中原-金地名津前期营销策略

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,营销,策,策略,1.,总,总体,营,营销,策,策略,利用,项,项目,优,优势,，,，结,合,合深,港,港两,地,地的,市,市场,特,特色,，,，总,体,体上,先,先启,动,动深,圳,圳区,域,域战,场,场，,利,利用,地,地段+符,号,号化,的,的产,品,品影,响,响力,借,借市,场,场利,好,好之,势,势以,茧,茧见,蚕,蚕的,方,方式,引,引导,市,市场,销,销售,；,；再,借,借深,圳,圳之,销,销势,头,头以,脉,脉冲,式,式策,略,略进,攻,攻香,港,港市,场,场战,场,场，,进,进一,步,步销,售,售，,以,以项,目,目影,响,响推,进,进金,地,地品,牌,牌。,中原观,点,点：,口岸,符号,符号,HONGKONG,SHENZHEN,中端内,地,地投资,客,客户,中端深,港,港客户,中端香,港,港投资,客,客户,中端深,港,港客户,高端香,港,港投资,客,客户,高端内,地,地投资,客,客户,偶得,偶得,高端香,港,港投资,客,客户,高端深,港,港客户,高端内,地,地投资,客,客户,高端深,港,港客户,周边换,房,房客户,1.总,体,体营销,策,策略,客户细,分,分,主要部,分,分,2.卖,点,点整合,第一个MIMA主题,概,概念的,国,国际潮,流,流社区,地段,符号,米埔国,际,际自然,湿,湿地保,护,护区景,观,观,深圳首,席,席口岸,纯,纯国际,品,品牌社,区,区,品牌联,合,合，纯,港,港社区,交通/,配,配套/,品,品牌,金地MIMA,符号,地段,文化+,精,精神,口岸+,区,区位,最具投,资,资价值,的,的双地,铁,铁高尚,社,社区,实现深,港,港零距,离,离接触,中原建,议,议：,中原建,议,议在最,大,大程度,上,上将项,目,目进行,符,符号化,，,，来形,成,成项目,的,的符号,化,化价值,圈,圈，从,而,而进一,步,步吻合,目,目标客,户,户群的,生,生活形,态,态及MIMA,所,所提倡,的,的品牌+符号+创意,的,的生活,方,方式，,为,为项目,制,制造更,多,多的卖,点,点。,中原建,议,议将项,目,目所有,价,价值点,都,都进行,符,符号化,的,的LOGO设,定,定，如,：,：国际,口,口岸、,景,景观等,，,，然后,将,将它们,统,统归在MIMA的大,概,概念下,，,，从而,形,形成项,目,目的符,号,号化价,值,值圈。,项目符,号,号化价,值,值圈,中原建,议,议：,例如：,观,观澜高,尔,尔夫翡,翠,翠湾,派什么,动,动物来,当,当翡翠,湾,湾的亲,善,善大使,呢,呢？,高尔夫,；,；吃；,高,高尔夫,；,；吃；,睡,睡。这,一,一天真,短,短,中原建,议,议：,例如：,观,观澜高,尔,尔夫翡,翠,翠湾,南加州,最,最美的,谷,谷地景,致,致，,都被送,到,到翡翠,湾,湾了,现在的,花,花园没,什,什么不,好,好，,在拥有448m2超,大,大花园,之,之前,中原建,议,议：,例如：,观,观澜高,尔,尔夫翡,翠,翠湾,一杯咖,啡,啡，一,幅,幅名画,，,，,一个人,的,的四季,65m2的,硬,硬露台,，,，毫无,疑,疑问，,一场80人的,晚,晚会,中原建,议,议：,例如：,观,观澜高,尔,尔夫翡,翠,翠湾,中原建,议,议：,项目符,号,号化价,值,值圈示,意,意图,国际口,岸,岸LOGO,MIMA生活,体,体验LOGO,米埔国,际,际稀缺,景,景观LOGO,星级物,管,管LOGO,深港两,地,地无间,隙,隙交通LOGO,地铁总,站,站物业LOGO,3.入,市,市时机,分,分析与,选,选择,从工程,进,进度方,面,面,从市场,环,环境方,面,面,从项目,售,售卖条,件,件,从机会,营,营销方,面,面,结,论,论,预计9,月,月底可,以,以拿到,预,预售证,，,，十月,可,可正式,售,售卖,深圳楼,市,市素有,“,“金九,银,银十”,之,之说，,实,实践验,证,证在6-8月,楼,楼市淡,季,季,过后，,每,每年九,月,月都是,旺,旺销期,开,开始，,虽,虽与本,项,项目开,售,售刚好,吻,吻合，,但同时,也,也是市,场,场竞争,最,最为激,烈,烈的时,期,期。,从前面,市,市场分,析,析看，,虽,虽本项,目,目无直,接,接的竞,争,争对手,，,，但投,资,资客户,还是会,在,在市场,大,大热之,际,际被分,薄,薄，所,以,以提前,入,入市蓄,客,客更为,重,重,“十一,”,”黄金,周,周,结合以,上,上几个,方,方面的,综,综合考,虑,虑，中原建,议,议开售,时,时间为,：,：10,月,月1日,为了更,好,好的营,造,造项目,之,之势，,中,中原建,议,议提前,两,两个月,入,入市蓄客，作前,期,期积累,。,。,入市时,间,间：七,月,月底八,月,月初（,择,择一吉,日,日）,预计9,月,月底可,以,以完成,各,各类展,示,示空间,3.入,市,市时机,分,分析与,选,选择,蓄客策,略,略,【暗渡,陈,陈仓】,指在,项,项目未,拿,拿到预,售,售许可,证,证的情,况,况下，,借用“,金,金地,家,家天下,”,”的非营,利,利性会,员,员性的,会,会员式,组,组织，,为,为本项,目,目开设“,金,金地,家,家天下MIMA特区,”,”体验,活,活动，在项,目,目咨询,期,期间，,凡有意,购,购买本,项,项目的,客,客户只,需,需在指,定,定银行,定,定期存,入,入指定,金,金额,即,即可凭,回,回单在,本,本项目,换,换取金,卡,卡一张,。凭卡,可,可在本,项,项目取,得,得预售,许,许可证,后,后优先,选,选房，,并,并获得,优,优先选,房,房的各,种,种优惠,。,。,金地,家天下MIMA特区,体,体验金,卡,卡,金地MIMA,专,专享,蓄客方,式,式,注：购,房,房仅为,金,金卡的,服,服务内,容,容之一,，,，此卡,为,为客户,提,提供除,购,购房外,更,更多价,值,值,收筹,3.入,市,市时机,分,分析与,选,选择,客户光,临,临接待,中,中心,金地MIMA,提,提前鉴,赏,赏暨MIMA,专,专享卡,启,启动,了解项,目,目详细,信,信息,填写MIMA,生,生活问,卷,卷,基础资,料,料,客户信,息,息,购房意,向,向,MIMA测试,去中行皇,岗,岗支行定,存,存一万元,三,三个月,签署家天,下,下申请,持回单换,领,领金卡,领卡,了解MIMA专享,金,金卡,以中国银,行,行皇岗支,行,行为例,3.入市,时,时机分析,与,与选择,解筹,组团式解,筹,筹方式,2000,A1,A2,A3,B1,B2,B3,C1,C2,随机组合,每组30,人,人,解筹前：,3.入市,时,时机分析,与,与选择,解筹,组团式解,筹,筹方式,A1,A2,A3,B1,B2,B3,C1,C2,解筹当天,：,：,以抽签形,式,式按组别,进,进行选房,先,先后次序,如：,B1,E1,D2,A3,每组30,人,人,B1组中,不,不分先后,次,次序，同,时,时进入选,房,房区，以,交,交钱先后,决,决定单位,所,所属,4.整体,推,推广节奏,分,分析,中原认为,推,推盘节奏,应,应根据市场大势及市场竞争,态,态势来进行针,对,对性的制,定,定。,因本项目,不,不存在直,接,接竞争对,手,手，所以,我,我们从市场大势的进行推,售,售节奏分,析,析。在现,阶,阶段房地,产,产市场，政府政策成为左右,市,市场最有,力,力的风向,标,标，因此,中,中原根据,后,后市可能,出,出现的二,种,种情况进,行,行了不同,的,的推售组,合,合。,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,B、政府,政,政策影响,较,较大，,项目开售,时,时,房地产市,场,场不容乐,观,观,实现方法,：,：有效的,控,控制工程,进,进度来调,控,控取得预,售,售许可证,的,的时间，,来,来实现既,定,定的推售,方,方式。,中原认为,推,推盘应遵,循,循,：,价值最大,化,化!,压力最小,化,化!,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,整体推盘,节,节奏,第1栋,第5栋,第6栋,第10栋,首推单位,第二批推,出,出单位,第三批推,出,出单位,销售进度,计,计划,8月初，,诚,诚意登记,10月1,日,日，公开,发,发售5、6栋,11月底,加,加推10,栋,栋,1栋诚意,客,客户登记,07年3,月,月底,1栋公开,发,发售,2007,年,年1月,2007,年,年2月18,春节(初,一,一),推售单位,5、6栋,10栋、5&6栋剩余单位,1栋、 剩余单位,目标客户,项目周边深港家庭,深圳投资客,周边换房客户,经常来往之商家港客,背青一族,深圳白领阶层,深港投资客户,深港家庭,经常来往之商家港客,高端投资客户,企业老板,预计销售,35%,75%,100%,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,分析：,第1栋,第5栋,第6栋,第10栋,从综合素,质,质上来看,从综合素,质,质(景观,、,、朝向、,采,采光、噪,音,音.),上,上来看,中,中原已于,前,前期与金,地,地达成一,致,致的意见,，,，认为：,1栋5,栋,栋6栋10栋,从综合素,质,质排序中,，,，我们可,以,以看出：,5、6栋,占,占据着本,项,项目中游,的,的位置，,换,换句话说,，,，5、6栋,是,是项目的,风,风向标(,拐,拐点)，,直,直接决定,着,着1、10栋的价,格,格走势。,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,分析：,第1栋,第5栋,第6栋,第10栋,从户型、,面,面积来看,1栋主要,以,以三房为,主,主,5栋主要,以,以二房、,一,一房为主,6栋主要,以,以二房为,主,主,10栋主,要,要以一房,、,、二房为,主,主,中原思路,：,：,1).项,目,目二房占,比,比例最大,，,，压力较,大,大,但一,房,房部份容,易,易盘活市,场,场。,2).从,单,单价上说,，,，10栋,面,面积最小,即便提,价,价后推,也,也会因总,价,价优势热,销,销,又一,次,次带动前,期,期剩余单,位,位热销。,3).从,面,面积比中,我,我们可以,看,看出，10栋的单,层,层可售面,积,积最大，,代,代表价值,最,最高,可,作,作价值提,升,升。,户型比例(大致),：,：,一房,32%,二房,49&,三房,19%,合计,100%,1栋,25.6%,5栋,23.3&,6栋,19.6%,10栋,31%,合计,100%,同层面积,比,比(大致)：,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,从市场的,角,角度来看,深圳市场,异,异常火爆,，,，近期推,出,出的大部,份,份楼盘，,如,如：观澜,翡,翡翠湾、,花,花园城三,期,期、半岛,城,城邦、风,格,格名苑、,双,双城世纪,，无,一,一不是在,推,推出市场,后,后立即或,三,三个月内,完,完成100%销售,。,。,而本项目,在,在福田区,第,第一个旧,改,改项目、,新,新福田口,岸,岸、深港,地,地铁接驳,等,等特殊背,景,景下，项,目,目已不炒,自,自热，市,场,场对项目,的,的关注度,较,较高，早,已,已积累,了不少的,诚,诚意客户,。,。,分析：,第1栋,第5栋,第6栋,第10栋,另外，第,一,一批推出,单,单位肯定,较,较便宜的,想,想法早已,深,深入民心,，,，因此中,原,原认为应,先,先解决2,房,房单位最,多,多的5、6栋的销,售,售，解决,项,项目最大,的,的压力。,1栋因其,先,先天性的,景,景观优势,与,与10栋,因,因此总价,上,上的优势,在,在一定程,度,度上减少,了,了它们的,销,销售难度,。,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,从项目的,销,销售之“,势,势”来说,10栋,5、6栋,项目推售,势,势头曲线,图,图示,市场热度,市场关注,度,度,项目地段,优,优势,项目概念,影,影响,发展商品,牌,牌影响,前阶段销,售,售势头,项目概念,影,影响,10栋的,总,总价优势,投,投资性,1栋,景观优势,的,的,唯一性(,希,希缺性),项目概念,影,影响,年关,A、政府,政,政策影响,不,不大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场市场仍,然,然见好,中原认为,推,推售应遵,循,循：,销售平稳,化,化!,压力最小,化,化!,B、政府,政,政策影响,较,较大，项,目,目开售时,房,房地产市,场,场不容乐,观,观,整,体,体,推,推,盘,盘,节,节,奏,奏,第1栋,第5栋,第6栋,第10栋,首,推,推,单,单,位,位,第,二,二,批,批,推,推,出,出,单,单,位,位,第,三,三,批,批,推,推,出,出,单,单,位,位,B,、,、,政,政,府,府,政,政,策,策,影,影,响,响,较,较,大,大,，,，,项,项,目,目,开,开,售,售,时,时,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,不,不,容,容,乐,乐,观,观,首,推,推,单,单,位,位,销,售,售,进,进,度,度,计,计,划,划,8,月,月,初,初,，,，,诚,诚,意,意,登,登,记,记,10,月,月1,日,日,，,，,公,公,开,开,发,发,售,售6,、,、10,栋,栋,11,月,月,底,底,加,加,推,推5,栋,栋,1,栋,栋,诚,诚,意,意,客,客,户,户,登,登,记,记,07,年,年3,月,月,底,底,1,栋,栋,公,公,开,开,发,发,售,售,2007,年,年1,月,月,2007,年,年2,月,月18,春,节,节(,初,初,一,一),推售单位,6、10栋,5栋、6&10栋剩余单位,1栋、 剩余单位,目标客户,深圳投资客,深港家庭,周边换房客户,背青一族,深圳白领阶层,深圳白领阶层,深港投资客户,深港家庭,经常来往之商家港客,高端投资客户,企业老板,高端深港家庭,预计销售,45%,75%,100%,B,、,、,政,政,府,府,政,政,策,策,影,影,响,响,较,较,大,大,，,，,项,项,目,目,开,开,售,售,时,时,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,不,不,容,容,乐,乐,观,观,分,析,析,：,：,第1栋,第5栋,第6栋,第10栋,在07,年,年,市,市,场,场,前,前,景,景,不,不,明,明,朗,朗,的,的,情,情,况,况,下,下,，,，,政,政,府,府,所,所,做,做,的,的,所,所,有,有,措,措,施,施,都,都,是,是,针,针,对,对,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,客,客,户,户,，,，,对,对,自,自,住,住,客,客,户,户,影,影,响,响,不,不,大,大,。,。,因,因,此,此,，,，,中,中,原,原,建,建,议,议尽,快,快,销,销,售,售,投,投,资,资,客,客,户,户,购,购,买,买,最,最,主,主,要,要,的,的,一,一,房,房,单,单,位,位,及,及6,栋,栋,的,的,二,二,房,房,单,单,位,位(,二,二,房,房,占,占,项,项,目,目,总,总,体,体,比,比,例,例,较,较,高,高,，,，,压,压,力,力,较,较,大,大)。,而1,栋,栋,单,单,位,位,及,及5,栋,栋,单,单,位,位,因,因,其,其,综,综,合,合,素,素,质,质,较,较,高,高,，,，,产,产,品,品,具,具,有,有,一,一,下,下,的,的,稀,稀,缺,缺,性,性(,米,米,埔,埔,景,景,观,观,资,资,源,源),，,，,在,在,一,一,定,定,程,程,度,度,上,上,减,减,少,少,销,销,售,售,压,压,力,力,；,；,其,其,次,次,，,，1,、,、5,栋,栋,户,户,型,型,多,多,以,以,二,二,房,房,、,、,三,三,房,房,单,单,位,位,为,为,主,主,，,，,购,购,于,于,自,自,住,住,用,用,途,途,的,的,客,客,户,户,较,较,多,多,，,，,受,受,政,政,府,府,限,限,制,制,性,性,政,政,策,策(,限,限,制,制,投,投,资,资,炒,炒,家,家),影,影,响,响,较,较,小,小,。,。,户,型,型,比,比,例,例(,大,大,致,致),：,：,一房,32%,二房,49&,三房,19%,合计,100%,1栋,25.6%,5栋,23.3&,6栋,19.6%,10栋,31%,合计,100%,同,层,层,面,面,积,积,比,比(,大,大,致,致),：,：,B,、,、,政,政,府,府,政,政,策,策,影,影,响,响,较,较,大,大,，,，,项,项,目,目,开,开,售,售,时,时,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,不,不,容,容,乐,乐,观,观,从,项,项,目,目,的,的,销,销,售,售,之,之,“,“,势,势,”,”,来,来,说,说,5,栋,栋,6,、,、10,栋,栋,项,目,目,推,推,售,售,势,势,头,头,曲,曲,线,线,图,图,示,示,项,目,目,投,投,资,资,潜,潜,力,力,项,目,目,地,地,段,段,优,优,势,势,市,场,场,热,热,度,度,市,场,场,关,关,注,注,度,度,发,展,展,商,商,品,品,牌,牌,影,影,响,响,项,目,目,概,概,念,念,影,影,响,响,项,目,目,地,地,段,段,优,优,势,势,部,部,部,份,份,单,单,位,位,景,景,观,观,优,优,势,势,1,栋,栋,景,观,观,优,优,势,势,的,的,唯,一,一,性,性(,希,希,缺,缺,性,性),年,关,关,B,、,、,政,政,府,府,政,政,策,策,影,影,响,响,较,较,大,大,，,，,项,项,目,目,开,开,售,售,时,时,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,不,不,容,容,乐,乐,观,观,根据,中,中原,统,统计,分,分析,所,所有,在,在港,推,推售,之,之大,陆,陆楼,盘,盘方,式,式后,认,认为,：,：传,统,统的,撒,撒网,式,式推,售,售并,不,不能,取,取得,较,较好,的,的销,售,售效,果,果，,因,因此,，,，中,原,原建,议,议本,项,项目,在,在香,港,港方,面,面采,取,取：,“脉,冲,冲式,推,推售,方,方式,”,”,。即,：,：将,项,项目,销,销售,主,主力,放,放在,深,深圳,区,区域,，,，在,各,各销,售,售节,点,点上,利,利用,深,深圳,销,销售,热,热度,在,在香,港,港进,行,行集,中,中式,的,的波,浪,浪形,推,推售,（,（脉,冲,冲式,营,营销,）,）。,香港,推,推售,8月,初,初，,诚,诚意,登,登记,10,月,月1,日,日，,公,公开,发,发售5、6栋,11,月,月底,加,加推10,栋,栋,1栋,诚,诚意,客,客户,登,登记,07,年,年3,月,月底,1栋,公,公开,发,发售,2007,年,年1,月,月,2007,年,年2,月,月18,春节(初,一,一),利用,深,深圳,收,收筹,热,热度,，,，在,香,香港,进,进一,第,第一,轮,轮的,推,推广,强调,地,地段,价,价值,利用,项,项目,热,热销,局,局面,，,，进,行,行第,二,二轮,的,的脉,冲,冲式,推,推广,强调,地,地段,与,与投,资,资性,利用1栋,单,单位,的,的景,观,观稀,缺,缺性,加,加区,域,域前,景,景，,进,进行,第,第三,轮,轮的,脉,脉冲,式,式推,广,广,香港,推,推售,节,节奏,图,图示,5.,价,价格,策,策略,分,分析,T10,T5,T6,T1,核心,价,价格,策,策略,：,：,低开,高,高走,折扣,控,控制,限时,报,报价,第一,批,批推,售,售，,低,低价,入,入市,，,，额,外,外优,惠,惠与,隐,隐性,优,优惠,（,（如,礼,礼品/赠,道,道等,）,）集,中,中于,此,此体,现,现，,借,借一,房,房总,价,价优,势,势带,动,动二,房,房单,位,位的,迅,迅速,销,销化,，,，特,别,别是,无,无景,观,观单,位,位,第二,批,批推,售,售，,单,单价,上,上调,，,，一,来,来造,成,成升,值,值印,象,象，,二,二来T10户,型,型小,，,，总,价,价仍,有,有优,势,势，,借,借此,展,展开,第,第二,轮,轮的,抢,抢买,热,热潮,，,，带,动,动第,一,一批,剩,剩余,单,单位,消,消化,第三,批,批推,售,售，,本,本项,目,目的,核,核心,价,价值,体,体现,，,，景,观,观单,位,位实,现,现价,值,值最,大,大化,。,。借,景,景观,稀,稀缺,实,实现,项,项目,单,单价,总,总价,整,整体,最,最高,。,。,5.,价,价格,策,策略,分,分析,项目,价,价格,走,走势,图,图示,价格,楼层,T01栋,T10栋,T5T6,栋,栋,楼层,景,景观,差,差异,最,最大,化,化,楼层,景,景观,曲,曲线,上,上升,楼层,景,景观,价,价格,敏,敏感,度,度不,高,高,6.,媒,媒体,整,整合,策,策略,中原,思,思路,：,：,以深,圳,圳为,销,销售,中,中心,，,，香,港,港为,品,品牌,推,推广,中,中心,以户,外,外宣,传,传为,主,主!(重,点,点路,段,段),以阶,段,段性,集,集中,式,式报,纸,纸宣,传,传为,辅,辅!,以MIMA文,化,化贯,穿,穿全,程,程!,媒体,选,选择,条,条件,：,：,市场,影,影响,力,力,6.,媒,媒体,整,整合,策,策略,中原,建,建议,：,：,户外,Concept,文化,软性媒体,本案,与时尚杂志或生活杂志合作：MIX&MATCH,专刊,特区报,南都,电视广告(HK),香港报版(集中式),口岸(内部)广告牌,深圳主干道广告牌,深圳地铁总站广告,6.,媒,媒体,整,整合,策,策略,文锦,渡,渡口,岸,岸,深圳,市,市政,府,府,罗湖,口,口岸,福田,口,口岸,皇岗,口,口岸,文锦,渡,渡口,岸,岸,深圳,地,地铁,一,一期,本案,深圳,户,户型,广,广告,牌,牌布,局,局图,示,示,福强,路,路与,金,金田,路,路交,汇,汇处,深南,路,路田,面,面段,现,现有,广,广告,牌,牌,滨河,路,路与,皇,皇岗,路,路交,汇,汇处,罗湖,口,口岸,出,出入,境,境通,道,道广,告,告牌,6.,媒,媒体,整,整合,策,策略,精神,文,文化,堡,堡垒,与时,尚,尚杂,志,志联,合,合主,办,办时,尚,尚专,刊,刊，,详,详细,解,解说MIX&MATCH的,风,风格,、,、历,史,史、,表,表现,等,等及,MIX&MATCH的,精,精神,及,及其,提,提倡,的,的生,活,活态,度,度。,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,阶段,时间,推售单位,套数,目的,支撑点,第一阶段,06.08.01,06.09.31,T5+T6,616,前期收筹,形象展示及外界的影响力,第二阶段,06.10.01,06.11.31,T5T6销售,现场的感染力,第三阶段,06.12.01,07.02.26,T10,532,T10销售,硬环境展示/会所,T01收筹,第四阶段,07.03.08,07.06.08,T01,336,T01销售,外立面/实景社区,分阶,段,段划,分,分总,揽,揽,每一,阶,阶段,都,都有,新,新产,品,品注,入,入，,每,每一,阶,阶段,都,都会,形,形成,热,热销,！,！,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,形象&概,念,念攻,击,击阶,段,段,第一,阶,阶段,策,策略,形象,宣,宣传,以,以MIMA为,主,主线,，,，以,品,品牌/时,尚,尚/,潮,潮流,为主,要,要表,现,现形,式,式，,强,强调,视,视觉,冲,冲击,区位,宣,宣传,以,以口,岸,岸为,主,主线,，,，通,过,过政,府,府/,民,民间,的,的共,同,同,炒作,，,，各,角,角度,分,分析,与,与预,测,测，,达,达到,心,心灵,震,震憾,。,。,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,阶段,形象&概,念,念攻,击,击阶,段,段,认筹,核心,攻,攻击,点,点,2006.08,2006.09,一点,：,：项,目,目核,心,心范,围,围,一线,：,：区,位,位价,值,值炒,作,作线,一面,：,：皇,岗,岗片,区,区辐,射,射面,一关,：,：皇,岗,岗口,岸,岸核,心,心范,围,围,二面,：,：政,府,府层,面,面+,民,民间,层,层面,三路,：,：皇,岗,岗路,、,、滨,河,河路,、,、深,南,南路,把握,项,项目,核,核心,区,区位,的,的形,象,象展,示,示，,封,封杀,最,最直,接,接的,口,口岸,客,客户,一条,线,线的,两,两个,层,层面,同,同时,炒,炒作,，,，迅,速,速提,升,升项,目,目片,区,区的,投,投资,关,关注,度,度,片区,辐,辐射,面,面的,三,三条,路,路段,封,封杀,，,，揽,截,截深,圳,圳大,批,批目,标,标投,资,资居,住,住客,户,户,第一,阶,阶段,主,主攻,点,点,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,主要,路,路口,密,密集,性,性条,幅,幅封,杀,杀,收筹,期,期,封杀,周,周边,目,目标,群,群,封杀,皇,皇岗,片,片区,工地,围,围板(形,象,象墙)感,染,染力,销售,展,展场,外,外入,口,口及,外,外广,场,场包,装,装,沿路,灯,灯箱,彩,彩旗,夜间,灯,灯光,效,效果,封杀,深,深圳,投,投资,人,人群,房地,产,产网,络,络博,客,客专,业,业分,析,析,报纸,软,软文,连,连载,投,投资,论,论谈,核心,路,路段,户,户外,广,广告,牌,牌封,杀,杀,政府,相,相关,权,权威,部,部门,区,区位,分,分析,及,及展,望,望,投资,客,客户,深,深度,访,访谈,第一,阶,阶段,目,目标,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,第一,阶,阶段,参考,案,案例:形,象,象墙,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,第一,阶,阶段,参考,案,案例:户,外,外广,告,告,强调MIMA,生,生活,方,方式,的,的形,象,象展,示,示,及,及视,觉,觉冲,击,击力,7.,分,分阶,段,段推,广,广策,略,略,第一,阶,阶段,活,活动,配,配合,MIMA,生,生活,启,启动,仪,仪式暨,混搭,艺,艺术,文,文化,展,展,附1,：,：,主题,：,：混,搭,搭艺,术,术文,化,化展,展出,类,类型,：,：海,报,报/,画,画展/行,为,为艺,术,术等,活动,内,内容,：,：,混,搭,搭,历,历,史,史,图,图,片,片,展,展,示,示,及,及,文,文,字,字,介,介,绍,绍,知,名,名,设,设,计,计,师,师,的,的,混,混,搭,搭,海,海,报,报,展,展,知,名,名,艺,艺,术,术,家,家,的,的,混,混,搭,搭,画,画,展,展,客,户,户,可,可,参,参,与,与,性,性,的,的,混,混,搭,搭,空,空,间,间,相,关,关,链,链,结,结,：,：,“,混,混,搭,搭,状,状,态,态,”,”-,刘,刘,立,立,国,国,、,、,胡,胡,向,向,东,东,、,、,张,张,濒,濒,当,当,代,代,艺,艺,术,术,作,作,品,品,联,联,展,展,2006,年,年4,月,月10,月,月,5,月,月10,日,日,北,京,京,朝,朝,阳,阳,区,区,酒,酒,仙,仙,桥,桥,路,路2,号,号,大,大,山,山,子,子,艺,艺,术,术,区,区,7.,分,分,阶,阶,段,段,推,推,广,广,策,策,略,略,第,二,二,阶,阶,段,段,策,策,略,略,展,示,示&,示,示,范,范,攻,攻,击,击,阶,阶,段,段,形,象,象,宣,宣,传,传,充,充,份,份,展,展,示,示,现,现,场,场,示,示,范,范,的,的,视,视,觉,觉,冲,冲,击,击,，,，,感,感,染,染,力,力,通,过,过,媒,媒,体,体,及,及,外,外,界,界,扩,扩,大,大,宣,宣,传,传,区,位,位,宣,宣,传,传,以,以,现,现,场,场,的,的,规,规,划,划,模,模,型,型/,图,图,表,表,示,示,范,范/,数,数,据,据,说,说,明,明,投,资,资,分,分,析,析,等,等,全,全,方,方,位,位,提,提,升,升,投,投,资,资,价,价,值,值,7.,分,分,阶,阶,段,段,推,推,广,广,策,策,略,略,阶,段,段,展,示,示&,示,示,范,范,攻,攻,击,击,阶,阶,段,段,T5T6,销,销,售,售,核,心,心,攻,攻,击,击,点,点,2006.10,2006.11,集,中,中,展,展,示,示,部,部,分,分,：,：,销,售,售,中,中,心,心,精,装,装,单,单,位,位,样,板,板,房,房,售,楼,楼,通,通,道,道,休,闲,闲,会,会,所,所,入,口,口,广,广,场,场,入,户,户,大,大,堂,堂,部,份,份,园,园,林,林,MIMA,主,主,题,题,活,活,动,动,暨,金,地,地MIMA,公,公,开,开,选,选,房,房,活,活,动,动,第,二,二,阶,阶,段,段,主,主,攻,攻,点,点,户,外,外,展,展,示,示,部,部,分,分,：,：,户,外,外,广,广,告,告,牌,牌,媒,体,体,展,展,示,示,部,部,分,分,：,：,阶,段,段,性,性,报,报,版,版,及,及,软,软,文,文,皇,岗,岗,口,口,岸,岸,广,广,告,告,点,面,面,兼,兼,顾,顾,，,，,重,重,点,点,突,突,破,破,：,：,广,广,告,告,全,全,面,面,铺,铺,开,开,，,，,现,现,场,场,集,集,中,中,展,展,示,示,外,销,销,推,推,广,广,新,新,闻,闻,点,点,：,：,集,中,中,性,性,报,报,版,版,投,投,放,放,事,件,件,活,活,动,动,外,销,销,推,推,广,广,渠,渠,道,道,：,：,开,盘,盘,热,热,销,销,电,视,视,电,电,台,台,附,：,：,MIMA,生,生,活,活,主,主,题,题,活,活,动,动,一,一,：,：,名,车,车,名,名,人,人,名,名,门,门,时,间,间:2006,年,年11,月,月,活,动,动,形,形,式,式,：,：MIMA,生,生,活,活,系,系,列,列,主,主,题,题,活,活,动,动,目,的,的,：,：,答,谢,谢,前,前,期,期,业,业,主,主,，,，,作,作,情,情,感,感,攻,攻,势,势,，,，,增,增,加,加,老,老,业,业,主,主,宣,宣,传,传,力,力,度,度,；,；,渗,透,透,推,推,广,广MIMA,生,生,活,活,概,概,念,念,；,；,营造新,闻,闻点扩,大,大宣传,力,力度及,幅,幅度；,为T1,栋,栋高价,值,值单位,收,收筹作,铺,铺垫，,提,提升业,主,主的自,豪,豪感。,活动内,容,容（简,述,述）：,由时装,界,界名人,将,将自已,个,个性化,的,的国际,时,时尚元,素,素，通,过,过汽车,改,改装，,融,融入车,身,身/内,饰,饰等，,形,形成时,尚,尚创意,的,的MIMA风,格,格。同,时,时将汽,车,车领域,的,的元素,融,融入服,装,装设计,中,中，创,造,造统一,合,合协,车展/,走,走秀/,名,名人文,化,化访谈,业主参,与,与：活,动,动设业,主,主参与,环,环节，,业,业主有,机,机会将,自,自已的,个,个性风,格,格通过,时,时尚潮,流,流变为,现,现实，,由,由名牌,设,设计师,为,为其量,身,身设计,衣,衣服，,或,或设计,并,并赠送,车,车面喷,漆,漆图案,时装界MIMA,汽,汽车,界,界,时装文,化,化MIMA,汽,汽,车,车文化,时装秀MIMA,汽,汽车,秀,秀,时装名,人,人MIMA,汽,汽,车,车名人,第二阶,段,段活动,配,配合,拟邀请,车,车型（,略,略）,建议邀,请,请嘉宾,或,或单位,（,（暂定,）,）,香港资,深,深汽车,传,传媒出,版,版人（,如,如狄港,生,生先生,）,）,深度汽,车,车发烧,友,友,拥,有,有多辆,包,包括保,时,时捷在,内,内的世,界,界名车,（,（邝子,钊,钊先生,）,）,品牌时,尚,尚杂志/汽车,杂,杂志协,办,办,时尚界,名,名人及,设,设计师,拟邀媒,体,体及合,作,作单位,（,（略）,媒体推,广,广及现,场,场包装,（,（略）,备注：,活,活动现,场,场的衣,着,着/家,私,私/饮,品,品/音,乐,乐等，,均,均以MIMA,风,风格出,现,现,MIMA生活,主,主题活,动,动一：,名车,名,名人,名,名门,附：,7.分,阶,阶段推,广,广策略,皇岗口,岸,岸及辐,射,射片集,中,中性推,广,广,T5T6热销,封杀深,圳,圳投资,买,买家,封杀两,岸,岸深港,客,客户,突破香,港,港投资,客,客户,核心路,段,段户外,广,广告牌,封,封杀,第二阶,段,段目标,来往深,港,港的必,经,经道路,封,封杀,政府规,划,划及区,位,位价值,炒,炒作,热销新,闻,闻炒作,地产及,相,相关行,业,业投资,分,分析,纯港式,物,物业及,未,未来居,住,住人群,分,分析,政府规,划,划及区,位,位价值,炒,炒作,热销及,事,事件新,闻,闻点炒,作,作,集中性,目,目的性,报,报版发,布,布,集中性,目,目的性,电,电视电,台,台推广,7.分,阶,阶段推,广,广策略,第三阶,段,段策略,价值&,资,资源攻,击,击阶段,形象宣,传,传充份,展,展示于,营,营销主,题,题活动,上,上，对,主,主题进,行,行,深化，,提,提炼文,化,化价值,区位宣,传,传通过,老,老客户,营,营销模,式,式，前,期,期购买,案,案例升,值,值,空间等,，,，直观,突,突显口,岸,岸带来,的,的升值,潜,潜力,7.分,阶,阶段推,广,广策略,阶段,价值&,资,资源攻,击,击阶段,T10,销,销售T1收筹,核心攻,击,击点,2006.12,2007.01,加推小,户,户精品/炒作,升,升值空,间,间/突,显,显总价,优,优势,高层景,观,观单位/项目,核,核心价,值,值/体,现,现符号,概,概念,第三阶,段,段主攻,点,点,把握机,会,会营销,，,，发掘,已,已有资,源,源,2007.02,圣庭节,新,新年主,题,题活动,情人节MIMA主题,活,活动,老客户,营,营销,老客户,优,优先原,则,则,老客户,额,额外优,惠,惠与回,馈,馈,老带新,奖,奖勤制,度,度,外销持,续,续性铺,开,开,香,港,港集中,宣,宣传,附：,主题：,混,混搭音,乐,乐原创,大,大赛,混搭音,乐,乐原创,大,大赛,形式：,各,各类型,混,混搭音,乐,乐原创,内容简,介,介：,MIMA生活,主,主题活,动,动之一,以混搭,风,风格音,乐,乐为主,题,题,以比赛,的,的形式,，,，征集,混,混搭风,格,格原创,音,音乐,邀请香,港,港知名,艺,艺人/,音,音乐人,作,作为评,委,委及嘉,宾,宾,邀请知,名,名混搭,风,风格乐,队,队现场,助,助演,活动可,阶,阶段性,在,在会所,酒,酒吧持,续,续进行,第三阶,段,段活动,配,配合,7.分,阶,阶段推,广,广策略,第三阶,段,段目标,T10,热,热销T01收,筹,筹,主攻香,港,港投资,客,客户,推广高,价,价景观,单,单位,符号+,地,地段的,核,核心优,势,势炒作,热销及,事,事件新,闻,闻点集,中,中炒作,政府规,划,划及区,位,位价值,炒,炒作,MIMA生活,的,的国际,社,社区推,广,广,深港居,住,住及深,投,投客,符号+,地,地段的,核,核心优,势,势炒作,品牌港,式,式管家/纯港,式,式物业,在原有,资,资源上,进,进行深,度,度营销,7.分,阶,阶段推,广,广策略,第四阶,段,段策略,文化&,品,品牌攻,击,击阶段,形象宣传以,项,项目品牌与,金,金地品牌联,合,合互动，通,过,过事,件活动上升,至,至文化精神,层,层面，扩大,品,品牌的美誉,度,度,区位宣传通,对,对T1稀缺,性,性景观单位,作,作特质营销,，,，强,化价值的最,大,大空间,7.分阶段,推,推广策略,阶段,文化&品牌,攻,攻击阶段,T1销售,核心攻击点,2007.03,2007.04,第四阶段主,攻,攻点,紧抓求缺心,理,理,强化稀,缺,缺性卖点,进,进行差异化,营,营销,2007.05,仅100套,全,全港景观单,位,位,深,深港上,空,空国际潮流,社,社区,高层全景观,样,样板房,符号化外立,面,面展示,品牌创意生,活,活主题活动,品牌联动主,题,题活动,7.分阶段,推,推广策略,第四阶段,7.分阶段,推,推广策略,第四阶段,7.分阶段,推,推广策略,第四阶段目,标,标,T01热销,迅速消化剩,余,余单位,引爆高价景,观,观单位,符号+地段,的,的核心优势,炒,炒作,针对前期剩,余,余单位作特,质,质营销,MIMA生,活,活的国际社,区,区推广,高层全景观,实,实景样板及,精,精装展示,低成本推广,方,方式运作,老客户针对,性,性推售,公司项目品,牌,牌联动,品牌联动系,列,列主题活动,MIMA文,化,化系列主题,活,活动,8.销售物,料,料及工程配,合,合,现场包装方,面,面,01） 营,销,销广场；,02） 销,售,售中心及设,施,施；,03） 样,板,板房；,04） 围,墙,墙、路牌；,05） 大,型,型灯光广告,；,；,06） 电,话,话申请；,07） 导,示,示牌；,08） 户,外,外广告；,09） 看,楼,楼通道；,10） 示,范,范环境；,11） 示,范,范硬件设施,。,。,形象包装方,面,面,01） VI设计制作,；,；,02） 展,示,示系统设计,制,制作；,03） 楼,书,书；,04） 展,板,板；,05） 模,型,型；,06） VCD制作；,07） 报,纸,纸广告稿；,08） 新,闻,闻缮稿；,09） 电,脑,脑效果图；,10） 海,报,报。,8.销售物,料,料及工程配,合,合,有关文件准,备,备,01）价格,表,表；,02）付款,方,方式；,03）认购,书,书；,04）认购,须,须知；,05）预售,许,许可证；,06）按揭,银,银行介绍；,07）销售,培,培训200,问,问；,08）客户,登,登记表、销,售,售统计表、,管,管理分析表,；,；,09）置业,通,通,现场包装,01）条幅,、,、挂旗；,02）汽球,；,；,03）花篮,；,；,04）保安,员,员、保洁员,；,；,05）售楼,处,处、示范单,位,位；,06）礼品,；,；,07）开盘,活,活动；,08）看楼,专,专车。,销售总额（,估,估算）：,2950.8*28,12000元/M,2,10亿元,总体推广费,用,用为：,10亿元1%=1000万元,（其中销售,材,材料占总推,广,广费用的14%：约180万元,广告投放占,总,总推广费用,的,的86%：,约,约820万,元,元）,10.营销,费,费用预算,广告投放费,用,用阶段预算,阶段,比率,费用,市场预热期,42%,420万元,5、6栋推出,19.5%,195万元,10栋推出,12.5%,125万元,1栋推出,8%,80万元,销售物料,18%,180万元,10.营销,费,费用预算,销售材料费,用,用明细（含,电,电视制作）,序号,项目,预算,1,折页15万,总计： 约180万,2,单张15万,3,手提袋5万,4,模型30万,5,海报5万,6,MIX&MATCH生活手册10万,7,电视制作、广告服务费100万,10.营销,费,费用预算,提案结束，,谢,谢谢！,9,、静,夜,夜四,无,无邻,，,，荒,居,居旧,业,业贫,。,。11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,。,。15:23:4615:23:4615:23,11/7/20223:23:46PM,11,、以我,独,独沈久,，,，愧君,相,相见频,。,。11月-2215:23:4615:23,Nov-2207-Nov-22,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。15:23:4615:23:4615:23,Monday, November 7, 2022,13,、乍见翻疑,梦,梦，相悲各,问,问年。11月-2211月-2215:23:4615:23:46,November 7, 2022,14,、,他,他,乡,乡,生,生,白,白,发,发,，,，,旧,旧,国,国,见,见,青,青,山,山,。,。,。,。07,十,十,一,一,月,月20223:23:46,下,下,午,午15:23:4611,月,月-22,15,、比不,了,了得就,不,不比，,得,得不到,的,的就不,要,要。十一月223:23 下,午,午11月-2215:23,November7,2022,16,、行,动,动出,成,成果,，,，工,作,作出,财,财富,。,。2022/11/715:23:4615:23:46,07November2022,17,、做,前,前，,能,能够,环,环视,四,四周,；,；做,时,时，,你,你只,能,能或,者,者最,好,好沿,着,着以,脚,脚为,起,起点,的,的射,线,线向,前,前。,。,。3:23:46,下,下午3:23,下,下,午,午15:23:4611,月,月-22,9,、没,有,有失,败,败，,只,只有,暂,暂时,停,停止,成,成功,！,！。11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、很多事,情,情努力了,未,未必有结,果,果，但是,不,不努力却,什,什么改变,也,也没有。,。,。15:23:4615:23:4615:23,11/7/2022 3:23:46 PM,11,、成功就是,日,日复一日那,一,一点点小小,努,努力的积累,。,。11月-2215:23:4615:23,Nov-2207-Nov-22,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。15:23:4615:23:4615:23,Monday, November 7,2022,13,、不,知,知香,积,积寺,，,，数,里,里入,云,云峰,。,。11,月,月-2211,月,月-2215:23:4715:23:47,November7,2022,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。07,十,十,一,一月20223:23:47,下,下午15:23:4711,月,月-22,15,、楚塞,三,三湘接,，,，荆门,九,九派通,。,。十一月223:23 下,午,午11月-2215:23,November7,2022,16,、少年,十,十五二,十,十时，,步,步行夺,得,得胡马,骑,骑。2022/11/715:23:4715:23:47,07November2022,17,、空山新,雨,雨后，天,气,气晚来秋,。,。3:23:47,下,下午3:23,下,下午15:23:4711月-22,9,、杨柳散,和,和风，青,山,山澹吾虑,。,。11月-2211月-22,Monday,November7,2022,10,、阅读一,切,切好书如,同,同和过去,最,最杰出的,人,人谈话。15:23:4715:23:4715:23,11/7/2022 3:23:47 PM,11,、越是没有,本,本领的就越,加,加自命不凡,。,。11月-2215:23:4715:23,Nov-2207-Nov-22,12,、越,是,是无,能,能的,人,人，,越,越喜,欢,欢挑,剔,剔别,人,人的,错,错儿,。,。15:23:4715:23:4715:23,Monday,November7,2022,13,、知,人,人者,智,智，,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,，,，自,胜,胜者,强,强。11,月,月-2211,月,月-2215:23:4715:23:47,November7,2022,14,、,意,意,志,志,坚,坚,强,强,的,的,人,人,能,能,把,把,世,世,界,界,放,放,在,在,手,手,中,中,像,像,泥,泥,块,块,一,一,样,样,任,任,意,意,揉,揉,捏,捏,。,。07,十,十一月20223:23:47 下,午,午15:23:4711月-22,15,、最,具,具挑,战,战性,的,的挑,战,战莫,过,过于,提,提升,自,自我,。,。十一,月,月223:23,下,下,午,午11,月,月-2215:23,November7,2022,16,、业,余,余生,活,活要,有,有意,义,义，,不,不要,越,越轨,。,。2022/11/715:23:4715:23:47,07November2022,17,、一个人,即,即使已登,上,上顶峰，,也,也仍要自,强,强不息。3:23:47,下,下午3:23,下,下午15:23:4711月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, 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