房地产项目成本过程控制(课件)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产,项,项目成,本,本过程,控,控制,如何将,可,可控成,本,本转化,成,成责任,成,成本,Ruhejiangkekong chengben zhuanhuachengzeren chengben,房地产,项,项目成,本,本管理,将成为,企,企业未,来,来的生,命,命线,根据上一次内容大家考虑下面二个问题,1、成,本,本控制,的,的意义,是,是什么,？,？,2、房,地,地产项,目,目成本,构,构成中,哪,哪几项,是,是可控,的,的？,1、成,本,本控制,的,的意义,是,是什么,？,？,2、房,地,地产项,目,目成本,构,构成中,哪,哪几项,是,是可控,的,的？,1、成,本,本控制,的,的意义,是,是什么,？,？,2、房,地,地产项,目,目成本,构,构成中,哪,哪几项,是,是可控,的,的？,1、成,本,本控制,的,的意义,是,是什么,？,？,2、房,地,地产项,目,目成本,构,构成中,哪,哪几项,是,是可控,的,的？,工程、,营,营销、,管,管理加,上,上财务,不,不好控,合理有,效,效控制,流,流失，,为,为企业,创,创造利,润,润最大,化,化,房地产,项,项目成,本,本过程,控,控制,一、事,前,前控制,（一）,决,决策成,本,本控制,（二）,土,土地购,买,买成本,控,控制分,析,析,（三）,立,立项成,本,本控制,（四）,规,规划,和,和设计,环,环节,（五）,招,招标选,择,择施工,承,承包单,位,位阶段,成,成本控,制,制,二、事,中,中控制,（一）,施,施工,准,准备阶,段,段成本,控,控制,（二）,材,材料,及,及设备,采,采购环,节,节,（三）,销,销售,环,环节,三、事,后,后控制,（一）,工,工程预,决,决算,（二）,物,物业管,理,理成本,四、,小,小,结,结,例,中标价511,结,结算1183,主要是,通,通过签,证,证和索,赔,赔。建,设,设单位,分,分管领,导,导，懂,工,工艺，,又,又是内,行,行人士,。,。就尽,可,可能在,功,功能和,使,使用上,增,增加工,程,程量或,构,构件，,满,满足交,付,付使用,时,时便于,操,操作，,减,减少人,力,力，同,时,时必须,满,满足相,应,应监测,指,指标要,求,求。令,他,他满意,，,，才能,批,批准变,更,更或签,证,证，还,经,经常出,现,现一些,成,成活后,的,的变更,和,和调整,，,，这样,又,又会出,现,现更多,的,的签证,。,。因为,能,能用道,理,理和性,能,能说服,对,对方，,所,所以便,会,会做出,很,很多的,签,签证。,即,即便是,这,这样还,经,经常得,到,到表扬,，,，好多,地,地方比,设,设计考,虑,虑的更,实,实用，,更,更能达,到,到生产,要,要求，,设,设计经,常,常召集,聊,聊城、,滨,滨州、,东,东营来,现,现场观,摩,摩。并,轻,轻松度,过,过省级,结,结算审,计,计。,重要性,成本过,程,程控制,通,通俗讲,就是,挣,挣钱和,花,花钱均,在,在合理,计,计划控,制,制范围,内,内，开,源,源节流,，,，争取,利,利润最,大,大化，,把,把应挣,的,的钱一,分,分不少,的,的挣到,手,手。,成本控,制,制这项,工,工作是,全,全过程,的,的管控,，,，要求,我,我们每,位,位员工,必,必须各,负,负其责,，,，全员,进,进行,认,认认真,真,真的经,营,营好本,岗,岗位职,责,责，要,求,求全体,员,员工必,须,须有责,任,任心、,责,责任感,、,、高尚,的,的品德,和,和良好,的,的职业,道,道德，,有,有敬业,精,精神和,奉,奉献精,神,神，特,别,别是集,体,体观念,，,，要把,花,花出去,和,和挣到,的,的每分,钱,钱均当,做,做是自,己,己的钱,，,，真正,把,把老板,赋,赋予我,们,们的责,任,任做到,位,位。深,知,知把老,板,板应赚,的,的钱赚,到,到手，,并,并尽量,通,通过我,们,们的努,力,力尽量,的,的给老,板,板减少,投,投资成,本,本，这,是,是我们,应,应尽的,责,责任和,义,义务。,当,当一天,和,和尚撞,一,一天钟,，,，撞就,必,必须撞,响,响，成,本,本控制,不,不欢迎,做,做样子,、,、摆架,子,子，也,不,不需要,用,用多么,美,美妙的,语,语言汇,报,报，应,该,该真正,拿,拿出具,有,有说服,力,力的数,据,据才是,成,成绩。,必,必须真,刀,刀真枪,的,的去操,作,作、去,落,落实，,只,只有全,员,员携手,并,并肩，,目,目标一,致,致，点,点,点滴滴,不,不放过,，,，积少,成,成多，,滴,滴水穿,石,石，最,终,终汇成,大,大江大,河,河，最,终,终方能,达,达到我,们,们的目,地,地。,我引用,一,一个教,授,授的经,典,典语言,；,；用,以上一,级,级的组,织,织目标,为,为方向,，,，用科,长,长的态,度,度当科,员,员，以,部,部长的,立,立场当,科,科长，,用,用老总,的,的胸怀,当,当部长,，,，以老,板,板的心,态,态来打,工,工。象,老,老板一,样,样当干,部,部，用,老,老板的,标,标准要,求,求自己,，,，象经,营,营企业,一,一样经,营,营自己,的,的岗位,。,。,重要性,成本控,制,制程度,，,，是一,个,个企业,的,的管理,水,水平的,体,体现，,同,同样也,是,是该企,业,业员工,素,素质的,体,体现。,到,到位、,精,精细的,成,成本控,制,制有助,于,于企业,发,发展和,壮,壮大，,它,它将成,为,为今后,房,房地产,企,企业发,展,展的主,线,线和立,足,足点。,每个能够正,常,常经营的企,业,业都在考虑,这,这个问题，,也,也都在加强,这,这方面的管,理,理。我们同,样,样在很早就,意,意识到一点,，,，具体体现,为,为日常使用,办,办公用品、,特,特别是纸张,用,用双面，小,区,区公共用电,采,采用节能和,声,声光控开关,，,，采购供应,商,商时货比三,家,家选择更适,合,合于我们的,供,供应商等等,，,，都是在进,行,行成本控制,。,。,企业要发展,、,、要壮大就,应,应该更有计,划,划的合理挖,掘,掘潜力和资,源,源，将各部,门,门、各岗位,的,的工作更有,计,计划性，更,有,有目标性的,进,进行合理利,用,用资源，将,有,有限的资金,发,发挥到最大,作,作用。,所以要想实,现,现成本控制,目,目标，必须,建,建立健全合,理,理、适用的,制,制度和操作,程,程序，用制,度,度和程序来,约,约束日常工,作,作。确定一,个,个更适合我,们,们企业健康,发,发展不可逾,越,越的控制红,线,线，人人遵,守,守，用制度,来,来管理工作,，,，用程序来,引,引导和约束,操,操作者，只,有,有这样目标,方,方能达到。,重要性,一、事前控,制,制,（一）、决,策,策成本控制,1、房地产,开,开发项目要,想,想达到良好,的,的经济效益,和,和社会效益,，,，首先必须,进,进行认真客,观,观的正确决,策,策。比如综,合,合考虑市场,的,的形式和自,身,身的实力来,确,确定开发的,土,土地，认真,的,的进行成本,核,核算。如果,乐,乐观评估市,场,场形势、没,有,有选择好开,发,发的地段、,没,没有选择好,良,良好开发规,划,划方案，这,些,些错误的决,策,策行为都会,在,在很大程度,上,上导致开发,项,项目成本的,大,大量增加、,最,最后反映在,市,市场行为上,的,的问题就是,售,售出房屋价,格,格与投资成,本,本不成比率,，,，就是常说,的,的亏本和无,利,利。,2、深度和,广,广度,在房地产的,开,开发中，决,策,策的深度和,广,广度会在很,大,大的程度上,影,影响开发的,成,成本。比如,开,开发决策者,没,没有进行投,资,资成本的合,理,理估算、没,有,有进行对于,开,开发地段的,人,人工、建筑,材,材料等深入,的,的调查，最,后,后导致人员,工,工资的上涨,和,和建设材料,的,的涨价。项,目,目前期必须,进,进行宏观和,微,微观双重分,析,析，用数据,和,和事实决策,，,，方能判断,出,出真实定论,。,。,例,很多问题不,能,能只看表面,，,，很多风险,源,源表面伪装,得,得非常好，,到,到真正实施,时,时将会全部,展,展现在我们,面,面前，我们,只,只能被动接,受,受，承受一,切,切压力和损,失,失。,一块平整的,土,土地,建筑物基础,暗渠,债务纠纷,直观看，净,地,地,（二）、土,地,地购买成本,控,控制分析,在房地产的,开,开发中，一,个,个重要控制,成,成本的环节,就,就是控制土,地,地购买的成,本,本。在一个,高,高地价购买,下,下来的土地,上,上进行房地,产,产的开发，,即,即便是其它,环,环节做得非,常,常好、严格,的,的控制了成,本,本，也不可,能,能获得非常,大,大的收益和,成,成就。原因,在,在于高地价,必,必然会带来,高,高成本，而,高,高成本必然,会,会带来高房,价,价、而高房,价,价必然会带,来,来滞销的局,面,面，导致开,发,发项目成交,量,量的下降和,收,收回投资成,本,本的缓慢。,（三）、立,项,项成本控制,立项环节的,成,成本控制，,根,根据项目开,发,发方式的不,同,同而有所区,别,别。该环节,由,由于有国家,多,多项法规政,策,策的限制，,运,运作时灵活,度,度较小，基,本,本原则是在,国,国家规定范,围,围内最大限,度,度地控制企,业,业的费用。,（四）、,规,规划和设计,环,环节,规划环节的,成,成本控制所,占,占权重最大,，,，具有“一,锤,锤定音”的,地,地位和作用,：,：在规划环,节,节进行成本,控,控制是实现,事,事前控制的,关,关键，可以,最,最大限度的,减,减少事后变,动,动带来的成,本,本。所以该,环,环节控制要,点,点和控制内,容,容相当复杂,，,，基本原则,是,是，周密规,划,划，科学讨,论,论，严格反,复,复会审和评,审,审。各类评,审,审在该环节,承,承担重要的,职,职能和作用,。,。方案的选,用,用和设备选,型,型、实际调,研,研、数据分,析,析、环境方,案,案、建设标,准,准等因素均,应,应进行成本,分,分析。,（四）、,规,规划和设计,环,环节,（一）、产,品,品定位阶段,（,（设计前期,）,）是最关键,的,的环节；,1、项目开,发,发前期的产,品,品定位异常,重,重要，市场,调,调研工作一,定,定要做足、,做,做细、做到,位,位。,2、如果项,目,目体量过大,，,，尽量争取,分,分期报批，,以,以便应对市,场,场变化。,3、一旦项,目,目开始实施,，,，首先确定,业,业态、风格,、,、规模、户,型,型。我个人,观,观点是外观,简,简洁大方、,尽,尽量避免利,用,用外立面造,型,型体现风格,，,，利用建筑,物,物颜色和景,观,观铺装及道,路,路打造小区,风,风格是最好,的,的选择。拒,绝,绝对产品开,发,发定位的随,意,意更改，这,样,样会给后期,产,产生较多设,计,计变更，同,时,时会增加投,资,资成本和浪,费,费。,4、公司召,集,集工程管理,部,部、销售部,、,、市场拓展,部,部、物业公,司,司等相关部,门,门和领导对,方,方案进行一,次,次会审，方,案,案确定后进,行,行规划设计,程,程序。,我们遵循，,不,不仅满足让,客,客户满意，,更,更要让客户,感,感动，要为,客,客户,创造,终身价值。,（,（从实用性,、,、人性化入,手,手）,（四）、,规,规划和设计,环,环节,会审首先是,结,结合地理位,置,置，要确定,符,符合本地域,购,购买力的产,品,品，户均面,积,积多少合适,，,，如何增加,购,购房者的欲,望,望，尽量增,加,加有效使用,率,率。其次是,如,如何体现房,屋,屋卖点，让,有,有欲望的人,们,们看到能够,吸,吸引眼球，,将,将良好的卖,点,点直观的体,现,现出来。,其中包括：,1、几室合,适,适，各占比,率,率，几卫合,适,适各占比率,。,。,2、房屋款,式,式，本人认,为,为简洁、新,颖,颖、美观、,大,大方，一切,要,要注重于适,用,用性，要以,功,功能化、现,代,代化为着眼,点,点。,3、社会责,任,任，目前大,家,家听说不少,关,关于外墙保,温,温脱落事故,的,的消息或报,道,道，如何打,造,造出无危险,源,源的房屋，,这,这里就是考,虑,虑社会责任,问,问题。所以,我,我们就要考,虑,虑如何克服,这,这些不利因,素,素和质量通,病,病，避免相,应,应危险源的,存,存在，大力,推,推广和宣传,，,，增加社会,知,知名度，增,加,加卖点。,（四）、,规,规划和设计,环,环节,（二）、施,工,工图设计,1）、规划,方,方案经过政,府,府相关部门,确,确认通过后,，,，选择适合,我,我们产品的,设,设计单位。,2）、在设,计,计时主要把,控,控以下几个,环,环节；,A、控制单,位,位工程的钢,材,材含量，在,规,规范允许的,情,情况下尽量,选,选择高强钢,筋,筋，这样使,用,用钢筋的规,格,格小，能够,有,有效地降低,单,单位工程含,钢,钢量。,B、控制单,位,位工程砼的,含,含量，在建,筑,筑工程造价,中,中较大部分,是,是砼构件的,造,造价，控制,构,构件截面大,小,小也是控制,造,造价的主要,环,环节。,C、控制结,构,构墙体保温,对,对工程造价,的,的影响，在,选,选择保温材,料,料时，既要,考,考虑降低造,价,价，同时也,要,要考虑社会,责,责任，选择,耐,耐久并符合,要,要求的保温,材,材料和与墙,体,体的连接形,式,式，也是控,制,制造价的重,中,中之重。,D、建筑做,法,法的选择控,制,制，国家标,准,准中每个分,项,项工程有很,多,多做法选择,，,，分高中低,多,多个档次，,我,我们在选择,时,时可取造价,居,居中的做法,，,，把建筑物,外,外观打造亮,丽,丽，内部或,其,其他构件做,法,法是次要的,。,。,E、立面效,果,果简介大方,，,，减少异形,造,造型构件。,（五）、,招,招标选择施,工,工承包单位,阶,阶段成本控,制,制,做好标前成,本,本预测，科,学,学合理的计,算,算投标价格,及,及投标决策,，,，不要一味,的,的以低价中,标,标来选择中,标,标单位，如,果,果低于成本,价,价，势必造,成,成承包商的,偷,偷工减料。,因,因此，在投,标,标报价时要,认,认真识别招,标,标文件所涉,及,及的每一个,经,经济条款，,了,了解把握施,工,工单位的资,信,信及履约能,力,力。做好标,前,前成本预测,和,和分析，企,业,业要根据市,场,场行情，不,断,断收集、整,理,理、完善并,符,符合本企业,实,实际的内部,价,价格体系，,为,为快速准确,的,的预测标前,成,成本提供有,力,力保证。公,司,司要认真组,织,织对承包单,位,位项目部和,公,公司相关部,门,门的有关人,员,员进行合同,交,交底，通过,不,不同形式的,交,交底，使项,目,目部和相关,管,管理人员明,确,确本施工合,同,同的全部相,关,关条款、内,容,容，明确控,制,制重点，找,出,出项目管理,的,的盈利点，,减,减少项目亏,损,损，为确保,按,按计划管理,打,打下坚实基,础,础。,投标单位的,选,选择：必须,考,考察投标单,位,位的资质、,管,管理水平、,技,技术力量、,历,历史施工履,约,约记录、资,金,金实力、合,作,作经历。特,别,别是施工单,位,位项目经理,和,和现场负责,人,人等管理人,员,员均是重点,考,考察对象，,选,选择再好的,施,施工企业，,不,不如选择一,个,个好的施工,项,项目管理团,队,队，只有这,样,样才能够有,效,效地控制成,本,本。,二、事中控,制,制,（过程控制,）,）,（一）、,施,施工准备阶,段,段成本控制,根据设计图,纸,纸和有关技,术,术资料，结,合,合本工程的,实,实际，大力,开,开展新技术,、,、新工艺的,应,应用，制定,出,出科学先进,、,、经济合理,的,的施工方案,。,。,（一）、施,工,工图送审前,审,审核和图纸,会,会审,1、施工图,审,审查前，我,们,们可以任意,改,改变设计，,包,包括户型、,尺,尺寸、形状,、,、外观、高,度,度等等，这,时,时公司召集,工,工程管理部,、,、销售部、,市,市场拓展部,、,、审计部、,物,物业公司等,相,相关部门和,领,领导参加的,施,施工图设计,审,审查会，审,查,查确定后严,禁,禁更改。购,房,房业主每个,人,人均有不同,的,的想法，我,们,们是不可能,一,一一满足的,。,。设计变更,的,的出现会加,大,大成本控制,难,难度，很有,可,可能增加投,资,资的主要原,因,因是来自为,满,满足变更要,求,求而产生的,，,，并且仍有,不,不满意的客,户,户。审查内,容,容如下：,这个环节非,常,常重要，这,是,是成本控制,设,设计阶段最,后,后一个审核,、,、调整节点,。,。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,（,1）、工程,管,管理部着重,针,针对图纸与,规,规划的符合,程,程度、结构,、,、装饰、建,筑,筑做法、基,础,础、地基处,理,理、地下地,上,上关系、竖,向,向高程、坐,标,标等等内容,进,进行详细审,核,核，提出调,整,整建议和更,改,改方案，并,兼,兼顾如何既,满,满足要求又,能,能降低和节,约,约成本。,能否在设计,规,规范允许的,情,情况下提高,车,车库顶标高,，,，使降雨后,车,车库顶积水,迅,迅速顺利渗,透,透干净，减,少,少车库渗漏,和,和绿化苗木,不,不好成活的,缺,缺陷。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,（2）、销,售,售部主要审,核,核户型、洞,口,口位置、房,间,间尺寸、布,局,局等，并提,出,出相关要求,；,；,（3）、物,业,业公司要考,虑,虑各种设施,的,的配备、防,火,火防盗、交,通,通、环境、,等,等如何体现,便,便民和方便,管,管理。,（4）、市,场,场拓展部要,考,考虑材料的,适,适用性、耐,久,久型，并要,兼,兼顾成本的,控,控制。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,2、施工图,会,会审，设计,施,施工图纸在,政,政府相关审,查,查部门审核,确,确认后，工,程,程部门必须,详,详细审阅，,并,并且召集监,理,理、施工多,方,方审核，真,正,正做到自审,、,、互审、交,接,接审，尽可,能,能在施工前,发,发现问题，,提,提前处理。,严,严禁在施工,过,过程中无法,进,进行下道工,序,序时，才提,出,出变更。发,生,生此类变更,，,，很可能出,现,现拆除或材,料,料备料的浪,费,费，也是增,加,加投资成本,的,的重要环节,。,。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,另外在施工,图,图会审中明,确,确建筑做法,，,，并形成书,面,面文件确认,，,，施工前做,好,好各方面的,交,交底工作，,避,避免或减少,在,在施工过程,中,中的错误。,3、严禁施,工,工单位因结,构,构复杂或分,项,项工程利润,低,低，向建设,单,单位申请变,更,更。,01,工程管理部,02,销售部,物业公司,03,04,市场拓展部,4,市场拓展部审核,3,物业公司审核,2,销售部审核,1,工程管理部召集监理、施工进行审核,审核程序,先独立审核,，,，再进行联,合,合会审,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,4、如遇特,殊,殊情况发生,设,设计变更时,，,，工程管理,部,部必须汇总,应,应变更的资,料,料，编制应,变,变更的理由,。,。将汇总整,理,理的变更资,料,料报分管副,总,总，分管副,总,总召集公司,总,总经理参加,的,的专题办公,会,会讨论审批,，,，未经审批,确,确认的设计,变,变更一律不,得,得进入施工,程,程序。,5、严禁以,现,现场签证形,式,式代替变更,，,，现场签证,只,只能用于单,位,位工程合同,以,以外发生的,人,人、材、机,、,、费等费用,的,的使用。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,（二）、施,工,工过程控制,1、施工图,纸,纸完善多级,审,审核制度，,避,避免和尽量,减,减少差错，,严,严格控制设,计,计变更的产,生,生。,2、严格施,工,工过程中现,场,场签证管理,，,，如果发生,时,时，必须以,书,书面形式明,确,确签证理由,，,，工程施工,内,内容，签证,依,依据或标准,，,，最好提供,签,签证标的物,现,现场发生的,实,实际环境、,照,照片、说明,资,资料等做为,签,签证依据，,并,并对施工过,程,程做出分析,。,。在具备以,上,上条件后，,方,方可按照相,关,关规定和程,序,序进行现场,签,签证的办理,。,。,3、严格控,制,制材料的验,收,收程序，认,真,真按照材料,封,封存的样品,进,进行验收，,并,并及时做好,材,材料验收记,录,录。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,4、现场工,程,程管理人员,的,的管理也是,成,成本控制的,重,重要环节，,一,一是坚持严,办,办验收和样,板,板引路制度,。,。现场工程,管,管理人员一,定,定要按照验,收,收合格的样,板,板要求施工,单,单位。严禁,因,因管理人员,责,责任心欠缺,，,，跟踪旁站,验,验收不及时,或,或是验收时,要,要求不严格,等,等管理人员,原,原因造成施,工,工部位不合,格,格或是存在,工,工程缺陷，,严,严禁出现理,由,由不充分或,是,是依据等资,料,料不完整的,索,索赔、变更,、,、签证的出,现,现。,5、工程的,验,验收也是成,本,本控制的重,中,中之重，施,工,工过程中一,定,定要严格要,求,求施工单位,，,，发现问题,，,，必须立即,制,制止和改正,。,。严禁带病,工,工程的存在,。,。防止因工,程,程缺陷处理,产,产生变更或,签,签证的出现,。,。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,6、合同签,订,订过程的成,本,本控制,根据施工图,纸,纸明确承包,方,方式和施工,范,范围，并且,要,要特别注意,的,的是承包范,围,围，本着避,免,免在施工过,程,程中发生变,更,更或签证，,要,要尽量全面,的,的把合同相,关,关条款责任,、,、义务、范,围,围明确界定,。,。,结算方式的,明,明确，广泛,采,采集当前市,场,场承包结算,方,方式信息，,合,合理确定工,程,程结算方式,。,。,根据当前市,场,场价格变化,趋,趋势，尽可,能,能在签订合,同,同时固定人,材,材机单价计,取,取方式或注,明,明单价。并,且,且严格价格,调,调整程序，,尽,尽量做到施,工,工过程中不,进,进行价格的,调,调整。,明确检查验,收,收制度和程,序,序，特别是,交,交房时业主,提,提出问题较,多,多的一些质,量,量缺陷更要,明,明确注明，,减,减少合同履,行,行阻力。,明确工程缺,陷,陷责任期和,工,工程质保期,的,的区别，特,别,别是在质保,期,期满前的验,收,收尤为重要,，,，如何对直,观,观质量缺陷,和,和潜在质量,缺,缺陷的发现,和,和维修。更,要,要明确在采,取,取第三方维,修,修时费用支,出,出的要求和,依,依据。,人员管理方,面,面，约定对,项,项目经理、,主,主要管理人,员,员的管理约,束,束措施等等,。,。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,7、施工过,程,程中的合同,履,履约对成本,控,控制非常重,要,要。公司有,明,明确规定，,合,合同履行按,合,合同工程的,承,承包形式，,如,如果附加施,工,工、安装、,调,调试、试车,等,等需通过现,场,场操作完成,合,合同全部内,容,容的有工程,部,部门负责履,行,行，凡供货,到,到现场或施,工,工方自行运,至,至现场的采,购,购、供应类,合,合同由市场,拓,拓展部负责,履,履行，其他,类,类合同分别,有,有各自主签,部,部门履行。,在,在合同履行,的,的过程中，,监,监督、检查,、,、沟通、协,调,调至关重要,，,，应在发现,、,、发生情况,前,前立即告知,对,对方，要求,立,立即进行整,改,改、纠偏。,并,并做好相应,依,依据、证明,、,、照片、影,像,像等资料的,收,收集，确保,后,后期的可追,溯,溯性。成本,控,控制在合同,履,履行过程中,不,不简单是任,务,务完成后检,查,查有没有违,约,约，他应该,是,是在合同履,行,行过程中如,何,何监督检查,尽,尽量避免违,约,约，如果是,出,出现违约我,就,就罚款，这,样,样合同仍然,处,处在违约状,态,态下，如何,纠,纠偏才是最,根,根本的方法,。,。干工作一,定,定要全心全,意,意的付出，,要,要兢兢业业,的,的坚守，浮,躁,躁和应付是,不,不可能做好,成,成本控制的,。,。,（一）、施工准,备,备阶段成本,控,控制,施,工,工,阶,阶,段,段,的,的,成,成,本,本,控,控,制,制,非,非,常,常,重,重,要,要,，,，,要,要,想,想,真,真,正,正,完,完,成,成,好,好,本,本,职,职,工,工,作,作,，,，,让,让,我,我,想,想,起,起,一,一,个,个,著,著,名,名,教,教,授,授,的,的,经,经,典,典,语,语,句,句,。,。,管,理,理,是,是,盯,盯,出,出,来,来,的,的,，,，,技,技,能,能,是,是,练,练,出,出,来,来,的,的,，,，,办,办,法,法,是,是,想,想,出,出,来,来,的,的,，,，,潜,潜,力,力,是,是,逼,逼,出,出,来,来,的,的,。,。,每,位,位,员,员,工,工,如,如,果,果,都,都,时,时,时,时,想,想,着,着,成,成,本,本,控,控,制,制,，,，,成,成,本,本,控,控,制,制,是,是,我,我,应,应,尽,尽,的,的,义,义,务,务,和,和,责,责,任,任,，,，,在,在,工,工,作,作,中,中,赋,赋,予,予,足,足,够,够,的,的,执,执,行,行,力,力,和,和,责,责,任,任,感,感,，,，,最,最,后,后,的,的,效,效,果,果,一,一,定,定,是,是,个,个,满,满,意,意,的,的,结,结,果,果,。,。,如,何,何,把,把,本,本,职,职,工,工,作,作,做,做,精,精,、,、,做,做,细,细,是,是,成,成,本,本,控,控,制,制,的,的,重,重,点,点,，,，,所,所,以,以,要,要,求,求,每,每,个,个,员,员,工,工,认,认,真,真,领,领,会,会,，,，,认,认,认,认,真,真,真,真,的,的,干,干,好,好,本,本,职,职,工,工,作,作,（,二,二,）,）、,材,材,料,料,及,及,设,设,备,备,询,询,定,定,价,价,环,环,节,节,材,料,料,成,成,本,本,的,的,控,控,制,制,包,包,括,括,采,采,购,购,材,材,料,料,的,的,质,质,量,量,和,和,价,价,格,格,，,，,采,采,购,购,定,定,价,价,时,时,必,必,须,须,封,封,存,存,材,材,料,料,样,样,品,品,，,，,以,以,备,备,后,后,期,期,进,进,场,场,时,时,的,的,参,参,照,照,验,验,收,收,，,，,工,工,程,程,施,施,工,工,过,过,程,程,中,中,要,要,严,严,格,格,通,通,过,过,验,验,收,收,消,消,除,除,偷,偷,梁,梁,换,换,柱,柱,、,、,以,以,次,次,充,充,好,好,行,行,为,为,的,的,出,出,现,现,。,。,用,用,于,于,工,工,程,程,的,的,材,材,料,料,必,必,须,须,质,质,价,价,相,相,符,符,。,。,大,大,力,力,推,推,广,广,使,使,用,用,新,新,技,技,术,术,、,、,新,新,工,工,艺,艺,、,、,新,新,材,材,料,料,的,的,运,运,用,用,。,。,材,材,料,料,询,询,、,、,定,定,价,价,应,应,引,引,入,入,市,市,场,场,竞,竞,争,争,机,机,制,制,，,，,真,真,正,正,做,做,到,到,货,货,比,比,三,三,家,家,，,，,优,优,中,中,选,选,优,优,。,。,在,在,材,材,料,料,定,定,价,价,方,方,面,面,，,，,一,一,是,是,尽,尽,量,量,在,在,合,合,同,同,签,签,订,订,时,时,确,确,认,认,材,材,料,料,价,价,格,格,，,，,减,减,少,少,后,后,期,期,定,定,价,价,的,的,难,难,度,度,。,。,出,出,现,现,无,无,法,法,明,明,确,确,价,价,格,格,的,的,材,材,料,料,或,或,是,是,新,新,型,型,替,替,代,代,材,材,料,料,时,时,，,，,尽,尽,量,量,遵,遵,循,循,招,招,标,标,方,方,式,式,确,确,定,定,价,价,格,格,。,。,甲,方,方,代,代,购,购,材,材,料,料,应,应,通,通,过,过,厂,厂,家,家,直,直,购,购,或,或,厂,厂,家,家,指,指,定,定,代,代,理,理,商,商,处,处,采,采,购,购,，,，,减,减,少,少,中,中,间,间,环,环,节,节,。,。,（,二,二,）,）、,销,销,售,售,环,环,节,节,主,要,要,是,是,推,推,广,广,和,和,宣,宣,传,传,、,、,调,调,研,研,费,费,用,用,，,，,如,如,何,何,选,选,择,择,适,适,合,合,我,我,们,们,的,的,策,策,划,划,单,单,位,位,，,，,是,是,控,控,制,制,成,成,本,本,的,的,重,重,要,要,一,一,步,步,。,。,在,在,推,推,广,广,过,过,程,程,中,中,如,如,何,何,找,找,出,出,项,项,目,目,推,推,广,广,亮,亮,点,点,和,和,宣,宣,传,传,素,素,材,材,，,，,对,对,广,广,大,大,社,社,会,会,群,群,体,体,进,进,行,行,耳,耳,闻,闻,目,目,染,染,的,的,灌,灌,输,输,，,，,主,主,要,要,靠,靠,选,选,拔,拔,出,出,的,的,销,销,售,售,推,推,广,广,精,精,英,英,向,向,外,外,传,传,播,播,。,。,销,销,售,售,环,环,节,节,的,的,成,成,本,本,一,一,般,般,是,是,按,按,比,比,例,例,控,控,制,制,，,，,但,但,是,是,，,，,一,一,旦,旦,制,制,订,订,了,了,费,费,用,用,目,目,标,标,总,总,额,额,，,，,具,具,体,体,的,的,单,单,项,项,支,支,出,出,就,就,必,必,须,须,进,进,行,行,计,计,划,划,分,分,解,解,和,和,量,量,化,化,，,，,实,实,际,际,推,推,广,广,宣,宣,传,传,过,过,程,程,中,中,要,要,严,严,格,格,控,控,制,制,。,。,宣,宣,传,传,过,过,程,程,中,中,走,走,差,差,异,异,化,化,道,道,路,路,，,，,真,真,正,正,吸,吸,引,引,到,到,有,有,购,购,买,买,欲,欲,望,望,的,的,社,社,会,会,群,群,体,体,对,对,我,我,们,们,抱,抱,有,有,希,希,望,望,，,，,产,产,生,生,购,购,买,买,欲,欲,望,望,和,和,激,激,情,情,。,。,三,、,、,事,事,后,后,控,控,制,制,（,一,一,）,）,、,、,工,工,程,程,预,预,（,（,结,结,）,）,算,算,工,程,程,预,预,（,（,结,结,）,）,算,算,环,环,节,节,的,的,成,成,本,本,控,控,制,制,，,，,难,难,点,点,在,在,于,于,监,监,控,控,信,信,息,息,的,的,及,及,时,时,性,性,和,和,准,准,确,确,性,性,。,。,这,这,些,些,信,信,息,息,可,可,以,以,来,来,自,自,合,合,作,作,方,方,、,、,第,第,三,三,方,方,或,或,自,自,己,己,的,的,调,调,研,研,，,，,不,不,论,论,哪,哪,种,种,方,方,式,式,都,都,应,应,该,该,注,注,意,意,严,严,格,格,按,按,程,程,序,序,进,进,行,行,，,，,防,防,止,止,出,出,现,现,不,不,规,规,范,范,、,、,不,不,准,准,确,确,或,或,不,不,负,负,责,责,的,的,操,操,作,作,，,，,确,确,保,保,信,信,息,息,的,的,真,真,实,实,性,性,、,、,有,有,效,效,性,性,。,。,在,在,审,审,核,核,过,过,程,程,中,中,主,主,要,要,审,审,核,核,乙,乙,方,方,预,预,算,算,内,内,容,容,与,与,现,现,场,场,实,实,际,际,符,符,合,合,度,度,，,，,先,先,由,由,造,造,价,价,差,差,异,异,大,大,的,的,项,项,目,目,（,（,子,子,目,目,）,）,开,开,始,始,。,。,要,要,特,特,别,别,注,注,意,意,报,报,价,价,拆,拆,分,分,或,或,更,更,改,改,以,以,及,及,施,施,工,工,方,方,法,法,、,、,报,报,价,价,方,方,式,式,不,不,同,同,会,会,影,影,响,响,造,造,价,价,的,的,问,问,题,题,。,。,真,真,正,正,做,做,到,到,公,公,平,平,、,、,公,公,正,正,、,、,合,合,理,理,的,的,造,造,价,价,数,数,字,字,依,依,据,据,。,。,（,一,一,）,）,、,、,工,工,程,程,预,预,（,（,结,结,）,）,算,算,选,择,择,并,并,委,委,托,托,造,造,价,价,经,经,验,验,丰,丰,富,富,、,、,职,职,业,业,道,道,德,德,良,良,好,好,、,、,工,工,作,作,能,能,力,力,强,强,的,的,专,专,业,业,人,人,员,员,，,，,负,负,责,责,工,工,程,程,预,预,（,（,结,结,）,）,算,算,的,的,编,编,制,制,和,和,审,审,核,核,工,工,作,作,。,。,造,价,价,咨,咨,询,询,单,单,位,位,提,提,交,交,完,完,成,成,的,的,工,工,程,程,量,量,计,计,算,算,书,书,和,和,工,工,程,程,结,结,算,算,初,初,始,始,资,资,料,料,后,后,，,，,审,审,计,计,部,部,必,必,须,须,专,专,人,人,负,负,责,责,进,进,行,行,相,相,应,应,钢,钢,筋,筋,、,、,砼,砼,、,、,人,人,工,工,等,等,主,主,要,要,含,含,量,量,及,及,工,工,程,程,量,量,的,的,审,审,核,核,、,、,复,复,查,查,工,工,作,作,，,，,各,各,项,项,审,审,核,核,一,一,定,定,要,要,认,认,真,真,细,细,致,致,，,，,逐,逐,项,项,进,进,行,行,，,，,严,严,禁,禁,以,以,点,点,带,带,面,面,、,、,估,估,算,算,等,等,现,现,象,象,。,。,施,施,工,工,过,过,程,程,中,中,根,根,据,据,相,相,关,关,部,部,门,门,反,反,馈,馈,的,的,信,信,息,息,或,或,提,提,交,交,的,的,资,资,料,料,，,，,要,要,严,严,格,格,按,按,照,照,合,合,同,同,中,中,相,相,应,应,条,条,款,款,约,约,定,定,的,的,价,价,差,差,调,调,整,整,方,方,式,式,、,、,方,方,法,法,及,及,时,时,跟,跟,踪,踪,价,价,格,格,变,变,化,化,情,情,况,况,（,（,材,材,料,料,、,、,人,人,工,工,、,、,费,费,用,用,）,）,，,，,当,当,价,价,格,格,出,出,现,现,异,异,常,常,波,波,动,动,时,时,，,，,应,应,立,立,即,即,与,与,相,相,关,关,部,部,门,门,通,通,报,报,和,和,沟,沟,通,通,，,，,要,要,求,求,相,相,关,关,合,合,同,同,履,履,行,行,监,监,督,督,部,部,门,门,采,采,取,取,措,措,施,施,和,和,对,对,策,策,，,，,进,进,行,行,限,限,时,时,纠,纠,偏,偏,整,整,改,改,。,。,现,场,场,签,签,证,证,中,中,，,，,应,应,严,严,格,格,审,审,核,核,发,发,生,生,签,签,证,证,费,费,用,用,的,的,原,原,因,因,和,和,责,责,任,任,等,等,依,依,据,据,，,，,审,审,核,核,签,签,证,证,的,的,合,合,理,理,性,性,、,、,必,必,要,要,性,性,、,、,完,完,整,整,性,性,及,及,经,经,济,济,性,性,，,，,严,严,禁,禁,不,不,合,合,规,规,签,签,证,证,的,的,出,出,现,现,。,。,严,格,格,工,工,程,程,进,进,度,度,付,付,款,款,审,审,核,核,程,程,序,序,，,，,认,认,真,真,审,审,核,核,相,相,应,应,付,付,款,款,节,节,点,点,内,内,实,实,际,际,完,完,成,成,工,工,程,程,产,产,值,值,，,，,真,真,正,正,做,做,到,到,每,每,次,次,付,付,款,款,产,产,值,值,依,依,据,据,公,公,平,平,、,、,公,公,正,正,、,、,真,真,实,实,、,、,有,有,效,效,。,。,（,二,二,）,）,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,成,成,本,本,物,业,业,管,管,理,理,方,方,面,面,支,支,出,出,的,的,费,费,用,用,主,主,要,要,是,是,管,管,理,理,、,、,经,经,营,营,和,和,售,售,后,后,维,维,修,修,（,（,主,主,要,要,为,为,公,公,共,共,部,部,位,位,）,）,三,三,个,个,方,方,面,面,。,。,明,明,确,确,界,界,定,定,地,地,产,产,公,公,司,司,与,与,物,物,业,业,公,公,司,司,的,的,权,权,责,责,关,关,系,系,，,，,防,防,止,止,因,因,权,权,责,责,不,不,清,清,给,给,房,房,地,地,产,产,带,带,来,来,的,的,额,额,外,外,成,成,本,本,。,。,物业服,务,务日常,管,管理中,，,，如何,减,减少支,出,出是成,本,本控制,的,的主要,方,方向，,必,必须着,重,重于节,能,能降耗,方,方面的,管,管理。,（二）,、,、,物,物业管,理,理成本,一、物,业,业服务,成,成本包,括,括：,（1）,管,管理服,务,务人员,的,的工资,、,、社会,保,保险和,按,按规定,提,提取的,福,福利,（,（2）,物,物业共,用,用部位,、,、共用,设,设施设,备,备的日,常,常运行,、,、维护,费,费用。,（,（3,）,）物业,管,管理区,域,域清洁,卫,卫生费,用,用。,（,（4）,物,物业管,理,理区域,绿,绿化养,护,护费用,。,。（5）物,业,业管理,区,区域秩,序,序维护,费,费用。,（,（6,）,）办公,费,费用。,（,（7,）,）物业,服,服务企,业,业固定,资,资产折,旧,旧。,（,（8）,物,物业共,用,用部位,、,、共用,设,设施设,备,备及公,众,众责任,保,保险费,用,用；,（,（9）,经,经业主,同,同意的,其,其它费,用,用。,（二）,、,、,物,物业管,理,理成本,二、主,要,要成本,控,控制要,点,点,（一）,、,、固定,成,成本费,用,用管理,。,。物业,管,管理企,业,业的性,质,质决定,了,了物业,管,管理企,业,业成本,费,费用，,主,主要是,人,人力资,源,源成本,费,费用支,出,出。,（,（二）,、,、管理,费,费用。,主,主要指,的,的是招,待,待费和,设,设备、,器,器具、,工,工具购,置,置及折,旧,旧费。,（,（三,）,）、变,动,动成本,。,。在物,业,业管理,企,企业成,本,本核算,中,中，变,动,动成本,占,占的比,例,例最大,，,，主要,是,是基层,服,服务人,员,员的工,资,资。可,以,以从两,个,个方面,入,入手：,1、科,学,学、合,理,理地制,定,定基层,单,单位的,用,用人编,制,制。2、向,科,科学管,理,理要效,益,益。物,业,业管理,行,行业涉,及,及的面,很,很广，,合,合理地,使,使用资,源,源，充,分,分利用,智,智能化,、,、现代,化,化和高,科,科技手,段,段减少,人,人力，,实,实现节,能,能降耗,。,。,（二）,、,、,物,物业管,理,理成本,（四）,、,、节能,降,降耗。,节能降,耗,耗在物,业,业管理,行,行业主,要,要体现,在,在三个,方,方面：1、,大,大力推,广,广智能,化,化、现,代,代化设,备,备减少,人,人力资,本,本。,2、公,共,共用电,的,的节能,降,降耗。3、,电,电梯用,电,电的节,能,能降耗,。,。如,：,：绿化,采,采用滴,灌,灌节水,和,和围绕,女,女性、,儿,儿童、,老,老人从,事,事一些,经,经营销,售,售类活,动,动增加,收,收入等,等,等。,总之，,开,开源节,流,流是物,业,业控制,成,成本的,最,最佳方,法,法，开,源,源可以,增,增加经,济,济收入,冲,冲减管,理,理成本,，,，节流,是,是降低,成,成本的,管,管理措,施,施。希,望,望今后,开,开动脑,筋,筋，拓,宽,宽思维,，,，合理,利,利用资,源,源和现,代,代化管,理,理手段,，,，强化,管,管理措,施,施，真,正,正实现,物,物业成,本,本的有,效,效控制,。,。,四、小,结,结,四、小,结,结,真正的,成,成本控,制,制管理,，,，是把,目,目标成,本,本通过,企,企业制,度,度转化,成,成责任,成,成本，,利,利用方,案,案、措,施,施、执,行,行力将,责,责任成,本,本进行,落,落实到,过,过程管,理,理中，,确,确保目,标,标的实,现,现。,成本过,程,程控制,管,管理，,是,是企业,各,各职能,部,部门相,互,互配合,、,、协作,完,完成的,，,，他不,是,是某一,部,部门的,任,任务、,也,也不是,某,某个人,的,的责任,，,，必须,是,是企业,各,各部门,、,、员工,共,共同相,互,互监督,、,、相互,帮,帮助，,共,共同完,成,成的任,务,务。,四、小,结,结,成本过,程,程控制,必,必须有,效,效的将,目,目标成,本,本转化,成,成责任,成,成本，,真,真正解,决,决谁来,管,管、管,什,什么的,问,问题。,必,必须有,可,可靠有,效,效的制,度,度和适,合,合我们,企,企业的,工,工作程,序,序（操,作,作流程,）,），真,正,正做到,事,事事有,人,人管、,有,有标准,、,、有考,核,核、有,激,激励（,正,正负）,。,。,成本过,程,程控制,必,必须具,备,备良好,的,的沟通,、,、协调,、,、信息,反,反馈渠,道,道，确,保,保渠道,时,时时刻,刻,刻畅通,，,，只有,这,这样问,题,题方能,不,不积压,、,、不扯,皮,皮、不,推,推诿，,真,真正化,解,解管控,过,过程的,矛,矛盾，,确,确保成,本,本过程,控,控制的,各,各项数,据,据、依,据,据等真,实,实、有,效,效。,成本控,制,制不是,一,一朝一,夕,夕就能,完,完成的,工,工作，,他,他是全,体,体员工,日,日日坚,守,守，时,刻,刻跟踪,和,和把控,的,的长期,性,性工作,。,。如果,要,要想达,到,到预期,目,目标，,必,必须离,不,不开全,体,体员工,的,的辛勤,付,付出和,奉,奉献。,四、小,结,结,四、小,结,结,前期目,标,标责任,成,成本制,定,定时要,准,准确，,严,严禁乐,观,观和保,守,守的进,行,行市场,评,评估，,要,要以数,据,据和事,实,实为依,据,据，准,确,确的确,定,定目标,值,值，只,有,有这样,才,才能更,好,好地将,目,目标成,本,本转化,成,成责任,成,成本，,方,方能实,现,现成本,控,控制的,意,意义，,成,成本控,制,制才能,起,起到相,应,应的作,用,用。主,要,要是必,须,须有强,有,有力的,制,制度和,流,流程，,小,小到一,张,张纸大,到,到建筑,材,材料或,设,设备的,使,使用或,采,采购，,都,都要在,成,成本控,制,制制度,和,和流程,的,的约束,下,下进行,，,，让员,工,工知道,怎,怎么管,，,，管什,么,么？让,员,员工有,责,责任感,、,、义务,感,感。使,员,员工自,身,身有一,种,种不作,为,为和乱,作,作为均,是,是犯罪,，,，这样,对,对不起,自,自己和,大,大家，,当,当今滥,竽,竽充数,是,是不可,能,能有立,足,足之地,的,的，只,有,有真正,踏,踏踏实,实,实的付,出,出，方,能,能对得,起,起自己,应,应得的,报,报酬。,作业：,1、本,次,次过程,成,成本控,制,制包括,几,几项内,容,容？,2、在,规,规划设,计,计阶段,时,时主要,把,把控几,个,个环节,？,？,由于本,人,人知识,面,面匮乏,，,，能力,有,有限，,发,发现不,到,到之处,请,请各位,同,同仁谅,解,解和指,正,正。,定位、,方,方案会,审,审、限,量,量设计,、,、施工,图,图会审,连云尧,教,教授实,战,战执行,力,力经典,语,语句.ppt,结 束,语,语,谢谢,