房地产推广策略执行方案模板

舜耕路东块地2021年度推广策略,提交：*,日期：201*年*月*日,第一局部 总体策略构建,一、工程简介,工程地址：千佛山路南侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧。,占地面积：43653m2,总建筑面积：43653m2，,住宅面积：27688m2，商业金融用地，面积为15965,容积率：5.83,绿化率：30%,户型有：67.48m2、67.48m2、69.01m2、97.38m2、131.23m2、136.11m,车位：185个,预计交房时间：2021年12月31日,工程地下两层，地上32层，商铺3层，住宅29层。,第一局部 总体策略构建根底,一、工程初步解读,1、地块商务属性高，交通高度兴旺，享受市中心级别配套,2、地块对应交通噪音干扰较大，周边人群复杂,3、工程处于高薪商务区，交通便捷，人口密集,4、商业与居住价值高,产品的核心价值提炼：注重工作便利与投资的商务型客户，关注产品效劳、品质及区域的增值空间,第一局部 总体策略构建根底,定位,商务核心+高端商住物业+酒店物管配套,第二局部 工程SWOT分析,优势Strength,工程处于千佛山路南侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧，地理位置优越；,交通便捷，*路,完美商住结合，框剪结构主体67136平米经典户型组合；,享受市中心配套，山姆士、*医院、*医院、*公园、*学校等成熟配套,时尚、现代、优美的圆弧形外立面,第二局部 工程SWOT分析,劣势Weakness,工程土地竞拍价格高，目标受众限制较大，且推广渠道受限；,济南市政府出台楼市“限购令规定济南市以及外省市购房家庭只能在济南市范围内新购一套新建商品住房。,工程的体量不是很大，推广费受限，不能形成大规模的宣传攻势引起市场广泛的关注。,第二局部 工程SWOT分析,时机Opportunity,市民可支配收入增长；,所处区域升值潜力巨大。,周边区域房价的不断上涨，以及可利用土地资源的减少，使本工程在价格上有时机参与竞争。,区域内商务气氛太高，代表区域商务需求。,第二局部 工程SWOT分析,威胁Threaten,目标客群受教育程度以及收入较高，对建筑的品质、工程相关证件等都有较高要求；,由于竞价高，推广渠道受限，不利于市场推广；,竞争对手较强势：,恒大绿洲等公司现均价7000,2021年下半年的广告铺天盖地，在市区主要道路都有户外广告,第三局部 目标消费群的形态,第一类消费群体,长期住在该区域，在该区域上班，习惯这里的交通、生活设施和人文环境，主要受经济原因影响，一直没有离开本区域，但是又对现在的居住环境感到不满意，为了改善居住环境的改善住房的商务人士，年龄约在3040岁之间。,第二类消费群体,对该地区区域价值认同，看好该地区增值潜力的投资客，年龄约在3555岁之间。,第三类消费群体,追求高效的办公效率、低廉的办公本钱、便捷的交通环境、优质的办公环境和企业形象展示性、极具潜力的升值空间的创业的客户，年龄约在3555岁之间,第四局部 广告推广策略及建议,发布开盘公告，方案3月28日开盘强化工程形象以及强调开盘必特价、特价必升值，预计开盘去化60%，即75套。,开盘后启动事件营销，每周都要有促销活动，展开工程卖点诉求，同时开放样板间强调工程精品特质,保持工程的持续热销。预计4、5两月可以去化已有房源的100%，即135套。,45,月,13,月,开盘热销,持续旺销,第四局部 广告推广策略及建议,层面递进：,1、开盘初期，利用周边客户对地段的认同，强化工程形象，锁定局部目标。,2、扩展诉求范围，强化工程卖点，通过各种活动促销，增强对非周边客户的吸引力。,3、外立面可见时，强调工程品质，开放现场及样板间针对销售比较差的67.31、136.11户型做样板间装修参观，增强客户信心。,4、以效劳加强良性口碑效应。,非传统推广方式推介：,因本案营销渠道限制，变被动为主动，有效完成销售任务。,主动：,销售渠道应选择主动,直向销售。,充分利用恒达世行固有资源。,针对大和昌业目标客户群，,毫无虚言，直接命中镖靶。,数据库营销,人脉营销,镖靶式营销,恒达世行专有渠道销售,传统,营销,被动：,传统销售采用广撒网,被动等客上门的营销方式。,广告大范围轰炸法,房展作秀法,第四局部 广告推广策略及建议,数据库营销：十年地产营销之路，建立了庞大的客户数据库，手中积累了数万份顶级公寓的客户名单。在强调顾客终身价值充分利用的同时与客户之间建立相互信赖、相互满足的互动关系。可以在自有数据库中进行镖靶式目标客户筛选，并利用详尽的客户信息明确与他们沟通的最正确时间与环境，从而进行有效销售。,数据库营销,第四局部 广告推广策略及建议,人脉营销：,推行“,非客户带客户方案,”，利用与玉泉森信一直保持良好关系的商务项目或酒店式公寓的客户为本项目最初渠道，达到良好销售以及口碑的高层次推广传播。,人脉营销,第四局部 广告推广策略及建议,媒介策略,由于本工程体量不大，且证件不全，相对应的广告投入费不多，渠道不广的客观因素制约，故将有限的宣传费用用到刀刃上，使其能最大地发挥“广而告之的作用是媒体投放中重点要保证的。,第一，建议采用如下媒体组合：网络、短信、DM单页、杂志等，组合到达最大的到达率，针对目标客群进行有效宣传。,第二，少广告，多活动,第五局部 媒介策略及活动建议,第五局部 媒介策略及活动建议,促销策略：,礼品回送第1名下订客户赠送47寸彩电，其余递减，50名客户封止,当日认购可领取大和昌业业主俱乐部VIP卡参加当晚庆功酒会,连环优惠递减越早成交越多优惠，促使买家及早下定。SP优惠：前10名认购的消费者可以获得额外的折优惠，50名客户封止；,人脉传播网络积分制介绍亲友看楼，凭积分可换不同价值的礼品；,无条件退房凡已经认购并交付定金的客户，可在房屋交付前无条件退房。,尾盘促销,3,月,1-2,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,植树节、,3.15,清明节,5.1,黄金周、,5.14,母亲节、,5.31,端午节,6.1,儿童节,10.1,黄金周、,10.6,中秋节、,10.30,重阳节,12.25,圣诞节,样板间开放,项目开盘,准现房,第五局部 媒介策略及活动建议,2021年节日节点及营销阶段划分,第五局部 媒介策略及活动建议,阶段营销之关键战役,开盘攻击战,营销之业主公关杀手锏,业主通讯俱乐部,品牌、产品对抗竞争营销关键举措,样板房,阶段一：开盘促销策略,2021年1-3月,阶段二：强化销售策略,2021年4-5月,目的,通过对工程的形象包装，宣传渲染，强调片区生活优势，实现高中低楼层的整体匀速销售；,开盘攻击战,业主通讯俱乐部,策略,形象策略：太原商务核心+高端商住物业+酒店物管配套,推广策略：形象树立咨询认购开盘,楼体条幅开盘活动约在一月前信息即时发布；,DM、短信、杂志广告、业主通讯、数据库配合信息发布,活动,开盘庆典：,前一月即时信息发布,现场活动,目的,树立品牌开展商工程各阶段成熟运作的形象；,强化售后效劳，为后期房源销售做铺垫；,策略,制作大和昌业VIP卡，只对准业主发放；凭卡可参加俱乐部活动场地灵活租用：可在酒店或工程售楼部举行；,制作?业主通讯?，直邮给各位业主,活动,业主座谈会：业主座谈会,举行酒店冷餐会形式，宣布业主俱乐部成立，发放VIP卡等。,制造热点话题，引起各界关注，吸引眼球、扩大影响，为开盘做铺垫，促进开盘日销售,。,第五局部 媒介策略及活动建议,时间,地点,活动成功的主要节点,庆典当日组织协调活动流程,活动筹备倒计时,活动执行方案,开盘庆典,第五局部 媒介策略及活动建议,时间/地点:开盘当日三局部活动分别开展,售楼部室内：销售组织 早9：30,售楼部室外：锣鼓、舞狮、抽奖活动 早9：30,酒店庆功会：酒会、抽奖暂定 晚18：30,活动成功的主要节点:,有效客户量充足的情况下开盘；,当日销售保证，开盘前及当日销售策略配合。,提前一月将开盘日及促销信息全面覆盖太原，有效客户的聚集;,开盘日室内外活动流程的把控、人员配合；,政府部门领导、媒体记者的邀请,保证开盘后软性信息持续发布。,第五局部 媒介策略及活动建议,第五局部 媒介策略及活动建议,开盘充分必要条件,开盘前客户积累到达：认购量46倍以上,第五局部 媒介策略及活动建议,节点 有效客户量充足的情况下开盘；,问题：前期客户蓄积,推广策略：针对目标客群集中广告攻势,楼体喷绘：主题“大和昌业开盘公告，在工程楼体较好展示面上发布；,DM单页：制作宣传单页，发布开盘公告，在太原市人流量相对集中的街口安排人定点派发,短信：有针对性的选择客群进行短信群发，发布开盘公告,杂志：选择发型量大的休闲、饮食类杂志发布开盘公告,数据库：利用恒达世行数据库资源，置业参谋对其进行 营销,老带新优惠活动持续进行,第五局部 媒介策略及活动建议,节点 开盘前及当日销售策略配合；,开盘当日的促销策略,1现金折让头10名下订客户享受XX元折，其余递减，50名客户封止,2礼品回送第1名下订客户赠送47寸彩电，其余递减，50名客户封止,3当日认购可领取大和昌业业主俱乐部VIP卡参加当晚庆功酒会。,节点 活动前信息发布,(1)短信、DM、杂志、楼体等有效推广途径提前一月发布开盘公告；,(2)售楼员 通知准客户以及充分利用数据库资源；,第五局部 媒介策略及活动建议,甲方相关部门负责,新老客户欢聚，五一黄金周*游五对抽奖,暂定，当日抽出三对，另两对从开盘后一周下定客户中抽取,物料配合：会场条幅，X展架庆典提示1、工程宣传1,恒达世行、礼仪公司配合,晚,18,：,30,酒店庆功会：庆典现场预订、庆典现场物料包装、抽奖组织,节点 开盘日室内外活动,流程,把控，人员配合。,户外活动背景版、X展架,恒达世行另提供，其它流程及筹备,参考开盘,恒达世行、礼仪公司配合,节点 政府部门媒体记者的邀请。,第五局部 媒介策略及活动建议,其它公关配合：,1、公益植树、绿化家园,活动对象：已购房业主,活动地址：售楼处集合,内 容：组织业主参加公益植树活动,活动时间：3月12日,2、劳动最荣耀,活动对象：已购房业主,活动地址：售楼处集合,内 容:“劳动最荣耀与市民共同参加一次公益活动,活动时间：5月1日,内 容：向所有新老业主寄送贺卡,3,、母亲,(,节,),的感动,(,售楼处,),活动对象：已购房业主,活动地址：售楼处,内 容,:,当日售楼处康乃馨点缀,看房客户康乃馨派送,活动时间：,5,月,14,日,4,、贺卡传情,活动对象：新老业主,活动时间：,5,月,31,日端午节前一周,内 容：向所有新老业主寄送贺卡,其它促销安排：,1、老带新优惠活动持续进行,2、VIP优惠,3、五一黄金周购房有礼,4、参观样板间，购房折上折,第六局部 媒介策略及活动建议,第七局部 推广费用预算,广告投放费用方案,预算：工程现可售房源为11745平米,均价为6000元/平米,其总销额为：7047万,推广费用按销售总额 1%计算，此期间推广费用预算为704700元,支配原那么：,根据本案证件不齐的特点，工程在推广中受限较多，所以本案在推广中需遵循以下原那么。,1、非主流媒体的少投入量使用,2、特殊公关活动的大投入量使用,3、特种新营销渠道的开发与使用,第七局部 推广费用预算,项目名称,费用比例,费用估算,支出说明,卖场及现场包装,10,7.47,万,卖场是本案形象建立的重点部分,各类广告印刷品,10,7.47,万,将会出现特殊材质及非常规营销资料,非主流媒体：针对性强的专业报纸及杂志,15,11.205,万,推广渠道的重中之重,网络建设及广告投放,20%,14.094,万,必不可少,短信,10,7.47,万,主力营销手段之一,公关及促销活动,30,55.8,万,主力营销手段之一,其它机动费用,5,3.735,万,不可预见费用,费用总计,70.47,万,【11,年,01,月,05,月,】,注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，在许多营销数据为确认之前，本表并不代表最终的营销支配建议。,推广费用营销预算建议表2021.