贵,生,生活、豪,宅,宅、花园,。,。“别墅,”,”几乎是,使,使用率最,高,高，也是,最,最没亲和,力,力甚至令,公,公众反感,的,的一个词,汇,汇。,帕累托的,“,“80/20法则,”,”未,来,来中国房,地,地产业的,占,占据80%比例的,成,成功品牌,，,，是由那,些,些只占有20%的,社,社会资源,的,的经营者,所,所创造。,而,而掌握行,业,业80%,的,的经营者,却,却只拥有,不,不到20%的成功,品,品牌。,44,成,熟,熟,楼,楼,盘,盘,描,描,绘,绘,单,元,元,户,户,数,数,更,更,少,少,，,，,楼,楼,面,面,驻,驻,户,户,较,较,少,少,楼,楼,层,层,大,大,都,都,布,布,置,置,二,二,三,三,户,户,，,，,高,高,层,层,最,最,多,多,四,四,户,户,。,。,此,此,种,种,布,布,局,局,往,往,往,往,采,采,用,用,单,单,元,元,拼,拼,接,接,法,法,设,设,计,计,，,，,这,这,样,样,既,既,能,能,满,满,足,足,要,要,求,求,每,每,户,户,家,家,庭,庭,的,的,私,私,密,密,性,性,，,，,同,同,时,时,也,也,能,能,满,满,足,足,房,房,间,间,的,的,充,充,足,足,采,采,光,光,和,和,通,通,风,风,。,。,内,部,部,空,空,间,间,：,：,功,功,能,能,细,细,化,化,，,，,分,分,区,区,明,明,显,显,户,户,型,型,须,须,具,具,八,八,大,大,功,功,能,能,：,：,入,入,口,口,门,门,厅,厅,；,；,起,起,居,居,客,客,厅,厅,；,；,餐,餐,厅,厅,；,；,卧,卧,房,房,（,（,主,主,卧,卧,房,房,、,、,老,老,人,人,房,房,、,、,儿,儿,童,童,房,房,、,、,客,客,房,房,）,）,；,；,书,书,房,房,（,（,健,健,身,身,房,房,）,）,；,；,厨,厨,房,房,；,；,储,储,藏,藏,室,室,；,；,卫,卫,生,生,间,间,、,、,梳,梳,妆,妆,台,台,；,；,更,更,衣,衣,室,室,；,；,阳,阳,台,台,。,。,未,未,来,来,两,两,房,房,间,间,面,面,积,积,介,介,于,于85,平,平,方,方,米,米,90,平,平,方,方,米,米,之,之,间,间,，,，,三,三,房,房,面,面,积,积,介,介,于,于110,平,平,方,方,米,米,120,平,平,方,方,米,米,之,之,间,间,较,较,为,为,合,合,适,适,，,，,比,比,目,目,前,前,标,标,准,准,提,提,高,高15,平,平,方,方,米,米,左,左,右,右,。,。,小区园艺化,环,环境小,区,区环境绿化,日,日益走向“,园,园艺化”，,营,营造“庭院,生,生活与公园,里,里的家”是,圆,圆景规划师,永,永恒的主题,。,。小区内形,成,成多个由不,同,同大小的休,闲,闲、交流中,心,心、设置人,文,文化的小品,和,和植被。,消费观念变,化,化不再,追,追求家庭装,修,修的风格迥,异,异，装修逐,步,步一次到位,，,，二次装修,基,基本上属于,装,装饰。厨房,的,的台案柜多,为,为定型产品,。,。,新型环保建,材,材的大量使,用,用以及细节,空,空间的设计,也,也需合理。,45,购房方式的,选,选择,动用存款：,买,买房的基础,性,性储备：有60%70%的居,民,民认为需要,投,投资住房,住房补贴：,职,职工购房的,有,有力支持,公房交易款,：,：帮你实现,住,住房“升级,换,换代”,银行贷款：,明,明智和科学,的,的消费方式,：,：1999,年,年国家读对,贷,贷款买房又,降,降低门槛，,最,最长期限由20年延长,到,到30年，,利,利率5年以,下,下（包括5,年,年）降至5.31%，5年以上为5.58%,。,。,11月份国,房,房景气指数,：,：103.68点，比,去,去年同期上,升,升2.57,点,点，再创今,年,年以来的最,高,高值。全国,商,商品房平均,售,售价2091元，商品,住,住宅售价1962元。,46,中国住宅未,来,来八大买点,（,（13,）,）,国家康居工,程,程，一个实,在,在的买点。,国,国家对小区,制,制定了严格,的,的标准，由,国,国家为开发,商,商当家，由,专,专家为老百,姓,姓把关。,知情权，一,个,个被忽略的,买,买点。消,费,费者权益保,护,护法规定,消,消费者对所,买,买产品具有,知,知情权。商,品,品房投诉较,多,多。产品说,明,明书、质量,保,保证书。,环境景观，,一,一个可以做,的,的更好的买,点,点。建筑与,环,环境的统一,。,。景观设计,存,存在五个方,面,面的问题：1、景观与,建,建筑单体缺,乏,乏共同语言,；,；2、景观,设,设计过分西,洋,洋化、雷同,化,化；3、景,观,观设计过于,艺,艺术化、园,林,林化；4、,景,景观设计缺,乏,乏识别系,统,统（差异识,别,别）；景观,设,设计缺乏文,化,化的深层认,识,识。,景观设计应,以,以“康体”,为,为主，尊循,三,三个原则：,地,地域原则；,使,使用原则；,物,物美价廉原,则,则。景观设,计,计的三个层,次,次：使用功,能,能层次（比,如,如具备适合,老,老人和儿童,的,的使用功能,）,）；审美功,能,能层次；生,态,态层次（环,保,保、低耗、,节,节能、高效,）,）,47,中国住宅未,来,来八大买点,（,（48,）,）,住宅品种的,开,开发，一个,需,需要不断创,新,新的买点。,竞,竞争越激烈,，,，文化含量,就,就越高，体,现,现在三个方,面,面：功能多,样,样化；花色,品,品种多样化,；,；房型花样,较,较多比尔盖,茨,茨曾经说过,，,，21世纪,是,是争夺“眼,球,球”的世纪,。,。,提高社区住,宅,宅整体素质,，,，一个不断,需,需量化的买,点,点。小区的,整,整体质量主,要,要体现在四,个,个方面。建,筑,筑单体、景,观,观设计、公,建,建配套与物,业,业管理。,房屋的通风,、,、阳光，需,要,要量化到住,宅,宅设计中去,。,。,好的,物,物业,管,管理,可,可以,延,延长,住,住宅,使,使用,周,周期,。,。,提高,科,科技,贡,贡献,率,率，,一,一个,不,不断,追,追求,的,的买,点,点。,建,建筑,本,本身,科,科技,贡,贡献,：,：环,保,保材,料,料、,新,新工,艺,艺、,新,新设,备,备；,物,物业,管,管理,：,：小,区,区智,能,能化,配,配套,适,适度,超,超前,。,。,保修,期,期的,长,长短,，,，一,个,个比,服,服务,的,的买,点,点,一般,开,开发,商,商对,住,住宅,的,的承,诺,诺只,有,有3,年,年。,房,房子,的,的寿,命,命长,达,达70年,。,。,成本,与,与管,理,理，,一,一个,笑,笑到,最,最后,的,的买,点,点。,表,表现,在,在房,产,产价,格,格上,48,房产,网,网上,行,行,49,2001,房,房地,产,产投,资,资,房地,产,产投,资,资时,机,机已,经,经成,熟,熟。,2000,年,年南,京,京房,地,地产,市,市场,稳,稳中,有,有升,，,，后,劲,劲较,旺,旺，,不,不少,市,市民,认,认为2001,年,年将,持,持续,这,这种,状,状态,。,。,房产,成,成为,居,居民,投,投资,的,的新,方,方向,。,。,国家,政,政策,的,的促,进,进：1999,年,年年,底,底，,国,国家,税,税务,总,总局,发,发出,通,通知,，,，调,整,整住,房,房租,赁,赁市,场,场税,收,收政,策,策，,个,个人,出,出租,住,住房,税,税收,负,负担,平,平均,下,下降50%以,上,上。,，,，以,减,减轻,个,个人,住,住房,出,出租,的,的负,担,担，,从,从而,进,进一,步,步盘,活,活房,屋,屋存,量,量。,WTO,的加,入,入。,住房,更,更新,时,时代,的,的来,临,临。,住,宅,宅质,量,量保,证,证书,、,住,宅,宅使,用,用说,明,明书,商品,房,房预,购,购人,将,将购,买,买的,未,未竣,工,工的,预,预售,商,商品,房,房再,行,行转,让,让给,他,他人,的,的行,为,为，,称,称为,商,商品,房,房转,预,预售,，,，俗,称,称“,炒,炒楼,花,花”,。,。,50,2001,年,年房,地,地产,投,投资,居民,进,进行,房,房产,交,交易,，,，必,须,须同,时,时拥,有,有产,权,权证,和,和土,地,地使,用,用证,。,。,国家,鼓,鼓励,房,房改,房,房上,市,市。,加入,WTO,会对,南,南京,房,房地,产,产市,场,场带,来,来一,定,定的,影,影响,，,，不,过,过不,能,能把,这,这种,影,影响,看,看的,过,过重,。,。尽,管,管我,过,过未,假,假如,WTO，,但对,外,外开,放,放已,经,经不,少,少年,了,了。,WTO,的影,响,响是,一,一个,逐,逐步,的,的过,程,程。,投资,房,房产,太,太复,杂,杂。,投资,房,房产,风,风险,多,多。,投,投资,房,房地,产,产与,投,投资,房,房地,产,产板,快,快股,票,票。,房市,的,的波,动,动风,险,险。,不,不动,产,产的,波,波动,相,相对,股,股市,要,要小,一,一些,。,。,房地,产,产市,场,场新,的,的开,发,发商,的,的不,断,断介,入,入，,市,市场,竞,竞争,还,还没,有,有达,到,到优,胜,胜劣,汰,汰的,程,程度,。,。，,价,价格,还,还没,有,有在,竞,竞争,下,下回,落,落到,位,位。,城区,地,地产,资,资源,的,的局,限,限性,和,和郊,区,区地,产,产资,源,源储,备,备的,不,不断,扩,扩大,。,。,房地,产,产落,后,后风,险,险。,按揭,还,还贷,风,风险,。,。,51,期房,消费,者,者了,解,解期,房,房的,途,途径,：,：沙,盘,盘、,广,广告,、,、楼,书,书。,期房,：,：开,发,发商,从,从取,得,得商,品,品房,预,预售,许,许可,证,证开,始,始至,取,取得,房,房产,证,证为,止,止。,开发,商,商的,信,信誉,。,。,开发,商,商的,策,策略,：,：高,开,开低,走,走，,低,低开,高,高走,。,。,期房,交,交易,中,中存,在,在的,一,一些,欺,欺诈,行,行为,：,：,承诺,不,不对,象,象。,延期,交,交房,却,却不,赔,赔偿,违,违约,金,金。,据,据统,计,计，,有,有90%,以,以上,的,的开,发,发商,向,向消,费,费者,拒,拒赔,违,违约,金,金。,长期拿,不,不到房,产,产证和,土,土地使,用,用证，,开,开发商,对,对此不,管,管不问,。,。,暗设合,同,同陷阱,。,。,期房的,优,优势：,价,价格便,宜,宜；选,择,择余地,大,大。,52,什么是,住,住区好,环,环境,自然、,舒,舒适、,小,小气候,环境要,美,美、环,境,境让人,感,感到舒,适,适、环,境,境要满,足,足个年,龄,龄层人,的,的需求,、,、环境,要,要要让,住,住户有,归,归属感,、,、自豪,感,感，即,环,环境要,有,有特色,。,。,生态是,环,环境的,第,第一要,素,素。湿,度,度、温,度,度、空,气,气指数,。,。国家,规,规定小,区,区绿化,不,不能低,于,于30%。,环境应,该,该摆脱,形,形式回,归,归自然,。,。,环境空,间,间尺度,要,要合理,。,。,不能一,味,味的批,判,判“环,境,境时尚,”,”。,新世纪,环,环境设,计,计五大,买,买点。,可参与,性,性、生,态,态化、,人,人车分,流,流、环,境,境在外,延,延、易,于,于维护,。,。,泥土的,芬,芬芳，,整,整个城,市,市被水,泥,泥所覆,盖,盖。,53,商品住,宅,宅性能,差,差别一,览,览表/,之,之一,54,商品住,宅,宅性能,一,一览表/之二,55,商品住,宅,宅性能,差,差别一,览,览表/,之,之三,56,国家康,居,居示范,工,工程,“国家,康,康居示,范,范工程,”,”属于,住,住宅类,商,商品的,国,国家最,高,高标准,。,。,示范工,程,程分部,门,门型，,由,由建设,部,部亲自,抓,抓，全,国,国也只,有,有一两,家,家；企,业,业性集,团,团，全,国,国10,家,家左右,，,，如南,京,京的太,阳,阳城天,泓,泓山庄,；,；地方,型,型，全,国,国有几,十,十家，,如,如南京,的,的月安,花,花园。,其,其中企,业,业集团,型,型是以,大,大中型,住,住宅产,业,业集团,为,为开发,主,主体，,以,以系列,化,化的新,型,型住宅,产,产品的,生,生产为,主,主导，,最,最终要,形,形成中,国,国住宅,产,产业化,基,基地。,57,买房要,有,有冷酷,的,的心,购买与,反,反购买,的,的攻坚,站,站,冷静最,重,重要,售后服,务,务不可,少,少,开发商,实,实力要,牢,牢靠,大社区,易,易保值,大型社,区,区住户,多,多，物,业,业管理,成,成本低,，,，维修,或,或,增建新,设,设施相,对,对比较,容,容易。,大型社,区,区有着,庞,庞大的,消,消费群,，,，充满,着,着新的,商,商机，,商,商家往,往,往抢着,投,投资。,政府和,媒,媒体对,大,大型社,区,区的关,注,注，在,房,房地产,市,市价不,稳,稳的时,候,候相对,保,保值。,58,复式、,跃,跃层式,、,、错层,式,式,复式商,品,品楼,在概念,上,上是一,层,层楼，,并,并不具,备,备完整,的,的两层,空,空间，,只,只不过,层,层高比,普,普通住,宅,宅层高,出,出许多,，,，可以,在,在局部,搭,搭建出,夹,夹层，,安,安排卧,室,室或书,房,房，并,用,用楼梯,联,联系。,跃层式,商,商品楼,是真正,意,意上的,楼,楼，上,下,下两层,完,完全分,开,开。,错层式,商,商品楼,一套房,子,子处于,不,不同的,平,平面上,。,。,59,小户型,的,的回归,市,场,场调查,北京市,场,场调查,在,有,有购房,意,意向的,消,消费者,中,中，2535岁的,年,年轻人,占,占46%,而,购,购买小,户,户型的,消,消费者,占,占总人,数,数的80%。,北京，53.7%的,消,消费者,选,选择购,买,买70,100平,方,方米的,商,商品房,，,，而户,型,型为两,居,居室的,达,达到52.4%。一,般,般家庭,年,年收入,在,在8万,元,元以下,的,的家庭,基,基本上,是,是购买100,平,平方米,以,以下的,商,商品房,。,。,南京市,场,场调查,准,备,备购买80100,平,平方米,的,的消费,者,者占六,成,成以上,。,。而准,备,备购买6080平,方,方米的,购,购房者,的,的人数,上,上升了35%,，,，准备,购,购买120平,方,方米以,上,上的购,房,房者降,低,低了25%。,小户型,的,的旋风,袭,袭向南,京,京，,“,“龙福,山,山庄”,，,，“青,春,春之家,”,”。在,河,河西，100,120平方,米,米的房,子,子比80100平,方,方米的,房,房子好,卖,卖。,日本曾,经,经做过,一,一次调,查,查，当,流,流行套,型,型增加,到,到130平方,米,米的左,右,右时，,就,就不在,增,增长，,然,然后回,落,落到80100平,方,方米。,欧洲的,一,一些统,计,计资料,显,显示，70年,代,代小户,型,型占市,场,场份额,的,的60%，而90年,代,代末则,上,上升到80%,。,。,60,小户型,的,的回归,原,因,因探悉,个人购,房,房,置业者,趋,趋向于,年,年轻化,，,，这个,平,平均年,龄,龄正在,从,从35,45,岁,岁向2535岁过,渡,渡，而,小,小户型,肯,肯定是,中,中高收,入,入年轻,人,人喜欢,的,的房子,。,。,人口结,构,构发生,变,变化，,由,由多子,女,女家庭,向,向少子,女,女或无,子,子女的,家,家庭靠,拢,拢。一,项,项统计,资,资料表,明,明，商,品,品房的,购,购买者,在,在家庭,结,结构上,体,体现出,了,了典型,的,的小家,庭,庭特征,。,。以一,对,对夫妻,一,一个子,女,女为特,征,征的3,口,口之家,占,占43.3%,，,，但是,，,，夫妻,两,两人和,单,单身购,买,买者也,达,达到了36.2%。,家就是家,，,，不需要,大,大而全。,现,现在越来,越,越多的人,愿,愿意在公,共,共空间交,往,往交流。,61,小户型的,回,回归,分,分类,小户型可,分,分为两类,，,，一类相,当,当于原有,的,的青年式,公,公寓，能,满,满足最基,本,本的居住,要,要求，同,时,时可用来,做,做房产投,资,资或兼做,工,工作场所,（,（商务型,）,），另一,类,类为主要,满,满足居住,要,要求的小,面,面积户型,（,（纯居住,型,型）。,商务型可,以,以配备一,些,些象银行,、,、邮局便,于,于商务运,作,作的配套,设,设施及餐,厅,厅、礼品,店,店。纯居,住,住型应配,套,套会所、,休,休闲娱乐,设,设施。,62,亦,分,分,亦,亦,合,合,两,两,代,代,居,居,住,住,连,体,体,式,式,户,户,型,型,两,个,个,单,单,元,元,拥,拥,有,有,共,共,同,同,的,的,大,大,门,门,、,、,公,公,共,共,的,的,走,走,廊,廊,，,，,安,安,全,全,系,系,数,数,高,高,。,。,两,两,个,个,单,单,元,元,各,各,自,自,有,有,自,自,己,己,的,的,小,小,户,户,门,门,。,。,青,睐,睐,“,“,两,两,代,代,居,居,”,”,的,的,购,购,房,房,群,群,体,体,中,中,，,，,多,多,为,为,年,年,轻,轻,的,的,、,、,较,较,有,有,经,经,济,济,实,实,力,力,的,的,白,白,领,领,、,、,IT,一,族,族,，,，,也,也,有,有,一,一,部,部,分,分,是,是,“,“,实,实,力,力,派,派,”,”,父,父,母,母,掏,掏,钱,钱,。,。,63,对,办,办,公,公,面,面,积,积,的,的,需,需,求,求,建,筑,筑,面,面,积,积,在,在150,平,平,方,方,米,米,以,以,下,下,的,的,的,的,需,需,求,求,量,量,占,占74%,，,，50,平,平,方,方,米,米,的,的,以,以,下,下,的,的,超,超,小,小,户,户,型,型,占,占14%,。,。,业,主,主,对,对,户,户,型,型,的,的,内,内,部,部,需,需,求,求,以,以,开,开,间,间,为,为,主,主,，,，,同,同,时,时,要,要,求,求,具,具,备,备,作,作,为,为,办,办,公,公,用,用,的,的,间,间,隔,隔,，,，,主,主,要,要,以,以,隔,隔,出,出,两,两,个,个,房,房,间,间,为,为,主,主,。,。,64,2001,年,南,南,京,京,楼,楼,市,市,八,八,大,大,预,预,测,测,2001,年,年,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,有,有,效,效,需,需,求,求,依,依,旧,旧,旺,旺,盛,盛,，,，,预,预,计,计,不,不,会,会,比,比,去,去,年,年,减,减,弱,弱,，,，,商,商,品,品,房,房,销,销,售,售,仍,仍,能,能,与,与,去,去,年,年,持,持,平,平,。,。,大,大,多,多,数,数,项,项,目,目,的,的,商,商,品,品,房,房,价,价,格,格,总,总,体,体,应,应,是,是,稳,稳,中,中,趋,趋,升,升,，,，,整,整,体,体,市,市,场,场,平,平,均,均,价,价,格,格,可,可,望,望,与,与,去,去,年,年,持,持,平,平,，,，,价,价,格,格,在,在,各,各,区,区,域,域,之,之,间,间,升,升,幅,幅,不,不,一,一,，,，,且,且,会,会,有,有,升,升,有,有,降,降,。,。,房地,产,产开,发,发重,打,打品,牌,牌、,规,规模,建,建设,的,的策,略,略，,市,市场,消,消费,需,需求,的,的多,样,样化,迫,迫使,房,房地,产,产开,发,发企,业,业选,择,择细,分,分市,场,场的,经,经营,方,方向,。,。南,京,京市,有,有300,多,多家,房,房地,产,产开,发,发企,业,业，,最,最大,的,的市,场,场分,额,额仅5%,左,左右,。,。,经济,适,适用,房,房建,设,设作,为,为国,家,家“,居,居者,有,有其,屋,屋”,政,政策,的,的体,现,现而,在,在今,年,年加,快,快发,展,展，,完,完整,的,的住,房,房供,应,应体,系,系可,望,望初,步,步形,成,成。,65,购房,的,的目,的,的,66,区位,的,的选,择,择,18%的,购,购房,者,者在5大,板,板块,中,中选,择,择了,一,一项,，,，54%,的,的购,房,房者,选,选择,了,了两,项,项，,考,考虑,三项,及,及三,项,项以,上,上的,购,购房,者,者占,到,到28%,。,。,67,优先,考,考虑,的,的因,素,素,68,购房,主,主力,军,军,69,能承,受,受的,房,房价,70,小型,社,社区,的,的优,势,势,“规,模,模效,应,应”,决,决定,着,着生,产,产企,业,业的,盈,盈利,能,能力,，,，开,发,发商,也,也不,能,能例,外,外。,若,若有,足,足够,的,的资,金,金实,力,力，,足,足够,大,大的,地,地块,，,，开,发,发商,肯,肯定,情,情愿,规,规模,开,开发,，,，这,样,样一,来,来配,套,套费,、,、人,情,情费,、,、广,告,告费,甚,甚至,销,销售,费,费用,都,都能,大,大大,节,节省,，,，而,且,且有,品,品牌,延,延伸,的,的奇,效,效。,但,但对,消,消费,者,者来,说,说，,小,小区,规,规模,的,的含,义,义完,全,全不,同,同。,开,开发,商,商的,开,开发,理,理念,不,不应,该,该也,不,不可,能,能令,消,消费,者,者全,盘,盘认,同,同。,与,与不,少,少业,内,内人,士,士一,味,味求,大,大形,成,成反,差,差的,是,是，,许,许多,购,购房,者,者却,倾,倾向,于,于规,模,模较,小,小的,小,小区,，,，原,因,因很,简,简单,：,：清,静,静、,单,单纯,，,，不,愿,愿意,与,与太,多,多的,人,人从,一,一个,小,小区,的,的大,门,门进,出,出，,这,这可,能,能是,人,人们,潜,潜意,识,识居,住,住的,需,需求,的,的直,接,接表,露,露。,其,其实,小,小区,规,规模,大,大小,是,是相,对,对而,言,言，,在,在广,东,东、,北,北京,等,等地,，,，占,地,地上,百,百万,平,平方,米,米的,小,小区,不,不足,为,为鲜,，,，而,在,在南,京,京，,目,目前,在,在建,的,的最,大,大的,小,小区,恐,恐怕,要,要数,天,天地,新,新城,，,，规,划,划用,地,地为56,万,万平,方,方米,，,，而,且,且是,分,分批,开,开发,。,。从,目,目前,本,本市,的,的情,况,况看,，,，占,地,地5,万,万平,方,方米,的,的小,区,区已,经,经算,是,是较,大,大的,小,小区,了,了，,而,而占,地,地2,万,万平,方,方米,以,以下,，,，可,归,归入,小,小型,小,小区,之,之列,。,。让,我,我们,来,来看,看,看小,型,型小,区,区的,优,优势,和,和劣,势,势。,71,小型,小,小区,的,的优,势,势、,劣,劣势,优势,小,小型,居,居住,项,项目,，,，一,般,般建,在,在闹,市,市区,或,或交,通,通要,道,道，,或,或者,是,是新,开,开发,区,区的,延,延续,开,开发,，,，开,发,发之,前,前已,经,经拥,有,有了,完,完善,的,的软,硬,硬件,配,配套,，,，不,但,但基,础,础设,施,施配,套,套费,用,用低,，,，房,价,价较,低,低，,对,对居,住,住者,来,来说,，,，社,区,区服,务,务也,比,比较,现,现成,，,，生,活,活较,方,方便,；,；其,次,次因,其,其规,模,模较,小,小，,一,一般,不,不会,分,分期,开,开发,、,、分,批,批入,住,住，,先,先住,进,进去,的,的居,民,民要,长,长期,忍,忍受,工,工程,噪,噪音,以,以及,粉,粉尘,污,污染,；,；由,于,于小,区,区内,户,户数,较,较少,，,，较,易,易与,邻,邻居,产,产生,亲,亲近,感,感，,从,从而,对,对小,区,区的,归,归属,感,感、,心,心理,学,学认,为,为，,若,若每,日,日在,居,居住,地,地遇,见,见过,多,多的,陌,陌生,人,人会,有,有不,适,适感,，,，所,以,以，,现,现在,不,不少,大,大型,社,社区,都,都采,用,用小,围,围合,方,方式,划,划区,管,管理,，,，这,可,可以,理,理解,为,为一,种,种补,偿,偿。,劣势,首,首先,这,这些,项,项目,大,大多,属,属于,“,“见,缝,缝插,针,针”,型,型，,围,围墙,内,内外,的,的房,子,子不,但,但年,代,代、,风,风格,不,不同,，,，还,有,有可,能,能非,常,常靠,近,近，,因,因而,相,相互,干,干扰,；,；其,二,二，,小,小社,区,区不,可,可能,拥,拥有,大,大社,区,区那,样,样大,的,的公,共,共活,动,动区,域,域，,没,没有,宽,宽松,的,的休,闲,闲空,间,间；,由,由于,建,建筑,密,密度,较,较大,，,，小,区,区内,业,业主,相,相互,影,影响,的,的机,率,率也,增,增加,；,；最,后,后还,有,有一,点,点，,因,因规,模,模小,，,，物,业,业管,理,理成,本,本居,高,高不,下,下，,开,开发,商,商或,者,者物,业,业管,理,理公,司,司难,以,以为,续,续，,这,这是,其,其中,潜,潜在,的,的隐,患,患。,72,南京,市,市住,宅,宅消,费,费新,趋,趋向,购房,迫,迫切,性,性凸,现,现,也,许,许是,受,受了,不,不少,攀,攀升,房,房价,的,的影,响,响，,也,也许,是,是受,到,到诸,如,如东,进,进南,延,延、,江,江宁,撤,撤县,见,见区,、,、地,铁,铁一,号,号工,程,程开,工,工等,利,利好,消,消息,的,的左,右,右，,抑,抑或,单,单位,年,年终,分,分红,手,手头,较,较为,宽,宽裕,的,的原,因,因，,春,春节,期,期间,，,，许,多,多人,甚,甚至,举,举家,出,出动,，,，奔,波,波与,各,各个,售,售楼,处,处，,货,货比,三,三家,，,，看,准,准便,立,立即,下,下定,金,金，,生,生怕,“,“过,了,了这,个,个村,便,便没,了,了就,没,没有,这,这个,店,店”,，,，往,日,日“,持,持币,观,观望,”,”的,态,态度,成,成为,少,少见,。,。,更多,的,的关,注,注功,能,能空,间,间,性价,比,比成,了,了选,房,房的,一,一个,重,重要,指,指标,73,Townhouse,联排,住,住宅,Townhouse,是由,几,几栋,三,三层,或,或小,于,于三,层,层的,单,单户,别,别墅,并,并联,组,组成,的,的，,建,建筑,面,面积,一,一般,在,在每,户,户150,平,平方,米,米,250,平,平方,米,米左,右,右，,每,每户,独,独门,独,独院,，,，拥,有,有一,个,个有,天,天有,地,地的,自,自己,的,的院,落,落的,联,联排,式,式住,宅,宅。,Townhouse,的十,大,大标,准,准,位置,应,应选,择,择在,城,城市,边,边缘,地,地带,，,，距,城,城市10,20,公,公里,，,，车,时,时15,30分,钟,钟，,充,充分,满,满足,业,业主,作,作为,第,第一,居,居所,的,的要,求,求，,生,生活,、,、工,作,作两,便,便利,。,。,交通,应,应有,完,完善,的,的交,通,通道,路,路网,络,络，,邻,邻近,高,高速,公,公路,，,，强,调,调交,通,通的,畅,畅达,性,性。,环境,不,不仅,强,强调,社,社区,内,内的,环,环境,，,，更,强,强调,项,项目,周,周边,是,是否,拥,拥有,优,优美,的,的自,然,然环,境,境。,规模,容,容积,率,率应,在,在0.5,左,左右,，,，但,开,开发,规,规模,不,不能,太,太小,。,。其,规,规模,最,最好,在,在15万,平,平方,米,米以,上,上才,能,能体,现,现其,社,社区,配,配套,和,和生,活,活品,位,位。,规划,规,规划,设,设计,要,要周,全,全，,强,强调,异,异域,风,风情,与,与自,然,然环,境,境的,融,融合,，,，合,理,理布,置,置建,筑,筑与,道,道路,、,、景,观,观与,绿,绿地,的,的关,系,系。,74,Townhouse,建,筑,筑,建,建,筑,筑,本,本,身,身,除,除,强,强,调,调,其,其,内,内,部,部,功,功,能,能,的,的,布,布,局,局,，,，,空,空,间,间,尺,尺,度,度,的,的,把,把,握,握,，,，,特,特,别,别,是,是,室,室,内,内,、,、,外,外,灰,灰,色,色,空,空,间,间,的,的,创,创,造,造,之,之,外,外,，,，,建,建,筑,筑,的,的,外,外,形,形,、,、,色,色,彩,彩,尤,尤,为,为,引,引,人,人,。,。,配,套,套,Townhouse,社,区,区,由,由,于,于,地,地,处,处,城,城,市,市,边,边,缘,缘,，