文化商业街区研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,本报告是严格保密的。,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,文化主题商业街案例研究,成都.锦里古街,锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸质疑的成为全国特色商业街的典范,在成都，,有这么一条街，,论历史，它非常短暂，,但它现在无疑是这座城市,人气最旺、知名度最高,的街道之一。,地位,成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920平方米，是融合,巴蜀民风与三国文化的民俗风情街,选址：成都市武侯祠东侧,开业时间：,总建筑面积：,7920m,总街长：,340m,平均街宽：,3-4m,（最大街宽为,6m,）,投资估算：,2000,万,项目定位,：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称,“成都版清明上河图”。,体验式、休闲式、互动式,的旅游方式，符合现代游客的旅游需求,简介,案例匹配,伯渎港商业项目,锦里古街,强势旅游资源,泰伯庙/泰伯墓,武侯祠,建造愿景,为伯渎项目提供配套、支持,为武侯祠提供支持,打造新景点,占地面积,2万平方米,1.5万平方米左右,城市2007旅游收入,无锡445.76亿,成都340.2亿,区位,离市中心15分钟车程,离市中心10分钟车程,建设基础,工地新建,荒地新建,地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模，锦里成功案例可作为重要参照,锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范,发展历程,著名景点武侯祠多年来不愁客源，但游客都是买了门票看完就走，没有游客在此地停留。,逐步打造出一条以体验川西民俗文化的仿古街。,无开发计划,为游客服务,打造新经济增长点,创造先进运营模式,商业业态的控制极好，锦里所有店铺抱成团，整条街的综合经营水平处全国类似项目最高水平。,保持领先地位,阶段,锦里的游客数每年增加80万左右。商业街的收入2006年就突破5000万，并且促进武侯祠门票收入增加。,影响,东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，后来虽然进行了一些绿化，但到武侯祠游玩的客人从不涉足此地。,措施,1、提出了要将三国文化打造成文化产业的思路。,2、意想建成一条古街。,3、要寻找、建立新市场运作模式。,1、品牌、土地和所有店面的所有权属于武侯祠博物馆，不出让。,2、经营权属于新成立的锦里古街管理公司。,3、租金与面积无关，收营业额的15%-20%。,1、分析模仿者，树立危机感。,2、强调管理、提升服务，以活动代替广告，以特色带动人气。,3、实行店铺末位淘汰制，保持活力。,节点,2000年以前,2002年动工,2004年开始运营,现在,功能布局,规划意图,项目,招牌性项目紧靠大门入口处,三国茶楼,三顾园酒楼,核心区放在项目中心，平横区域优劣势,锦里广场+大戏台,宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色,窄巷营造老成都氛围,背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点,小吃街,1,2,大,门,双 连 廊,锦里广场,戏,台,隔 墙,牌坊,小 吃 街,灈锦溪,院落,餐饮娱乐区,锦绣文化区,民俗市井区,桥,2,1,窄巷,背街打造,3,3,商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造,在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳,业态特征,餐饮,休闲,公建,住宿,购物,广场,业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。,餐饮娱乐区,锦锈文化区,民俗市井区,锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占24%，另外有20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈,主题,名称,业态,三国,（8家）,三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝,餐饮,羽扇青,商铺,诸葛连弩,游艺,成都及四川（35家）,香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、,餐饮,蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂,商铺,黄包车、,游艺,锦里客栈,客栈,安怡旅行社,旅行社,但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘,小摊,外省（4家）,久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店,商铺,光大国旅,旅行社,外国（3家）,喜福汇、m&m、星巴克,餐饮,业态配比,锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正的整合起来,锦里的定位：,1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。,2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。,3、作为成都的城市名片。,经营特征,经营举措：,1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取。,2、经常举行文化活动，为区域注入活力。,3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。,根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体,紧临武侯祠,，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司,整个建筑系,明清时代的建筑风格，,与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体,青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街,老街、青石板路,青砖、青瓦,锦里大门,雕梁画栋,客栈,细部特征,锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费,三国蜀汉文化,川西民俗文化,还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜,锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。,酒吧文化,打更人,捏泥人,剪纸,张飞牛肉,文化与商业,成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一,世界旅游组织专家RobertCleverdon、ErikHolm-Petersen考察锦里,巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里,2006,年成都成为中国最佳旅游城市,。,2006,年成都旅游人数,4061,万人次,，旅游收入,340.2,亿，增长速度,13.8%,，相当于全市,GDP,的,12%,。,全市接待入境旅游者,57.97,万人次，旅游外汇收入,2.02,亿美元，同比增长,14.7%,。,2006,年,锦里,游客数突破,400,万,人次,，,约占全市旅游人口,10%,。,锦里,平均每天接待游客超过,1,万,人。,锦里成就,成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）,锦里KPI,锦里商业街成长关键评定体系,抢占市场先机,锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。,政府的主导,国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为商业利益而丧失本项目的文化诉求。,精细化的仿古工艺,精细化打造，让人感觉切实的“古”意。,世俗化的定位,充分展示了川西世俗文化与三国文化中的“世俗”部分，锦里表现的市井文化已经成为老成都的样本。,主题鲜明的文化消费,其消费活动与文化主题间的紧密联系，打造与其文化主题呼应的商业和主题节庆活动。,业态组合的包容性,坚持特色文化的同时，加入少量省外、外国异质化元素，把现代元素融入其中，也烘托了古文化。,项目搭配合理,观光、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐搭配合理，避免了只是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限。,商业氛围的营造,通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成功的商业氛围。,项目的持续性建设,不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程规划等等，不断给区域注入新的活力。,锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键,启示,对本项目的启示,文化的构筑,1、以本地文化为依托,2、选择特色文化主题,3、选择文化载体,4、策划与文化相关活动,商业运作,5、确立鲜明的主题消费风格,6、有节制的融合现代商业元素,7、合理的商业空间组织,8、有条件的选择品牌业态,文化与商业结合,9、在区域布局上体现文化与商业融合,10、政府监管与协调商业利益与项目文化性的关系,丽江的打造是政府在加大投入的同时，贯彻利用“原生态”的精神，把传统文化与现代服务业挂钩，增加配套，进行整体区域营销，取得了显著的成就,1、主题与文化相关：,“原生态”以鲜活的城市形态表现，使资源循环起来，打造活文化，而不是遗址。,2、商业活动与文化相关：,把传统文化与现代服务业挂钩，例如：纳西古乐及东巴文化在丽江的商业化运作。,3、建筑形态切合纳西文化：,保护古建筑，加以有节制的利用，并建造风格一致的新建筑，完善旅游配套。,4、整合品牌资源：,在国际上进行整体营销，增强海外影响力，同时借助这种影响力，引导国内旅游人群。,5、政府加强文化主题引导：,政府投资文化基础设施建设，使当地民族文化特征加强。,丽江文化与商业的相互促进主要体现在商业与文化的相互依赖关系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的旅游主题,传统文化,现代商业,鲜明的特色主题：,丽江在向游人讲述纳西民族社会生活方式。,非物质文化的利用：,以民俗节庆和民族文化活动代替广告宣传。,文化传丞与旅游业发展相互促进：,文化成就丽江旅游业，旅游业也是纳西文化不可多得的载体。,丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第三产业的发展,丽江对云南大区域的带动：,加速第三产业发展：,成功的项目运营，带动了当地第三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。,丰富产业市场：,丽江的旅游业处于国内先进水平，因此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西古乐会、东巴宫等以经营民族文化为主导的新兴产业。,带动区域国际化：,促进云南与国际的交流、合作，是更多的国外专家、学者及普通百姓关注云南。,整合云南旅游资源：,丽江现在还在一定程度上承担旅游集散地功能。专业化的旅行社服务，在一定程度上整合了云南丰富的旅游资源。,南新仓概貌,南新仓特色街区简介：,占地：,2.58万平方米,总建筑面积：,11万平方米,老建筑遗留：,4000余平方米,步行街总长：,近千米,功能构成：,餐饮、购物、办公、休闲娱乐,南新仓如今是北京高端消费者的理想去处，是尽享高品味的场所。,22,家国内外名牌企业和商家在此聚集，全方位的品质在,600,年古建筑的烘托下，弘扬着精致高雅的品味，展示着令人难忘的美,新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术交流活动,画廊内部,画廊外部,画廊,皇家粮仓在600年的古建筑中，开展高级商务派对、品牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不折不扣的高档社交展示场所,原滋原味的老建筑。,古粮仓和昆曲艺术结合在一起的“文化空间”，经过1年多的发展已有150多场昆曲在此演出。,高档展示场所,标志性建筑南新仓国际大厦集商业与写字楼与一体，是区域的大体量建筑，增加了区域的业态，丰富了区域内涵,南新仓国际大厦,地下一层,甲级写字楼,租金：18美圆/月/平方米,商业,艺术市场,商业一层：,北京博速奔驰、嗨顿俱乐部、锐克斯餐吧、大董烤鸭店、精品店、服饰店等。,商业二层：,大佳永利珠宝商城、大董烤鸭店。,商业三层,：健身房、KTV等。,南新仓的餐饮由三个部分构成，特色餐饮、高端地方菜餐厅及西餐厅，在历史氛围中给消费者不同的味觉体验,特色餐厅,：台湾餐厅。,地方菜,：云南菜馆、烤鸭店。,西餐厅,：精选世界各地原料，精研营养与味道。,餐饮,南