住宅小区设计控制要点

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-9-23,#,住,宅,宅,小,小,区,区,设,设,计,计,控,控,制,制,要,要,点,点,广,西,西,华,华,蓝,蓝,设,设,计,计,（,（,集,集,团,团,）,）,有,有,限,限,公,公,司,司建,筑,筑,一,一,所,所,吴,舒,舒,琳,琳,2014.9.26,一,、,、,设,设,计,计,前,前,期,期,二,、,、,总,总,体,体,设,设,计,计,要,要,点,点,控,控,制,制,三,、,、,户,户,型,型,设,设,计,计,要,要,点,点,控,控,制,制,四,、,、,户,户,型,型,鉴,鉴,析,析,五,、,、,推,推,荐,荐,书,书,籍,籍,本,次,次,讲,讲,座,座,内,内,容,容,：,：,一,、,、,设,设,计,计,前,前,期,期,（,一,一,）,）,前,前,期,期,设,设,计,计,步,步,骤,骤,：,：,前,期,期,准,准,备,备,：,：,明,确,确,开,开,发,发,意,意,图,图,，,，,着,着,重,重,了,了,解,解,容,容,积,积,率,率,、,、,建,建,筑,筑,控,控,高,高,、,、,层,层,数,数,、,、,建,建,筑,筑,密,密,度,度,、,、,绿,绿,地,地,率,率,、,、,停,停,车,车,位,位,、,、,主,主,力,力,房,房,型,型,及,及,户,户,型,型,面,面,积,积,配,配,比,比,等,等,。,。,对,对,该,该,项,项,目,目,开,开,发,发,目,目,标,标,、,、,开,开,发,发,时,时,序,序,及,及,售,售,房,房,预,预,期,期,等,等,的,的,讨,讨,论,论,，,，,从,从,讨,讨,论,论,中,中,即,即,时,时,形,形,成,成,对,对,整,整,个,个,项,项,目,目,的,的,初,初,步,步,构,构,思,思,。,。,充,充,分,分,的,的,沟,沟,通,通,可,可,以,以,减,减,少,少,设,设,计,计,过,过,程,程,的,的,反,反,复,复,，,，,提,提,高,高,双,双,方,方,的,的,时,时,间,间,效,效,率,率,。,。,现,场,场,踏,踏,勘,勘:,（1,）,）,了,了,解,解,场,场,地,地,现,现,状,状,，,，,地,地,质,质,、,、,标,标,高,高,等,等,情,情,况,况,；,；,（,（2,）,）,了,了,解,解,场,场,地,地,区,区,域,域,资,资,源,源,（,（,包,包,括,括,自,自,然,然,资,资,源,源,与,与,人,人,文,文,资,资,源,源,）,）,，,，,周,周,边,边,配,配,套,套,等,等,情,情,况,况,，,，,从,从,市,市,场,场,角,角,度,度,分,分,析,析,项,项,目,目,的,的,业,业,态,态,及,及,适,适,合,合,的,的,开,开,发,发,模,模,式,式,。,。,（,（3,）,）,制,制,定,定,一,一,个,个,调,调,查,查,表,表,格,格,，,，,用,用,以,以,记,记,录,录,现,现,场,场,踏,踏,勘,勘,的,的,数,数,据,据,及,及,分,分,析,析,结,结,果,果,。,。,概念方,案,案：,本阶段,宜,宜做两,个,个总平,方,方案，,争,争取涵,盖,盖项目,开,开发的,两,两种最,大,大的可,能,能性。,总,总平面,概,概念设,计,计成果,包,包括：,项,项目定,位,位、对,项,项目区,域,域环境,及,及场地,的,的分析,、,、市场,分,分析、,总,总平布,置,置图（,含,含布局,，,，标高,、,、指标,，,，等）,、,、总平,功,功能分,区,区图、,总,总平交,通,通分析,图,图、总,平,平景观,分,分析图,、,、景观,视,视线分,析,析图、,户,户型均,好,好性分,析,析、日,照,照分析,、,、开发,时,时序分,析,析、地,下,下室及,停,停车区,域,域设置,图,图、户,型,型概念,、,、造型,及,及景观,概,概念、,对,对项目,主,主题及,文,文化的,研,研究。,汇报：,该阶段,汇,汇报十,分,分重要,，,，可以,在,在短时,间,间内聚,集,集开发,商,商及策,划,划公司,的,的片断,式,式思维,成,成果，,并,并通过,设,设计的,归,归纳和,引,引导，,形,形成对,整,整个小,区,区项目,的,的定位,确,确认。,（二）,业,业主方,需,需要明,确,确：,1,、产品,定,定位,2,、户型,策,策划,明确,户,户型类,别,别,明确,户,户型价,值,值与面,积,积的关,系,系,户型,功,功能策,划,划,1,、产品,定,定位：,高端？,刚,刚需？,商,商业,形,形态？,商,商业、,住,住宅比,例,例？,根据项,目,目所处,区,区位及,周,周边总,体,体环境,，,，结合,目,目标消,费,费者定,位,位，确,定,定项目,定,定位。,在确定,产,产品定,位,位的同,时,时，明,确,确商业,配,配套要,求,求。,商业策,划,划首要,的,的是进,行,行区位,价,价值分,析,析判断,户型策,划,划首要,的,的是进,行,行土地,价,价值分,析,析判断,：,：,景观丰,富,富、交,通,通便利,的,的地块,：,：大户,型,型为主,；,；,土地各,方,方面均,普,普通既,无,无突出,优,优点又,无,无特别,缺,缺点的,:,中等户,型,型为主,；,；,地块较,差,差：应,以,以总价,较,较低的,中,中、小,户,户型为,主,主；,商务中,心,心区的,小,小幅土,地,地：小,面,面积公,寓,寓、酒,店,店式公,寓,寓。,案例：,联,联发臻,品,品,2,、户型,策,策划,明确,户,户型类,别,别,根据项,目,目客户,及,及定位,要,要求，,需,需要名,明,明确户,型,型类别,：,：以三房二,厅,厅二卫,以,以上大户型,为,为主还是以,二,二房二,厅,厅一卫,以,以下小,户,户为主？一房,、,、二房,、,、三房、四房、五,房,房、复,（,（跃层,）,）式等,分,分别应,占,占多少,比,比例？,A,、一房,一,一厅：,过,过渡之,用,用，,30,岁以下,、,、未婚,或,或刚刚,结,结婚的,年,年轻人,，,，工作,时,时间不,长,长，积,蓄,蓄不多,而,而又渴,望,望拥有,一,一片自,己,己的小,天,天地。,从功能,上,上说，,虽,虽然也,需,需要厅,、,、房、,厨,厨、卫,、,、阳台,五,五脏俱,全,全，但,对,对每一,部,部分面,积,积的要,求,求不高,，,，布局,紧,紧凑，,总,总面积,不,不应超,过,过,50,B,、二房,二,二厅、,三,三房二,厅,厅：最,复,复杂的,消,消费群,。,。有的,三,三口之,家,家因小,孩,孩尚小,，,，二房,即,即已足,够,够，但,他,他们生,活,活可能,较,较为宽,裕,裕，因,而,而偏好,面,面积宽,松,松布局,更,更合理,的,的大面,积,积二房,；,；而有,的,的工薪,家,家庭人,口,口较多,却,却资金,不,不多，,当,当然更,希,希望购,买,买房间,较,较多而,面,面积偏,小,小的三,房,房；还,有,有部分,成,成功人,士,士或高,级,级白领,，,，虽然,购,购买力,强,强劲但,较,较为实,用,用主义,，,，认为,布,布局合,理,理、面,积,积略偏,大,大的三,房,房就已,足,足够。,二,二房是,做,做,70,还是,100,？三,房,房是做,100,还是,130,？需,要,要我们,精,精确区,分,分目标,消,消费者,并,并与其,购,购买力,、,、生活,状,状态、,居,居住习,惯,惯高度,对,对应。,C,、四房,以,以上或,150,以上,的,的房子,，,，其面,积,积敏感,度,度相对,较,较差，,但,但也只,有,有深入,分,分析目,标,标消费,者,者才能,做,做得恰,到,到好处,，,，才能,使,使销售,一,一路畅,旺,旺。,2,、户,型,型策,划,划,明,确,确户,型,型价,值,值体,现,现,很多项目,中,中都,见,见过,一,一些,单,单纯,从,从设,计,计角,度,度看,堪,堪称,优,优秀,的,的户,型,型却,不,不幸沦为库存,，,，其,原,原因在于,它,它们,位,位置,的,的错,误,误：面积,大,大、,总,总价,高,高的,户,户型,却,却被,放,放在,临,临近,路,路边噪声相当,大,大的,地,地方,、,、或,景,景观,较,较差,的,的地,方,方、,或,或朝,北,北的,方,方向,、,、或,南,南北,向,向楼,体,体中,、,、或,有,有西,晒,晒、或是,底,底层,位置最好,的,的地方,：,：总,价,价最高,的,的户型,位置最差,的,的地方,：,：总,价,价最低,的,的户型,小区,内,内资,源,源分,析,析及,户,户型,均,均好,性,性的,平,平衡,很,很关,键,键！,背离这一,点,点，,收,收获,的,的就,可,可能,是,是积,压,压或,低,低价,低,低利,润,润。,案例,：,：住,宅,宅价,值,值,相同,的,的户,型,型，,位,位置,不,不同,，,，楼,层,层不,同,同，,拥,拥有,的,的资,源,源不,尽,尽相,同,同。,（景,观,观资,源,源、,空,空间,资,资源,、,、朝,向,向资,源,源）,2,、户,型,型,户,型,型功,能,能策,划,划,厅（,起,起居,室,室）,：,：,20-45,；,主,主卧,室,室：,15-25,次卧,室,室：,8-12,；,保,保姆,间,间：,4-6,；,卫,卫生,间,间：,4-10,厨房,：,：,8-12,；,洗,洗衣,机,机间,：,：,4,（,附,附污,水,水盆,）,）,储藏,室,室：,6,；,阳,阳台,：,：,4-12,；,生,生活,阳,阳台,：,：,4-6,几个卫,生,生间？,几个阳,台,台？,厨房是开,放,放式,还,还是,传,传统,的,的封,闭,闭式？,是否,设,设置,工,工人,（,（保,姆,姆）房？,是否,设,设置一个,杂,杂物,间,间？,是否,设,设飘（,凸,凸）,窗,窗？,应从,在,在市场,角,角度,、,、从项目,整,整体定位,的,的高,度,度来,审,审视,而,而不,应,应由,设,设计,师,师依,据,据站,在,在技,术,术角,度,度、,单,单纯,从,从建,筑,筑结,构,构出,发,发。,（三,）,）业,主,主方,需,需要,提,提供,的,的资,料,料：,1,、用,地,地红,线,线电,子,子图,（,（带,用,用地,坐,坐标,）,）,2,、路网图,电,电子图（,含道路标高,、,、周边建筑,）,3,、设计任,务,务书,二、总体,设,设计要点,控,控制,技术控制,要,要点：,1,、建筑退,距,距,2,、规划指,标,标,容积率,：,：,按照建筑,布,布局，容,积,积率最大,化,化是否利,益,益最大化,？,？,建筑密,度,度：,密度最大,化,化,绿地率,：,：,绿地率有,折,折算要求,，,，仅需要,满,满足下限,指,指标,停车位,：,：,场地是否,满,满足，若,不,不满足，,在,在规划允,许,许范围跟,规,规划局协,调,调,3,、日照分,析,析,满足规划,管,管理规定,相,相关要求,。,。,案例：南,宁,宁,4,、停车位,：,：,地下室开,挖,挖成本与,利,利润的关,系,系考虑。,设计控制,要,要点：,1,、总平面,布,布局,商业价值,最,最大化,利用场地,现,现状,景观价值,最,最大化,户型均好,性,性,2,、户型形,状,状选择,点式户,型,型优于板,式,式户型（,采,采光通风,）,）,户型平,面,面形状对,经,经济性的,影,影响,住宅的平,面,面布局不,同,同、外形,不,不同直接,影,影响到内,外,外墙的长,度,度。在面,积,积相同的,前,前提下，,不,不论多层,还,还是高层,住,住宅，若,是,是平面布,局,局合理、,紧,紧凑，墙,体,体长度就,相,相对较短,，,，墙体体,积,积、墙身,内,内,外,外表,面,面装饰面,积,积及内外,堵,堵脚手架,的,的搭拆费,用,用就会较,低,低，从而,可,可以降低,工,工程造价,。,。,在标准层,面,面积一定,的,的情况下,，,，不同平,面,面形状（,如,如圆形、,工,工字形、,矩,矩形、蝶,形,形、,T,形、方形,等,等）会引,起,起建筑物,的,的周边长,的,的变化。,通过研究,可,可知：按,周,周边系数,由,由小至大,排,排列,依次为,圆,圆形,方形,矩形,T,形,工字形,蝶形。同,样,样标准层,面,面积条件,下,下，周边,系,系数越大,意味着外,墙,墙周边和,外,外墙面积,越,越大,直接导致,墙,墙身、基,础,础和装修,等,等方面单,方,方造价提,高,高。,3,、层数与,户,户数：,6F,、,11F,、,18F,、,33F,一梯两户,、,、一梯三,户,户、一梯,四,四户,一梯五户,、,、一梯六,户,户、一梯,八,八户,正确的总,平,平概念设,计,计方法是,高,高效准确,的,的完成小,区,区设计的,重,重要方法,，,，如果不,正,正确的小,区,区总平付,诸,诸实施，,将,将给整个,小,小区建设,带,带来无可,估,估计的损,失,失。,（,1,）总平面,规,规划设计,经,经济性因,素,素：,规划指标,与,与成本的,关,关系：在,设,设计策划,中,中，建筑,师,师在符合,城,城市规划,指,指标的前,提,提下，从,降,降低造价,节,节约成本,的,的角度出,发,发，根据,容,容积率、,建,建筑密度,、,、绿地率,等,等条件进,行,行合理的,面,面积分配,和,和多方案,比,比较，确,定,定出最佳,建,建筑层数,，,，栋数和,分,分布情况,等,等。,例,：,：,某,某,项,项,目,目,规,规,划,划,条,条,件,件,中,中,，,，,城,城,市,市,规,规,划,划,控,控,高,高,为,为,70,米,。,。,按,按,照,照,住,住,宅,宅,3,米,的,的,层,层,高,高,计,计,算,算,，,，,可,可,以,以,做,做,到,到,23,层,。,。,但,但,是,是,23,层,为,为,高,高,层,层,，,，,根,根,据,据,高,层,层,民,民,用,用,建,建,筑,筑,设,设,计,计,防,防,火,火,规,规,范,范,需,设,设,两,两,部,部,楼,楼,梯,梯,和,和,两,两,部,部,电,电,梯,梯,，,，,比,比,18,层,住,住,宅,宅,增,增,设,设,一,一,部,部,楼,楼,梯,梯,。,。,在,在,销,销,售,售,价,价,格,格,一,一,定,定,的,的,情,情,况,况,下,下,，,，,23,层,住,住,宅,宅,比,比,18,层,住,住,宅,宅,造,造,价,价,增,增,加,加,不,不,少,少,，,，,且,且,公,公,摊,摊,增,增,加,加,。,。,因,因,此,此,从,从,各,各,方,方,面,面,因,因,素,素,综,综,合,合,考,考,虑,虑,做,做,23,层,住,住,宅,宅,是,是,不,不,经,经,济,济,的,的,。,。,容,积,积,率,率,关,关,系,系,：,：,独立别墅：,0.2-0.5,联排别墅：,0.4-0.7,6F,以下多层住,宅,宅：,0.8-1.2,11F,小高层住宅,：,：,1.5-2.0,18F,高层住宅：,1.8-2.5,19F,以上住宅：,2.4-5,（,2,）建筑朝向,、,、间距、排,列,列方式、与,周,周围环境和,配,配套设施的,协,协调及用地,效,效率等。,例,:,层数较低的,高,高层住宅设,置,置在场地南,面,面，层数较,高,高的住宅布,置,置在场地北,面,面，同时利,用,用城市道路,的,的自然间距,来,来布置高层,，,，可以在有,限,限的场地中,日,日照间距允,许,许范围内提,高,高小区空间,的,的使用率，,增,增强经济性,。,。,（,3,）出入口及,道,道路设计影,响,响经济性的,因,因素：, 道路长,度,度：在符合,使,使用要求及,消,消防要求下,的,的前提下，,应,应选用最为,便,便捷有效的,流,流线，避免,道,道路过长产,生,生不必要的,造,造价，同时,也,也削减了景,观,观绿化的面,积,积。,主次入口,位,位置：住区,主,主次出入口,的,的确定对小,区,区各级道路,的,的分布有很,大,大影响，设,计,计时应结合,城,城市规划条,件,件及小区整,体,体效果做多,方,方案比较。, 消防车,道,道：上方有,消,消防车道的,地,地下车库梁,板,板柱造价比,无,无消防车道,的,的梁板柱造,价,价有,20%30%,的提高，应,尽,尽量避免消,防,防车道设置,在,在地下车库,上,上方。,（,4,）车位规划,设,设计影响经,济,济性的因素,：,：,布局形式,：,：总平上停,车,车尽量靠外,围,围布置，同,时,时可有效利,用,用建筑退距,，,，优先采用,垂,垂直式布局,，,，建筑单体,架,架空层及地,下,下室的柱网,尽,尽量规整，,以,以提高停车,数,数量。,避免做立,体,体车库：从,综,综合成本来,看,看，在车位,数,数一定的情,况,况下，做地,下,下车库的成,本,本要比做立,体,体停车库的,成,成本要低。,（,5,）建筑单体,设,设计中影响,经,经济性的因,素,素：,户型设计,：,：需防止面积,的,的浪费导致,成,成本增加。,应,应结合市场,需,需求，根据,策,策划部门的,提,提议，确定,户,户型类别、,面,面积、组合,方,方式；并根,据,据目标客户,特,特征，合理,确,确定空间尺,寸,寸大小。,外墙长度,和,和面积：应尽量减少,。,。在面积一,定,定的情况下,，,，只要平面,布,布局合理、,紧,紧凑，墙体,长,长度就相对,较,较短，墙体,体,体积、墙身,内,内外表面装,饰,饰面积及内,外,外墙脚手架,的,的搭拆费用,就,就会较低，,从,从而可以降,低,低工程造价,。,。,平面占地,：,：优先选用占,地,地少的平面,形,形式，在标,准,准层户型面,积,积的相同情,况,况下，建筑,占,占地越小，,所,所需要的开,发,发资金也越,少,少，经济效,率,率也越高。,据,据研究，标,准,准层面积一,定,定的情况下,，,，矩形的占,地,地面积最少,。,。,单元组合,：,：在城市规划,条,条件允许下,，,，可考虑适,当,当的单元组,合,合，可以减,少,少山墙及基,础,础的数量。,一,一般考虑两,个,个以上单元,的,的组合。户,型,型拼接时，,总,总长为,40-50M,比较经济，,超,超过,50M,对建筑物的,抗,抗震、施工,不,不利，需要,设,设置伸缩缝,。,。同时对居,住,住的通风不,利,利。,楼层层数,：,：楼层数越多,，,，每平方米,建,建筑面积所,分,分摊的房屋,占,占地面积就,越,越少，可以,分,分摊土地价,格,格。随着层,数,数增加，屋,盖,盖与基础的,平,平方造价也,会,会减小，但,是,是墙体楼板,、,、交通、水,电,电设备的单,方,方造价将会,增,增加。,建筑总高,度,度：降低建筑总,高,高度,可缩短楼与,楼,楼之间的日,照,照和安全距,离,离，节约用,地,地，也可减,少,少墙身的装,修,修工程量，,同,同时减少能,耗,耗及减轻建,筑,筑自重，从,而,而有效地降,低,低工程造价,。,。,层高设置,：,：工程经验证,明,明，层高每,降,降低,10cm,造价约可降,低,低,1 %,，墙体材料,可,可节约,10 %,，合理适用,的,的层高设置,不,不仅可以节,省,省造价，也,有,有利于空间,尺,尺度的营造,。,。,（,6,）建筑外观,设,设计影响经,济,济性的因素,：,：,造型手法,：,：优先采用,简,简洁现代的,造,造型手法，,应,应本着“经,济,济、实用、,美,美观”的原,则,则，避免过,于,于复杂的构,成,成和外墙装,饰,饰，减少不,必,必要的构建,设,设计，尽量,利,利用群体效,应,应产生效果,。,。,标准化设,计,计：工业革,命,命证明了标,准,准化生产是,高,高效而且经,济,济的，因此,在,在建筑各个,环,环节设计上,都,都需考虑标,准,准化与经济,美,美观两者之,间,间的关系。,建筑材料,的,的选用：不,用,用贵的，只,用,用好的，优,先,先选择性价,比,比高的材料,，,，提高自身,建,建筑外观设,计,计能力，充,分,分发掘普通,材,材料的特性,，,，利用不同,材,材料的组合,达,达到外墙装,饰,饰效果。,如：大面积,采,采用玻璃幕,墙,墙虽然有较,好,好的里面效,果,果，但是整,面,面的玻璃不,仅,仅容易产生,光,光污染，还,会,会增加能耗,，,，造成建筑,长,长期成本的,增,增加，设计,师,师可考虑以,体,体块穿插及,虚,虚空间结合,玻,玻璃窗的方,式,式来达到虚,实,实对比的丰,富,富效果。,外墙材料,充,充分考虑耐,久,久性、安全,性,性、可居性,、,、可情节性,、,、兼容性、,美,美观、经济,性,性。,（,7,）影响景观,经,经济性的因,素,素主要有：,设计手法,：,：充分利用,小,小区地形特,点,点，结合建,筑,筑空间，把,绿,绿化和装饰,融,融合到整个,室,室外空间中,进,进行设计，,提,提倡“少就,是,是多”的设,计,计理念。,水景：慎,用,用水景，水,景,景的前期投,入,入大且维护,成,成本过高。,草坪及高,贵,贵树种的采,用,用：优先考,虑,虑乔木与灌,木,木等性价比,较,较高的组合,，,，并宜以本,地,地树种为主,进,进行种植。,高档石材,及,及其他铺装,材,材料的运用,：,：提倡运用,质,质优价廉的,材,材料如彩色,混,混凝土、彩,色,色道板及混,凝,凝土预制品,，,，利用色彩,的,的搭配，图,案,案的组合并,结,结合建筑空,间,间和自然环,境,境来获得较,好,好的景观装,饰,饰效果。,（,8,）场地自身,的,的形状对一,类,类高层商住,楼,楼经济性的,影,影响,以下为总用,地,地面积均是,10000,（,15,亩）的,9,块用地：正,方,方形、,2,个横向矩形,、,、,2,个纵向矩形,、,、矩形的变,异,异平行四,边,边形、三角,形,形、多边形,梯形、不,规,规则的尖角,多,多边形。设,图,图纸上方为,正,正北向，以,面,面宽,25,米进深,20,米的小矩形,代,代替一个,24,层的板式一,类,类高层，在,场,场地内进行,建,建筑布置，,虚,虚线小矩形,表,表示不能算,足,足一整个的,建,建筑单元。,根,根据城市规,划,划管理技术,规,规定，设建,筑,筑间的南北,间,间距为,29,米，根据一,类,类高层建筑,防,防火规范，,设,设其山墙间,距,距为,13,米。（探讨,的,的结果不可,能,能造成对量,的,的结论，只,是,是一种趋向,性,性对比分析,，,，因此亦忽,略,略对用地红,线,线的退距不,计,计）。,由图可知，,正方形与两,类,类矩形地块,（,（横向、纵,向,向）均超过,了,了,7,个单,元,元，,并,并且,在,在调,整,整优,化,化建,筑,筑的,面,面宽,进,进深,尺,尺寸,后,后容,易,易实,现,现布,置,置更,多,多的,单,单元,；,；,平行,四,四边,形,形、,梯,梯形,、,、不,规,规则,的,的尖,角,角多,边,边形,均,均不,多,多于,6.5,个单,元,元，,这,这些,地,地块,的,的各,个,个尖,角,角是,造,造成,用,用地,浪,浪费,无,无法,布,布置,建,建筑,的,的原,因,因；,三角,形,形地,块,块虽,然,然可,算,算多,于,于,7,个单,元,元，,而,而其,东,东侧,的,的斜,边,边割,断,断了,3,个单,元,元的,完,完整,性,性，,尽,尽管,再,再调,整,整建,筑,筑单,体,体的,面,面宽,，,，亦,很,很难,突,突破,7,个，,其,其尖,角,角实,际,际利,用,用起,来,来并,不,不现,实,实，,只,只能,白,白白,浪,浪费,土,土地,。,。,结论,：,：在,相,相同,土,土地,面,面积,的,的情,况,况下,，,，采,用,用接,近,近方,形,形的,用,用地,形,形状,是,是土,地,地利,用,用率,最,最高,，,，最,经,经济,的,的；,越,越多,尖,尖角,的,的用,地,地，,经,经济,性,性越,差,差。,三、,户,户型,设,设计,要,要点,控,控制,户型,设,设计,通,通常,存,存在,的,的问,题,题：,1,、户,型,型结,构,构不,方,方正,。,。,空间,不,不舒,适,适，,且,且成,本,本浪,费,费。,2,、房,间,间尺,寸,寸不,合,合理,。,。,不利,于,于家,具,具摆,放,放，,房,房间,面,面宽,、,、进,深,深比,例,例失,调,调。,3,、风,水,水学,问,问题,如大,门,门正,对,对主,卧,卧室,门,门；,卫,卫生,间,间门,正,正对,客,客厅,、,、餐,厅,厅、,卧,卧室,；,；主,卫,卫正,对,对床,；,；大,梁,梁压,门,门,4,、管,线,线分,散,散，,不,不利,于,于节,约,约成,本,本。,如厨,房,房、,卫,卫生,间,间分,散,散布,置,置。,5,、窗,户,户过,大,大，,对,对结,构,构不,利,利、,节,节能,不,不利,。,。,6,、核,心,心筒,面,面积,过,过大,，,，造,成,成公,摊,摊过,大,大。,滞销,户,户型,存,存在,的,的问,题,题：,通过,总,总结,分,分析,，,，滞,销,销户,型,型主,要,要存,在,在以,下,下问,题,题：,1,、客,厅,厅大,而,而不,当,当，,对,对着,客,客厅,的,的门,多,多，,无,无隐,蔽,蔽空,间,间；,2,、客,厅,厅的,采,采光,口,口小,或,或采,光,光口,凹,凹槽,深,深，,使,使客,厅,厅较,暗,暗；,3,、客,厅,厅视,野,野差,，,，窗,不,不应,正,正对,墙,墙面,；,；,4,、客,厅,厅的,形,形状,不,不好,或,或尺,度,度不,合,合理,；,；,5,、入,户,户无,过,过渡,空,空间,；,；,6,、餐,厅,厅面,积,积过,小,小或,过,过大,；,；,7,、主,卧,卧室,的,的宽,度,度小,于,于,3,米或,面,面积,过,过小,；,；,8,、户内,交,交通线,长,长；,9,、卫生,间,间距主,卧,卧室远,或,或对着,客,客厅卫,生,生间无,前,前室；,10,、四居,室,室的户,型,型，主,卧,卧室不,带,带专用,卫,卫生间,以,以及无,储,储蓄空,间,间；,11,、功能,分,分区不,合,合理；,12,、各功,能,能空间,面,面积比,例,例不当,；,；,13,、跃层,户,户型室,内,内楼梯,的,的位置,不,不当；,14,、卫生,间,间、厨,房,房宽度,不,不够；,15,、主卧,卫,卫生间,正,正对床,；,；,16,、卫生,间,间无采,光,光通风,；,；,17,、公摊,过,过大。,户型设,计,计原则,：,：,1,、动静,分,分开,客厅、餐厅,、,、厨房需,要,要人来人,往,往，活,动,动频繁,，,，如此,一,一个家,才,才,有生气、有活力，而主要为,休,休息睡,觉,觉之用,的,的卧室,显,显然需,要,要最大,程,程度的,静,静谧，因此应将它,们,们严格,分,分开，确保休息的,人,人能安,心,心休息,，,，要走,动,动娱乐,的,的人可,以,以放心,活,活动。,2,、公私分开,家庭生活的,私,私秘性,必,必须得,到,到充分,的,的尊重,与,与保护,，,，不能,让,让访客,在,在进门,后,后将业,主,主家庭生活的,方,方方面,面,面一览,无,无余。,这,这就要,求,求不仅,需,需要将,卧,卧室（,主,主卧、,父,父母房,、,、儿童,房,房）与,客,客厅、餐厅进,行,行区位分,离,离，而,且,且应注意各房间,门,门的方向。,3,、主次,分,分开,买房通常,是,是人们,事,事业奋,斗,斗有成,，,，生活,质,质量迈,上,上台阶,的,的体现,。,。为了,彰,彰显业,主,主的成功，也为,了,了家庭,成,成员之,间,间的起,居,居互不,干,干扰，主人房不仅,应,应朝向,好,好（向,南,南或向,景,景观）,、,、宽敞,、,、大气，而且应单独,设,设立卫生间,，,，应与父,母,母房略,有,有距离,分,分隔。,如,如设有,工,工人（,保,保姆）,房,房，则,又,又应与,主,主要家,庭,庭成员的房间,有,有所分,离,离。,4,、干湿,分,分离,即厨房、,卫,卫生间,等,等带水,、,、带脏,的,的房间,应,应与精,心,心装修,怕,怕水怕,脏,脏的卧,室,室等分,开,开。,户型设,计,计节点,控,控制,1,客厅,1,、客厅的设计,要,要素中,，,，包括,开,开间、,进,进深、,阳,阳台、,窗,窗、门,的,的数量,、,、门的,朝,朝向、,餐,餐厅的,联,联接、玄关等,。,。,2,、视总面积,的,的大小，客厅的开间,应,应在,3.,5,米之间,，,，过大或过,窄,窄都与,人,人们的,家,家居生,活,活规律,有,有冲突。而在通常,情,情况下，进深与开间,之,之比不,宜,宜超过,1.2,，否则也,将,将在因,过,过于狭,长,长影响,使,使用。最小,的,的客厅,（,（,80,时）,进,进深不,宜,宜小于,3.9,米、,4.2,米，甚,至,至,4.8,米、,5.1,米。,3,、布置,家,家具的,墙,墙不宜,小,小于,3,米。,4,、应减,少,少开向,客,客厅的,门,门，保,证,证客厅,的,的完整,性,性。,5,、阳,台,台房,子,子里唯,一,一可,以,以与,外,外界,自,自然,环,环境,交,交流,、,、对,话,话的空间,。,。阳,台,台可,将,将自然,风,风、,自,自然,光,光引,入,入室内,。,。是,晾,晾晒衣服,的,的地,方,方，,因,因此,只,只能,是,是与,公,公共,空,空间,相,相通,而,而不应,穿,穿过卧室,以,以形,成,成干,扰,扰、,影,影响,居,居家私密,性,性。,6,、客,厅,厅最,小,小轴,线,线尺,寸,寸为,.,米,.,米,户型,设,设计,节,节点,控,控制,厨房,、,、餐,厅,厅,1,、南,方,方气候,炎,炎热，设,计,计强,调,调通风,顺,顺畅、住,户,户希,望,望室,内,内有,“,“穿,堂,堂风,”,”。,因,因此,厨,厨房,多,多位于客厅,一,一侧,，,，并,与,与餐,厅,厅衔,接,接。,2,、厨,房,房是家居,生,生活,中,中最,主,主要,的,的污,染,染源，因,此,此应远离,卧,卧室,、,、客厅,；,；为,避,避免拎着,菜,菜穿,过,过客,厅,厅，厨,房,房应尽可,能,能靠,近,近进户门，,尽,尽量,靠,靠近,餐,餐厅,；,；,3,、规,范,范要,求,求厨,房,房最,小,小为,4,，中、高,档,档住宅,厨,厨房,面,面积,不,不应小于,5,；,单,单排布,置,置设,备,备的,厨,厨房净宽,不,不宜,小,小于,1.5m,双排布,置,置时,净,净宽,不,不宜小于,2.1m,。,4,、冰,箱,箱位宽,度,度不小于,650,，若考,虑,虑美,式,式大,冰,冰箱,尺,尺寸,应,应为,800,；注,意,意冰,箱,箱门的,开,开启,方,方便,及,及冰,箱,箱散,热,热。,5,、洗,、,、切,、,、炒,的,的流,程,程中,，,，,L,型厨,房,房比,“,“一,字,字型,”,”更,能,能减,少,少步,伐,伐移,动,动、,节,节省,时,时间,、,、提,高,高效,率,率，,降,降低,劳,劳动,强,强度,。,。通,常,常设,计,计中,“,“一,字,字型,”,”厨,房,房较,为,为常,见,见。,6,、设,置,置开,敞,敞式,厨,厨房,，,，即与餐,厅,厅之,间,间完,全,全通,畅,畅连,接,接的厨房,，,，可,拓,拓宽,工,工作面积,，,，而,且,且能,一,一边,择,择菜,洗,洗菜,切,切菜,一,一边,听,听音,乐,乐、,看,看电,视,视，,任,任务,较,较重,时,时更,可,可发,动,动全,家,家人一起动手,帮,帮忙,，,，真,正,正让,炒,炒菜,成,成为,一,一种,生,生活,的,的轻,松,松甚,至,至一,种,种享,受,受。对,开,开发,商,商来,说,说减,少,少墙,体,体，,从,从而,减,减少,造,造价,。,。,7,、厨,房,房最,小,小轴,线,线尺,寸,寸为,1.7,米,（,（,.7,.,）米,8,、应,考,考虑,餐,餐厅,的,的采,光,光通,风,风，,避,避免,黑,黑餐,厅,厅。,9,、考虑餐,厅,厅的完整,性,性。,户型设计,节,节点控制,卫生间,1,、卫生间,与,与厨房是,住,住宅中的,水,水管集中,地,地，因此,从,从施工成,本,本、能源,利,利用、热,水,水器安装,等,等问题考,虑,虑，卫生,间,间应与厨,房,房贴邻而,处,处。,2,、卫生间,容,容易潮湿阴凉，从而滋生细菌病毒，因,而,而其采光通风特别重要。尽管可以,人,人工排风,、,、尽管可,以,以用电发,光,光，但无,论,论从能源,利,利用角度,还,还是人们对自然风,、,、太阳光,天,天然的亲,近,近感，洗,手,手间都应,该,该做到宽,敞,敞明亮，,通,通风顺畅,，,，如能引,入,入西晒，,就,就更理想了。,3,、上推式窗户,是,是最适合洗手间。,4,、应考虑坐便,器,器、洗脸,盆,盆等洁具,上,上下水噪,音,音对卧室,的,的影响，不宜沿卧室墙面,布,布置。,5,、设计中,应,应避免卫,生,生间门直,接,接对客厅,、,、卧室、,餐,餐厅。,6,、从人性,化,化设计角,度,度，宜采,用,用干湿分,离,离。,7,、主卧卫,生,生间面积,应,应比公共,卫,卫生间大,，,，功能应,更,更完备,在洗脸、,浴,浴盆、座,便,便器外，,还,还应根据,项,项目总体,定,定位设置,按,按摩浴缸,、,、桑拿、,梳,梳妆间等,。,。主卫门,要,要避免正,对,对床。,8,、卫生间,推,推荐轴线,尺,尺寸为,1.8,米 ,.,米,户型设计,节,节点控制,卧室,1,、独立性、私密性是卧室的主要要求，尽量远离入户,门,门、客厅，如是立体,户,户型则设,置,置在上层,或,或上半部,分,分。,2,、从风水,学,学考虑，,应,应避免卧,室,室门正对,入,入户门、,卫,卫生间门,等,等。设计,应,应避免过,多,多错位，,且,且应避免,卫,卫生间门,直,直对卧室,门,门。,3,、除私密性外，朝向、,观,观景是确,定,定主卧位置必须考虑的重,要,要因素。主,卧,卧宜朝南,或,或面对最佳景观朝向。,4,、主卧面积当,然,然应比其,他,他房间大,些,些，但舒,适,适是有“度”,的,的，因此主,卧,卧面积并,非,非越大越,好,好。主卧室,最,最小使用,面,面积为,9,。设计,中,中宜不小,于,于,12,。,主卧室推,荐,荐尺寸：,.,米,.,米，最小轴,线,线尺寸：,.6,米 ,3.9,米,5,、次卧室,最,最小使用,面,面积为,5,。,次卧室推,荐,荐轴线尺,寸,寸： ,.0/3.3/3.6,米 ,3.9/4.2,米,6,、除了书,房,房外，其,他,他卧室开,间,间尺寸应,大,大于,2.7,米,户型设计,节,节点控制,5,窗户,1,、飘窗窗,台,台高宜,500,，进深,600,。窗户距,离,离小于,900,高，需要,设,设置防护,栏,栏杆。,2,、厨卫窗台宜距地,900,高，窗上部,应,应设,400-450,高固定扇以,安,安装排风,扇,扇，并在,相,相应位置设中心距,地,地,2000,的电源插座,，,，固定扇,开,开关和顶,灯,灯开关一,起,起设于卫,生,生间门口,。,。厨卫横,向,向管线应贴近楼板以免,挡,挡窗。厅卧窗上皮,距,距楼地面,高,高度宜为,2300,或以上；厨卫考虑设,备,备污水管,不,不穿洞（走梁下），可降,低,低到,2200,。,3,、开间大于、等于,3300,的房间窗宽,不,不宜小于,1800,。,4,、未设阳台的,起,起居厅大,窗,窗开启扇,最,最少有两,扇,扇，以便,于,于空调室,外,外机安装。,5,、两侧未设混凝,土,土挡板的,凸,凸窗设计,时,时应考虑,风,风向因素,，,，开启扇,不,不应面向,主,主导风向以免引起漏水。,7,、窗型设计时,不,不应仅考,虑,虑外观整,体,体形象，,还,还应考虑,室,室内通风,，,，开启扇,面,面积不小,于,于房间地板,面,面积的,1/20,且厨房不得小于,0.6,；飘窗不应采用,较,较特殊、,拼,拼接过多,的,的窗型。,8,、位于转角处的,窗,窗（阳台,门,门）应避,免,免视线干,扰,扰。,户型设计,节,节点控制,6,空调机位,1,、空调机位应考,虑,虑便于安,装,装及维修,（,（不必用,吊,吊篮）。,2,、可设在,飘,飘窗窗台,板,板下面。,3,、于凹槽处距,离,离过近而,对,对吹的两,个,个室外机,应,应相互错,位,位；,4,、如空调板设,于,于卫生间,外,外墙，卫,生,生间的窗,户,户开启扇,应,应考虑空调主机出去,，,，宽度不小于,700,高不小于,1100,。,5,、空调外机不宜设置在封闭阳,台,台内，夏,季,季不散热,，,，易死机,，,，噪声大。,户型设计,节,节点控制,7,核心筒,1,、大于,11,层的高层住,宅,宅，其电,梯,梯数不应少于,2,台；其中，,每,每层住,40,人、层数为,24,层以上时，,应,应设,3,台电梯；每,层,层住,40,人、层数为,35,层以上时，,应,应设,4,台电梯，且,至,至少设一部,2.5s/m,的电梯。,2,、电梯间,、,、楼梯间,宜,宜自然通风,采,采光，否,则,则应考虑通风,设,设施。,3,、电梯井道不宜,与,与起居厅,、,、居室贴,临,临，必须,贴,贴临时电,梯,梯井道应,为,为隔音墙,体,体，且大于,2.5m/s,井道上部应设,高,高度大于,1m,的隔声层，,隔,隔声层设,800800,进出口。,如何控制,核,核心筒面,积,积？（需,要,要进行核,心,心筒方案,的,的比选）,户型设计,节,节点控制,8,其他,1,、层高：,不宜小于,2.8,米，一般,为,为,3.0,米，若采,用,用中央空,调,调不宜小,于,于,3.3,米。,2,、玄关：,应考虑衣帽,镜,镜、柜的,设,设置空间,，,，净宽宜,1500,。户配电箱,应,应避免,与,与对讲,机,机、开关及门铃,一,一同设,置,置，以免发生冲,突,突；户配电箱所龛入墙,面,面可适,当,当加宽为,120,；门铃宜,采,采用遥,控,控式门,铃,铃；对,讲,讲机距,门,门边的,距,距离宜大于,100,，其下方,可,可设玄,关,关灯开,关,关。,3,、风水,学,学：,大们正,对,对电梯,或,或楼梯,是,是犯冲,大门不,能,能正对,厕,厕所门,大门不,直,直对客,厅,厅落地,门,门窗,大门不,直,直对主,卧,卧室门,大门不,能,能直接,对,对灶,厕所门,不,不与厨,房,房、主,卧,卧室门,、,、主卫,门,门,厨房主,卫,卫门直,冲,冲主卧,室,室床,厅、房,要,要方正,房内不,宜,宜有梁,室内不,宜,宜有多,角,角,梁不宜,压,压房门,四、户,型,型鉴析,失败户,型,型案例,1,问题：,1,、黑楼,梯,梯间,2,、分区,乱,乱,3,、厨房,、,、卫生,间,间设置,3,、室内,交,交通面,积,积过大,4,、户型,面,面积与,功,功能房,不,不匹配,（空间,尺,尺度）,5,、家具,布,布置缺,乏,乏考虑,失败户,型,型案例,2,问题：,1,、黑走,廊,廊,2,、北面,采,采光、,通,通风差,3,、公摊,较,较大,4,、对视,问,问题,5,、厨房,设,设置,6,、黑卫,生,生间,7,、客厅,不,不完整,8,、卫生,间,间门对,卧,卧室,9,、弧形,阳,阳台，,造,造价较,高,高,失败户,型,型案例,3,问题：,1,、北面,户,户型,户型,交,交通浪,费,费,私密,性,性较差,160,仅三,房,房,客厅,完,完整性,差,差,2,、南面,弧,弧形,通风,差,差,100,仅两,房,房,次卧,室,室小,次卧,室,室采光,差,差,客厅,完,完整性,差,差,成功户,型,型案例,1,优点：,1,、户型,方,方正、,墙,墙体结,构,构整齐,2,、面积,尺,尺寸与,户,户型定,位,位匹配,3,、客厅,面,面宽、,进,进深比,例,例合适,4,、客厅,、,、厨房,、,、餐厅,一,一体化,设,设计、,显,显得户,型,型宽敞,、,、明亮,5,、采光,通,通风良,好,好,6,、卫生,间,间门与,卧,卧室门,错,错开,7,、厨房,、,、卫生,间,间管道,集,集中,8,、主卧,室,室与主,卫,卫关系,好,好,成功户,型,型案例,2,优点：,1,、户型,方,方正、,墙,墙体结,构,构整齐,2,、面积,尺,尺寸与,户,户型定,位,位匹配,3,、客厅,面,面宽、,进,进深比,例,例合适,4,、客厅,、,、厨房,、,、餐厅,一,一体化,设,设计、,显,显得户,型,型宽敞,、,、明亮,5,、采光通风,良,良好,6,、卫生间门,与,与卧室门错,开,开,7,、厨房、卫,生,生间管道集,中,中,8,、主卧室与,主,主卫关系好,成功户型案,例,例,3,优点：,1,、户型方正,、,、墙体结构,整,整齐,2,、面积尺寸,与,与户型定位,匹,匹配,3,、客厅面宽,、,、进深比例,合,合适,4,、客厅、厨,房,房、餐厅一,体,体化设计、,显,显得户型宽,敞,敞、明亮,5,、采光通风,良,良好,6,、卫生间门,与,与卧室门错,开,开,7,、厨房、卫,生,生间管道集,中,中,8,、主卧室与,主,主卫关系好,成功户型案,例,例,4,优点：,1,、户型方正,、,、墙体结构,整,整齐,2,、面积尺寸,与,与户型定位,匹,匹配,3,、客厅面宽,、,、进深比例,合,合适,4,、客厅、厨,房,房、餐厅一,体,体化设计、,显,显得户型宽,敞,敞、明亮,5,、采光通风,良,良好,6,、卫生间门,与,与卧室门错,开,开,7,、厨房、卫,生,生间管道集,中,中,8,、主,卧,卧室,与,与主,卫,卫关,系,系好,9,、西,向,向户,型,型价,值,值弥,补,补,10,、风,水,水考,虑,虑,五、,推,推荐,书,书籍,城市,居,居住,区,区规,划,划设,计,计规,范,范,GB50180,93,（,2002,年版）,住宅,设,设计,规,规范,（,GB50096-2011,）,住宅,建,建筑,规,规范,GB50368,2005,建筑,工,工程,建,建筑,面,面积,计,计算,规,规范,GB/T50353-2013,建筑,设,设计,防,防火,规,规范,GB50016-2006,民用,建,建筑,设,设计,通,通则,GB50352-2005,住宅,精,精细,化,化设,计,计,（周燕,珉,珉，等,著,著,）,）,住宅,建,建筑,设,设计,（中,国,国建,筑,筑工,业,业出,版,版社,）,）,各地,规,规划,技,技术,管,管理,规,规定,谢,谢,谢！,！,！,