银行业房地产贷款的日常监控讲座课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,房地产贷款,的,的,日常监控,1,摘要,楼宇贷款分,类,类,日常监控楼,宇,宇分期贷款,的,的程序,日常监控透,支,支的程序及,检,检讨准则,逾期贷款的,催,催收系统及,程,程序,收回押品的,途,途径及处理,信贷评级、,准,准备金、呆,坏,坏账户口处,理,理,审批贷款重,组,组的一般准,则,则,2,楼宇贷款分,类,类,楼宇分期贷,款,款,以息随本减,形,形式按期摊,还,还,(,每月或每,2,星期,),每期还款包,含,含本金及利,息,息,3,物业透支额,透过支票往,来,来户口随时,运,运用透支,额,额，利息以,当,当天未偿还,之,之欠款每,日,日计算,。,累积之利息,，,，每月支取,往,往来户口,。,楼宇贷款分,类,类,4,日常监控楼,宇,宇分期贷款,的,的程序,分期贷款之,户,户口，若未,能,能如期供款,，,，,电脑,系统亦会将,该,该户口自动,传,传送到债务,催,催收系统进,行,行催收行动,。,5,日常监控透,支,支的程序,物业透支额,与,与分期贷款,不,不相同。分,期,期贷款之本,金,金会随每期,还,还款而减低,，,，风险较低。,而物业透支,额,额则自由运,用,用，如非必,要,要，不会逐,步,步减低，风,险,险较高，故必须执行严,格,格及独立之,监,监控程序。,6,日常监控透,支,支的程序,物业抵押透,支,支额之户口,每,每年均进行,定,定期检讨,检讨,时,时会,加,加入,考,考虑,客,客户,于,于银,行,行内,所,所有,资,资产,及,及债,务,务作,整,整体,风,风险,评,评估,7,物业,抵,抵押,透,透支,额,额检,讨,讨准,则,则,银行,设,设有,一,一套,既,既定,监,监控,准,准则,，,，如,出,出现,下,下列,情,情況,，,，即,视,视为,高,高风,险,险户,口,口：,1.,物业,经,经重,新,新估,值,值，,按,按揭,折,折数,超,超逾7成,8,物业,抵,抵押,透,透支,额,额检,讨,讨准,则,则,2.,支票,透,透支,户,户口,过,过去,一,一年,之,之用,款,款紧,张,张，,情,情况,包,包括,：,：,平,均,均,用,用,款,款,超,超,逾,逾9,成,成,及,及,过,过,去,去6,个,个,月,月,无,无,存,存,入,入,款,款,项,项,透,支,支,过,过,额,额,超,超,逾,逾8,次,次,支,票,票,退,退,票,票,超,超,逾,逾2,次,次,现,时,时,用,用,款,款,比,比,率,率,超,超,逾,逾8,成,成,9,物,业,业,抵,抵,押,押,透,透,支,支,额,额,检,检,讨,讨,准,准,则,则,3.,任,何,何,其,其,它,它,贷,贷,款,款,户,户,口,口(,包,包,括,括,楼,楼,宇,宇,分,分,期,期,贷,贷,款,款,、,、,私,私,人,人,贷,贷,款,款,，,，,信,信,用,用,咭,咭,等,等),之,之,信,信,贷,贷,评,评,级,级,为,为,第,第,4,级(,即,即,特,特,别,别,监,监,察,察,户,户,口,口)注,：,：,每,每,个,个,户,户,口,口,均,均,有,有,信,信,贷,贷,评,评,级,级,，,，,分,分,别,别,为,为,第,第,1,至,至7,级,级(,定,定,义,义,见,见,第,第37,页,页,),10,物,业,业,抵,抵,押,押,透,透,支,支,额,额,检,检,讨,讨,准,准,则,则,4.,银,银,行,行,电,电,脑,脑,记,记,录,录,内,内,有,有,不,不,良,良,讯,讯,息,息,：,：,曾,申,申,请,请,本,本,行,行,贷,贷,款,款,被,被,拒,拒,呆,坏,坏,账,账,纪,纪,录,录,身为董,事,事的公,司,司之呆,坏,坏账纪,录,录,撇数纪,录,录,破产纪,录,录,11,物业抵,押,押透支,额,额检讨,准,准则,上述高,风,风险准,则,则订有,比,比重，,因,因而可,将,将有关,户,户口分,类,类为高,、,、中、,低,低风险,：,：,低风险,者,者，增,加,加每半,年,年检讨,中风险,者,者，逐,步,步减额,至,至按揭,折,折数7,成,成,高风险,者,者，逐,步,步减额,至,至零为,止,止，减,额,额期最,长,长不超,过,过5年,12,物业抵,押,押透支,额,额检讨,准,准则,除定期,按,按年检,讨,讨外，,遇,遇下列,情,情况会,于,于年内增,加,加检讨,次,次数以,加,加强监,管,管。例,如,如:,当物业,市,市场大,跌,跌会缩,短,短检讨,时,时间至,每,每半年(,甚,甚至每,季,季)进,行,行,如个别,户,户口之,按,按揭折,数,数超逾90%,则,则会缩短,检,检讨时,间,间至每,季,季进行,政经市,场,场出现,剧,剧变，,立,立即检,讨,讨用款,高,高,之,之户,口,口,13,户口出,现,现欠款,之,之跟进,透支过,额,额主要,原,原因：,支取透,支,支利息,支取按,揭,揭火险,保,保费,减额,经批准,临,临时过,额,额用款,对于透,支,支过额,之,之户口,，,，如客,户,户未能,履,履行承诺,入,入回过,额,额数，,电脑,系统会,将,将过额户,口,口传送,到,到债务,催,催收,系,统进行,催,催收,行,行动。,14,逾期贷,款,款的催,收,收系统,香港贷,款,款组合,中,中，房,地,地产贷,款,款尤其,是,是分期,贷,贷款占,大,大比重,为控制,贷,贷款质,素,素，贷,款,款刚开,始,始拖欠,，,，应立,即,即催收,催收数,量,量因而,非,非常庞,大,大,大部份,银,银行均,以,以电脑,系,系统协,助,助催收,，,，至于,系,系统纯,作,作纪录,或,或主导,催,催收则,各,各有不,同,同,15,逾期贷,款,款的催,收,收系统,电脑,主导催,收,收系统,系统于,每,每天早,上,上从,电脑,主机中,自,自动抽取需,要,要监控,之,之户口,根据产,品,品的类,别,别（如,分,分期贷,款,款、透,支,支等,）,）、风,险,险评级,，,，顺序,排,排列,负责催,收,收同事,按,按,电脑,分派之,次,次序进,行,行催,收,收,16,逾期贷,款,款的催,收,收系统,风险评级,分为高风,险,险、中风,险,险、低风,险,险三类,风险评级,定,定义：,1. 结,欠,欠总金额,的,的多少,2. 拖,欠,欠总供款,的,的多少,3. 过,往,往拖欠次,数,数的记录,4. 以,私,私人名义,或,或有限公,司,司名义为,借,借款人,电脑,会以预设,之,之评级比,重,重排列上,述,述 定义,，,，从而,分,分,辨,高、中、,低,低风险,17,逾期贷款,的,的催收系,统,统,操作模式,电脑系统,会,会将所有,需,需催收户,口,口按高、,中,、低风险,排,排列，每,天,天列出工,作,作清单，,催,催收同事,激,激活该系,统,统便可看,见,见由系统,自,自动分发,的,的户口清,单,单，然后,联,联络客户,要,要求还款,。,18,逾期贷款,的,的催收系,统,统,操作模式,(,续,),同事将洽,谈,谈记录及,结,结果输入,系,系统内，,另,另可输入,其,其它资料,作,作为补充,，,，例如：,该,该客户现,时,时之工作,及,及收入情,况,况,。,19,逾期贷款,的,的催收系,统,统,成效监控,系统会纪,录,录各催收,同,同事的催,收,收成效，,提,提供多种,资,资料以供,分,分析。亦,可,可作为上,级,级监控催,收,收同事之,工,工作表现,：,：,1. 每,日,日清理催,收,收户口的,情,情况,2. 每,月,月客户的,还,还款总金,额,额,3. 每,月,月打电话,给,给客户的,次,次数,20,逾期贷款,的,的催收系,统,统,成效监控,(,续),催收策略,会,会适时检,讨,讨，如需,修,修订，可,改,改动系统,内,内的设定,作,作出配合,，,，例如更,改,改各类风,险,险评级，,每,每次催收,相,相隔日数,等,等,。,21,逾期贷款,的,的催收系,统,统,催收模式,(一),催收行动,分,分为前期,催,催收（户,口,口拖欠1-60,日,日及后期,催,催收（户,口,口拖欠60日以上）,前期催收,程,程序较为,简,简单，但,数,数量较多,，,，故混合,由,由一组同,事,事负责，,并,并无指定,人,人员跟催,特,特定户口,，,，各人袛,按,按电脑排,列,列催收,。,22,逾期贷款,的,的催收系,统,统,催收模式,(二),后期催收,程,程序较为,复,复杂，现,由,由另一组,同,同事负责,，,，每人负,责,责一批特,定,定户口，,跟,跟催至完,结,结为止,。,遇有疑难,情,情况，会,将,将个案经,系,系统转交,催,催收主任,跟,跟进,。,23,逾期贷款,的,的催收系,统,统,催收模式,(三),无论前期,或,或后期，,电,电脑每日,会,会排列出,需,需要跟催,之,之户口，,催,催收主任,于,于每天下,班,班前须确,定,定,下属,全部工作,已,已经完成,。,24,逾期贷款,的,的催收系,统,统,跟进过程,(一),如与客户,达,达成还款,安,安排，电,脑,脑会按时,跟,跟进户口,之,之还款状,况,况,。,如客户还,款,款至准期,，,，户口会,自,自动脱离,催,催收系统,。,如客户违,反,反还款协,议,议，将会,再,再次被列,出,出作进一,步,步之催收,行,行动,。,25,逾期贷款,的,的催收系,统,统,跟进过程,(二),系统可纪,录,录下列讯,息,息以方便,催,催收：,1. 进,行,行法律行,动,动中,2. 交由,外,外间收数公,司,司催收中,3. 破产,、,、死亡户口,4. 按业,已,已被收回,26,逾期贷款的,催,催收程序,一般催收(逾期1-60天),逾期日数,处理程序,3-5,第一次电话催收,7,电脑第一次出逾期通知书,11-13,第二次电话催收,20,电脑第二次出逾期通知书,20-22,第三次电话催收,27,逾期贷款的,催,催收程序,一般催收(逾期1-60天),逾期日数,处理程序,26-28,第四次电话催收,32-34,第五次电话催收,37,电脑第三次出逾期通知书,42-44,第六次电话催收,52-54,第七次电话催收,52-60,发出,7,天内全数本息清还警告信,28,逾期贷款的,催,催收程序,法律行动(逾期超过60天),逾期日数,处理程序,61-70,委托律师发信要求客户,立即,全数本息清还,29,逾期贷款的,催,催收程序,法律行动(逾期超过60天),逾期日数,处理程序,超过,90日,展开法律行动：,发出法院传讯令状给客户,向法院申请聆讯日期,法院判令可收回按揭物业及欠款,将法院命令送交客户,安排法院执达吏收回按业,30,逾期贷款的,催,催收程序,法律行动(逾期超过60天),法律行动期,间,间仍会致电,话,话客户催收,一般法律行,动,动需要,6-9,个月时间收,回,回按业,31,收回抵押品,的,的程序,当业主签署,按,按揭契，将,物,物业抵押予,银,银行，银行,作,作为银主即,享,享拥有权，,惟,惟居住权/,使,使用权仍归,客,客户,。,当客户欠款,，,，银行可行,使,使银主权利,收,收回居住权/使用权，,之,之后银行即,可,可安排出售,物,物业,。,32,收回押品的,途,途径,法律程序收,回,回押品耗时,及,及费用高昂,，,，故本行鼓,励,励不能负担,供,供款的客户,将,将物业交与,银,银行，以节,省,省有关时间,及,及金钱支出,。,如客户同意,，,，可签署文,件,件放弃按业,。,若客户坚持,不,不将押品交,回,回银行，则,需,需经法律程,序,序向法院申,请,请判令，再,由,由执达吏将,按,按业收回,。,33,处理已收回,的,的押品,实地视察,(一般会拍,照,照作记录),进行清洁或,维,维修工程,进行物业估,值,值，由多于,一,一间估值公,司,司提供估值,报,报告以确保,估,估价公平公,正,正,。,34,处理已收回,的,的押品,估值公司提,供,供物业市值(,Current MarketValue),及迫售价(,Forced Sale Value),以供参考,定出售价，,不,不会以低于,“,“迫售价”,将,将物业出售,，,，尽量减低,客,客户或银行,的,的损失,。,35,处理已收回,的,的押品,安排拍卖行,公,公开拍卖，,以,以最高之承,购,购价将物业,出,出售,。,交由地产代,理,理以私人协,约,约形式出售,破产户的物,业,业尽量以公,开,开拍卖方式,出,出售,定期安排全,面,面检讨,(包括巡查,物,物业，销售,策,策略等),36,信贷评级,评级(,GRADING),名称(,TITLE),1,风险低(,LOW RISK),2,风险正常(,SATISFACTORY RISK),3,风 险 偏 高(,FAIR RISK),4,特 别 监 察(,WATCH LIST),5,疑 难(,SUB-STANDARD),6,呆 账(,DOUBTFUL & BAD),7,坏 账(,LOSS),37,信贷评级,评级,楼宇分期贷款,物业透支额,1-2,供款准期,额内运用,3,拖欠1期,过额1-29日,4,拖欠2期,过额30-59日,5,拖欠3期,过额60-89日,6,拖欠4期,*,过额90-209日,7,撇账,撇账,*包括未足,4,期但已破产,户,户、债务重,组,组户或已收,回,回押品,。,38,计算准备金,信贷评级为,第,第六级者均,须,须拨准备金,准备金以每,一,一个户口作,为,为计算基础,计算准备本,金,金,( = 债,务,务本连息 - 折,扣,扣后的押品,市,市值),39,计算准备金,押品市值折,扣,扣一般为,10-20%,，收回物业,愈,愈久，折扣,愈,愈大,定时重估押,品,品，一旦押,品,品跌值，须,增,增加拨备,40,呆坏账户口,撇,撇数及回拨,将已收吉之,按,按业，成功,售,售出后的短,欠,欠部份撇除,已撇除之帐,目,目仍继续向,客,客户追讨,将多出之准,备,备金回拨,将成功向客,户,户收回的款,项,项回拨,41,审批贷款重,组,组的一般准,则,则,原因,-,客户的经济,状,状况变坏而,无,无法履行原,来,来的还款安,排,排,注意事项,-了解客户之,问,问题成因,-客户之最新,财,财务状况,- 确定,真,真伪,-考,虑,虑,解,解,决,决,方,方,案,案,，,，,须,须,为,为,客,客,户,户,可,可,做,做,到,到,及,及,最,最,短,短,还,还,款,款,期,期,42,审,批,批,贷,贷,款,款,重,重,组,组,的,的,一,一,般,般,准,准,则,则,考,虑,虑,因,因,素,素,客,户,户,收,收,支,支,情,情,况,况,-,收,收,入,入,证,证,明,明,、,、,是,是,否,否,俱,俱,偿,偿,还,还,债,债,务,务,能,能,力,力,-,重,重,组,组,后,后,还,还,款,款,会,会,否,否,过,过,少,少,押,品,品,质,质,素,素,-,押,押,品,品,市,市,价,价,、,、,是,是,否,否,负,负,资,资,产,产,客,客,户,户,-,是,是,否,否,出,出,租,租,、,、,租,租,金,金,会,会,否,否,比,比,每,每,期,期,供,供,款,款,多,多,43,审,批,批,贷,贷,款,款,重,重,组,组,的,的,一,一,般,般,准,准,则,则,其,它,它,债,债,务,务,负,负,担,担,过,往,往,还,还,款,款,纪,纪,录,录,是,否,否,额,额,外,外,提,提,供,供,第,第,三,三,者,者,担,担,保,保,44,贷,款,款,重,重,组,组,的,的,形,形,式,式,拖,欠,欠,之,之,本,本,息,息,化,化,为,为,本,本,金,金,延,长,长,供,供,款,款,年,年,期,期,短,暂,暂,性,性,净,净,还,还,利,利,息,息,调,减,减,利,利,率,率,按,步,步,递,递,增,增,的,的,供,供,款,款,方,方,式,式,45,完,结,结,谢,谢,谢,46,