城市开发投融资体制

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第九章 城市开发投融资体制,第一节 国家投融资体制改革,投融资渠道政府拨款,国家银行贷款,一、健全进入与退出机制,二、投融资主体结构,第二节：城市基础设施开发投融资,一、股权融资,1、公开发行融资（公募）,2、私募融资,二、债权融资,1、外国政府贷款,外国政府贷款,1）纯软贷款,2）混合贷款,3）特种贷款,外国政府贷款的特点;1）属主权外债，贷款必须偿还。2）贷款条件优惠3)限制性采购。4)投向限制。5)具有政府间援助性质。,2、金融机构贷款,资本金,3、卖方信贷,4、融资租赁,5、债券融资,三、项目融资,无追索权的项目融资,有追索权的项目融资,（一）BOT,（BuildOperateTransfer）,1、BOT融资方式的特点。1)BOT融资方式是无追索的或有限追索的。2)承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权。3)名义上，承包商承担了项目全部风险，因此融资成本较高。4)与传统方式相比，BOT融资项目设计、建设和运营效率一般较高,5)BOT融资项目的收入一般是当地货币，若承包商来自国外，对宗主国来说，项目建成后将会有大量外汇流出。6)BOT融资项目不计入承包商的资产负债表，承包商不必暴露自身财务情况。,（2）.BOT融资方式的种类,BOOT融资(即建设一拥有一运营转让)。BOO(建设拥有转让)，,BTO(建设转让经营)，,BOOS(建设拥有运营出售)，,BT(建设转让)，,OT(运营一转让),3、BOT融资的运作过程,（1）项目的确定和拟定,（2）招标。,（3）挑选中标者,（4）项目开发,（5）项目建设,（6）项目运营,（7）项目的移交,4、BOT融资的招标程序5、BOT融资项目中特许权协议的主要内容,（1）资格预审,（2）招标,（3）投标,（4）评标与揭标,6、BOT融资项目的风险分担原则,（1）由于国家政策、法律法规的变化致使项目公司受到实质性的影响，政府部门可以通过调整收费价格，延长特许期限或采取其他相应措施予以补偿。（2）自然不可抗力因素由项目公司通过保险方式承担。（3）政治不可抗力，可通过协议协商加以解决。,7、BOT融资项目中各方的权力与义务,（1）政府部门监督、检查和审计。,（2）政府保证收益，外汇。,（3）政府保证项目的垄断性。,（4）投标活动公平竞争。,（5）雇用本地劳动力。,（6）权利与义务的转移。,（二）信托融资,（1）贷款信托,（2）信托基金,（3）融资租赁,四专项基金制度,第三节 城市功能区开发投融资,一、产业开发区投融资,二、生活区开发投融资,1、非竞争性领域投融资,2、竞争性领域投融资,PPP(Public-Private Partnerships)模式,城市政府,开发公司,其他公司,BVI公司,全资,开发经营公司,管委会,产业区,未来收益权,现金,现金,全程,介入,监督管理,职能部门,政府,开发商,协议，招标，拍卖,项目开发,项目收益,股本金,主办银行,信贷,还本付息,三、城市中心区投融资,1、行政中心开发投融资：,政府财政承担，部分建筑由社会捐赠建造。,2、商业区开发投融资,3、商务办公区开发投融资,4、文化体育等服务设施开发投融资：,信贷资金为主。,作业,现阶段，我国城市存在哪些基础设施投融资方式？,请讨论，改革开放以来，我国城市基础设施BOT融资方式的积极意义与它的局限性。,借鉴国外的经验，考虑设计出新型金融工具以满足我国日益增加的城市基础设施建设。,非竞争性领域的投融资模式包括，适用范围?,竞争性领域ppp模式的应用的优势和局限性？,设计一个开发区的投融资模式,。,第十三章 城市空间开发调控,第一节 城市开发组织管理体系,一、开发组织管理体系类型及其优缺点,1、行政主导型管理模式,“纵向协调型”组织管理模式,开 发 区 所 在 城 市 人 民 政 府,开 发 区 管 理 委 员 会（办公室）,开 发 区 各 类 企 业、事 业 单 位（包括内资企业和外资企业）,土地管理,科委,所在区县政,府,财政税务,计划经贸,规划设计,环境保护,海关商检,“集中管理型”管理模式,城 市 人 民 政 府,开 发 区 管 理 委 员 会（办公室）,开 发 区 企 事 业、经 济 组 织 和 社 会 团 体 及 居 民,办公室,规划局,经济贸易局,劳动人事局,招商局,科技发展局,财政税务局,建设管理局,农村管理局,社会事业局,公安局,工商行政管理局,“公司制”管理模式,县、乡（镇）人 民 政 府,经 济 贸 易 开 发 区,规划管理,环保事务,基础设施建设,项目招商,行业和企业管理,土地开发,3、混合型管理模式,(1)政企合一型管理模式,开 发 区 管 理 委 员 会,开 发 区 各 类 企 事 业 单 位,规划管理,招商引资,劳动人事,财政税务,土地管理,工商行政,开发区发展总公司,第二节 城市空间开发的调控主体政府,控制手段,第三节 土地供应控制,第四节 规划控制,一、建筑控制,二、环境容量控制,三、设施配套控制,四、形体景观控制,第五节 建设过程管理,一、财税调控,二、政府投入控制,三、法制控制,第六节 市场调节,一、建立规范的土地市场,二、完善房地产金融市场,三、培育和发展房地产中介服务市场和物业管理市场,作业,1、以具体实例为依据，分析该实例的开发组织体系构成模式并画出体系构成图,。,2、我国开发组织体系未来的发展趋势。,