房地产项目成本管理教程

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,2006,年中,国,国（,深,深圳,）,）房,地,地产,成,成本,控,控制,精,精细,化,化管,理,理研,讨,讨会,工程,目,目标,成,成本,的,的制,定,定、,支,支解,与,与落,实,实,工程,清,清单,招,招标,管,管理,工程,成,成本,数,数据,库,库的,建,建立,2006,年,02,月,26,日,杭,杭州,成本,管理,理,理念,内容,要,要点,：,：,5,WIH,1，,成,成本,管,管理,的,的目,的,的,（,WHY),提,升价,值,值,2，,房,房地,产,产项,目,目的,成,成本,构,构成,（,WHAT),全成,本,本，,空,间与,时,时间,分,分布,3，,房,房地,产,产项,目,目成,本,本管,理,理的,出,出发,点,点,（,WHERE),确,定与,控,控制,4，,成,成本,管,管理,的,的阶,段,段,（,WHEN),全,过程,5,成,成本,管,管理,的,的责,任,任人,（,WHO),全,员,6，,成,成本,管,管理,的,的方,法,法,(,HOW）,目,标管,理,理,成本,管,管理,的,的目,的,的（,WHY),1,，,房地,产,产公,司,司是,企,企业,，,，,利润,是企,业,业用,永,永恒,目,目标,2，,利润,与,与成,本,本的,关,关系,收入,一,一定,的,的情,况,况下,，,，成,本,本越,低,低，,利,利润,越,越大,3，,成本,管,管理,的,的目,的,的与,企,企业,的,的目,标,标是,一,一致,的,的,机,机构/团,队,队的,目,目标,4，,成,成本,管,管理,的,的目,标,标是,保,保证,成,成本,的,的支,出,出获,得,得最,有,有效,的,的收,益,益-提升,价,价值,成本,控,控制,不,不等,于,于省,钱,钱,花得,多,多会,浪,浪费,，,，花,得,得少,也,也会,有,有浪,费,费，,花,花多,花,花少,不,不是,重,重点,，,，花,的,的有,效,效才,是,是关,键,键,提升,价,价值,的,的五,种,种途,径,径,价值,工,工程,的,的基,本,本公,式,式：,V=F/C,V-value,性价,比,比,F-function,产品,、,、功,能,能/,性,性能,、,服务,、,、收,益,益,C-cost,费用/成,本,本,C,下降,，,，,F,上升,C,不变,，,，,F,上升,C,下降,，,，,F,不变,C,小幅,上,上升,，,，,F,大幅,上,上升,C,大幅,下,下降,，,，,F,小幅,下,下降,-,具,具体,选,选择,哪,哪种,途,途径,，,，与,市,市场,环,环境,、,、公,司,司经,营,营理,念,念、,产,产品,方,方针,有,有关,-,价,价值,的,的评,估,估：,有,有显,性,性的,，,，有,隐,隐性,的,的，,有,有眼,前,前的,有,有长,远,远的,，,，需,要,要综,合,合平,衡,衡与,决,决策,房地,产,产项,目,目成,本,本的,构,构成,（,WHAT),全成,本,本的,概,概念,1，,成,成本,构,构成,建造,成,成本=前,期,期+,建,建安+室,外,外及,配,配套,开发,成,成本=土,地,地+建造+开,发,发间,接,接,全成,本,本（,即,即项,目,目发,展,展成,本,本）=开发,成,成本+期,间,间费,（,（营,销,销和,管,管理,）,）,2，,时,时间,与,与空,间,间上,的,的分,布,布,时间,：,：建,设,设全,过,过程,都,都在,发,发生,空间,：,：公,司,司+,现,现场,；,；实,体,体+,费,费用,成本,管,管理,的,的出,发,发点,（,（,WHERE),两大,基,基本,内,内容-合理,确,确定和有效,控,控制,1，,合,合理,确,确定,确,定,定是,控,控制,的,的前,提,提和,基,基础,，,，,市,场定,价,价原,则,则，,没,没有,准,准确,只,只有,合,合理,；,；,成本,的,的决,定,定因,素,素：外部-,市,市场,；,；内,部,部-产,品,品策,划,划与,定,定位,；,；,成本,的,的影,响,响因,素,素:诸多,经,经营,、,、技,术,术、,管,管理,方,方面,;,成本,确,确定,的,的方,法,法:决不,是,是靠,定,定额,算,算出,来,来的,；,；靠,对,对市,场,场和,产,产品,的,的把,握,握，,市,市场,包,包括,销,销售,市,市场,和,和原,材,材料,市,市场,成本,确,确定,的,的过,程,程,:行,业,业特,点,点决,定,定成,本,本的,特,特点,：,：单,件,件性,、,、复,杂,杂性,、,、多,次,次性,；,；从,虚,虚到,实,实；,成本,实,实现,关,关键,环,环节,：招,标,标（,发,发包,）,），,使,使产,品,品与,市,市场,结,结合,-,招,招标,的,的目,的,的就,是,是形,成,成有,效,效的,竞,竞争,；,；竞,争,争是,降,降价,的,的最,有,有效,手,手段,-,定,定标,的,的原,则,则：,合,合理,低,低价,；,；合,理,理的,概,概念,：,：能,做,做出,符,符合,要,要求,产,产品,成本,管,管理,的,的出,发,发点,（,（,WHERE),两大,基,基本,内,内容-合理,确,确定和有效,控,控制,2，,有,有效,控,控制,动,态监,控,控，,做,做到,随,随时,心,心中,有,有数,-控,制,制是,解,解决,问,问题,的,的手,段,段之,一,一，,目,目的,为,为达,到,到某,些,些既,定,定目,标,标；,因,因此,，,，控,制,制可,理,理解,为,为一,系,系统,对,对外,界,界影,响,响的,调,调节,功,功能,；,；此,项,项调,节,节功,能,能可,使,使系,统,统的,结,结果,或,或产,出,出不,偏,偏离,既,既定,目,目标,。,。,-控,制,制的,要,要素,：,：目,标,标、,偏,偏差,测,测定,、,、修,正,正,-有,效,效控,制,制的,前,前提,：,：目,标,标要,合,合理,实,实在,；,；实,际,际结,果,果要,及,及时,反,反馈,-,控制,不,不等,于,于限,制,制：,心,心中,有,有数,就,就可,以,以说,在,在控,制,制之,中,中，,时,时刻,掌,掌握,实,实际,与,与目,标,标偏,差,差,的原,因,因、,幅,幅度,、,、造,成,成后,果,果,，进,而,而做,出,出相,应,应的,调,调整,方,方案,3，,技,技术,经,经济,相,相结,合,合的,原,原则,不,论,论是,确,确定,还,还是,控,控制,成本,管,管理,的,的阶,段,段,（,WHEN),全过,程,程,1，阶段,立项策,划,划,设,设计,发包施,工,工,竣,竣工维,护,护,2，对应,成,成本,实,实现,过,过程-由,虚,虚到,实,实,虚拟,：,：估,、,、概,、,、预,算,算,现实,：,：合,同,同价,、,、付,款,款、,结,结算,价,价,-,从,从,虚,虚到,实,实的,转,转折,点,点就,是,是发,包,包,各阶段成,本,本管理重,点,点内容,立项阶段,成本,测算，项,目,目经济性,评,评价,策划阶段,选,择性价比,最,最好的产,品,品，制定,产,产品目标,与,与发展计,划,划,设计阶段,（,（卖什么,、,、设计什,么,么、施工,什,什么）,方案：,最,最经济合,理,理方案，,符,符合项目,定,定位,-初,步,步：材料,设,设备的合,理,理选型,-,施,施工图：,限,限额设计,，,，图纸的,质,质量和时间保证,发包阶段,通过市,场,场竞争找,到,到,合,适的价格,和,和单位，,完,完备的合,同,同（与合,作,作伙伴双,赢,赢的关系,）,）,施工阶段,变,更和签证,的,的管理，,付,付款审核,竣工阶段,结,算、索赔,办,办理,成本管理,的,的责任主,体,体,（,WHO),全员,1，所有,与,与产品制,造,造相关的,部,部门，都,有,有成本管,理,理的责任,，,，都要具,有,有成本意,识,识,只要考虑,了,了性价比,问,问题，就,是,是有成本,意,意识,2，责任,成,成本管理,体,体系的建,立,立,目的：令,全,全员实施,自,自觉的成,本,本管理行,为,为,要素：,（,（1）责,任,任范围；,（,（2）,责,责任人,（3）评,价,价标准；,（,（4）,评,评价人,3, 房,地,地产公司,成,成本管理,专,专业人员,的,的职责,全面、全,过,过程成本,管,管理，而,非,非单纯编,制,制预结算,工,工作,了解产品,、,、掌握市,场,场，制定,目,目标，全,程,程监控；,甲方整合,社,社会资源,的,的目标就,是,是让其符,合,合我们的,产,产品定位,；,；甲方的,工,工作就是,协,协调，不,论,论是设计,、,、工程还,是,是成本人,员,员；专业,人,人员是专,家,家型的管,理,理者（不,是,是大厨是,美,美食家）,成本管理,的,的基本方,法,法,（HOW),目标管理,1，,目标管理,的,的内容-目标的,确,确定与控,制,制两方面,2，,目标确定,的,的依据,经,验数据库,、,、市场调,研,研、产品,把,把握,3，,实现目标,动,动态监控,的,的手段,信,信息化,4，,目标管理,的,的过程,PDCA,循环,成本管理,的,的认识过,程,程,三个阶段,造价计算,（,（概、预,、,、结）,-,定额模式,下,下，强调,个,个人经验,，,，追求算,得,得快、算,量,量准，定,额,额熟、套,价,价正确；,成本控制,强调不能,突,突破目标,值,值,提升价值,强调企业,/,团队的共,同,同目标：,利,利润，讲,求,求性价比,，,，发掘价,值,值，创造,价,价值,-,当前指导,思,思想：,结合产品,和,和市场，,以,以造价计,算,算和成本,分,分析为基,础,础，以目,标,标管理为,方,方法，以,技,技术管理,为,为保障，,以,以产品价,值,值的实现,为,为目标开,展,展成本管,理,理工作,房地产公,司,司成本管,理,理总体思,路,路,成本管理,的,的基本内,容,容：,-,点、线、,面,面,1,，两个重,点,点：招标,及,及合约、,预,预结算,2,，一条主,线,线：项目,成,成本全过,程,程动态控,制,制,3,，两个基,本,本面：信,息,息平台（,数,数据与工,具,具）、制,度,度建设,成本部门,的,的工作思,路,路：,1,，,三个层次,：基本的,审,审算工作,、,、控制体,系,系的建立,与,与运行、,产,产品与市,场,场研究,2,，,三大主题,：项目建,设,设、业务,建,建设、组,织,织建设,3,，,两条管理,原,原则,：计划管,理,理、目标,管,管理,4,，,一个工作,准,准则,：靠数据,说,说话，留,下,下作业痕,迹,迹,成本管理,工,工作基本,面,成本目标,管,管理办法,供方管理,制,制度,招标管理,办,办法,合同管理,办,办法,成本信息,化,化管理办,法,法,变更及签,证,证管理办,法,法,付款及结,算,算管理办,法,法,其他：材,料,料采购及,认,认价管理,；,；资料管,理,理；预算,编,编制深度,要,要求,成本目标,的,的制定,基本原则,1,，,目标的内,涵,涵,：,不仅限于,成,成本目标,值,值本身、,更,更要关注,成,成本背后,的,的产品目,标,标,2,，,目标的作,用,用：,目标不一,定,定是上限,而,而是基准,，,，目标的,作,作用在于,心,心中有数,3,，目标的,范,范围：,成本目标,是,是整个项,目,目团队的,目,目标，目,标,标范围覆,盖,盖全成本,成本目标,的,的制定,主要过程,1,，制定的,时,时间,：,目标制定,从,从立项时,就,就已经开,始,始，区分,控,控制目标,与,与经济测,算,算数据，,要,要求不同,，,，考虑风,险,险因素；,策划、设,计,计阶段进,行,行各阶段,的,的成本测,算,算，各期,测,测算要有,对,对应，比,较,较变化原,因,因，原则,上,上前期目,标,标控制后,期,期目标；,规划方案,确,确定后，,形,形成正式,目,目标成本,施工图完,成,成后，可,根,根据预算,对,对目标做,调,调整（通,常,常是在偏,差,差较大的,情,情况下）,；,；,2,，制定的,方,方法,3,，制定的,要,要求,成本目标,的,的制定,主要过程,1,，制定的,时,时间,：,2,，制定的,方,方法,：,成本与首,先,先是由产,品,品的定位,与,与档次决,定,定的，因,此,此成本目,标,标要在与,产,产品目标,的,的互动沟,通,通中共同,制,制定，在,发,发包前的,阶,阶段经历,由,由粗到细,的,的过程。,一,一般的依,据,据文件有,：,：项目发,展,展报告、,策,策划报告,、,、各阶段,的,的设计文,件,件和交楼,标,标准；,前期工作,尽,尽可能做,细,细，促进,策,策划、设,计,计人员对,产,产品的深,入,入考虑，,不,不要因为,今,今后会发,生,生变化而,不,不作预先,设,设定。,最好能结,合,合公司产,品,品特点，,制,制定公司,通,通用的标,准,准和表格,，,，各项目,的,的不同点,在,在局部作,调,调整，可,以,以节省时,间,间，减少,误,误解；,符合公司,利,利润要求,，,，经过各,方,方的讨论,和,和审批（,可,可能集团,审,审批），,正,正式发布,3,，制定的,要,要求,：,成本目标,的,的制定,主要过程,1,，制定的,时,时间,：,2,，制定的,方,方法,：,3,，制定的,要,要求,：,合理确定,的,的前提条,件,件：了解,市,市场、结,合,合产品，,有,有充分的,数,数据支持,，,，通过市,场,场调研和,数,数据库；,内容要明,确,确具体，,比,比如同样,是,是高档，,各,各人心目,中,中可能不,同,同；,尽可能有,量,量化的计,算,算，量价,分,分离，而,不,不是笼统,的,的总数，,便,便于今后,的,的对比分,析,析；,尽可能作,为,为绩效考,核,核指标；,所,所有房地,产,产公司都,会,会做测算,，,，只是没,有,有作为正,式,式的目标,去,去执行和,监,监控，没,有,有用目标,对,对控制结,果,果进行考,核,核,成本目标,的,的制定,工作案例,1,，某中学,成,成本控制,纲,纲要,：,注意前期,制,制定的过,程,程、计划,和,和人员，,如,如何调整,2,，某中学,成,成本测算,：,注意全成,本,本的范围,，,，对产品,的,的明确,3,，成本调,研,研报告格,式,式,：,4,，成本目,标,标评审要,点,点,成本目标,的,的分解,-,分解是为,了,了落实,1,，,要满足动,态,态控制的,需,需要：,按分包与,甲,甲供材计,划,划分解到,每,每个分判,项,项目上；,这,这样分解,的,的前提项,目,目开发过,程,程事先有,充,充分的策,划,划，是计,划,划管理到,位,位；如果,做,做不到只,能,能分解合,同,同而不是,分,分解目标,2,，要满足,成,成本分析,的,的需要：,按照标准,成,成本科目,（,（公司内,部,部的，没,有,有行业标,准,准）分解,，,，一般只,在,在末级科,目,目上可以,增,增加；,3,，按内部,职,职责划分,：,：,成本费用,总,总额分解,到,到各相关,责,责任部门,，,，列入,KPI,4,，分解到,设,设计限额,：,：,也可以认,为,为是目标,的,的落实，,实,实际上在,目,目标制定,时,时就已经,考,考虑到了,设,设计限额,5,，分摊问,题,题：,作为成本,控,控制目标,以,以已发生,为,为准，但,在,在经济测,算,算时要分,摊,摊，建安,费,费之外的,费,费用分配,到,到单体上,；,；公建配,套,套根据服,务,务范围在,各,各期之间,分,分摊；,成本目标,的,的分解,工作案例,1,，按招标,和,和合同项,分,分解,：,2,，按科目,细,细分,：,3,，责任划,分,分,：,4,，设计限,额,额,成本目标,的,的实现,产品的实,现,现导致目,标,标的落实,，,，使预测,成,成本分块,、,、分步变,为,为实际成,本,本；,要有保证,目,目标实现,的,的方法，,技,技术经济,相,相结合的,手,手段；重,点,点是在设,计,计和招标,过,过程中，,在,在设计和,合,合约中体,现,现甲方的,意,意图，保,护,护设计和,施,施工的成,果,果不会出,现,现定位和,档,档次上的,偏,偏差；,既要有完,整,整的流程,，,，更要强,调,调项目操,作,作团队的,成,成本意识,与,与沟通，,对,对产品和,技,技术的控,制,制与对成,本,本的控制,同,同步实现,；,；这里所,谓,谓成本意,识,识就是要,考,考虑性价,比,比；,动态监控,的,的环节（,招,招标、变,更,更、结算,）,）与手段,（,（软件与,报,报表）；,调整也是,一,一种落实,，,，关键是,要,要心中有,数,数，调整,的,的原因、,内,内容、幅,度,度、产生,的,的影响等,；,；调整的,对,对象包括,成,成本目标,、,、实施方,案,案和利润,预,预期；,调整提出,原,原则：谁,主,主张，谁,举,举证；,成本目标,的,的落实,-,工作案例,1,，月报表,：,：,2,，每月变,更,更汇总：,3,，调整所,需,需文件,：,4,，价值分,析,析报告,：,5,，后评估,报,报告,小结：,1,，成本,控,控制操,作,作的关,键,键环节,事前有,目,目标：,项,项目总,成,成本目,标,标及分,解,解,事中有,监,监控：,月,月报表,事后有,分,分析：,后,后评估,报,报告,2,，成本,控,控制指,导,导思想,成本控,制,制就是,要,要做到,心,心中有,数,数，而,不,不是简,单,单的限,制,制和压,低,低成本,，,，,成本确,定,定是要,找,找到合,理,理值不,是,是准确,值,值,不论确,定,定与控,制,制，必,须,须面向,市,市场、,面,面向产,品,品，技,术,术与经,济,济相结,合,合,工程量,清,清单招,标,标管理,为什么,要,要采用,清,清单招,标,标，与,费,费率招,标,标相比,有,有多大,益,益处？,充分竞,争,争、了,解,解市场,、,、掌握,投,投标细,节,节：在,总,总价和,单,单价上,都,都充分,竞,竞争，,可,可以体,现,现各单,位,位的真,实,实成本,，,，施工,方,方案，,对,对项目,的,的了解,程,程度等,，,，分析,投,投标报,价,价的针,对,对性，,可,可以知,道,道其重,视,视程度,，,，也可,以,以反映,管,管理水,平,平；,事先定,价,价、心,中,中有数,：,：竞争,是,是降价,最,最有力,的,的武器,，,，在投,标,标阶段,甲,甲方处,于,于主动,地,地位，,尽,尽可能,确,确定总,价,价和单,价,价，进,场,场之后,会,会由主,动,动变被,动,动；,承包范,围,围和内,容,容事先,明,明确，,减,减少索,赔,赔：促,使,使招标,过,过程中,将,将图纸,和,和现场,的,的问题,事,事先提,出,出和解,决,决,付款、,变,变更、,结,结算过,程,程简化,、,、清晰,：,：减少,了,了施工,过,过程中,的,的扯皮,；,；,存在的,难,难度：,时,时间上,的,的增加,、,、地方,上,上的不,适,适应；,工程量,清,清单招,标,标管理,2,，,清单招,标,标的组,织,织及过,程,程,招标范,围,围：制,度,度化，,不,不招标,的,的审批,与,与认定,组织者,、,、参与,者,者、决,策,策者,根据各,公,公司的,组,组织架,构,构和经,营,营特点,各,各环节,的,的参与,人,人与参,与,与度可,能,能不同,；,准备过,程,程：调,研,研考察,（,（广泛,性,性和准,对,对性，,公,公司、,项,项目、,基,基地）,、,、标前,会,会议、,文,文件准,备,备（图,纸,纸、清,单,单、技,术,术要求,、,、样板,）,）,招标过,程,程：发,标,标、答,疑,疑、开,标,标、评,标,标、谈,判,判、定,标,标，每,个,个过程,都,都要遵,循,循“靠,数,数据说,话,话、留,有,有作业,痕,痕迹”,的,的原则,善后工,作,作：合,同,同签订,与,与交底,（,（合同,附,附件、,材,材料问,题,题）、,数,数据分,析,析与积,累,累、资,料,料整理,、,、样板,管,管理,工程量,清,清单招,标,标管理,3,，清单,招,招标的,合,合同管,理,理,合同制,定,定的双,赢,赢原则,，,，要考,虑,虑诚信,风,风险；,明确合,同,同的目,的,的：分,工,工协作,，,，赚社,会,会的钱,基本概,念,念,；一般,是,是总价,、,、单价,、,、成本,加,加酬金,；,；最后,一,一种中,国,国用的,较,较少；,总,总价包,括,括固定,总,总价和,可,可调总,价,价，单,价,价包括,有,有暂定,量,量的单,价,价和纯,单,单价；,单价,/,总价合,同,同的选,择,择：要,看,看具体,项,项目的,复,复杂程,度,度，与,时,时间长,短,短，变,化,化的多,少,少，图,纸,纸的清,晰,晰度有,关,关；还,可,可以综,合,合选用,的,的方式,，,，单价,中,中有总,价,价，如,，,，一些,内,内容就,是,是一项,定,定一个,价,价，局,部,部总价,；,；总价,中,中有单,价,价，比,如,如有些,可,可能价,格,格或实,际,际数量,上,上差别,较,较大的,项,项目，,某,某消防,工,工程种,的,的防火,封,封堵、,土,土方工,程,程；,最常用的是,固,固定单价的,总,总价合同，,且,且列出一些,备,备用价格，,如,如零星清单,，,，主材价；,包,包干方式是,图,图纸加清单,，,，量价的风,险,险都给了施,工,工单位,变更与调价,的,的方式：合,同,同价、定额,或,或其他参考,、,、商定；注,意,意报价时的,成,成本水平；,总,总之承包的,内,内容明确才,能,能包死，若,想,想制定品牌,必,必须在招标,示,示提出；,付款、结算,办,办理：尽量,按,按照实际完,成,成工程量,工程量清单,招,招标管理,4,，关于标底,的,的讨论,正确认识标,底,底：合理范,围,围的参考，,不,不是准确的,价,价格，例：,领,领导要求说,出,出到底哪个,是,是准确的,是否需要标,底,底：很多单,位,位说没有标,底,底，使没有,专,专门编制，,但,但对可能的,造,造价水平都,有,有个预期，,目,目标也是一,种,种标底；,如何取定标,底,底：调研，,按,按定额或市,场,场价格计算,，,，甲方的企,业,业定额就是,成,成本经验数,据,据,工程量清单,招,招标管理,5,，关于谈判,的,的讨论,是否需要标,后,后谈判：谈,判,判的目的是,降,降价，各公,司,司的认识与,习,习惯，最终,为,为自身营造,什,什么样的市,场,场环境；方,式,式：不谈或,多,多次报价、,多,多轮谈判；,如何有效的,谈,谈判：有针,准,准对性：从,质,质量、技术,、,、进度、服,务,务、付款等,方,方面以及报,价,价中的问题,入,入手,谁负责：不,同,同目的不同,的,的人员，从,澄,澄清、优化,和,和摸底的角,度,度出发或最,终,终拍板角度,工程量清单,招,招标管理,6,，评标原则,与,与要点,根本目的，,要,要知道各家,报,报价的差别,在,在哪里，选,定,定合适的队,伍,伍（产品和,服,服务）和价,格,格，报证项,目,目顺利实施,合理低价的,概,概念与把握,：,：技术与经,济,济结合，与,项,项目特征结,合,合,深层次的重,点,点分析，要,有,有单价分析,表,表；,预防不平衡,报,报价：分项,之,之间、费用,之,之间，可用,图,图表,必须与目标,做,做对比分析,表格要统一,，,，招标文件,中,中充分考虑,评,评标的需要,工程量清单,招,招标管理,7,，招标成功,的,的关键,为自身营造,规,规范的市场,环,环境，才能,得,得到市场上,的,的优质资源,市场调研充,分,分，了解投,标,标人及其产,品,品的底细，,合,合理确定入,围,围的产品和,队,队伍（档次,标,标准一致，,新,新老结合）,；,；,招标范围、,要,要求明确，,图,图纸文件内,容,容清楚，加,强,强样板管理,投标报价的,方,方式明确（,如,如算量不同,如,如何处理）,，,，表格统一,；,；,评标充分、,到,到位,总之：准备,充,充分、到位,。,。时间上有,保,保障,工程量清单,招,招标管理,8,，几个常见,问,问题,有特殊照顾,对,对象,给机会，低,价,价中标；长,期,期合作伙伴,优,优先,图纸不够完,备,备,先出招标图,，,，之后出变,更,更,；先作暂定,价,价，并保留,甲,甲方分包的,权,权利；,时间过于紧,迫,迫,几方同时算,量,量；加快评,标,标速度；准,备,备充分，压,缩,缩谈判时间,工程量清单,招,招标管理,9,，总包及主,要,要分包案例,总包,电梯,：,有针对性定,产,产品,技术要求,铝合金：配,件,件细节的掌,握,握,及分析思路,装修：材料,和,和样板的要,求,求,环境绿化：,要,要建立实物,量,量的标准,智能化：两,次,次，首先是,系,系统的优化,与,与确认,第三部分,工程成本数,据,据库的建立,目的与作用,掌握市场信,息,息，积累经,验,验数据，为,合,合理确定作,数,数据支持，,也,也为保证公,司,司的成本控,制,制标准稳定,性,性；,要建立制度,，,，将成本信,息,息管理落实,2,，,数据库的主,要,要内容与形,式,式,成本管理数,据,据库包括成,本,本管理信息,（,（供方、法,规,规）与成本,信,信息,成本数据不,仅,仅包括经济,指,指标（价的,指,指标），还,应,应包括技术,指,指标（量的,指,指标）；定,额,额也是一种,成,成本数据库,成本数据内,容,容很多，概,括,括为三个层,次,次的成本数,据,据：项目及,单,单体、分部,分,分项及专项,工,工程、人材,机,机及设备,成本数据的,相,相关信息也,要,要同时记载,：,：时间、技,术,术特征、来,源,源，充分反,映,映市场和产,品,品的特征；,数据库形式,：,：不一定，,可,可以用,工具软件：,EXCEL,，,AEECSS,等，也可以,是,是专用软件,：,：通用（如,明,明源）、定,制,制 （如万,科,科、金地）,3,，数据库的,建,建立方法,第三部分,工程成本数,据,据库的建立,1,，目的与作,用,用,2,，,数据库的主,要,要内容与形,式,式,3,，数据库的,建,建立与维护,工作内容：,建立制度与,规,规范，制定,成,成本数据的,标,标准与分类,；,；分析整理,（,（,BCIS,的方法）；,录,录入与维护,工作时间,： 在几个,节,节点上进行,：,：调研、询,价,价、招标、,合,合同、结算,；,；最好能与,工,工作过程结,合,合而不是做,为,为额外的工,作,作,工作人员,：专职或专,业,业人员,第三部分,工程成本数,据,据库的建立,成本分析是,建,建立数据库,的,的基础，成,本,本分析中有,以,以下几个值,得,得注意的问,题,题（针对项,目,目）,1,，,成本分析的,原则,：,类似于会计,：,：明晰性原,则,则，重要性,、,、可比性、,一,一贯性；,实,实际发生原,则,则（以实际,结,结算成本为,主,主）,2,，,分析方法的,统,统一,成本分析与,成,成本标准科,目,目要对应，,各,各公司结合,自,自身情况制,定,定；一般财,务,务有成本核,算,算的科目，,成,成本数据统,计,计的口径尽,量,量与之对应,，,，可以归并,或,或细化，但,不,不要交叉，,使,使两方面数,据,据具有互相,检,检查的作用,；,；,3,，,面积的可比,性,性,分析指标用,的,的建筑面积,有,有几种：可,售,售面积、建,筑,筑面积（多,次,次、不同角,度,度）、承建,面,面积，弄清,各,各自的含义,和,和用途,4,，,类似性,成本数据库,的,的数据将用,于,于类似的项,目,目,，,因此要掌握,从,从些方面体,现,现类似性，,并,并将特征数,据,据与成本数,据,据同时保留,。,。,第三部分,工程成本数,据,据库的建立,工作案例,1,，,相关制度,：,2,，,分析表格,3,，,成本管理信,息,息库：,检索、供方,、,、法规,4,，成本数据,库,库：,单价库,ACCESS,， 电梯,EXCEL,谢谢！,请提宝贵意,见,见！,沈葵200,6.02.26,