地下室结露原因

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2011-9-26,#,地下室结露原因判断及引导小技巧,蓝湖郡区域,编制背景：,随着地产开发的别墅和洋房项目逐渐增多，此类业态多有地下室或半地下室，而地下室和半地下室在梅雨季节（,5,月,-9,月）会不同程度出现结露现象，引起墙体受潮、墙纸发霉等问题，容易引发客户、甚至员工不理解，若引导和解释不当，容易导致报事升级影响客户满意度。,前言,编制目的：,1,、了解,地下室和半地下室容易产生结露现象，物业可在,业主装修时做好前控和建议，尽可能避免或者减少后期影响或诉怨；,2,、,让员工掌握区分墙体结露和返潮的辨别及处理方法,，,当梅雨季节到来，大量此类报事发生时，便于快速消化、解决业主报事。,适用范围：,有地下室或者半地下室的别墅、洋房业态。,目录,五,.,总述,一,.,地下室结露产生的原因及表现形式,二,.,地下室结露的缓解措施,三,.,结露与返潮的判断和处理流程,四,.,报事客户的沟通技巧及缓解方法,地下室结露,产生的原因及表现形式,3,、,结露演示,：,在玻璃杯里面倒入冰水，玻璃杯内冷外热产生温差，空气中含有湿度，几分钟后在玻璃杯表面产生水珠，此现象为结露。,玻璃杯内冷外热形成温差,地下室结露产生的原因及表现形式,一、结露现象产生的原因：,2,、,结露的必备条件,：,湿度,+,温差,1,、,结露的定义,：,结露就是指物体表面,温度低于附近空气露点温度时表面出现,冷凝水的现象。,地下室结露产生的原因及表现形式,二、,地下室结露现象产生的原因：,1,、地下室墙面和地面因与回填土接触，墙面和地面温度相对偏低一般为,18,；,2,、室内空气温度受环境影响大，在,5-9,月梅雨季节温度达到,35,、湿度达到,90%,左右；,3,、,温差,+,湿度产生地下室结露现象。,地面,18,墙面,20,户内温度,35,、湿度,90%,地下室结露产生的原因及表现形式,三、地下室结露现象的表现形式及影响,1,、结露导致墙面地面地砖出现水迹，产生水迹后地面湿滑；,地下室结露产生的原因及表现形式,2,、结露导致墙面、吊顶受潮后发霉；,三、地下室结露现象的表现形式及影响,地下室结露产生的原因及表现形式,3,、结露导致墙纸发霉、家具受潮变形。,三、地下室结露现象的表现形式及影响,地下室结露的缓解措施,地下室结露的缓解措施,鉴于地下室出现结露现象后对业主生活影响较大，阶段性的报事及协调量增加，且容易引来业主不解，增加矛盾和纠纷，故物业员工必须,了解地产在前期施工时采取的预控措施,，,以及在业主,装修阶段给予合理化建议,，,以最大程度避免和减少后期影响。,说明：,我们要了解,抗渗混凝土挡土墙；,50,厚聚苯板保温层；,1.5,厚聚氨酯防水层（一布三涂）；,120,厚保护砖墙；,素土回填夯实；,地产的预控措施,1,、地下室挡土墙防水后保温处理；,地坪采用架空板，架空板和回填土层有,300,高间隙，在山墙设置透气管与室外连通。,2,、地下室房间地面采用架空板，并增加透气孔让空气对流减少结露的产生；,我们要了解,地产的预控措施,1,、采用墙面内墙苯板保温降低温差；减少形成结露机会；,在墙面刷涂界面剂；,防水工序，用防水砂浆粘贴聚乙烯丙纶；,铺装,3,公分的泡沫保温板，具有保温隔音的效果；,挂网然后涂抹砂浆，主要是防止墙面开裂；,石膏找平，防霉腻子处理，然后打磨表面装饰处理；,业主装修期间的预控措施,我们建议,2,、采用地坪苯板保温降低温差，减少形成结露机会；,1,、,1MM,厚聚氨酯返潮层沿墙边翻起,300MM,；,2,、,40,厚聚苯板；,3,、,80,厚,1:2.5,瓜米石找平层，配,6.5200,单层双向钢筋；,4,、表面铺装处理；,我们建议,业主装修期间的预控措施,3,、地下室墙体装饰材料建议选择防霉涂料；,1,、优良的防霉性能，该类涂料应用于适宜霉菌滋长的环境中，且能在较长时间内保持涂膜表面不长霉；,2,、良好的装饰性能，和普通涂料的颜色和施工一致；,3,、防霉涂料涂刷成膜以后，即使结露产生少量水迹可随时清理。,我们建议,业主装修期间的预控措施,4,、地坪及踢脚线建议选择地砖或者石材；,地坪及踢脚线建议选择地砖或者石材,即使产生结露现象可以随时清洁，避免发生损失；,我们建议,业主装修期间的预控措施,5,、改善地下室通风环境尽量让空气形成对流；,改造前,改造后,我们建议,业主装修期间的预控措施,结露与返潮的,判断和处理流程,结露与返潮的判断和处理流程,房屋结露和返潮表现出来的现象非常近似，容易混淆，但返潮系工程质量问题引起，确定后需整改方可改善，而结露系物理现象并非工程质量问题，故能否在业主报事后快速、有效处理，物业员工是否掌握,结露和返潮的辨别方法,，,是关键。,说明：,名词解释：,结露,：,指物体表面温度低于附近空气露点温度时表面出现冷凝水的现象。（出现在物体表面,属于物理现象，无需进行工程整改,）,返潮：,水源通过墙体渗漏或者,地面垫层下地基土壤中的水通过毛细管作用上升，以及汽态水向上渗透，使地面,墙面,材料潮湿，并随之恶化整个房间的湿度,的,情况,。（,属于工程质量问题需要进行整改,）,结露与返潮的判断和处理流程,结露和返潮的判断,以下现象可判定为,结露,：,表面通常为均匀颗粒状水珠；,踢打表面抹灰至基层，里面,干燥无渗水迹象,；,以下现象可判定为返潮：,表面局部潮湿，分布不均匀；,踢打表面抹灰至基层，里面,潮湿有渗水现象,；,结露和返潮的判断,墙面、地面发霉变色，地面积水原因判定,结露现象,返潮现象,沟通、引导,整改、完结,结露与返潮的判断和处理流程,报事客户的处理,技巧及缓解方法,报事客户的沟通技巧及缓解方法,地下室结露问题至今虽无彻底解决方案，但充分掌握结露和返潮的辨别方法，了解地产的前期预控，在业主装修期给予合理化建议，能较大程度缓解后期的影响。,但在遇到业主后期报事时，仍需注意,沟通,，给业主提供更多,减轻影响的方法,，方能快速解决问题，提升客户满意度。,说明：,一、看：,1,、接到客户报事后首先对报事位置认真仔细查看，把结露的地方和正常的地方进行对比，根据现场表现出来的现象进行初步判定；（,让客户感受到你是认真对待此事,）,二、问：,1,、询问客户出现该现象的时间，在冬季是否有类似情况发生；,2,、询问客户该现象是否一致持续，在雨天和晴天表现出来的现象是否有差异；,（,结露在冬季不会发生、也,不会因外界雨水变得严重，,为下一步解释奠定基础）,三、说：,1,、综合以上信息在初步判定为结露情况下，,做一些比喻如冰冻矿泉水放在外面，几分钟后水瓶表面就会出现结露现象，把房屋结露现象和冰冻水瓶结露现象类比，房屋的地面和墙面好比是温度相对偏低的冰，在与外界较热的空气相遇后出现结露现象；,2,、告知客户该,结露现象是季节性的物理现象，不是漏水所致不存在施工质量问题,；,报事客户沟通技巧：,报事客户的沟通技巧及缓解方法,四、做：,1,、请客户,开启室内空调,降低室内外温差；,增加除湿设备,降低空气中水份含量（使用以上办法实验结露现象会得到,明显改善,）；,2,、如果客户任然无法认同，征得同意后可以找局部隐蔽部位踢打墙体观察，如果墙体内干燥只是表面水迹可确认为结露。,忌：在没有进行查看观察前妄下结论，必须通过物理方法实践验证才容易达成共识。,报事客户的沟通技巧及缓解方法,空调开启建议：,夏季暴雨来临前，户内空气湿度、温差大，开启空调降低室内空气和地面墙面温差。,除湿机选择标准（房间高度米）：,1,、除湿量,30,升日适用面积,20,平方米,30,平方米左右；,2,、除湿重,40,升日适用面积,30,平方米,40,平方米左右；,3,、除湿量,50,升日适用面积,50,平方米,70,平方米左右；,4,、除湿量,80,升 日适用面积,80,平方米,100,平方米左右。,除湿机降空气湿度,中央空调降低温度,报事客户缓解方法：,报事客户的沟通技巧及缓解方法,鉴于地下室结露问题现今仍系常见报事且,无彻底解决方案，,故物业员工必须了解结露的产生原因系物理现象，,正确判断和区分,；抓住在业主,装修时积极给予建议,，合理化的挑选装修材料以减少后期影响，主动收集、提供后期减轻影响的方法，不仅能帮助业主快速解决实际问题，更能最大程度避免对满意度的影响。,在前期建设无法解决和避免的问题前，物业更应多了解、多收集、多建议、多管控，也能避免影响、体现价值。,总 述,感 谢 鉴 阅,蓝湖郡区域,2011.6,