物业管理理论

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第二章,物业公司招标、投标管理,主要内容,物业招投标概念、原则、意义,物业公司招投标的组织结构,物业招标工作程序与工作标准,物业投标工作程序与工作标准,教学重点,了解物业管理招标投标的概念、物业管理招投标的组织机构，尤其是开标、评标和定标的有关要求,.,掌握物业管理招投标的,工作程序和工作标准,第一节,物业管理招、投标概述,物业管理招,投,标,是房地产项目运行,.,管理市场化 的重要形式,-,关键是引入市场竞争机制,.,目的,:,是物业管理企业参与物业管理项目标的,竞争，以求通过市场的竞争,获得物业项目的管,理权的全过程,(,活动,),。,-,是一种通过市场进行,双向选择,的行为,.,-,建立起一种新型的,平等互利劳务,的关系,.,（一）物业招标的概念,物业管理招标,:,是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析、判断，最终确定物业服务企业的,(,活动,),过程。,（二）物业投标的概念,物业管理投标,:,是指物业服务企业为开拓业务，依据招标文件要求,组织编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。,（三）物业管理招标原则,公开原则,公平原则,公正原则,合理原则,（三）物业管理投标原则,真实性,原则,:,合理竞争,原则,案例天津嘉海花园物业管理项目招标揭晓,2000,年,3,月，天津市首次物业管理招投标活动，经过公开、公平的激烈竞争，金厦物业管理公司一举中标，成为嘉海花园一期的管家。这标志着天津市物业管理工作向着公平竞争的市场化发展方向迈出了历史性的一步。,物业管理已成为与群众生活密切相关的行业。但由于物业管理行业市场化程度低，缺乏竞争机制，使得一些物业管理企业管理水平低，行为不够规范，服务水平不高。为进一步规范物业管理市场行为，推进物业管理市场化进程，嘉海花园开发商举办了这次物业管理招投标活动。,评注：,物业管理项目实行公开招投标，是物业管理项目委托的必然趋势。,为推动物业管理健康发展，天津选聘物业管理企业将全面实行招投标。,天津市物业管理招投标规则,已出台。该,规则,规定，天津市建筑面积在,5,万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招投标方式选聘物业管理企业；建筑面积,20,万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招投标方式选聘物业管理企业，并对招投标的程序和方法作出规定。此举将使物业管理行业建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰。,（四）物业管理招标投标意义,有利于物业管理基本规范的贯彻和推广,有利于控制物业管理服务的费用，使得业主 和使用人得到质优价实的服务,有利于实现物业管理市场竞争的公平、公正,有利于推到物业管理行业水平的整体提高,第二节,物业公司招标、投标的组织结构,一 招标的组织结构,招标结构的类型,1.,开发商和业主自行成立招标结构，自行组织招投标工作,2.,开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构,物业管理招标的方式,公开招标：,招标方有较大的选择范围，有利于避免各种关系的影响，但时间长、资金成本高，适用于规模较大物 业，尤其是收益性物业。,邀请招标：,由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。成本较低，但可能会漏掉一些有较强竞争力的企业。,议标：,适用于原有物业公司的续聘。,投标的组织结构,投标书编制小组的组建,1.,投标书编制小组,2.,对外投标小组,投标书编制小组工作安排,开发部：,开拓市场,财务部：,投标成本预算,工程部：设备设施的维修管理,人事部：拟接项目的人员配置,品质部：编制管理项目的目标、计划,第三节 物业招标工作程序与工作标准,物业招标工作程序,物业招标工作标准,物业招标工作程序,招标准备阶段,招标实施阶段,招标结束阶段,选择招标方式,编制招标文件,制订标底,发布招标公告或投标邀请书,组织资格预审,召开标前会议,开标,评标与定标,合同的签订,合同的履行,资料整理与归档,招标,工作程序,物业管理项目的开标、评标与定标,开标,指招标单位在预先规定的时间,将各投标单位的投标文件正式启封公布。具体程序是,-,1.,宣布评委会成员,;2.,招标单位法人代表讲话,;3.,宣布事项,;4.,公证人员当场验证投标函,;5.,评标委唱标,.,评标,(,由招标人依法组建的评委会负责,),评标的方法,:,一般采用综合评估法,评标的程序步骤,对评标委员会的有关要求,定标,是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定,后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评,审最终选择确定中标人的活动。,物业管理招标文件,-,包括,:,招标书,招标单位对管理服务的具体要求和初步设想,投标须知,第四节 物业投标工作程序与工作标准,投标书的内容（附一份投标书）,1.,标书封面,2.,标书的序言,3.,标书目录,4.,标书正文,5.,附件,物业投标工作程序,投标前期工作,投标实施步骤,定标后的工作,取得从业资格,筹措资金,进,行投标可行性分析,考察现场,确定管理服务方法及工作量,制订资金计划,标价试算,标价评估与调整,购买、阅读招标文件,办理投标保函,封送标书、保函,中标后的合同签订与履行,未中标的总结,资料整理与归档,物业投标工作程序,认真参加答辩会,（一）材料要图文并茂，新颖生动；,（二）要针对目标物业，以业主为中心，开 展精彩学说，即要真实可信又要具有诱惑力,（三）理念要新，有了理念才能出思想，有 了思想才能有行动，答辩时要以服务创品牌，让业主放心、安心。,案例分析,:,南京物业管理招投标效果分析,江苏省南京市龙江小区,10,幢高教公寓的,16,所高校的,3000,户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等,12,家物业公司第一次打起了“价格战”。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占,30,分，答辩和企业信誉分别占,10,分。根据,1999,年,12,月,8,日出台的,江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法,，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的,5,级，每月每平方米也就是,0.5,元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。,【,案例分析,】,启示,1.,物业管理市场化进程需要政府积极引导,规范行为,2.,增强业主自治能力,发挥开发商,.,业委会作用,3.,物业管理企业参与市场竞争的意识强烈,4.,物业服务价格是焦点之一,5.,需要引起重视和改进的问题：,物业管理属服务性行业,其招投标应不同于工程,.,设备招投标,.,评标,应侧重企业的信誉,.,业绩,和标书中的,方案质量,.,答辩的应变能力,等,而将公共服务费报价单,列作为评分类别，其,权重不宜超过,0.2,。,实践教学课,模拟投标答辩,观看完物业管理招投标视频后，：,假设一个高档的住宅小区在进行招标,1.,以,56,个同学为一组，可自由组合，进行讨论，组成一个物业企业，起名为“,XX,大学生物业公司”。,2.,然后每个组推选,2,至,3,名同学组成公司参加物业投标的答辩组合，上台进行投标答辩，其成绩就为整个小组每个成员的成绩。,3.,答辩过程中要介绍自己的物业企业情况和竞争优势，回答评标人提出的问题。,4.,答辩时间控制在,6,分钟左右。,本节重点小结,1.,什么是物业管理招标、投标？,2.,物业管理招投标应遵循哪些原则？,3.,物业管理招标有哪些方式？,4.,熟悉物业管理招标程序,.,5.,熟悉物业管理投标程序,.,物业公司投标大致环节,投标方对招标项目的现场考察,编写投标书,招标方对投标方进行资格评估考察,现场答辩,案例讨论,南京两次物业管理,招投标活动,效果分析。,1999,年,12,月,5,日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。,2000,年,3,月,20,日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。,1),百花湖花园住宅区招标概况,(1),物业标的：在建，规划建设,26,，,8,万平方米，已建,11,万平方米，其中别墅,3,万平方米,(,已入住,),。,物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。物业管理区域：一个。,(2),招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。,(3),招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。,(4),投标方：深圳、上海、江苏等地的,6,家物业管理公司。,(5),评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家,10,人。,(6),评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。,(7),评分类别及权重：信誉,(12,),、标书,(54,),、答辩,(34,),(8),公共服务费确定：,政府定价,：别墅，,3,元,(,月,平方米,),；高档公寓，,0.5,元,(,月,平方米,),。,(9),招标执行依据：借鉴其他省市经验。,2),龙江高教公寓招标概况,(1),物业标的：已建,29.3,万平方米，南北两片，即将入住率,95,以上。,物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为,2,个。,(2),招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。,(3),投标方：南京地区省、市属,12,家企业。,(4),评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家,7,人。,(,5),评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。,(6),评分类别及权重：信誉,(10,),，标书,(30,),，,价格,(50,),，答辩,(10,),。,(7),公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为,0.36,元,(,月,平方米,),，业主委员会标底价为,0.34,元,(,月,平方米,),。,(8),招标执行依据：,中华人民共和国招标投标法,，并借鉴其他经验。,启示,1.,物业管理市场化进程需要政府积极引导,规范行为,2.,增强业主自治能力,发挥开发商,.,业委会作用,3.,物业管理企业参与市场竞争的意识强烈,4.,物业服务价格是焦点之一,5.,需要引起重视和改进的问题：,工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。,物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过,20,。,物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。,