长沙城市中心写字楼研究2116172768课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海鉴略地产综合服务机构,|,战略咨询中心,2011.06.25,长沙城市中心写字楼专题研究,长沙写字楼发展历程背景,随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段,初级阶段,发展阶段,商住阶段,专业写字楼阶段,时 间,1993-1997,年,1998-2000,年,2001-2003,年,2004,年,-,至今,阶段特征,企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；,市场初步启动；,97,年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程,网络的普及使得居家办公概念得及推行；,“,宜商宜住,”,满足了消费者对产品的需求,中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；,高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；,产品特征,硬件设施及服务得以较好体现,配置较低；,商务形象不突出；,距真正的写字楼产品仍有距离,商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；,硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，,“,5A,”,智能化出现,代表性写字楼,银华大厦,平和堂商务大厦,华侨大厦,华联大厦,顺天城,SOHO,和府酒店公寓,顺天国际财富中心,运达国际广场,中天广场,麓谷板块,市府板块,中心板块,城南板块,产业,政府,地段,政府,中心板块,传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼,90%,以上份额,城南板块,依托省政府新址南迁形成,市府板块,依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成,麓谷板块,依托麓谷科技园区的逐渐成形,长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块,由于长沙在写字楼发展的基础,产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性,写字楼区域分布图,-,主要分布于中心区，地域集中性强，行政中心依附性强,长沙规划的,CBD,区域,芙蓉路,韶山路,人民路,劳动路,五一广场商务圈：,五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展,芙蓉路金融商务圈：,芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性,文艺路文化商务圈：,文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色,五一路,五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；,“,三横两纵,”,的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；,号称长沙,“,金融大道,”,的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立，形成了长沙传统的商务氛围街区,中心区域写字楼现状,-,中心区写字楼集中于,“,日字型区域,”,，沿城市主干道分布,商住混合办公,中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高,商务公寓,商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低,酒店办公,与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权,写字楼,从,05,年亚大时代、顺天财富中心面市开始，长沙写字楼真正进入专业化时代。而随着长沙经济发展，专业化市场需求越来越大，越来越多,5,A,甲级甚至超白金级写字楼出现在市场上。,酒店办公,专业写字楼,商住混合,商务公寓,长沙商务市场,市场占比,市场占比,市场占比,市场占比,写字楼产品现状,-,市场,专业化程度,较低，,专业写字楼,份额有限！,长沙主要高档写字楼分布图,五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主,文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色,芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性,凯旋门型玻璃外形,中空,LOW-E,玻璃幕墙,双层玻璃幕墙,双层玻璃幕墙,高档专业写字楼,-,外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强,!,项目,入市时间,层数,层高,大堂,空调,物业,楼层情况,电梯品牌,电梯数量,华侨国际,06,年前,26,3.6,300,中央,京电,纯写字楼,西子奥的斯,5/13,人,定王大厦,06,年后,30,3.3,300,中央,富达,1-3,商场,3-12,商业,日立,7/13,人,顺天国际,06,年前,36,3.3,900,中央,顺天,1-5,商业,32-34,酒店,中航南光,9/18,人,平和堂,06,年前,28,3.3,200,中央,平和堂,1-7,商业,菱电,7/13,人,中隆国际,06,年后,28,3.3,300,分装,威盛,纯写字楼,三菱,5/13,人,中天广场,06,年后,27,3.6,800,中央,绿城,纯写字楼,奥的斯,6/13,人,第一大道,06,年前,20,3.3,400,中央,绿城,1-3,商业,奥的斯,5/13,人,华美欧大厦,06,年后,21,3.3,200,中央,中航,1-4,商业,三菱,7/14,人,亚大时代,06,年前,28,3,500,中央,均和,1-4,商业,讯达,5/13,人,湖南文化大厦,06,年前,28,3.6,1500,中央,保利,1-4,银行,三菱,7/15,人,高档专业写字楼,-,产品品质研究,主要项目内部配置扫描,!,指标,主流水平,点评,建筑高度,100,米以内,目前长沙没有超高层写字楼,建筑面积,4-5,万平米,体量普遍中型,单层面积,1200-1500,平米,/,层,偏小的甲级写字楼平面,标准层层高,3.3-3.6,米,层高偏低，净高难以满足,2.8,米的舒适度标准,产权单位面积划分,主力面积,60-120,平米,受客户购买力限制影响，面积划分较小,大堂高度,多为单层高度（少数,2,层通高、个别,3,层通高）,普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达,15,米（,3,层通高）,大堂面积,多为,300,平米以内,普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象,高档专业写字楼,-,品质有限,指标偏中低：未出现超高层、体量中型,大堂普遍偏小,!,硬件配置,主流水平,点评,电,梯,品牌,品牌电梯（国产较多，大部分数据项达不到沿海顶级写字楼电梯标准）,电梯品牌成为长沙写字楼档次区分的显要标志之一,载重量,1150KG,载重量仍未达到,1350KG,的基本舒适度标准,单梯服务面积,5000-7000,平米,基本达到舒适度要求,空调,多为整体风机盘管中央空调（少数分户中央空调）,处于中央高空调初级阶段，市场未见,VRV,、,VAV,空调,幕墙,普遍采用中空,LOW-E,玻璃幕墙,玻璃幕墙材质已达较高水平，但大面积采用玻璃幕墙案例较少,网络地板,仅有个别高端项目采用,表明长沙写字楼已具前瞻性,高档专业写字楼,-,硬件配置初级,国产电梯居多、,13,人中量居多、分户中央空调,!,项目,配套,新世纪大厦,商业裙楼、酒店,定王大厦,商业裙楼、中兴银行、酒店,顺天国际,商业裙楼、锦绣红楼餐厅,平和堂,商业裙楼、商场百货,中天广场,商业裙楼、服饰,第一大道,商业裙楼、服饰商场,你好漂亮,华美欧大厦,商业裙楼、商铺招租中,亚大时代,商业裙楼、中兴银行、酒楼,湖南文化大厦,商业裙楼、湖南大剧院、餐厅,维一星城国际,商业裙楼、中西餐厅,高档专业写字楼配套及物业,配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅,!,使用成本不高，,2.5-3.4,元,/,月,平，但能够提供的服务种类较少,2,元,1.2,万,高档写字楼售价,1.2,万,/,平,高档写字楼均租金约为,2.0,元,/,平,天,高档专业写字楼,-,当前价格上限,1.6,万,/,平米，租金平均,2.5,！,除运达国际广场因商务配套齐全，入驻率较高外，其他入驻率较高的写字楼均是,06,年以前建成并进入市场。,入市时机选择对于写字楼的销售有较大影响,高档专业写字楼入驻率研究,双子塔外形,占地面积,:,17870.70,建筑面积,:,31545,主力面积：,260,平米,层高：,30,层，,3.6,米层高,配置：中央空调、三菱电梯、,5A,智能安全防护系统,租金：,4,元,/,平,天,物管：,水木清华物业公司,物业费：,4,元,/,平,月,停车场：停车场共,502,位，其中地下,49,位，地下,453,位,大堂：,97,平，,10,米挑高,入驻率：,95%,最高端硬件配置以及顶级商业配套使其成为长沙最具档次写字楼,运达国际广场,-,长沙当前最高端专业写字楼！,精装电梯间,单位办公间分割较大,这里一直是我们的首选，在得到有空办公间转让的消息后，我们立马拿下。运达的形象符合我们这种大型企业的身份。,某大型外资企业驻长办事处,运达国际广场,-,入驻企业以大型企业为主，以金融、投资,/,咨询业为主,！,业态,数量,比例,金融,16,29%,投资,/,咨询,10,18%,贸易,/,流通,4,7%,电子,/,科技,3,5%,机电,/,设备,2,3%,装饰,/,装修,2,4%,广告,/,文化,1,2%,建材,/,矿产,1,2%,合计,56,100%,网络地板,走道玻璃隔断,TOTO,洁具,透明玻璃中空外墙,占地面积,:,18741.4,平方米,建筑面积,:,230000.0,平方米,主力面积：,200-400,平米,层高：,26,层，,3.6,米层高,配置：中央空调、日立电梯、,5A,智能安全防护系统、,24,小时热水（单梯服务面积仅,5000,平方米）,租金：中天广场,3.5,元,/,平,天,行政公馆,2.2-2.3,元,/,平,天,物管：浙江绿城,3.4,元,/,平,月,停车场：地下停车场,688,位,大堂：,800,平，,15,米挑高,入驻率：,45%,优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星,中天广场,-,长沙当前在售专业写字楼最高端产品,！,这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己,的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象,和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是,价格贵了点、不过还可以接受。,招商银行股份有限公司长沙分行,中天广场,-,入驻企业以大型企业为主，以金融、贸易行业为主,！,芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管是其核心竞争力,占地面积,:,2635.2,平方米,建筑面积：,91551.5,平方米,主力面积：,70-200,平米,层高：,30,层、,3.3,米层高,配置：中央空调、日立电梯、外墙陶瓷锦砖、外墙漆、地面水泥砂浆、防盗门,租金：,1.7-2,元,/,平,天（毛胚）,2.1-2.3,元,/,平,天（带装修）,物管：国际酒店,“,速,8,”,全面托管,2.5,元,/,月,平,停车场：,372,位架空停车场地上,102,位临时停车场,入驻率：,50%,立面竖向线条过多造成视野狭小,公共空间,装修粗糙,定王大厦,东海期货,湖南卡斯特酒业,联想长沙分公司,金拓天油茶科技有限公司,雅寇国际湖南分公司,澳大利亚国家会计事务所,雷升信息技术,创想伟业科技发展公司,天娱广告长沙分公司,中致集成家居,中致家购,新里程咨询管理有限公司,上海中智国际教育咨询公司,如果营销咨询有限公司,真才教育湖南分公司,华夏大地教育网,欧信通讯器材,长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会,湖南强泰锰制品有限公司,湖南万源科技有限公司,合众人寿保险,永一会计师事务所,维财投资管理有限公司,捷特人力资源开发有限公司,位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在,招商银行股份有限公司长沙分行,定王大厦,-,入驻以中小型咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多！,优越地理位置、良好昭示性、不规则外立面是其成功关键,平面布局,原名,”,恒隆国际大厦,“,占地面积,:,3975.000,平米,建筑面积,:,49841.000,平米,主力面积：,