世联-淡市营销基本动作系列讲座-推广渠道-63

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。,因,因此，,房,房地产,商,商品的,渠,渠道建,设,设与普,通,通商品,的,的渠道,建,建设要,简,简单，,成,成本要,相,相对低,。,。,主要,集,集中,在,在对,政,政府,、,、媒,体,体、,企,企划,、,、广,告,告、,金,金融,、,、建,筑,筑、,装,装修,、,、印,刷,刷、,设,设计,等,等,。,。,上端,渠,渠道,的,的建,设,设,4,直接,面,面对,客,客户,终,终端,建,建设,。,。,下端,渠,渠道,的,的建,设,设,营销,推,推广,的,的目,的,的：,建,建立,与,与客,户,户沟,通,通的,平,平台,.,建,建立,项,项目,的,的市,场,场知,名,名度,.,让,让客,户,户知,道,道我,们,们,.,让,让客,户,户产,生,生兴,趣,趣，,引,引起,上,上门,.,让,让客,户,户认,可,可，,并,并产,生,生口,碑,碑传,播,播,营销,推,推广,途,途径,的,的种,类,类,推广,途,途径,线上,推,推广,线下,推,推广,报纸,广,广告,电台,广,广告,户外,广,广告,电视,广,广告,车体,广,广告,网络,广,广告,直邮,广,广告,短信,广,广告,夹单,广,广告,派单,分展,场,场,引起,市,市场,关,关注,塑造,项,项目,形,形象,确定,项,项目,市,市场,占,占位,直接,传,传递,项,项目,信,信息,渗透,项,项目,卖,卖点,维系,客,客户,持,持续,关,关注,度,度,营销,推,推广,的,的关,键,键,关键,一,一：,需,需要,言,言之,有,有物,；,；,能,能清,晰,晰的,告,告诉,客,客户,你,你卖,什,什么,关键,二,二：,推,推广,信,信息,与,与销,售,售重,点,点结,合,合,让,让推,广,广真,正,正为,项,项目,销,销售,服,服务,关键,三,三：,结,结合,销,销售,阶,阶段,，,，有,重,重点,的,的投,放,放,降,降低,营,营销,成,成本,，,，将,钱,钱花,在,在刀,刃,刃上,关键,四,四：,在,在客,户,户看,得,得到,的,的地,方,方，,做,做文,章,章,实,实现,推,推广,效,效果,最,最大,化,化,案例,一,一:,星,星河,国,国际,以,以一,夜,夜倾,城,城的,推,推广,模,模式,，,，建,立,立鲜,明,明的,市场,形,形象,，,，突,破,破竞,争,争，,星河,国,国际,星河,国,国际,位,位于,深,深圳,市,市中,心,心区,，,，在,项,项目,推,推出,时,时面,临,临城,中,中雅,苑,苑、,如,如诗,美,美地,、,、雅,颂,颂居,等,等楼,盘,盘的,激,激烈,竞,竞争,。,。,项目,本,本身,容,容积,率,率达,到,到4.5,，,，远,远,远高,于,于周,边,边楼,盘,盘。,星河,国,国际,营,营销,节,节奏,月上,门,门,月进,线,线,月成,交,交,2002.10,2003.3,2003.10,2004.2,开盘,热,热销,期,期,持续,销,销售,期,期,尾盘,消,消化,期,期,营销,节,节点,宣传,推,推广,报纸,广,广告,报纸,广,广告,报纸,广,广告,网 络,直邮,机场,横,横幅,及,及大,巴,巴站,广,广告,牌,牌,机场,横,横幅,电台,广,广告,电台,广,广告,电视,广,广告,电视,广,广告,10,月,月13日,解,解筹,当,当天,售,售出158套,，,，18,推出,第,第三,批,批房,号,号，,售,售出423套,，,，46,空中,园,园林,完,完工,，,，售,出,出781,套,套，88%,1.,推,推广,策,策略,回,回顾,02.8,9月,10月,11月,12月,03.1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,报纸广告,电台广告,户外广告,网络广告,电视台,直邮,巴士广告,主诉,点,点,策,略,略,一,二,二,三,三,四,四,2003,年,年置,业,业看,中,中心,区,区,中心,区,区置,业,业看,星,星河,国,国际,CBD,国际,人,人居,让你,的,的生,活,活,成为,别,别人,的,的旗,帜,帜,让你,的,的生,活,活,成为,别,别人,的,的旗,帜,帜,多媒,体,体组,合,合,立体,轰,轰炸,软文,及,及发,布,布,预热,炒,炒作,以主,流,流媒,体,体为,主,主要,阵,阵地,重点,户,户型,销,销售,引,引导,推广,攻,攻势,减,减弱,保持,市,市场,声,声音,营销,的,的成,功,功关,键,键因,素,素,取,势,势,三、,形,形象,。,。,1.,项,项目,前,前后,推,推广,调,调性,保,保持,一,一致,，,，市,场,场识,别,别度,高,高度,统,统一,；,；,2.,阶,阶段,性,性推,广,广重,点,点明,确,确，,重,重点,户,户型,重,重点,引,引导,。,。,一、,推,推广,。,。,站在,市,市场,大,大势,与,与区,域,域的,高,高度,，,，进,行,行形,象,象推,广,广，,以,以磅,礴,礴的,气,气势,贯,贯穿,积,积聚,过,过程,。,。,二、,展,展示,。,。,开盘,日,日实,现,现井,喷,喷，,而,而后,全,全方,位,位展,示,示产,品,品价,值,值，,实,实施,全,全面,渗,渗透,。,。,报纸,广,广告,回,回顾,1.,项,项目,前,前后,推,推广,调,调性,保,保持,一,一致,，,，市,场,场识,别,别度,高,高度,统,统一,；,；,2.,阶,阶段,性,性推,广,广重,点,点明,确,确，,重,重点,户,户型,重,重点,引,引导,。,。,户外,广,广告,回,回顾,机场,深圳大剧院,市民中心,仙湖,关键,时,时间,节,节点,选,选择,关,关键,位,位置,，,，形,成,成视,觉,觉冲,击,击的,同,同时,形,形象,深,深入,人,人心,第一,阶,阶段,：,：能,量,量积,聚,聚，,高,高度,蓄,蓄势,营销,强,强度,营销,节,节点,策略,一、媒体,组,组合：软,文,文及硬广,告,告发布，,进,进行预热,炒,炒作，牢,牢,牢抓住消,费,费者注意,力,力。,二、公关,营,营销活动,互,互动的方,式,式，直接,而,而准确地,传,传达楼盘,信,信息、宣,传,传项目的,形,形象及项,目,目所宣言,的,的生活方,式,式。,2002.82002.10，畜,客,客期两个,月,月。,关键行动Action,1、报纸炒作,，,，高端形,象,象入市,CBD国,际,际生活领,域,域,第一阶段,：,：能量积,聚,聚，高度,蓄,蓄势,居住优势,讲,讲解会,2、产品,推,推介会，,卖,卖VIP,卡,卡，积累客户,3、宣言,出,出击八大革命,纲,纲领（,必杀技）,4、善心,善,善举住豪,宅,宅，并凭,借,借与红十,字,字会合作,的,的优势获,取,取市民中,心,心、深圳,大,大剧院等重要的户,外,外广告位。,通过蓄势,期,期一系列,动,动作，得,到,到社会各,界,界的广泛,关,关注，在,社,社会上形,成,成良好的,口,口碑，提,升,升了星河,国,国际的社,会,会形象及,楼,楼盘知名,度,度。,深圳大剧,院,院,市民中心,第二阶段,：,：强势入,市,市，脱颖,而,而出,一、多媒,体,体组合，,立,立体轰炸,二、,无懈可击,的,的现场展,示,示,营销策略,营销强度,选 房,百万抽奖,关键举措,1、,强势开盘,通过选房,、,、百万抽,奖,奖等活动,造,造场,关键时间,节,节点选择,关,关键位置,，,，形成强,烈,烈视觉冲,击,击的同时,展,展现气势,与,与气度,机场,仙湖弘法,寺,寺,深圳大剧,院,院,市民中心,2、,强势推广,报纸、户,外,外、电台,、,、网络、,直,直邮立体,轰,轰炸，形,象,象深入人,心,心,在区域中,脱,脱颖而出,，,，一举奠,定,定领袖地,位,位,处处展现,气,气势与高,度,度,3、,现场展示,淋漓尽致,样板房纽,约,约工作室,第三阶段,：,：全面渗,透,透，口碑,传,传播,以主流媒,体,体为主要,阵,阵地，持,续,续渗透,CBD下,午,午茶,印度美食,节,节,热辣比萨,节,节,万人大盆,菜,菜,营销强度,营销策略,关键举措,1、占据,主流媒体,报纸,机场,网络,2、事件,、,、活动,强化楼盘,主,主题,3、重点,户,户型、重,点,点引导,第四阶段,：,：形成品,牌,牌积累与,沉,沉淀,入伙庆典,推广攻势,减,减弱，保,持,持市场声,音,音,营销强度,营销策略,关键举措,价格策略,促销手段,营销节点,标竿产品,2.总推,广,广费统计,推广方式,推广费用,报纸广告,约1100万元,电台广告,约113万元,户外广告,约429万元,网络广告,约63万元,电视台广告,约10万元,展会,约146万元,影视片,约111万元,各类制作费,约232万元,合计,约2204万元,项目推广,总,总费用约,占,占总收益,的,的1.7,案例二：,玮,玮鹏花园3期,时,时代都会,重塑,项,项目推广,形,形象，瞄,准,准目标客,户,户群,体直销营,销,销，扭转,项,项目困境,，,，,重树项目,形,形象实,现,现逆境转,折,折的关键,措,措施,进场前楼,盘,盘形象,项目售楼,处,处及户外,包,包装简单,陈,陈旧，极,不,不到位。,售楼处前,振中路单,行,行道车行,路,路口,重塑项目,推,推广形象,实,现,现逆境转,折,折的关键,措,措施之二,进场前楼,盘,盘形象定,位,位：,没有提炼,出,出项目真,正,正的价值,点,点；,推广语、,主,主打卖点,缺,缺乏销售,力,力：“简,约,约风格”,；,；,楼书无品,质,质感。,重新命名,，,，重塑项,目,目形象,实现逆,境,境转折的,关,关键措施,之,之二,进场后重,新,新,挖掘物业,价,价值,、组织楼,盘,盘卖点,华强北、,唯,唯一在售,楼,楼盘,；,紧邻华强,北,北商圈,、联接地,王,王商圈；,商住两用,、大社区,、,、,临地铁口,、地王管,家,家、华强,北,北片区教,育,育资源。,准确定位,，,，市场研究,是,是基础。,推广名：,玮鹏花园,三,三期时,代,代都会,推广语：,华强北唯,一,一在售商,住,住大社区,城市核心,动,动力,社,社区,调整宣传,物,物料，让,楼,楼书更加,言,言之有物,实,现,现逆境转,折,折的关键,措,措施之三,进场后销,售,售物料,：集项目,卖,卖点整合,与,与促销信,息,息于一体,：,：,“2万住,一,一房,3万住二,房,房,4万住三,房,房”,“三万元,轻,轻松入住,送全屋精,装,装修”,“都会,成,成本论”,时间成本,论,论,教育成本,论,论,生活成本,论,论,办公成本,论,论,投资成本,论,论,安居成本,论,论,空间成本,论,论,充分利用,项,项目本体,，,，为项目,提,提供更多,被,被人关注,的,的机会,实,实,现,现逆境转,折,折的关键,措,措施之四,进场后楼,盘,盘形象,；,策略指导,：,：,全面提升,形,形象,关键工作,：,：,售楼处整,改,改、户外,包,包装到位,（,（灯杆旗,、,、售楼处,导,导示、看,楼,楼通道、,样,样板房导,示,示、楼体,条,条幅）,其中楼体,霓,霓虹灯条,幅,幅效果显,著,著。,将报纸作,为,为项目信,息,息的载体,，,，直接释,放,放项目信,息,息,实,实现,逆,逆境转折,的,的关键措,施,施之五,公开发售,形,形象,；,引发公众,兴,兴奋点。,投放情况,：,：,2004.7.3,周,周四,南都A2,头,头版,特报D8,半,半版,销售情况,：,：,进线：123批,上门：57批,成交：8,套,套,主打广告,语,语：,“登陆华,强,强北,抢,抢占都会,先,先机”,“华强北,！,！新时代,财,财富基地,”,”,“在自己,的,的家,打,打造自己,的,的事业”,“华强北,现,现楼两房,，,，全城商,住,住之王”,主打卖点,：,：,“华强北,首,首席商住,大,大社区”,“顶级地,段,段,顶,顶级名校,顶,顶,级,级交通,顶,顶级物,管,管”,配合促销,信,信息：,7月5日,准,准现楼公,开,开发售，,当,当日成交,可,可获 2,5万现,金,金代用券,三万元轻,松,松入住,送,送全屋,精,精装修,首付3万3,年,年返租,楼体霓虹,灯,灯：将楼,体,体的昭示,性,性合理利,用,用，全面,搜,搜罗区域,内,内,客,客户,销售效果,：,：,2004.6.1611.9,因楼体条,幅,幅成交,178,套；后期,成,成交,42,套。占总,销,销售量的,34,%。,5号楼楼,体,体包装,7号楼楼,体,体包装,低成本推,广,广要点：,一,一句足以,引,引起人购,买,买情绪的,推,推广语,楼盘卖点,主打地段,：,：华强北,辅以价值,点,点：,“顶级地,段,段、顶级,物,物管、顶,级,级名校、,顶,顶级交通,”,”,推广信息,“2万住,一,一房,3万住二,房,房,4万住三,房,房”,足够吸引,的,的楼盘卖,点,点 +,足,足够吸引,的,的促销信,息,息，必将,重,重新引爆,公,公众的兴,奋,奋点；,时代都会,案,案例,：进场第,四,四周（7.10-13）,夏,夏交会,把握,机,机遇，凭,借,借,优越地理,位,位置,和,轻松首付,脱颖而出,。,。参展当,周,周成交,41,套。,夏交会展,场,场,低成本推,广,广要点,：,让,让,信,信息充分,对,对称多渠,道,道推广，,全,全方位抢,占,占市场,原则：,报纸广告,43,广播电台,0,电视台,0,展会,24,直邮、邀请函,14,华强北灯杆旗,14,华强北灯箱片,3,楼体霓虹灯条幅,220,短信群发,1,电子市场派夹报、派单,0,竞争楼盘门口派单,1,主要应用于第一阶段。,目的：迅速聚焦、引起关注、 扩大市场认知。,特点：推广费用在此阶段最高。,间隔分布于三个阶段。,目的：有效利用华强北日均50万的人流、动态传递营销信息。,特点：扩大客户群，引起持续关注。,贯穿于整个过程。,目的：充分、有效利用资源。,特点：成本低收效大针对性强。,主要应用于第三阶段。,目的：针对目标群体进一步挖掘；截流。,特点：“走出去”主动营销，成本低。,低成本推,要,要点,要,在,在目标客,户,户看的到,的,的地方做,广,广告,灯杆旗的,效,效果明显,高,高于灯箱,片,片。,华强北街,灯,灯箱片,“,“华强北,全,全现楼,全城商住,之,之王”,华强北路,灯,灯杆旗,低成本实,效,效营销：,针,针对核心,客,客户群开,设,设分展场,整合发展,商,商集团公,司,司资源,出击大亚,湾,湾核电站,（连续两,周,周）,效果评估,： 3月4日,：,：本周上,门,门19，,进,进线12,批,批，成交4套,3月11,日,日：,本周,上门12,，,，进线5,批,批,玮鹏花园3期,时代都会,喜迎“,三,三八,”,”节,送,送精美,礼,礼品,2004年3,月,月6日,至,至8日,亲,亲临时,代,代都会,售,售楼处,，,，即可,凭,凭此券,获,获赠精,美,美礼品,一,一份。,“三,八,八”节,落,落定客,户,户可获,超,超值大,礼,礼包。,活动有效日,期,期为：2004年3月6日2004年3月8日。售楼,热,热线：0755-83249555,本活动最终,解,解释权归深,圳,圳中核集团,公,公司及深圳,市,市玮鹏实业,有,有限公司所,有,有。,三八节礼品,券,券,第二阶段以,总,总推广费用,的,的19%完,成,成了 17%的销售率,；,；,第三阶段以,总,总推广费用,的,的13%完,成,成了19%,的,的销售率。,背景,物料,展板、楼书/宣传单,张,张、礼券、,小,小礼品,低成本实效,营,营销：银行,夹,夹单，针对,目,目标客户传,递,递信息,整合发展商,按,按揭银行资,源,源,工行对账单,客,客户派单,2月18日,27日：,工,工行第一次,派,派单：房贷,（,（8万）、,个,个人消费贷,款,款（1万）,理财金客户,（,（1万）,3月4日9日,：,：工行第,二,二次派单：,信,信用卡客户,（,（5万）,效果统计,：上门36,批,批，进线51批。,整合项目资,源,源,玮鹏一期业,主,主；,华强北相关,电,电子市场及,住,住宅附近派,单,单 ；,来,来自对成交,客,客户的了解,竞争楼盘附,近,近派单。,截留,报纸媒体推,广,广总结,南都：每周,一,一版整版,A2头版、E叠头版,（2003,年,年7月-12月18日,）,）,晚报：一版,晶报：两版,特区报“现,楼,楼淘金版”,时 间,媒 体,版 面,备注,2003年7月,证券时报,7月3日（周四）,彩版,深圳特区报,7月3日（周四）,D8半版,南方都市报,7月3日（周四）,A2头版,南方都市报,7月11日（周五）,A2头版,南方都市报,7月17日（周四）,A2头版,南方都市报,7月24日（周四）,A2头版,南方都市报,7月31日（周四）,A2头版,8月,南方都市报,8月7日（周四）,A2头版,南方都市报,8月15日（周五）,生活三版,南方都市报,8月22日（周五）,E叠头版,南方都市报,8月29日（周五）,E叠头版,9月,南方都市报,9月4日（周四）,B叠头版,南方都市报,9月11日（周四）,A2叠头版,南方都市报,9月19日（周五）,特刊二版,商报,9月18日（周四）,B叠报眼,特区报,9月19日（周五）,B叠报眼,南方都市报,9月29日（周一）,A叠底版,时 间,媒 体,版 面,备 注,10月,南方都市报,10月3日（周五）,C叠底版,南方都市报,10月9日 （周四）,A2叠头版,南方都市报,10月16日（周四）,A2叠头版,南方都市报,10月23日（周四）,A2叠头版,晚报,10月24日,A3全版,南方都市报,10月30日（周四）,A2叠头版,晶报,10月31日（周五）,B32全版,11月,南方都市报,11月6日 （周四）,A2叠头版,南方都市报,11月14日（周五）,A2叠头版,南方都市报,11月20日（周四）,A2叠头版,南方都市报,11月28日（周五）,A2叠头版,12月,南方都市报,12月11日（周四）,B叠底版,南方都市报,12月18日（周四）,C叠头版,2004年3月,晶报,3月5日（周五）,B叠头版,4月,特区报,4月9日（周五）,E叠5版,特区报,4月16日（周五）,D叠10版,报纸媒体推,广,广总结：结,合,合目标客户,的,的需求，信,息,息释放要准,确,确,第一阶段：,入,入伙前（2003年7月-10,月,月31日）,主打广告语,：,：“华强北,首,首席商住大,社,社区”,“登陆华强,北,北 抢占,都,都会先机”,“华强北！,新,新时代财富,基,基地”,“在自己的,家,家 打造,自,自己的事业,”,”,主打卖点：,“,“顶级物管,顶,顶级名校,顶,顶级交通”,“2万住一,房,房3万住二房4万住三,房,房”,“户型46-102平,米,米 开启商,住,住生活”,“三万元轻,松,松入住,送,送全屋精装,修,修”,“一万元轻,松,松入住，一,房,房至三房任,您,您选择”,过低的,门,门槛带来的,非,非目标客户,干,干扰了正常,销,销售,报纸媒体推,广,广总结：推,广,广内容过多,侧,侧重与促销,会,会降低项目,形,形,象,象，,不,不利于促进,销,销售,第二阶段：,入,入伙后（2003年11月-12月31日,）,）,主打广告语,：,：“华强北,现,现楼两房,全,全城商住,之,之王”,主打卖点：,“,“,送,送全屋精装,修,修 即买,即,即住”,“四万元致,富,富华强北”,“三年返租,投,投资保障,”,”,“现楼抢购,大,大行动，惊,爆,爆优惠价”,进线16批，上门27批，无,成,成交。,总结：大势,宣,宣传醒目打,折,折，给客户,的,的感觉,并不好，建,议,议待客户上,门,门后再推。,报纸媒体推,广,广总结,销售,进,进入中后期,时,时，报纸媒,体,体体现的效,果,果逐渐递,减,减,，,，因此投放,的,的信息必须,与,与客户需求,吻,吻合,当周报纸成,交,交5套；上,门,门76批；,进,进线45批,。,。,南方都市报,媒,媒体效果评,估,估,：,1、效果最,差,差的报版：,国庆节前一,天,天（9.29 ）；,贺新春（12.18）,：,：作为2004年最后,一,一款报版，,其,其效果足以,证,证明在,项目中后期,报,报版对促进,销,销售的作用,微,微乎其微,。,2、效果最,好,好的报版为,：,：,公开发售期,；,；,大众对,新,新鲜事物的,兴,兴奋感,入伙前一周,关,关于社区环,境,境实景的报,版,版。,眼见为,实,实，客户还,是,是相对理,性,性的，尤其,对,对于投资客,而,而言,新年争彩,三,三年包租,再,再封大礼,华强北商住,之,之王，全现,楼,楼即买即住,选择时代都,会,会的四个理,由,由：,顶级地段：,顶级名校：,顶级交通：,顶级服务：,报纸媒体推,广,广总结：软,硬,硬结合的推,广,广形式，能,清,清晰传递项,目,目信,息,息,，,，同时能实,现,现低成本营,销,销,第三阶段：,新,新年后（2004年3月-4月,）,）,主打广告语,：,：“首付三,万,万 三年,返,返租”,“投资商住,全,全现楼,致,致富华,强,强北”,“三年返租,挑,挑,战,战置业精明,眼,眼”,重新选择媒,体,体组合,晶报半版，,配,配合半版软,文,文；,当周：进线78，上门23，成交1套。,报纸媒体推,广,广总结：销,售,售进入尾期,，,，可尝试新,的,的报纸媒体,，,，增,加,加,项,项目新鲜感,现楼淘金,广告费用：1.48万,元,元,规格：75*170mm,115*170mm,特报现楼淘,金,金板块报广,重新选择媒,体,体组合,特报现楼,淘,淘金专栏,两,两版。,4.9 （,周,周五）：,报纸进线21，上门28，成交1,套,套。,4.16（,周,周五）：,报纸无进线,，,，,无,上门，无成,交,交。,结论：,1、长期选,用,用单一报广,，,，会导致读,者,者“视觉疲,劳,劳”，失去,新,新鲜感，同,时,时限制了客,户,户群（对于,一,一些小报尤,为,为如此）；,2、试用新,的,的报媒，或,者,者新类型的,媒,媒体板块可,以,以带来不同,的,的客户群，,但,但是要注意,与,与销售阶段,及,及楼盘形象,配,配合。,案例三:鸿,景,景翠峰,政策影,响,响下的，以,直,直效推广突,破,破困境,东方尊峪,33万平米&大盘,罗沙路,深盐第二通,道,道,鸿景翠峰,占地面积：30000.4,建筑面积：93517.2,住宅面积：69061.6 ,商业面积：1479 ,容积率：2.4,总套数：447,园林：10800.1 ,园林风格：东南亚泰式园林,建筑形式：6栋9F多层；6栋18F小高层 23F高层,摄于05年,底,底,航天晴山,月,月,陌生片区、,资,资源型项目,、,、中小规模,、,、竞争激烈,、,、,梧桐山片区,销售历程回,顾,顾,12月,05年,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,06年,07年,临时销售中,心,心进场,4月15日,产品发布会,1.5月1,日,日正式销售,中,中心入,驻，初步客,户,户排查；,2.5月3,日,日样板房开,放,放，深度,深度排查,3.5月23日算价,4.5月25派发选房,联,联系卡,5.5月28日正式开,盘,盘，销售率15%,1.策略调,整,整期,2.7月29日封顶仪,式,式,销售回暖期,1.9月29日参加秋,交,交会,2.中秋节,老,老客户维护,3.教师节,客,客户维护,4.周末美,食,食节活动,1.十一黄,金,金购房周活,动,动,1.11月16日业主,答,答谢酒会,2.11月26日多层,样,样板房开放,1.周末美,食,食节,2.12月21日多层,鉴,鉴赏会,3.12月23日圣诞,节,节活动,1.元旦节,客,客户维护活,动,动,2.1月21日多层10#、12#内部认购,春节,1.元宵节,灯,灯谜活动,2.多层启,动,动的储客期,1.4月14日豪宅市,场,场走势宣讲,2.4月21日多层正,式,式启动及东,南,南亚业主答,谢,谢酒会,母亲节活动,推广形象的,转,转变：,从梧桐山中,首,首席豪宅转,变,变为 居山,纯粹大,宅,宅,策略:,突出项目的,位,位置、资源,、,、及占位,形象推广语,：,：,梧桐山中首,席,席豪宅,形象推广语,：,：,居山纯粹,大宅,策略:,策略：明确,表,表达出产品,特,特性,经验总结：,项,项目形象是,项,项目核心卖,点,点的体现，,因,因此项目的LOGO必,须,须能体现形,象,象,的传递项目,的,的定位、推,广,广语必须清,晰,晰的表达项,目,目的核心卖,点,点，清晰的,传递项目“,卖,卖什么？”,经验总结：,报,报纸广告的,必,必须传递项,目,目的定位，,形,形象及核心,卖,卖点，项目,前,前期的报纸,画面唯美但,缺,缺乏豪宅的,贵,贵气与品质,，,，不利于项,目,目豪宅前期,的,的 市场,占,占位，,后期项目报,纸,纸广告转变,为,为豪宅形象,，,，同时将项,目,目卖点清晰,罗,罗列，能更,加,加完,整、清晰的,传,传递项目信,息,息,推广形象的,转,转变：,从平实到豪,宅,宅形象的转,变,变，信息由,虚,虚到实,推广形象的,转,转变,资源结合,产,产品的形象,深,深入人心,小结:,产品及资源,成,成为客户产,生,生购买的主,要,要因素,由,此,此看来以资,源,源结合产品,特,特征的推广,策,策略充分体,现,现了产品的,核,核心卖点,并,并被客户接,受,受以及认同.,06.4,06.5,06.6,06.7,06.8,06.9,06.10,06.11,06.12,07.1,07.2,07.3,07.4,07.5,推广途径,滨河广告牌,罗沙广告牌,聚宝广告牌,报纸广告,电台广告,短信广告,华强南楼顶广告,楼体广告,围墙广告,秋交会,网络广告,集,中,中,推,推,广,广,期,期,形,象,象,导,导,入,入,期,期,持,续,续,推,推,广,广,期,期,推,广,广,渠,渠,道,道,：,：,前,前,期,期,形,形,象,象,导,导,入,入,期,期,推,推,广,广,力,力,度,度,有,有,限,限,，,，,项,项,目,目,市,市,场,场,形,形,象,象,不,不,清,清,晰,晰,总,结,结,：,：,由,由,于,于,原,原,“,“,傍,傍,大,大,款,款,”,”,的,的,营,营,销,销,推,推,广,广,模,模,式,式,，,，,前,前,期,期,在,在,形,形,象,象,导,导,入,入,期,期,未,未,启,启,动,动,项,项,目,目,全,全,面,面,推,推,广,广,，,，,因,因,此,此,形,形,象,象,建,建,立,立,由,由,为,为,重,重,要,要,，,，,需,需,要,要,全,全,面,面,的,的,推,推,广,广,组,组,合,合,模,模,式,式,打,打,造,造,鲜,鲜,明,明,的,的,市,市,场,场,形,形,象,象,，,，,并,并,形,形,成,成,市,市,场,场,影,影,响,响,力,力,上,门,门,客,客,户,户,主,主,要,要,以,以,看,看,东,东,方,方,尊,尊,峪,峪,及,路,路,过,过,、,、,朋,朋,友,友,介,介,绍,绍,为,为,主,主,，,，,其,其,次,为,为,短,短,信,信,、,、,网,网,络,络,、,、,滨,滨,河,河,广,广,告,告,由,此,此,看,看,来,来,项,项,目,目,推,推,广,广,的,的,对,对,外,外,影,影,响,力,力,相,相,对,对,有,有,限,限,；,；,客,客,户,户,了,了,解,解,信,信,息,的,的,渠,渠,道,道,主,主,要,要,依,依,赖,赖,于,于,竞,竞,争,争,对,对,手,及,及,路,路,过,过,的,的,客,客,户,户,；,；,成,交,交,客,客,户,户,主,主,要,要,以,以,业,业,主,主,介,介,绍,绍,及,及,截,流,流,东,东,方,方,尊,尊,峪,峪,、,、,路,路,过,过,为,为,主,主,，,，,其,次,次,为,为,短,短,信,信,成,成,交,交,，,，,短,短,信,信,推,推,广,广,效,果,果,在,在,本,本,项,项,目,目,中,中,比,比,较,较,明,明,显,显,，,，,因,此,此,瞄,瞄,准,准,目,目,标,标,客,客,户,户,群,群,，,，,针,针,对,对,性,的,的,释,释,放,放,信,信,息,息,是,是,项,项,目,目,低,低,成,成,本,本,营,销,销,的,的,关,关,键,键,；,；,推,广,广,渠,渠,道,道,：,：,利,利,用,用,项,项,目,目,本,本,身,身,的,的,昭,昭,示,示,性,性,，,，,是,是,实,实,现,现,低,低,成,成,本,本,营,营,销,销,的,的,关,关,键,键,小,结,结,：,：,从,从,推,推,广,广,效,效,果,果,而,而,言,言,，,，,截,截,流,流,竞,竞,争,争,对,对,手,手,及,及,老,老,带,带,新,新,占,占,主,主,导,导,，,，,推,推,广,广,效,效,应,应,偏,偏,向,向,内,内,在,在,传,传,播,播,效,效,应,应,，,，,外,外,在,在,推,推,广,广,影,影,响,响,力,力,较,较,小,小,推,广,广,渠,渠,道,道,短,短,信,信,群,群,发,发,，,，,将,将,项,项,目,目,信,信,息,息,第,第,一,一,时,时,间,间,传,传,递,递,给,给,目,目,标,标,客,客,户,户,总结,：,：,短信,投,投放,在,在本,项,项目,中,中效,果,果较,好,好，,从,从投,放,放方,式,式来,看,看，,开,开始,针,针对,目,目标,客,客户,进,进行,撒,撒网,式,式，,待,待客,户,户对,象,象明,确,确后,采,采取,集,集中,针,针对,十,十投,放,放；,项目,前,前期,短,短信,发,发送,内,内容,主,主要,针,针对,项,项目,整,整体,宣,宣传,，,，到,项,项目,中,中后,期,期，,短,短信,内,内容,紧,紧密,结,结合,推,推售,单,单位,及,及其,项,项目,主,主要,销,销售,信,信息,，,，因,此,此在,后,后期,减,减少,投,投放,量,量后,，,，仍,能,能保,证,证相,对,对稳,定,定的,短,短信,成,成交,撒网,式,式投,放,放,针对,性,性集,中,中式,投,投放,推广,渠,渠道(现,场,场截,留,留),将,将客,户,户直,接,接带,上,上门,小结:,山谷,口,口的,广,广告,牌,牌,楼,楼体,条,条幅,及,及围,墙,墙广,告,告充,分,分利,用,用了,展,展示,面,面传,递,递项,目,目销,售,售信,息,息,成,成功,截,截流,竞,竞争,对,对手,推广,渠,渠道,老,老带,新,新，,将,将客,户,户成,为,为项,目,目的,SALES,小结,：,：老,带,带新,成,成交,比,比例,占,占整,体,体比,例,例的37%，,老,老客,户,户的,口,口碑,宣,宣传,成,成为,项,项目,最,最为,有,有效,的,的,推广,途,途径,。,。由,此,此看,来,来，,项,项目,成,成交,客,客户,及,及上,门,门客,户,户的,口,口碑,维,维系,是,是促,进,进客,户,户成,交,交,及上,门,门的,关,关键,且,且有,效,效的,途,途径,，,，也,是,是项,目,目实,现,现低,成,成本,营,营销,的,的关,键,键。,新天,地,地名,居,居,罗湖,区,区北,斗,斗路,与,与深,南,南东,路,路交,汇,汇处,1632,套,套；,40-143,平,平米,一,一房,至,至四,房,房,三次,开,开盘,，,，两,轮,轮包,装,装,一年,售,售完,6月 6.26 8.21 9月 10月 11.13,预热期,选房,开盘,进场售卡,消费场所,住宅推广,村屋推广,国内报纸,香港地铁,网络,站台,直邮短信,楼体条幅,口岸广告,香港报纸,锁定目标客户,多渠道深入挖掘,策略,重大节点，强势媒体组合宣传，加强积分卡营销,深南路 罗湖派,的新天地,主诉点,8.21公开选房/11.13盛大开盘,热销期,预热期运用,渠道进行宣,传和组织积,分卡活动，,覆盖了目标,客户群，树,立了项目的,市场影响力,热销期，加强了积分卡的客户,营销，通过抽奖、积分卡增值等,活动激励老带新，保证了持续热,销并为开盘充分蓄势,选房关键节点，,集中强势媒体,宣传，引起市场,关注，扩大了市,场影响力,新天,地,地名,居,居,12,月,月1月2月3.264月5,月,月6,月,月7月8,月,月,龙座,选,选房,尾盘,期,期,商铺,派,派单,超市,派,派单,村屋,推,推广,国内,报,报纸,站台,直邮,短,短信,楼体,条,条幅,口岸,广,广告,香港,报,报纸,龙座公开选房,主诉点,深南路准现楼热销，三房单位促销信息,热销,期,期,酒店,推,推广,写字,楼,楼巡,展,展,香港,媒,媒体,持,持续,推,推广,，,，重,大节,点,点配,合,合国,内,内媒,体,体，,延续,户,户外,站,站台,口,口岸,广,广告,增加,楼,楼体,条,条幅,，,，加,强,强昭,示保持市,场,场关注度,销售后期,，,，多渠道,密,密集宣传,现,现楼和优,惠,惠信息,结合积分,卡,卡客户营,销,销，加强,挖,挖掘周边,客,客户资,源。,尾盘期间,通,通过媒体,释,释放重点,优,优惠信息,，,，集中,消化难点,户,户型,策略,渠道挖掘，重大节点、工程节点配合媒体宣传，加强积分卡营销,新天地名,居,居,新天地名,居,居,高档消费,场,场所推广,关键词：,项目进场,前,前、,、扩大客,户,户群、,罗湖客户,罗,罗湖情结,、,、小户型,客,客户经常,活,活动,新天地名,居,居,高档消费,场,场所推广,要点：,购买消费,券,券的形式,抵,抵扣合作,费,费用，消,费,费券可用,于,于后费客,户,户维护抽,奖,奖活动,酒楼：,表,表哥葡式,茶,茶餐厅,刚,刚之鹤日,本,本料理,骨,骨头煲,海,海燕酒店,嘉,万年酒家,三岛潮,皇,皇胜记,酒,酒家小,东,东京日本,料,料理新,都,都酒店,夜总会：,春,春风毕打,奥,奥东门,本,本色花,样,样年华,金,金色时代,三九月,光,光城,新天地名,居,居,住宅区及,村,村屋推广,黄贝岭周,边,边农民房,派,派单,高层住宅,区,区放置易,拉,拉宝,要点：,、派发,资,资料注重,实,实用性；,2、聘请,兼,兼职人员,不,不定时监,控,控；,新天地名,居,居-龙座,新天地名居,罗湖专业市场推广超市分展场,凤凰路沃,尔,尔玛超市,分,分展场；,罗湖片区,东,东门的部,分,分茶叶经,销,销商、向,西,西村餐饮,、,、湖贝路,及,及南湖路,的,的烟酒经,销,销商、水,贝,贝珠宝市,场,场及建材,市,市场经销,商,商、田贝,灯,灯饰市场,经,经销商及,乐,乐园路的,部,部分海鲜,酒,酒楼；（,原,原有积分,卡,卡升级为,金,金钻卡，,推,推荐 及,自,自购房享,有,有额外优,惠,惠）,购买酒楼,消,消费券及,干,干货礼品,用,用于抽奖,；,；,新天地名,居,居-龙座,新天地名居-龙座,写字楼巡展/金光华广场分展场,佳宁娜广,场,场、海燕,酒,酒店、嘉,里,里中心等,罗,罗湖片区,高,高档写字,楼,楼安排销,售,售人员及,项,项目宣传,资,资料，有,意,意向客户,专,专车接到,现,现场看楼,金光华广,场,场分展场,新天地名居,香港外销,报纸方面,：,：,小户型：,东,东方日报,；,；中大户,型,型：星岛,日,日报,春节期间,，,，黄大仙,地,地铁站包,装,装：,新天地名居,其它渠道,车体广告,候车亭广,告,告,谢谢大家!,9,、静,夜,夜四,无,无邻,，,，荒,居,居旧,业,业贫,。,。11,月,月-2211,月,月-22,Tuesday,November8,2022,10,、,雨,雨,中,中,黄,黄,叶,叶,树,树,，,，,灯,灯,下,下,白,白,头,头,人,人,。,。,。,。14:49:2214:49:2214:49,11/8/20222:49:22PM,11,、以,我,我独,沈,沈久,，,，愧,君,君相,见,见频,。,。11,月,月-2214:49:2314:49,Nov-2208-Nov-22,12,、故人江,海,海别，几,度,度隔山川,。,。14:49:2314:49:2314:49,Tuesday,November 8,2022,13,、,乍,乍,见,见,翻,翻,疑,疑,梦,梦,，,，,相,相,悲,悲,各,各,问,问,年,年,。,。,。,。11,月,月-2211,月,月-2214:49:2314:49:23,November8,2022,14,、他乡生白,发,发，旧国见,青,青山。08 十一,月,月 20222:49:23 下午14:49:2311月-22,15,、比不了,得,得就不比,，,，得不到,的,的就不要,。,。十一月222:49,下,下午11月-2214:49,November8,2022,16,、行动,出,出成果,，,，工作,出,出财富,。,。2022/11/814:49:2314:49:23,08November2022,17,、做前,，,，能够,环,环视四,周,周；做,时,时，你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。2:49:23 下,午,午2:49 下,午,午14:49:2311月-22,9,、没有失败,，,，只有暂时,停,停止成功！,。,。11月-2211月-22,Tuesday, November 8,2022,10,、很多事,情,情努力了,未,未必有结,果,果，但是,不,不努力却,什,什么改变,也,也没有。,。,。14:49:2314:49:2314:49,11/8/2022 2:49:23 PM,11,、,成,成,功,功,就,就,是,是,日,日,复,复,一,一,日,日,那,那,一,一,点,点,点,点,小,小,小,小,努,努,力,力,的,的,积,积,累,累,。,。,。,。11,月,月-2214:49:2314:49,Nov-2208-Nov-22,12,、世,间,间成,事,事，,不,不求,其,其绝,对,对圆,满,满，,留,留一,份,份不,足,足，,可,可得,无,无限,完,完美,。,。14:49:2314:49:2314:49,Tuesday,November8,2022,13,、不知,香,香积寺,，,，数里,入,入云峰,。,。11月-2211月-2214:49:2314:49:23,November8,2022,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。08 十一,月,月 20222:49:23 下午14:49:2311月-22,15,、楚塞三,湘,湘接，荆,门,门九派通,。,。十一月222:49,下,下午11月-2214:49,November8,2022,16,、,少,少,年,年,十,十,五,五,二,二,十,十,时,时,，,，,步,步,行,行,夺,夺,得,得,胡,胡,马,马,骑,骑,。,。,。,。2022/11/814:49:2314:49:23,08November2022,17,、空山新雨,后,后，天气晚,来,来秋。2:49:23 下午2:49,下,下午14:49:2311月-22,9,、杨柳,散,散和风,，,，青山,澹,澹吾虑,。,。11月-2211月-22,Tuesday,November8,2022,10,、阅读,一,一切好,书,书如同,和,和过去,最,最杰出,的,的人谈,话,话。14:49:2314:49:2314:49,11/8/20222:49:23PM,11,、越,是,是没,有,有本,领,领的,就,就越,加,加自,命,命不,凡,凡。11,月,月-2214:49:2314:49,Nov-2208-Nov-22,12,、越是,无,无能的,人,人，越,喜,喜欢挑,剔,剔别人,的,的错儿,。,。14:49:2314:49:2314:49,Tuesday,November8,2022,13,、知人者,智,智，自知,者,者明。胜,人,人者有力,，,，自胜者,强,强。11月-2211月-2214:49:2314:49:23,November8,2022,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。08 十一,月,月 20222:49:23 下午14:49:2311月-22,15,、最具,挑,挑战性,的,的挑战,莫,莫过于,提,提升自,我,我。十一月222:49 下,午,午11月-2214:49,November8,2022,16,、业,余,余生,活,活要,有,有意,义,义，,不,不要,越,越轨,。,。2022/11/814:49:2314:49:23,08November2022,17,、一,个,个人,即,即使,已,已登,上,上顶,峰,峰，,也,也仍,要,要自,强,强不,息,息。2:49:23,下,下午2:49,下,下,午,午14:49:2311,月,月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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