房地产景观提升培训课程(上)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,地产景观品质提升,鼎翼联盟景观规划设计公司,曹阳,满足客户使用需求,合理控制景观成本,提升绿化效果,材料品质特色统筹化,设计质量提升,针对项目客户需求制定景观策略,控制软硬景比例，景观单项比例精确化,采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升,材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本,搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲,(,客户、成本、绿化、特色、设计资源,),第一章：针对项目客户特点制定景观策略,16,4,景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。,需要,成本、工程、采购和设计,协力！,景观可售成本的概念,根据市场调查：景观所带来的溢价比是,1,：,5,景观单方造价,指以景观实际建造的占地面积为单位（,M2,）的造价 例：,500,元,/,平米,景观造价折合可售建筑单方的比例,景观造价（,元,/,平米）,X 0.2,0.35 =,可售建筑单方造价,例：以容积率为,2.5,的项目，通常建筑密度为,30%,，景观单方造价为,500,元,/,平米，折合可售建筑面积为,140,元,/,平米，比例为,0.28,景观竞争点,其他公司的景观特点,景观学习要点,万科的景观产品基本分为四大类,现代系列,风情系列,西班牙,(,南加州,/,英式,),泰式,(,东南亚,),现代中式,现代西式,(,港式,),代表作：,第五园、水晶城、润园,代表作：,万科城、兰乔圣菲、双水岸,代表作：,金域蓝湾、十七英里一期,代表作：,金域华府、金色家园,景观竞争点,入口,作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：,项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色,入口的内容包括：,1.,引导空间序列（市政道路包装）,2.,车行流线设计（含指示及人员管理）,3.,人行流线设计（同上）,4.,大门形象（特色、品质感）,5.,入口对景设计（强化特色）,6.,整体绿化（突出价值感）,7.,项目,LOGO,设置（突出特点）,8.,灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）,9.,社区围墙（强化品质感和安全性）,10.,物业管理设置完善性和创新性,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,入口,景观竞争点,配置,客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容,景观配置内容包括：,1.,活动配套,a.,儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）,b.,老人活动（同上）,c.,运动场地（同上）,d.,泳池（同上）,2.,架空层设计（是否结合物业维护考虑？）,a.,配套内容,b.,装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）,c.,人行流线设置（使用是否便利？）,3.,会所配套内容（侧重室外部分）,景观竞争点,绿化,有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感,绿化内容包括：,1.,特点（选取有优势的点）,a.,原生树的利用,b.,主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）,c.,各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）,d.,草坪的运用（利用草坡来组织景观）,2.,灌木和小乔木的运用,a.,灌木的搭配和布置方式,b.,利用灌木和小乔木藏拙,c.,品种的选择（成本因素）,3.,苗木资源和施工单位资源,供货来源？合作方式？价格？,景观竞争点,其他,设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用,特色内容包括：,1.,生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）,a.,湿地,b.,渗水铺装材料,c.,垂直绿化（墙面）,d.,生态边坡,2.,水景（低成本高品质）,a.,小水景，大效果,b.,水生植物的运用,c.,驳岸处理,3.,构筑小品等（系统性）,风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统,景观竞争点,其他公司的景观特点,景观学习要点,其他公司的景观特点,龙湖,做照片！,龙湖景观手法总结：,大乔木,+,高密度灌木,/,小乔,+,部品小景,+,时令花卉,学习从镜头感中修饰景观细节,龙湖绿植细节经验,从停车场通向售楼处的花径,从停车场通向售楼处的花径,售楼处,不同季节，花草不同,洽谈体验区，充分展示园林景观,从洽谈区外望,样板房前,整石台阶与水刷石路面质量优良,树池不见黄土,水刷石花径景观灯,路边铺设鹅卵石，看不到黄土。,同纬度树种，常绿与落叶树种比例搭配,植物是建筑的外立面：园林景观与建筑相协调，树皮颜色与外墙石材颜色相近，黄色涂料与地面水刷石颜色相近。,私家庭院,其他公司的景观特点,绿城,做,“,宫,”,园！,绿城景观手法总结：,石材,+,高密度灌木,/,小乔,+,景观轴线,学习营造秩序感的品质小空间,其他公司的景观特点,华润,做大学校园！,华润景观手法总结：,大草坪,+,集中大乔木,+,景观轴线,学习利用大草坪组织景观序列,其他公司的景观特点,星河湾,做高差！,星河湾景观手法总结：,入户水景,+,地形造高差,+,高密度灌木,学习利用设置高差使空间小中见大,星河湾建筑景观风格定义：,新古典,+,西班牙,+,热带度假,北京星河湾, 北京星河湾, 北京星河湾,其他公司的景观特点,仁恒,做创新！,仁恒景观手法总结：,自信肯定的设计思路,+,高品质的实施,学习引进优质设计资源,从小区内道路开始，体现高质量的细节,1),水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线,;2),水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无缝。,锈石作为硬铺装材料，铺贴平整，勾缝顺滑均匀。,一期休闲广场树荫,/,花池,/,石座,线条,对线,根部结合部位细腻自然,休闲广场树荫,/,花池,/,石座,雨水口,整石,/,对线,对线,休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线,管井盖,/,不锈钢框，整块石对线,灯柱根部结合细腻,整块锈石管井盖,管井盖位置优化，不横跨两种装饰面,铺装对线,铺装石材排版对线,锈石铺装缝与水刷石边线对线,各类石材铺装对线,1)各类石材铺装对线；2)广泛使用不锈钢封边。,石材铺装与水刷石道结合自然,使用较大块锈石与水刷石铺砌图案，交接线处易保证质量，避免小块石太零碎。,景观灯居中,排水暗沟,排水暗沟,各类材料界面用不锈钢条分割,石材盖板排水暗沟,台阶石材分块均匀、对线,景观竞争点,其他公司的景观特点,景观学习要点,景观学习要点,展示区,画图写字！,记录要点：,1.,车行、人行流线设置和组织安排（图纸）,2.,指示系统的设置（图纸照片）,3.,人员接引设置（图纸）,4.,项目特色及亮点（配照片）,5.,卖场围合包装（照片）,6.,综合成本测算（绿植、部品、家具等）,7.,工期及资源,研究流线和布置要点,景观学习要点,住区内,有的放矢！,记录要点：,1.,交通模式（图纸）,2.,景观序列（中心围合式、组团式、行列式）,3.,活动配套量化（图纸和表格）,4.,指示系统（配照片）,5.,入户前空间处理（照片）,6.,架空层（照片）,7.,细部节点处理（省钱好看的做法要记录）,8.,综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）,9.,工期及资源,研究重点和亮点,第二章：景观成本的制定策略,产品分类,景观的成本,设计审控,地产景观的逻辑,客户,土地,产品,景观,定位,景观,配置,景观,成本,不同品类产品的,景观侧重点,有什么不一样？,景观品质提升靠什么体现？,增加配置面积,or,增加景观成本？,满足各品类需求的,景观配置面积是什么？,配置内容，服务半径，布置原则？,在哪里增加成本最有效？,增加多少？,在哪里缩减成本,最不影响品质？,哪些方面不能“砍”,景观品质怎样提升，,提升什么？,喜达屋酒店集团的产品品牌策略,尊贵客人,高级商务旅行者,中端商务,家庭旅游,热爱交流的年轻人,明星、时尚人士,住客特征,天梦之床（,Heavenly Bed,）,天梦之浴（,Heavenly Bath,）,天梦之淋（,Heavenly Shower,）,甜梦之床（,Sheraton Sweet Sleeper Bed,）,福适之床（,Four points Comfort Bed,）,特色,W,床（,Signature W Bed,）,特征产品,社会客厅,socializing in the Living Room,无,万科住宅产品分类,再改,首改,首置,景观定位,注重品质和绿化，配套完善,体现价值，关注老人,儿童活动空间,休闲时尚，注重活动空间,景观品质关注点排序,No.1,No.2,No.3,水景、休闲配套,软景,硬景、泳池,泳池,软景,架空层配置,活动配套,入户空间,软景,不同产品的景观成本投入重点应不同！,前提：,首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价,应基本一致,策略：,根据客户关注点,加大重点投入,优化：,根据地区和产品不同，,缩减或增加非关注重点的成本,不同景观产品的成本预算,马斯洛需求,客户景观需求排序,景观载体,成本预算（元,/m,2,),5.,自我实现的需要,优美的景观视线,外部景观,地段外部条件决定,泳池景观,1500,4.,尊重的需要,良好的品质感,架空层,1000,水景,450,硬景,200-350,软景,65-300,3.,感情上的需要,完善的交往空间,运动场地、儿童活动场地、老人活动场地,100-500,2.,安全上的需要,完好的私密性,小区围墙、灯具,1.,生理上的需要,基本的景观处所,标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他,车行道路,160,不同景观产品的成本预算,两个纬度确立分级依据：,在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择：,1,）,“,产品类型,”,2,）,“,目标客户,”,两个纬度，搭建,-,景观分级体系的框架。,两个方面的调研支持标准制定：,基于,“,分级,”,体系基本框架的确立，通过：,1,）,“,客户需求,”,（客户关系部）,2,）,“,项目专业调研,”,（专业组与战略伙伴）,两个方面，支持,-,景观标准的制定。,A.,万科项目标准定位制定方法,B.,选择纬度，建立分级体系框架，对应标杆,景观分级,客户基本特征,对应标杆,典型项目,SS,（独栋）,国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。,月湖山庄,兰乔圣菲,S,（独院、联排）,企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。,银都名墅,红郡,A,（多高层）,成熟白领二次置业，多为,3,口之家。,仁恒,河滨花园,新里程,B,（多高层）,城市年轻白领，首次置业，,2,人世界为主。,花园小城,D,（配套商品房）,华漕,213,两个纬度下，可,以初步确立,“,分级,体系,”,的基本框架,?,客户需求,?,品质实现手段,C.,调研,-1,：客户需求,调研,-1,：,“,客户需求,”,结论,1,：不分级别，,“,绿化,”,是共同且占比重较大的需求，提供成本分配依据；,结论,3,：在功能设施方面，在,SS,、,S,和,A,级上逐渐趋同，指导设计任务的依据；,结论,2,：设计感、风格的特殊性，在高端客户（,SS,、,S,级）上体现较为明显；,结论,4,：对客户的典型需求给出明确的方向；,：兰乔圣菲,：红郡,：河滨花园,：花园小城,D.,客户需求的总结描述 （结论,4,）,追求模拟自然生态式景观,绝对私密性,高品质,大面积私有花园为标准配置,追求设计风格特殊性,不求大空间，但需精细，重视感觉, 要求有私家花园,要求绿化,整体感觉好, 社区,功能齐全, 有高品质、大面积的公共空间绿地, 要求社区的安全感和便利性,有社区感,有中心绿地, 门口绿化好,分级,客户基本特征,标杆 项目,典型 项目,客户需求描述,SS,（独栋）,国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。,月湖山庄,兰乔圣菲,S,（独院联排）,企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。,银都名墅,红郡,A,（多高层）,成熟白领二次置业， 多为,3,口之家。,仁恒河滨花园,新里程,B,（多高层）,城市年轻白领，首次置业，,2,人世界为主，看中实用与经济。,花园小城,D,（配套房）,华漕,213,E.,调研,-2,：,“,项目调研,”,，初步确定,“,标准,”,框架,调研,-2,：,“,分级表单,”,结论,1,：弥补了,“,客户需求,”,调研中无法得到的硬质景观、家具等方面信息；,结论,3,：扩充,“,07,年版景观专业标准,”,，使其更加系统化，与产品关系明朗化；,结论,2,：通过项目专业的调研和对比，找出各个细节方面带来的品质感的差异；,结论,4,：确立了,“,标准,”,的结构，完善,“,分级体系,”,的框架 ；,分类依据：,按照景观专业系统先行分类：,一,硬景系统,二,绿化系统,三,家具系统,四,给排水系统,五,电气系统,具体说明：,对于各个部位特点进行详细描述，作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。,F.,项目调研,完善,“,分级体系,”,自然景观,绝对私密,高品质,大面积私有花园,追求风格,精细，重视感觉, 要求有私家花园,绿化,整体好, 社区,功能齐全, 高品质大绿地, 安全便利,有社区感,有中心绿地, 门口绿化好,分级,客户基本特征,标杆 项目,典型 项目,客户需求,景观 成本,绿化 成本,SS,（独栋）,国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。,月湖山庄,兰乔圣菲,S,（独院联排）,企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。,银都名墅,红郡,A,（多高层）,成熟白领二次置业， 多为,3,口之家。,仁恒,河滨花园,新里程,B,（多高层）,城市年轻白领，首次置业，,2,人世界为主，看中经济实用。,花园小城,D,（配套房）,华漕,213,800,550,550,400,450,300,300,200,200,120,说明：整体分析，各级绿化成本占总景观成本的比例在,35%-45%,；,G.,项目调研,为,“,景观标准,”,提供依据,SS,级,S,级,A,级,B,级,D,级,硬景对比,1.,铺装：石材,2.,侧石：石材,3.,木材：进口老美松,4.,入口管理：铸铁大门,1.,铺装：石材或砖,2.,侧石：石材,3.,木材：进口老美松红柳桉,4.,入口管理：铸铁大门,1.,铺装：大部分石材，部分水泥砖；,2.,侧石：混凝土，部分石材,3.,木材：进口红柳桉南方松,4.,入口管理：道闸,1.,铺装：花岗岩和水泥砖,2.,侧石：混凝土,3.,木材：南方松,4.,入口管理：道闸,1.,铺装：水泥砖，混凝土道路,2.,侧石：混凝土,3.,无木材铺装,4.,大门管理：道闸,绿化对比,1.,绿化施工：祥符,2.,行道树规格：,28cm,3.,装修花园，面积,100,1.,绿化施工：祥符,2.,行道树规格：,25cm,3.,装修花园，面积,30,1.,绿化施工：金山,2.,行道树规格：,22cm,3.,底层花园,1.,绿化施工：金山、其他待战略,2.,行道树规格：,18cm,3.,底层花园,1.,绿化施工：指定施工,2.,行道树规格：,12cm,家俱对比,1.,儿童游乐和健身：进口,eibe,；纳奥,hags,2.,桌椅：大宅门进口老美松或艾比夫金柚木手工,3.,花钵：石材制品或陶土,1.,儿童游乐和健身：纳奥,hags,2.,桌椅：大宅门进口老美松,3.,花钵：宜兴陶罐,1.,儿童游乐和健身：纳奥,hags,或乐普森,2.,桌椅：嘉宜,3.,花钵：普通品牌,1.,儿童游乐和健身：纳奥,hags,或乐普森,2.,桌椅：嘉宜,3.,花钵：普通品牌,1.,儿童游乐和健身：国产品牌,2.,无桌椅配置,3.,无花钵配置,使用材料根据产品风格不同做相应调整。,产品分类,景观的成本,设计审控,硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑,硬景平均成本占比,60%,硬景平均面积占比,49%,万科地产景观成本剖析,硬景均造价,425,元,/,软景均造价,187,元,/,万科地产景观成本剖析,面积比例,成本比例,硬景,20%,软景,硬景平均单方造价,425,元,/,12.75,3%,非石材,55.25,13%,木材,76.5,18%,建菱砖,280.5,66%,石材,单方造价,425,元,/,占硬景比例,硬景,面积比例,成本比例,软景平均单方造价,187,元,/,7.48,4%,草坪,/,地被,20.57,11%,小乔木,39.27,21%,灌木,119.68,64%,大乔木,单方造价,占软景比例,软景,最大成本：,石材、大乔木,万科地产景观成本剖析,硬景所占面积过大，成本居高,成本高,在有限的成本控制下软景无法达到即时效果,效果差,在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高,再增高,万科地产景观成本剖析,最有效成本优化：控制硬景比例,万科地产景观成本剖析,前提：保证景观效果同时降低景观成本,措施：控制软硬景比,+,低造价的景观面积,+,控制大乔木,基本原则,1,：硬景：软景,= 3,：,7,（面积比）,3,7,基本原则,2,：草坪、灌木、硬景非石材面积,53%,景观细项面积分配,地产景观成本控制原则,景观单方造价,指标内容,指标,控制乔木数量,单棵乔木覆盖面积,40,控制特大乔木,特大乔木数,/,大乔木数,/,中小乔木数,1,：,2,：,7,不同季节效果,常绿乔木数,/,落叶乔木数,1,：,3,与,1,：,4,集中采购,前五名乔木集中数,50%,乔木数量,25,种,灌木种类,35,种,高层社区乔木指标,基本原则,3,：控制大乔木数量；景观单方造价,地产景观成本控制原则,产品分类,景观的成本,数字的故事,(,石材很贵？,),设计成本审控,硬景石材分析,价格适宜,厦门万科案例,一种材料,21,种规格，价格差异巨大,硬景石材分析,价格适宜,硬景非石材分析,接近石材,价格,硬景用材比较,：石材与非石材,石材尺寸,-,不符合,300,模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨,影响石材价格的三大因素：,石材厚度,-,20,毫米板材比,50,毫米板材便宜,50%,以上,铺贴方式,-,规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价,=,材料价,机切面,/,烧毛面 荔枝面 斧凿面,/,自然面,面层处理每平米价格比较：,X X+10 X+20,控制设计尺寸：,所有尺寸必须符合,300,模数，石材规格宜在,5,种以内,包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本,控制设计厚度：,人行路面尽量使用,20,或,30,厚，压顶及台阶可使用贴面,有效控制设计才能降低材料和人工成本,控制铺贴方式：,尽量使用规整铺装，减少碎拼,产品分类,景观的成本,数字的故事,(,基层很便宜？,),设计审控,问题,：,人行路（人行广场）基层成本是多少？,根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有,十几种，价格相差,50,元,/,！,此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。,这部分施工前和施工后都,“,看不见,”,的东西，我们该不该控制成本？,目 标：,保证路面质量，合理控制造价,现状,：,各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。,基层材料价格分析：,影响基础层价格的因素：,1.,非自拌,2.,泵送,3.,总包施工,+ 2030,元,/,m3,+ 10,元,/,m3,- 2030,元,/,m3,推荐做法,：人行路基层,说明：,基层综合造价（含人工及管理费）,43.5,元,/,，社区内部人行路面及广场推荐此做法。,基础做法：,100,厚,C15,混凝土,综合价格：,35,元,/,垫层做法：,80,厚,6%,水泥石粉渣,/,级配砂石,综合价格：,8.5,元,/,素土夯实,综合价格：,此部分价格含在垫层价格之内,面层,面层与基层价格分析,：人行,由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！,问题,：,车行路（消防通道）基层成本是多少？,由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对,地库顶板,或,地质,较好,的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。,推荐做法,：车行路基层,说明：,基层综合造价（含人工及管理费）,49,元,/,，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。,基础做法：,100,厚,C20,混凝土,综合价格：,38,元,/,垫层做法：,100,厚,6%,水泥石粉渣,/,级配砂石,综合价格：,11,元,/,素土夯实,综合价格：,此部分价格含在垫层价格之内,面层,推荐做法,：消防路基层,说明：,基层综合造价（含人工及管理费）,97,元,/,，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。,基础做法：,200,厚,C20,混凝土,综合价格：,75,元,/,垫层做法：,200,厚,6%,水泥石粉渣,/,级配砂石,综合价格：,22,元,/,素土夯实,综合价格：,此部分价格含在垫层价格之内,面层,车行基层价格分析,建议：,控制设计图纸：,对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置,控制现场实施：,尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定,合理控制，保证质量,控制结合方式：,有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层,产品分类,景观的成本,设计成本审控,景观成本各部分比例案例分析,