伟业顾问房地产项目市场定位报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,6/12/2019,#,青岛万科,四方大山项目,潮白,河,河,孔,孔雀,城,城项,目,目,市场,定,定位,报,报告,2008,年,年8,月,月,第一,篇,篇,本,本,项,项目,核,核心,价,价值,挖,挖掘,从三,个,个孔,雀,雀城,项,项目,对,对比,分,分析,，,，探,求,求潮,白,白河,孔,孔雀,城,城的,核,核心,特,特性,。,。,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“孔,雀,雀城,”,”项,目,目对,比,比分,析,析,固安,县,县,安平,镇,镇,潮白,新,新城,香河,县,县,北京,1、,大,大区,位,位价,值,值：,潮,潮白,河,河孔,雀,雀城,处,处于,北,北京,“,“正,东,东”,区,区位,，,，地,段,段价,值,值较,高,高。,项目,永定河,大运河,潮白河,区位,正南,东南,正东,在三,个,个项,目,目中,，,，本,项,项目,所,所在,东,东部,区,区域,人,人群,的,的购,房,房款,占,占收,入,入比,重,重最,高,高,北京,东,东部,人,人口,多,多为,有,有稳,定,定收,入,入的,人,人群,，,，收,入,入用,于,于购,房,房比,率,率最,高,高,北京,东,东南,部,部发,展,展加,工,工业,，,，收,入,入用,于,于持,续,续投,入,入生,产,产的,比,比重,较,较高,，,，置,业,业比,率,率较,低,低,北京,南,南部,发,发展,物,物流,、,、零,售,售业,，,，收,入,入用,于,于生,意,意流,通,通比,重,重较,大,大，,置,置业,比,比率,较,较小,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“孔,雀,雀城,”,”项,目,目对,比,比分,析,析,固安,县,县,安平,镇,镇,潮白,新,新城,香河,县,县,北京,2、,绝,绝对,距,距离,：,：潮,白,白河,孔,孔雀,城,城距,北,北京,市,市内30,公,公里,，,，绝,对,对距,离,离近,。,。,项目,永定河,大运河,潮白河,距离,39公里,43公里,30公里,30,公,公里,43,公,公里,39,公,公里,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“孔,雀,雀城,”,”项,目,目对,比,比分,析,析,3、,自,自驾,车,车条,件,件：,交,交通,可,可达,性,性一,般,般，,距,距离,高,高速,出,出口,相,相对,较,较远,，,，途,中,中成,熟,熟度,较,较差,。,。,项目,永定河,大运河,潮白河,自驾车,高速直达,高速,高速村庄,武兴路,友谊大桥,本项目首开区,路线1,路线2,路线3,本项目,路线1：102国,道,道向,南,南一,段,段乡,路,路,路线2：,经,经过,友,友谊,大,大桥,沿,沿河,堤,堤路,和,和渠,进,进入,项,项目,路线3：,经,经过,友,友谊,大,大桥,直,直行,走,走新,路,路,目前,走,走路,线,线3,至,至项,目,目，,新,新修,道,道路,但,但周,边,边环,境,境一,般,般，,未,未能,体,体现,出,出本,项,项目,的,的最,大,大临,潮,潮白,河,河资,源,源。,路线2沿,河,河堤,路,路通,往,往本,项,项目,是,是能,最,最大,化,化体,现,现项,目,目的,水,水景,价,价值,，,，是,更,更佳,选,选择,。,。,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“孔,雀,雀城,”,”项,目,目对,比,比分,析,析,4、,公,公共,交,交通,系,系统,：,：公,交,交系,统,统不,完,完善,，,，到,达,达性,弱,弱。,项目,永定河,大运河,潮白河,公交,1趟,1趟,2趟,线路,一,一,京,京哈,燕,郊,郊,现,现状,县,县、,乡,乡级,公,公路,项,目,目,可,可乘,坐,坐930,至,至燕,郊,郊再,打,打车,至,至本,项,项目,线路,二,二,京,京通,通,州,州城,区,区,武,武兴,路,路,友,友谊,大,大桥,项,目,目,可,可乘,坐,坐北,京,京游,乐,乐园-大,厂,厂的938或,地,地铁,八,八通,线,线至,土,土桥,站,站，,转,转坐,小,小巴,车,车,线路,三,三,京,京沈,漷,县,县,武,武兴,路,路,友,友谊,大,大桥,项,目,目；,线路,自,自驾,车,车路,线,线,公,公,交,交路,线,线,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,潮白河,“孔,雀,雀城,”,”项,目,目对,比,比分,析,析,5、,自,自然,资,资源,：,：本,项,项目,紧,紧靠,“,“河,、,、渠,”,”，,景,景观,资,资源,在,在全,北,北京,也,也属,上,上乘,。,。,项目,永定河,大运河,潮白河,自然资源,较好,一般,最好,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“孔,雀,雀城,”,”项,目,目对,比,比分,析,析,6、,区,区域,现,现状,配,配套,：,：潮,白,白新,城,城尚,处,处整,体,体规,划,划阶,段,段，,区,区域,成,成熟,尚,尚需,时,时日,。,。,在三,个,个项,目,目中,，,，潮,白,白河,孔,孔雀,城,城的,各,各项,配,配套,均,均无,，,，而,产,产业,和,和休,闲,闲配,套,套大,运,运河,孔,孔雀,城,城占,优,优，,市,市政,配,配套,固,固安,孔,孔雀,城,城占,优,优。,项目,永定河,大运河,潮白河,产业配套,产业园,香河家具城,无,生活配套,无,无,无,休闲配套,无,酒店、会展、度假,无,市政配套,县城学校、医院,无,无,.,（,.,.,.,）,专,专,业,业,提,提,供,供,企,企,管,管,培,培,训,训,资,资,料,料,“,孔,孔,雀,雀,城,城,”,”,项,项,目,目,对,对,比,比,分,分,析,析,7,、,、,产,产,业,业,支,支,撑,撑,力,力,度,度,：,：,本,本,项,项,目,目,是,是,潮,潮,白,白,新,新,城,城,第,第,一,一,个,个,开,开,发,发,居,居,住,住,项,项,目,目,，,，,产,产,业,业,带,带,动,动,将,将,滞,滞,后,后,。,。,大,厂,厂,现,现,代,代,服,服,务,务,业,业,基,基,地,地,的,的,产,产,业,业,定,定,位,位,是,是,：,：,现,代,代,服,服,务,务,业,业,民,民,生,生,产,产,业,业,产业,拟重点发展的细分产业,现代服务业,ITO/BPO,文化创意产业,教育培训、休闲旅游、现代物流,民生产业,食品饮料制造及批发,五金家电制造及批发,文体用品制造及批发,家居装饰制造及批发,纺织服装制造及批发,项目,永定河,大运河,潮白河,城市化进程,相对快,慢,慢,.,（,.,.,.,）,专,专,业,业,提,提,供,供,企,企,管,管,培,培,训,训,资,资,料,料,“,孔,孔,雀,雀,城,城,”,”,项,项,目,目,对,对,比,比,分,分,析,析,项目,永定河,大运河,潮白河,区位,正南,东南,正东,绝对距离,39公里,43公里,30公里,自驾车,高速直达,高速,距高速出口相对较远，现状环境一般,公交系统,少,少,少,自然资源,较好,一般,最好,市政配套,县城学校、医院,无,无,城市化进程,相对快,慢,慢,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,“潮白,河,河,孔雀城,”,”项目,特,特性,相比永,定,定河孔,雀,雀城项,目,目，本,项,项目,核心优,势,势1,：,北京正,东,东,大区位,价,价值突,出,出！,但同时,也,也面临,最大的,劣,劣势,：,河北大,厂,厂,区域认,知,知度低,！,！,对策,1、交,通,通条件,的,的短期,内,内改善,，,，尤其,的,的针对,自,自驾车,通,通达性,的,的改善,；,；,2、河,堤,堤路的,建,建设,让,让客户,能,能直观,感,感受到,临,临潮白,河,河的景,观,观优势,。,。,“潮白,河,河,孔雀城,”,”项目,特,特性,相比永,定,定河孔,雀,雀城项,目,目，本,项,项目,核心优,势,势2,：,潮白河,、,、群英,渠,渠,稀缺的,水,水资源,！,！,北京一,向,向缺水,，,，所以,：,：,放大,做足“,水,水”的,文,文章，,将,将水价,值,值最大,化,化，提,升,升宗地,价,价值；,首开区,更,更要做,到,到景观,先,先行，,塑,塑造亲,水,水别墅,形,形象。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,潮白新城,“潮白,河,河,孔雀城,”,”项目,特,特性,从所处,区,区域城,市,市化发,展,展水平,来,来判断,项,项目属,性,性，相,比,比永定,河,河孔雀,城,城项目,，,，本项,目,目同样,是,是,郊区化,居,居住属,性,性明显,！,！,我们可,以,以看到,对,对大厂,潮白,新,新城的,城,城市功,能,能规划,是,是：,未来将,与,与北京,东,东部组,团,团式的,通,通州新,城,城和燕,郊,郊的规,模,模相均,衡,衡。,大厂位,于,于京津,的,的过渡,带,带,距离北,京,京更近,，,，距离,北,北京市,中,中心40公里,距离CBD核,心,心30,公,公里,大厂距,离,离北京,东,东南两,大,大居住,板,板块通,州,州和亦,庄,庄分别,为,为15,公,公里和20公,里,里,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,大厂与,燕,燕郊类,比,比,大厂比,燕,燕郊滞,后,后发展5-8,年,年的时,间,间，并,且,且交通,等,等客观,属,属性不,及,及燕郊,，,，燕郊,前,前期也,是,是以低,密,密度住,宅,宅为主,。,。,燕郊,大厂,与京距离,40公里,40公里,市政交通,102国道,快速路,公共交通,公交930,地铁8通线倒小巴,区域配套,成熟,不成熟,住宅发展,5年,0.5年,区域认知度,较高,极低,同样与,北,北京一,河,河之隔,，,，同样,的,的距离,，,，同样,位,位于北,京,京东部,，,，同享,潮,潮白河,资,资源,经过5,年,年的发,展,展，燕,郊,郊的房,地,地产市,场,场经历,了,了被漠,视,视到认,知,知到追,捧,捧的阶,段,段,“潮白,河,河,孔雀城,”,”项目,特,特性,本项目,所,所在潮,白,白新城,区域,成,成长属,性,性判断,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,燕郊发,展,展历程,梳,梳理,郊区化,生,生活方,式,式的倡,导,导,“大北,京,京”区,域,域发展,基础设,施,施建设,完,完善,性价比,吸,吸引,完善公,交,交配套,政策限,制,制,北京产,业,业外迁,区域发,展,展加速,近郊外,省,省市边,缘,缘区域,大北京,郊,郊区化,生,生态居,住,住区,北京卧,城,城,工业区,配,配套居,住,住区,低密度,别,别墅产,品,品,（和安,花,花园一,期,期）,公寓,（上上,城,城）,高密度,别,别墅产,品,品,（和安,花,花园三,期,期达观,别,别墅）,普通住,宅,宅,（紫竹,园,园）,燕郊10年逐,步,步打造,北,北京新,城,城，区,域,域配套,日,日益成,熟,熟，且,潜,潜力很,大,大，因,本,本区域,不,不具备,类,类似动,力,力因素,，,，因此,本,本项目,应,应利用,其,其成熟,度,度带来,的,的“引,流,流效应,”,”,燕郊别,墅,墅类产,品,品从“,二,二到一,”,”、中,产,产回归,等,等趋势,对,对本项,目,目具有,很,很强参,考,考性,相对可,快,快速的,过,过渡到1.5,居,居甚至,第,第一居,所,所,北京新,城,城,第一居,所,所,满足当,地,地需求,高端产,品,品满足,高,高端客,户,户需求,中端产,品,品，客,源,源泛化,“潮白,河,河,孔雀城,”,”项目,特,特性,本项目,所,所在潮,白,白新城,区域,成,成长属,性,性判断,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,发展郊区化居住功能,向功能完备的产业区方向迈进,道路交通改善,区域认知度提高,产业的逐渐发展,区域配套逐步完善,潮白新区发展方向,潮白新区条件,5-10年,10-15年,时间,“潮白,河,河,孔雀城,”,”项目,特,特性,本项目,所,所在潮,白,白新城,区域,成,成长属,性,性判断,京沈高,速,速,京哈公,路,路,潮白河,通州,大厂,燕郊,夏垫,西集,郊区,化,化、,低,低密,度,度特,征,征,城市,化,化特,征,征显,现,现，,向,向新,市,市镇,迈,迈进,发展,郊,郊区,化,化居,住,住,产业,区,区功,能,能完,备,备方,向,向迈,进,进,潮白,新,新区,5-10,年,年,10-15年,本项,目,目各,发,发展,阶,阶段,判,判断,本项,目,目,“潮,白,白河,孔雀,城,城”,项,项目,特,特性,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“潮,白,白河,孔雀,城,城”,项,项目,特,特性,相比,永,永定,河,河孔,雀,雀城,项,项目,，,，本,项,项目,入市,时,时间,：,市场,风,风险,大,大，,不,不确,定,定因,素,素更,多,多,！,谨慎,性,价,价比,、,、抗,风,风险,能,能力,“孔,雀,雀城,”,”已,取,取得,的,的成,功,功经,验,验,项目,入市时间,市场环境,永定河孔雀城,2005-2007年,波峰北京房地产市场大幅上升阶段,大运河孔雀城,2007-2008年,调整阶段下行线，政策年,潮白河孔雀城,2009年中下旬,后奥运时期，不确定,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“潮,白,白河,孔雀,城,城”,定,定位,方,方向,：,：,需借,鉴,鉴“,孔,孔雀,城,城模,式,式”,中,中的,：,：,“别,墅,墅生,活,活、,小镇,魅力,”,”，,而,而不,是,是新,市,市镇,；,；,坚持,“,“,低密,度,度,”；,坚定,不,不移,的,的,“大,北,北京,”,”,；,抓住,“,“,主动,郊,郊区,化,化,的,首次,别,别墅,置,置业,者,者,”；,把握,“,“,高性,价,价比,”。,同时,做,做到,“,“升,级,级”,：,：,“,水,”资,源,源的,最,最大,化,化挖,掘,掘；,系统,的,的“,小镇,规,规划,理,理念,”，,提,提供,完,完备,的,的配,套,套。,第二,篇,篇,本,本,项,项目,市,市场,空,空间,探,探寻,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,本项,目,目竞,争,争市,场,场研,究,究,本项,目,目以,竞,竞争,点,点、,线,线、,面,面三,部,部分,对,对供,应,应市,场,场情,况,况进,行,行了,分,分析,点：,燕,燕郊,线：,通,通州,一,一线,面：,东,东南1小,时,时交,通,通圈,本项,目,目,星河皓月,纳丹堡,美林湾,纳丹堡,威毕欧溪谷,夏威夷北岸,东方夏威夷,潮白人家,达观别墅,华堂高尔夫别墅,天洋城,上上城,上京壹世界,美丽乡村,别墅项目,普通住宅项目,点,燕,郊,郊市,场,场分,析,析,项目,分,分布,情,情况,燕郊,的,的低,密,密度,项,项目,主,主要,分,分布,在,在潮,白,白河,沿,沿岸,，,，与,本,本项,目,目共,享,享一,条,条潮,白,白河,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,项目名称,占地（万平方米）,建筑面积（万平方米）,容积率,存量面积（万平方米）,夏威夷北岸,10.5,37,3.5,35,威毕欧溪谷,3.4,11.3,3.3,9,纳丹堡,33.3,90,2.7,50,美林湾,25,50,2,20,天洋城,42,160,3.8,120,上上城,120,400,3.3,13.5,星河皓月,40.9,92,2.2,30,上京壹世界,34.8,100,2.9,120,潮白人家,37,100,2.7,95,合计,344.9,1040.3,2-4,492.5,普通,住,住宅,市,市场,分,分析,供,供给,量,量,燕郊,普,普通,住,住宅,市,市场,目,目前,主,主要,大,大盘,项,项目,的,的市,场,场存,量,量接,近,近500,万,万平,米,米,存量,土,土地300万,平,平米,容积,率,率在2-4之,间,间,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,燕郊,的,的普,通,通住,宅,宅项,目,目呈,现,现高,密,密度,形,形态,，,，供,应,应量,巨,巨大,，,，市,场,场竞,争,争激,烈,烈,普通,住,住宅,市,市场,分,分析,主,主力,户,户型,分,分析,燕郊,普,普通,住,住宅,市,市场,主,主力,户,户型,为,为两,居,居，,面,面积,在,在80-90,平,平方,米,米，,其,其次,为,为5070,平,平方,米,米的,一,一居,，,，面,积,积在100平,方,方米,以,以上,的,的大,户,户型,较,较少,普通,住,住宅,主,主力,户,户型,总,总价,在,在40万,元,元左,右,右,项目名称,总户数,主力户型（平方米）,夏威夷北岸,3400,80-90,威毕欧溪谷,1095,80-90,纳丹堡,9000,80-90,美林湾,4000,50-80,天洋城,一期3500,70-85,上上城,4期5500套,50-90,星河皓月,3期4000套,80-100,上京壹世界,60-80,潮白人家,一期2400套,50-90,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,燕郊,的,的普,通,通住,宅,宅供,应,应项,目,目以,低,低总,价,价的,中,中小,户,户型,为,为主,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,普宅,市,市场,客,客群,分,分析,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,燕郊,的,的普,宅,宅市,场,场的,购,购房,升,升级,客,客群,成,成为,本,本项,目,目客,群,群的,可,可能,性,性较,小,小，,较,较难,成,成为,本,本项,目,目的,目,目标,客,客户,客群类型,性质,市场敏感度,需求户型,特点,升级需求,1,在北京工作买不起房婚龄期的年轻人,刚性需求,极强,50-90,CBD小白领，过渡房,进入北京购房,2,外地打工家庭,刚性需求,极强,80-120,打算长期居住,进入北京购房,3,半投资半养老的工薪阶层,半刚性需求,较强,90-120,养老居住,郊区低密度住宅,5,投机客,非刚性需求,极强,50-90,进出快，在市场不好的情况下急于出货,投资市区项目,普通,住,住宅,销,销售,及,及价,格,格变,化,化分,析,析,燕郊,普,普宅,市,市场2005,年,年到2007,年,年价,格,格飞,跃,跃增,长,长，2007,年,年燕,郊,郊区,域,域的,房,房价,每,每平,米,米在6000,元,元左,右,右,2008,年,年，,价,价格,回,回落,到,到目,前,前的5300,元,元/,平,平方,米,米左,右,右,销售,量,量较2007,年,年下,降,降了70%，,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,项目名称,月均销售套数,主力户型总价(万元),销售均价（元/平方米）,夏威夷北岸,30,40.8-46,5100,威毕欧溪谷,30,45.6-51.3,5700,纳丹堡,40,46-51.8,5750,美林湾,40,27-43.2,5400,天洋城,30,32.8-40,4680,上上城,100,21.5-38.7,4300,星河皓月,30,42.4-53,5300,上京壹世界,27.6-36.8,预计4600,潮白人家,30,26-46.8,5200,燕郊,受,受到,观,观望,大,大势,的,的影,响,响较,为,为严,重,重，,相,相比,较,较北,京,京的,普,普宅,项,项目,价,价量,齐,齐缩,的,的程,度,度更,重,重，,说,说明,远,远郊,的,的普,宅,宅项,目,目抗,风,风险,能,能力,较,较弱,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,燕郊,在,在售,别,别墅,项,项目4个,市场,存,存量,约,约14万,平,平方,米,米,据知,情,情人,士,士透,露,露，,燕,燕郊,近,近几,年,年不,批,批低,密,密度,土,土地,项目名称,占地（万平方米）,建筑面积（万平方米）,市场存量（万平方米）,东方夏威夷,54,23.9,2,华堂高尔夫庄园,100（包括高尔夫球场）,5.95,3,美丽乡村,53,8,5,和安花园 达观别墅,56.6,21.5,4,合计,264,59,14,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,别墅,市,市场,供,供应,量,量,燕郊,别,别墅,的,的供,应,应量,和,和数,都,都较,少,少，,近,近几,年,年的,潜,潜在,供,供应,很,很少,。,。,燕郊,别,别墅,主,主力,均,均价,在,在1-2,万,万元,之,之间,项目名称,物业类型,售价（元/平方米）,东方夏威夷,独栋,独栋：20000,华堂高尔夫庄园,独栋,16000-20000,美丽乡村,独栋,9000,达观别墅,独栋,12000,均价,独栋,14000,别墅,市,市场,价,价格,燕郊,别,别墅,价,价格,较,较高,，,，独,栋,栋别,墅,墅均,价,价15000,元,元/,平,平米,，,，联,排,排14000,元,元/,平,平米,项目名称,物业类型,售价（元/平方米）,东方夏威夷,联排,联排 14000,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,燕郊,区,区域,的,的别,墅,墅开,发,发时,间,间较,早,早，,销,销售,速,速度,较,较慢,目前,市,市场,存,存量,不,不足200套,项目名称,开盘时间,套数,剩余,月均销售,东方夏威夷,2004.12,独栋：186 联排：60,独栋：20 联排：3,5,华堂高尔夫庄园,2005.8,131,20,5,美丽乡村,2006.4,72,30,1.5,达观别墅,2001.7,617,100,5,合计,183,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,别墅,市,市场,销,销售,分,分析,燕郊,别,别墅,销,销售,“,“双,慢,慢”,慢,慢节,奏,奏开,发,发、,慢,慢节,奏,奏销,售,售，,别,别墅,市,市场,的,的客,户,户认,知,知度,较,较低,燕郊,区,区域,的,的别,墅,墅开,发,发时,间,间较,早,早，,销,销售,速,速度,较,较慢,目前,市,市场,存,存量,不,不足200套,项目名称,客户,东方夏威夷,常在CBD区域工作生活CEO、私企老板、机关事业单位领导等,华堂高尔夫庄园,香港、台湾及国外的商人（开发商客户资源）,美丽乡村,通州的生意人，对生活精致度要求不高又渴望别墅生活,达观别墅,机关单位退休养老、投资,竞争,区,区域,分,分析,燕,燕郊,市,市场,分,分析,别墅,市,市场,客,客户,分,分析,燕郊,别,别墅,的,的实,际,际成,交,交客,户,户以,京,京东,北,北部,工,工作,、,、通,州,州以,及,及外,籍,籍人,士,士为,主,主,竞争区域,分,分析,燕,燕郊市场,分,分析,小结,普通住宅,高,高密度。,由于燕郊,的,的交通优,势,势，经过5年区域,推,推广，公,共,共交通的,改,改善、配,套,套逐步成,熟,熟,认知,度,度提高，,区,区域已经,从,从中低密,度,度第二居,所,所转型到,高,高密度第,一,一居所为,主,主，近年,中,中低密度,土,土地停批,别墅供应,少,少，且高,总,总价。,目前的别,墅,墅供应均,是,是以前的,盘,盘的后期,，,，以独栋,为,为主，单,价,价在1-2万之间,，,，总价超,过,过300,万,万/套。,低密度、,经,经济型、,类,类别墅市,场,场空间较,大,大。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,珠江奥古,斯,斯塔城邦,阳光华尔,兹,兹,北美佳苑,尚东庭,龙湖花,盛,盛香醍,金隅七,零,零九零,运河明珠,家,家园,武夷水岸,花,花城,新通国际,花,花园,阿尔法社,区,区,世纪星城,三,三期,财富东方,富新园,DBC加,州,州小镇,项目分布,情,情况,通州一线,供,供应分析,通州别墅,项,项目主要,分,分布在通,州,州的边缘,地,地区，主,要,要供应中,高,高密度住,宅,宅为主,项目名称,占地,建筑面积,容积率,金隅七零九零,8.6,18,2.09,新通国际花园,9.4,21.7,2.31,武夷水岸花城,5.5,8.1,1.47,运河明珠家园,5.6,12,2.14,财富东方,3.5,10,2.86,世纪星城三期,7.5,15,2.00,阿尔法社区,14.6,22,1.5,DBC加州小镇,10,18,1.80,富新园,1.35,2.2,1.63,合计,66.05,127,通州区普,宅,宅供应面,积,积达到127万平,方,方米,通州区普,宅,宅项目容,积,积率一般,在,在1.5-2.5,之,之间,该区项目,的,的体量一,般,般在10-20万,平,平方米，,通州一线,供,供应分析,普宅市场,供应,量,量,通州普宅,供,供应量较,大,大，项目,多,多为中小,型,型规模为,主,主，大盘,项,项目较少,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,通州区普,通,通住宅项,目,目均价一,般,般在7500-9500元/平方米,，,，仅有世,纪,纪星城突,破,破11000元/,平,平方米,该区主力,户,户型面积,主,主要为80-100平方米,，,，总价多,在,在60-85万，,大,大户型在100万,以,以上,通州一线,供,供应分析,普宅市场,总价,分,分析,通州普宅,主,主力户型,总,总价较高,，,，已经超,过,过百万元,项目名称,均价（元/平米）,主力户型（平方米）,主力总价（万元）,金隅七零九零,7700,80-90,61.6-69.3,新通国际花园,8600,85-90,73.1-77.4,武夷水岸花城,7600,85-100,64.6-76,运河明珠家园,9900,90-110,89-109,财富东方,7000,80-100,56-78,世纪星城三期,11000,90-100,99-110,阿尔法社区,8500,85-90,72-76.5,DBC加州小镇,8300,90-100,74.7-83,富新园,9300,60-90,55.8-83.7,合计,7000-11000,80-100,56-110,楼盘名称,户数,占地(万平方米),建筑面积（万平方米）,龙湖花盛香醍,9.8,14.3,珠江奥古斯塔城邦,133,100,尚东庭,586,13,12.8,阳光华尔兹,400,80,35,北美佳苑,222,15.4,10,合计,1208,251,172,通州区域,别,别墅总供,应,应量为172万平,米,米,除了珠江,奥古斯,塔,塔城邦为,大,大盘以外,，,，其它项,目,目为中小,型,型项目,通州一线,供,供应分析,别墅市场,分,分析,供,供应量,通州别墅,项,项目不多,，,，总体供,应,应量较少,，,，仅有珠,江,江一个大,盘,盘，已为,中,中后期开,发,发,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,楼盘名称,物业类型,容积率,龙湖花盛香醍,7层半至8层半的别邸和叠拼,1.46,珠江奥古斯塔城邦,联排、叠拼,0.75,尚东庭,联排 叠拼,0.98,阳光华尔兹,独栋、联排、双拼、并联别墅,0.44,北美佳苑,双拼.叠拼.联排,0.65,通州区别,墅,墅市场物,业,业类型多,样,样，包括,独,独栋、联,排,排、双拼,、,、叠拼、,并,并联、别,邸,邸,通州别墅,容,容积率大,多,多在0.5-1之,间,间，龙湖,花盛香,醍,醍容积率,接,接近1.5,通州一线,供,供应市场,分,分析,别墅市场,分,分析,产,产品分析,通州类别,墅,墅容积率,在,在0.5-1之间,，,，产品类,型,型较为丰,富,富，唯独,没,没有合院,产,产品,楼盘名称,物业类型,价格 （元）,主力总价（万元）,龙湖花盛香醍,7层半至8层半的别邸和叠拼,13500,216-365,珠江奥古斯塔城邦,联排、叠拼,13000,390-416,尚东庭,联排 叠拼,14000,291-350,阳光华尔兹,独栋、联排、双拼、并联别墅,12000-16000,480-800,北美佳苑,双拼.叠拼.联排,14000,420-850,均价,13000,通州的别,墅,墅价格在12000-17000元/平方米,通州别墅,价格,通州别墅,的,的均价在1.3万,元,元之间，,总,总价在220-800万元,之,之间,通州一线,供,供应分析,.,（,.,.,.,）,专,专,业,业,提,提,供,供,企,企,管,管,培,培,训,训,资,资,料,料,竞,争,争,区,区,域,域,分,分,析,析,通,通,州,州,一,一,线,线,市,市,场,场,分,分,析,析,小,结,结,高,性,性,价,价,比,比,的,的,类,类,别,别,墅,墅,产,产,品,品,优,优,势,势,明,明,显,显,。,。,通,州,州,普,普,宅,宅,供,供,应,应,量,量,减,减,少,少,，,，,大,大,盘,盘,更,更,少,少,，,，,主,主,力,力,总,总,价,价,较,较,高,高,，,，,突,突,破,破,百,百,万,万,元,元,。,。,通,州,州,类,类,别,别,墅,墅,产,产,品,品,多,多,样,样,化,化,，,，,唯,唯,独,独,没,没,有,有,合,合,院,院,产,产,品,品,通,州,州,别,别,墅,墅,市,市,场,场,单,单,价,价,总,总,价,价,均,均,较,较,高,高,，,，,单,单,价,价,均,均,在,在1.2,万,万,元,元,以,以,上,上,，,，,联,联,排,排,别,别,墅,墅,总,总,价,价,多,多,在,在400-800,万,万,之,之,间,间,，,，,即,即,使,使,叠,叠,拼,拼,产,产,品,品,总,总,价,价,也,也,超,超,过,过200,万,万,。,。,交,通,通,导,导,向,向,辐,射,射,状,状,高,高,速,速,公,公,路,路,沿,沿,线,线,同,心,心,圈,圈,层,层,大,兴,兴,燕,郊,郊,0.5,小,小,时,时,交,交,通,通,圈,圈,1.0,小,小,时,时,交,交,通,通,圈,圈,廊,坊,坊,京,哈,哈,京,沈,沈,京,津,津,塘,塘,京,开,开,固,安,安,0.5-1,小,小,时,时,之,之,间,间,交,交,通,通,圈,圈,：,：,通,州,州,、,、,燕,燕,郊,郊,、,、,大,大,兴,兴,1,小,小,时,时,交,交,通,通,圈,圈,：,：,廊,坊,坊,、,、,固,固,安,安,本,项,项,目,目,扇,面,面,东,东,南,南,部,部,交,交,通,通,圈,圈,别,别,墅,墅,供,供,应,应,市,市,场,场,分,分,析,析,交,通,通,圈,圈,本,项,项,目,目,与,与,顺,顺,义,义,燕,燕,郊,郊,大,大,兴,兴,同,同,属,属,于,于0.5,小,小,时,时,和,和1.0,小,小,时,时,之,之,间,间,的,的,交,交,通,通,圈,圈,层,层,，,，,具,具,有,有,良,良,好,好,的,的,发,发,展,展,潜,潜,力,力,通,州,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,1,3,5,7,通州,1.美一栋,2.珠江国,际,际城,3.尚东庭,4.龙湖,花,花盛香醍,5.运乔嘉,园,园,6.阳光华,尔,尔兹,7.盛通绿,色,色家园,8.北美佳,苑,苑,16,17,18,19,20,大兴,15.辰翰,府,府,16.果岭,假,假日,17.中央,公,公馆,18.亲亲,我,我家,19.翡翠,城,城,20.独墅,逸,逸致,2,分布情况,9,4,8,6,15,扇面东,南,南部交通圈,别,别墅供应市,场,场分析,扇面上与项,目,目所处同一,圈,圈层的别墅,供,供应密度较,小,小，1小时,圈,圈外供应密,度,度大,14,1,固安,21.孔雀,城,城,10,11,12,燕郊,9.达观别,墅,墅,10.华堂,高,高尔夫,11.美丽,乡,乡村,12.东方,夏,夏威夷,廊坊,13.挪威,的,的森林,14.大运,河,河孔雀城,13,板块,项目名称,单价（元/平方米）,总价区间（万元）,大兴,果岭假日,10000,200-530,独墅逸帜,8800,200-230,大厂,挪威的森林,预计8000,200-350,固安,孔雀城,7000-9000,250-350,香河,大运河孔雀城,7000-9000,200-300,均价,8500,200-300,价格分析,独栋,扇面上排除,燕,燕郊的独栋,类,类产品单价,在,在8000,元,元16000元/平,方,方米之间,总价在200-500,万,万和700-1000,万,万两个价格,区,区间,扇面上其他,区,区域独栋别,墅,墅均价8500元/平,米,米，平均套,总,总价为200-500,万,万元,扇面东,南,南部交通圈,别,别墅供应市,场,场分析,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,所属区域,项目名称,单价（元/平方米）,总价区间（万元）,大兴,亲亲我家,8000,220-280,翡翠城,8500,200-210,固安,永定河孔雀城,5500,336-450,大厂,挪威的森林,预计6500,150-280,香河,大运河孔雀城,5000,150-250,均价,6500,联排产品的,单,单价在0.9-1.5,万,万元/平方,米,米之间,联排产品总,价,价在200-300-400万元,之,之间,联排产品的,单,单价在6500元/平,米,米，总价在200-400万元之,间,间,价格分析,联排,扇面东,南,南部交通圈,别,别墅供应市,场,场分析,小结,一般以独栋,、,、联排和叠,拼,拼产品为主,。,。,东南部经济,型,型第二居所,别,别墅总价都,在,在200万,元,元/套以上,。,。,扇面上大兴,的,的别墅价格,最,最低。,扇面东,南,南部交通圈,别,别墅供应市,场,场分析,总价在100-200,万,万的高性价,比,比的中低密,度,度类别墅产,品,品有较大的,市,市场空间,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,结论,从多维度的,市,市场分析后,，,，发现,“低密度产,品,品”仍然是,市,市场稀缺的,，而百万平,米,米的低密度,社,社区更是不,可,可多得；,套总价在,100-200万之间,的,的别墅产品,竞,竞争优势明,显,显,，目前该价,格,格区间以孔,雀,雀城操作的2个项目为,主,主,联排别墅主,力,力总价集中,在,在400-800万/,套,套,叠拼别墅主,力,力总价集中,在,在180-300万/,套,套,本项目市场,空,空间探测,建议潮白河,孔雀城坚持,“,“孔雀城高,性,性价比低密,度,度小镇”的,市,市场印象,第三篇,本,本项目,市,市场定位,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,本项目综合,分,分析,规模大,相应的配套,需,需求,销售周期长,风险分散,物业功能复,合,合,档次划分,客群放大,大盘：本项目占,地,地面积120公顷，地,上,上建筑面积120万平,方,方米,销售压力大,区域发展,区位：认可度不,高,高，目前不,成,成熟，受外,部,部影响弱,内部造势,外部借势,内部营造,向潮白河靠,拢,拢,本项目综合,分,分析,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,交通：目前条件,一,一般，偏向,第,第二居所，,但,但支持力度,不,不够,建议修河堤,路,路,潮白河、群,英,英渠：水环境较,好,好，有利于,环,环境营造,对水景的充,分,分利用,本项目综合,分,分析,市场：整体利好,，,，目前低密,度,度市场总体,稀,稀缺,先期推联排/合院产品,类别墅有一,定,定市场空白,作为长线开,发,发准备,本项目综合,分,分析,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,地块：内部价值,不,不均,联排/合院,先,先期入市,控制总价,拉高卖中,档次划分,现金流：稳定回收，,风,风险控制，,先,先期的回款,要,要求,物业组合,本项目综合,分,分析,规模,大,大：容,积,积率,低,低,区位：大,区,区位,价,价值,高,高，,但,但目,前,前不,成,成熟,交通：目,前,前一,般,般，,偏,偏向,第,第二,居,居所,水系：水,环,环境,好,好,市场：整,体,体利,好,好，,经,经济,型,型类,别,别墅,有,有一,定,定市,场,场空,白,白,地块：内,部,部价,值,值不,均,均,现金,流,流：稳定,回,回收,，,，风,险,险控,制,制，,先,先期,的,的回,款,款要,求,求,配套,需,需求,客群,放,放大,长线,考,考虑,造势,内部,造,造势,“先,修,修路,”,”,靠向,中,中央,档次,划,划分,拉高,卖,卖中,低密,先,先行,景观,先,先行,复合,性,性，,整,整体,高,高档,区域,增,增值,成熟,的,的郊,区,区化,生,生活,联排/合,院,院先,行,行,本项,目,目综,合,合分,析,析,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“,“新,中,中产,家,家庭,”,”的,实,实现,亲,亲情,梦,梦想,的,的成,熟,熟水,乡,乡小,镇,镇生,活,活,亲情,别,别墅,水,乡,乡小,镇,镇,本项,目,目市,场,场定,位,位,“新,中,中产,家,家庭,”,”描,述,述：,企事,业,业单,位,位高,级,级管,理,理人,员,员,：年,龄,龄30-40,岁,岁，,受,受过,高,高等,教,教育,，,，工,作,作繁,忙,忙，,北,北京,有,有一,套,套房,，,，孩,子,子还,小,小，,接,接父,母,母过,来,来照,顾,顾孩,子,子，,渴望,家,家庭,团,团聚,、,、亲,情,情温,暖,暖；,外地,在,在京,的,的生,意,意人,：年,龄,龄25-50,岁,岁，,一,一般,文,文化,程,程度,较,较低,，,，创,业,业起,步,步阶,段,段条,件,件艰,苦,苦，,与,与家,人,人孩,子,子分,离,离，,充,充分,体,体会,挫,挫折,和,和孤,独,独，,生,生意,做,做大,后,后接,家,家人,孩,孩子,来,来京,生,生活,，,，由,于,于体,会,会生,意,意场,上,上现,实,实的,残,残酷,和,和人,与,与人,赤,赤裸,裸,裸的,关,关系,，,，,极度,渴,渴望,亲,亲情,温,温暖,；,；,北京,高,高干,子,子女,：年,龄,龄28-35,岁,岁，,在,在国,外,外不,但,但抛,弃,弃了,自,自己,年,年轻,时,时一,贯,贯骄,傲,傲和,玩,玩世,不,不恭,，,，也,体,体会,到,到漂,泊,泊的,空,空虚,和,和温,暖,暖的,家,家庭,的,的难,能,能可,贵,贵，,留,留洋,归,归来,，,，步,入,入婚,姻,姻，,渴望,与,与父,母,母孩,子,子相,守,守，,享,享受,天,天伦,北京,企,企事,业,业单,位,位退,休,休老,干,干部,：年,龄,龄55-65,岁,岁，,为,为国,家,家贡,献,献了,一,一辈,子,子的,青,青春,，,，把,儿,儿女,培,培养,成,成才,，,，成,家,家立,业,业，,找,找个,接,接近,自,自然,有,有生,活,活方,便,便的,地,地方,养,养老,吧,吧，,但,但是,不,不能,离,离北,京,京太,远,远，,有时,候,候还,要,要看,看,看孙,子,子呢,创意,行,行业,艺,艺术,人,人员,：年,龄,龄25-50,岁,岁，,自,自然,景,景观,好,好的,地,地方,能,能带,给,给创,作,作的,冲,冲动,和,和灵,感,感,。,。,。,。,。,本项,目,目市,场,场定,位,位,极度,渴,渴望,亲,亲情,温,温暖,的,的人,群,群,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,营造,亲,亲情,氛,氛围,缺,缺什,么,么？,软件,上,上：,缺乏,成,成熟,的,的郊,区,区化,高,高品,质,质生,活,活方,式,式,硬件,上,上：,缺,缺乏,儿童,相,相关,的,的：,教,教育,，,，娱,乐,乐,健康,相,相关,的,的：,医,医疗,，,，保,健,健,生活,配,配套,：,：,超,超,市,市，,商,商店,休闲,娱,娱乐,：,：,营造,高,高尚,而,而成,熟,熟的,郊,郊区,化,化生,活,活方,式,式,居住,交往,休闲,消费,居住,本项,目,目市,场,场定,位,位,“镇,”,”的,核,核心,小镇,高档,物业,配,配比,价格,门,门槛,专属,化,化要,求,求,复合,功,功能,亲情,别,别墅,水,乡,乡小,镇,镇,本项,目,目市,场,场定,位,位,.,（,.,.,.,）,专,专业,提,提供,企,企管,培,培训,资,资料,“小,镇,镇”,开,开发,理,理念,“小,镇,镇开,发,发原,则,则”,：,：以,可,可持,续,续发,展,展的,原,原则,，,，,从,从城,市,市的,角,角度,出,出发,、,、动,态,态的,看,看待,整,整个,项,项目,的,的规,划,划发,展,展,小城镇居,住,住要素,复合,1、复合,有,有机功能,，,，各功能,之,之间能够,互,互相促进,，,，提供盈,利,利所需要,的,的客户群,居住,娱乐,酒店,服务,会议,商业,停车,餐饮,其他,本项目市,场,场定位,小镇居住,要,要素,人的尺度,2、步行,距,距离，10分钟原,则,则即各,种,种物业功,能,能应有机,组,组合，步,行,行十分钟,可,可以到达,（,（半径500米）,“小镇”,开,开发理念,本项目市,场,场定位,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,小镇居住,要,要素,交往,3、居住,邻,邻里，设,施,施多样便,利,利提倡住,户,户相互间,的,的沟通，,重,重塑邻里,关,关系，满,足,足现代人,情,情感交流,的,的需要,邻里居住,概,概念,“小镇”,开,开发理念,本项目市,场,场定位,小镇居住,要,要素,个性化、,可,可识别性,4、社区,标,标志与社,区,区中心，,为,为居住者,提,提供有丰,富,富的识别,性,性的建筑,空,空间组织,与,与功能设,置,置，营造,有,有很强心,理,理认知度,的,的社区环,境,境,“小镇”,开,开发理念,本项目市,场,场定位,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,小镇居住,要,要素,与自然融,合,合，郊区,化,化,5、以贴,近,近自然的,山,山水环境,为,为居住的,重,重要元素,，,，在享受,便,便利的配,套,套服务前,提,提下能够,同,同时享受,自,自然,“小镇”,开,开发理念,本项目市,场,场定位,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,适度升级,的,的低密度,居,居住社区,多元化产,品,品组合,产品定位,：,：,项目整体,定,定位,产,产品定位,产品规划,理,理念,公建,健,健康产业,休闲类,教育类,会所、私,人,人俱乐部,公建不仅,是,是配套，,而,而且是项,目,目最具竞,争,争力与吸,引,引力的组,成,成部分,景观,内,内湖景观,营,营造,水系环绕,林荫大道,细节,南,南加州风,格,格,标志性建,筑,筑,水价值的,最,最大化,本项目核,心,心优势,生态,雨,雨水、中,水,水回收系,统,统,太阳能引,入,入,节能、环,保,保项目,的,的可持续,发,发展,细节体现,品,品质,核心产品,，,，提高抗,风,风险能力,本项目开,发,发模式建,议,议,1、本项,目,目所在潮,白,白新城，,产,产业部分,尚,尚未建设,，,，产业带,动,动存在一,定,定滞后性,，,，产业人,口,口短期增,长,长缓慢,2、本项,目,目是潮白,新,新城中第,一,一个开发,的,的住宅项,目,目,3、大厂,县,县城人口,相,相对有限,4、潮白,新,新城交通,通,通达性较,好,好,5、但公,共,共交通系,统,统、区域,配,配套尚不,成,成熟,因此，可,以,以判断本,项,项目“城,市,市化”进,程,程较慢，,尚,尚无明显,提,提速利好,，,，本项目,将,将在一段,时,时间内保,持,持典型的,“,“郊区化,”,”属性。,前期,发,发展判断,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,“郊区化,”,”几乎等,同,同于“低,密,密度”,伟业对大,量,量购买“,第,第二居所,”,” 的成,交,交客户的,购,购房偏好,研,研究显示,，,，他们在,接,接受更多,交,交通成本,的,的同时，,更,更喜欢亲,近,近自然，,对,对有“天,”,”有“地,”,”的别墅,类,类产品喜,好,好尤佳。,“小高层,”,”竞争压,力,力大,从前篇对,区,区域竞争,格,格局的分,析,析中显示,，,，燕郊和,通,通州高层,住,住宅供应,量,量很多，,本,本项目若,以,以同类产,品,品对抗，,则,则不免混,入,入“价格,战,战”中；,同时本项,目,目所在区,域,域，现阶,段,段“配套,”,”和“交,通,通”均弱,于,于燕郊，,竞,竞争处于,劣,劣势。,因此，不,建,建议本项,目,目在前期,引,引入“小,高,高层/高,层,层”产品,，,，建议以,供,供应相对,较,较少、且,品,品类高端,的,的具有鲜,明,明低密度,特,特征的低,层,层住宅产,品,品为主。,前期,引,引入小高,层,层的风险,本项目开,发,发模式建,议,议,用地指标,总占地：1782.26亩,FAR=1,地块编号,地块面积（亩）,地块性质,小计（亩）,1,168.25,一般农田,471.97,2,171.33,一般农田,3,132.08,一般农田,4,172.36,基本农田,401.46,5,229.1,基本农田,6,111.05,工矿工地（砖厂）,111.05,7,797.19,田各庄村庄,797.19,合计,1781.36,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,群英渠,潮白河,沿河区,中心区,首开区,外围区,外围区,外围区,沿河区,：容积率0.6-0.7,意向产品,形,形式：合,院,院/联排,别,别墅,中心区：,容,容积率1.0,意向产品,形,形式：叠,拼,拼、洋房,等,等中密度,产,产品,首开区：,容,容积率0.7,意向产品,形,形式：合,院,院、联排,观湖区,观湖区：,容,容积率0.6,意向产品,形,形式：独,栋,栋、双拼,、,、和合院,外围区：,容,容积率1.8,意向产品,形,形式：9-12层,小,小高层,物业配比,：,：中低密,度,度产品多,样,样化组合,物业配比,：,：类别墅：,叠,叠拼/洋,