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单击此处编辑母版标题样式,2008年1月,0,*,FRONT,宇隆,公,公寓,营,营销,总,总案,推广,案,案,2008,年,年1,月,月,1,0,目,录,录,市场,概,概况,项目分析,产品分析,运营目标及营销策略,阶段性策略,2008,年,年1,月,月,2,0,项目,地,地处,城,城内,紧,紧,邻,邻东,大,大街,，,，处,在,在钟,楼,楼与,东,东大,街,街商,圈,圈,区域,大,大环,境,境的,地,地理,位,位置,相,相对,优,优越,解读,项,项目,项,项目,地,地段,2008,年,年1,月,月,3,0,项目,定,定位,2008,年,年1,月,月,4,0,项目,优,优势,：,：,1、,地,地处,城,城内,2、,项,项目,用,用地,性,性质,为,为住,宅,宅,3、,项,项目,周,周边,拥,拥有,基,基本,的,的,生活,配,配套,与,与两,所,所著,名,名的,高校,项目,劣,劣势,：,：,1、,项,项目,不,不临,近,近主,干,干道,2、,项,项目,规,规模,较,较小,2008,年,年1,月,月,5,0,围合,式,式住,宅,宅区,2008,年,年1,月,月,6,0,2008,年,年1,月,月,7,0,2008,年,年1,月,月,8,0,解读,项,项目,周,周边,配,配套,城内市场处变不惊,荣民国际公寓（5300元/平米）,宏城国际公寓（3800元/平米）,城品居（4100元/平米）,公园50坪（3800元/平米）,含光现代城（4500元/平米）,本项目,城内,市,市场,处,处变,不,不惊,荣民,国,国际,公,公寓,宏城,国,国际,公,公寓,城品,居,居,公园50,坪,坪,含光,现,现代,城,城,本项,目,目,中建,世,世纪,领,领域,2008,年,年1,月,月,9,0,项,目,周,边,产,品,调,研,楼盘名称,地理位置,规模,物业类型,均价,实际成交价,主力户型,销售率,土地年限,荣民国际公寓,西安市西大街与南广济街交汇处,总建筑面积33078.5平米,高档公寓,4700 元/平米,4300元/平米,两室一厅,两室两厅,90,70(04年5月),宏城国际公寓,北大街市政府东侧,总建筑面积40000平米，三栋高层,高档公寓,3800元/平米,3700元/平米,两室两厅,95,50年（04年9月）,公园50坪,北大街莲湖路55号,总建筑面积18000平米，一栋12层,商住一体,4100元/平米,4000元/平米,一室一厅,80%,70年（04年8月）,含光现代城,西北三路与青年路交汇处,总建筑面积5321平米，一栋,商住一体,4200元/平米,4050元/平米,一室一厅,90,70年 （1993年）,中建世纪领域,北大街通济北坊6号,总建筑面积11000平米，一栋12层,商住一体,毛坯3850元/平米,精装修4700元/平米,3750元/平米,四室两厅,三室两厅,95,50年（02年1月）,城品居,西一路与南新街路西北,总建筑面积20000平米,商住一体,南向4500元/平米,北向：4000元/平米,南向：4200元/平米,北向：4000元/平米,一室一厅,两室两厅,30,50年（05年5月）,市场,概,概况,2008,年,年1,月,月,10,0,项目名称,项目规模,均价,销售率,愉景华庭,占地面积8亩，建筑面积16000平米,一栋13层,3900元/平米,80（3年）,公园,50,坪,占地9亩，建筑面积18000平米，一栋12层,3800元/平米,80（2年半）,城品居,西一路与南新街路西北,4100元/平米,30%,中建世纪领域,总建筑面积11000平方米，一栋12层,3600元/平米,90（3年）,2008,年,年1,月,月,11,0,城品,居,一室,一,一厅33.57平,米,米,一室,一,一厅44.76平,米,米,一室,一,一厅49.39平,米,米,一室,二,二厅49.49平,米,米,一室,二,二厅56.60平,米,米,2008,年,年1,月,月,12,0,公园50,坪,坪,一室52,平,平米,一室54,平,平米,一室60,平,平米,一室64,平,平米,2008,年,年1,月,月,13,0,中建,世,世纪,领,领域,二室,一,一厅112.9平,米,米,三室,一,一厅131.36,平,平米,2008,年,年1,月,月,14,0,区,域,域：,都,都处,在,在城,内,内,地,地,段,段：,其,其余,项,项目,地,地段,都,都好,于,于本,项,项目,户,户,型,型,：,：基,本,本相,似,似，,没,没有,很,很大,的,的差,异,异化,配,配,套,套,：,：拥,有,有高,级,级中,学,学与,西,西安,市,市第,八,八中,学,学,策,略,略：,跳,跳出,区,区域,，,，寻,找,找差,异,异,2008,年,年1,月,月,15,0,景观,营,营造,上,上：,艺,艺术,感,感、,亲,亲切,感,感,类,似,似别,墅,墅型,私,私家,院,院落,景,景观,的,的,营造,手,手法,，,，追,求,求景,观,观的,精,精细,、,、,精致,；,；,引,进,进别,致,致的,小,小景,点,点、,小,小品,设,设,置；,木栈,道,道、,连,连栏,、,、低,矮,矮灌,木,木,小水,景,景、,小,小型,景,景观,带,带等,进,进行,搭,搭,配；,采用,与,与中,国,国古,典,典风,情,情相,近,近,的异,国,国风,情,情景,观,观,2008,年,年1,月,月,16,0,采用,与,与中,国,国古,典,典风,情,情相,近,近,的异,国,国风,情,情景,观,观,2008,年,年1,月,月,17,0,2008,年,年1,月,月,18,0,依据,项,项目,周,周边,特,特性,，,，同,时,时也,是,是解,决,决消,费,费者,最,最关,心,心的,安,安全,设,设置,问,问题,；,；,项目,定,定位,2008,年,年1,月,月,19,0,我们,产,产品,上,上有,着,着高,智,智能,的,的安,防,防设,施,施；,项目,定,定位,项目,定,定位,项目,自,自身,特,特点,挖,挖掘,我们,是,是城,内,内稀,缺,缺住,宅,宅社,区,区；,我们,拥,拥有,最,最好,的,的教,育,育配,套,套；,2008,年,年1,月,月,20,0,钟楼,旁,旁首,席,席稀,缺,缺社,区,区,项目,定,定位,项目,定,定位,2008,年,年1,月,月,21,0,稀缺1,城,城,内,内住,宅,宅的,稀,稀缺,稀,稀缺2,教,教,育,育系,统,统的,稀,稀缺,稀,稀缺3,安,安,防,防系,统,统的,稀,稀缺,项目,定,定位,稀缺,诠,诠释,2008,年,年1,月,月,22,0,稀缺,住,住宅稀缺,中,中的,教,教育,配,配套,稀,稀缺稀缺,中,中的,高,高智,能,能安,防,防住,宅,宅稀,缺,缺,项目,定,定位,重点,词,词：,2008,年,年1,月,月,23,0,打造,城,城内,高,高档,纯,纯住,宅,宅社,区,区,项目,定,定位,诉求,点,点：,2008,年,年1,月,月,24,0,城内,稀,稀缺,性,性,高档,住宅,项目,定,定位,细致的皇家园林景观体现的高档,高智能的安防体现现代化的高档,2008,年,年1,月,月,25,0,甲方的目标界定和要求？,因此价格要高,1年半周期,结束项目,项目销售无问题,首期快速回笼,2500万资金,2008,年,年1,月,月,26,0,通过,协,协商,以,以及,对,对周,边,边项,目,目价,格,格了,解,解，,我,我们,的,的最,终,终销,售,售目,标,标为4000,元,元/,平,平米,。,。,实现,均,均价,2008,年,年1,月,月,27,0,名称,指标,项目占地,13亩,可售面积,27000平米,销售总额,1亿元,销售周期,8个月,2008,年,年1,月,月,28,0,我们,前,前期,的,的销,售,售目,标,标为2500,万,万的,回,回款,，,，因,此,此在,先,先前,入,入市,时,时充,分,分考,虑,虑我,们,们的,回,回款,额,额，,经,经过,成,成本,的,的核,算,算，,对,对项,目,目的,价,价格,提,提出,以,以下,策,策略,。,。,销售,目,目标,2008,年,年1,月,月,29,0,一次,性,性：1,按,按,揭,揭：,无,无,价格,策,策略,优惠,策,策略,2008,年,年1,月,月,30,0,先以,钟,钟楼,塑,塑造,出,出我,们,们是,城,城内,的,的项,目,目，,在,在利,用,用城,内,内住,宅,宅的,稀,稀缺,性,性来,说,说明,我,我们,项,项目,的,的稀,缺,缺性,，,，我,们,们的,核,核心,卖,卖点,为,为稀,缺,缺。,在,在,客,客户,扩,扩大,到,到一,定,定范,围,围的,时,时候,，,，我,们,们在,将,将卖,点,点细,化,化，,突,突出,我,我们,项,项目,的,的其,它,它稀,缺,缺性,特,特点,：,：,教,教育,配,配套,稀,稀缺,安,安防,系,系统,稀,稀缺,营销,策,策略,2008,年,年1,月,月,31,0,10分钟就拥有了钟楼,3分钟就拥有了东大街,明确,诉,诉求,的,概念,2008,年,年1,月,月,32,0,项目,核,核心,竞,竞争,策,策略,跳出,城,城内,市,市场,，,，做,城,城内,的,的项,目,目,城市,的,的中,心,心,城内,的,的象,征,征,西安,市,市的,标,标志,2008,年,年1,月,月,33,0,扩大,项,项目,的,的消,费,费群,城内,客,客户,城外,客,客户,产品,塑,塑造,情感,诉,诉求,以钟,楼,楼为,中,中心,，,，,激发,情,情感,。,。,配套,的,的创,新,新,景观,的,的营,造,造,教育,配,配套,2008,年,年1,月,月,34,0,根据目,先,先项目,现,现有的,产,产品，,对,对客户,的,的划分,主,主要分,以,以下几,方,方面：1,、,、居家,型,型年,龄,龄集中,在,在30,岁,岁到45岁之,间,间注,重,重教育,，,，依靠,周,周边的,学,学校2、,投,投资型,年,年龄,集,集中在35岁,到,到60,岁,岁之间,根,根据,项,项目的,产,产品特,点,点，有,部,部分的,投,投资客,户,户能够,考,考虑3、,部,部分外,来,来客户,对,对城,内,内有情,结,结，喜,欢,欢城内,的,的便利,，,，快捷,客户群,定,定位,2008年1,月,月,35,0,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,认购期,开,盘,热,售,期,清盘扫,尾,尾期,阶段性,营,营销策,略,略,持续,销售期,2008年1,月,月,36,0,总诉求,：,：以,情,情感为,主,主线，,将,将项目,的,的消息,进,进行展,现,现的同,时,时，利,用,用商业,价,价值扩,大,大客户,群,群，在,居,居住的,同,同时体,现,现出来,投,投资的,价,价值，,结,结合项,目,目的各,个,个卖点,，,，将项,目,目最完,美,美的一,面,面展现,给,给西安,市,市民。,2008年1,月,月,37,0,认,购,期,30%3240万回,款,款,任,务,务,对城外,呈,呈现城,内,内稀缺,住,住宅,诉,求,求,阶段性,推,推广策,略,略,按照3,：,：1的,成,成交率,核,核算，,在,在,认购期,达,达到279组,客,客户的,积,积累,来客量,2008年1,月,月,38,0,广告诉,求,求点：,面,面向整,个,个西安,，,，喊出,我,我们的,口,口号，,使,使大家,的,的目光,全,全部集,中,中在城,内,内，让,城,城外人,知,知道城,内,内拥有,一,一个高,档,档次的,住,住宅项,目,目。,关键词,：,：稀缺,、,、高档,、,、纯住,宅,宅,2008年1,月,月,39,0,媒体：,暂,暂无,主,主要,的,的媒体,方,方向把,握,握以案,场,场和围,杀,杀半径,为,为主，,其,其余根,据,据广告,费,费用在,进,进行核,算,算作为,辅,辅助。,媒体,2008年1,月,月,40,0,华商报,：,：主要,以,以软文,加,加硬广,的,的形式,表,表现以,大,大口号,大,大主题,，,，将项,目,目,以,以,高,高姿态,展,展现在,西,西安市,人,人民面,前,前。,户,户,外,外：作,为,为华商,报,报之后,的,的分量,稍,稍重的,媒,媒体，,作,作为华,商,商报的,辅,辅助。DM,单,单：项,目,目的基,本,本情况,，,，地理,位,位置，,户,户型,媒体内,容,容,2008年1,月,月,41,0,开,盘,热,售,期,40%4320万回,款,款,任,务,务,以高档,社,社区姿,态,态入市,在开盘,热,热售期,按,按照比,例,例核算,达到372组,的,的来客,量,量,诉,求,求,来客量,2008年1,月,月,42,0,广告诉,求,求点：,我,我们,是,是城内,的,的高档,住,住宅，,我,我们拥,有,有良好,的,的教育,配,配套。,利,利用,暗,暗示手,法,法，将,商,商业价,值,值进行,体,体现，,少,少量引,入,入投资,。,。,关键词,：,：高档,、,、成熟,教,教育配,套,套,2008年1,月,月,43,0,主力媒,体,体：,华,华商报,户,户,外,外,在,在,项,项目开,盘,盘期以,硬,硬广形,式,式将项,目,目调性,于,于所要,表,表达的,情,情感以,及,及主题,全,全,面,面抛出,，,，通过,两,两到,三,三次的,硬,硬广，,将,将项目,所,所要表,达,达的思,想,想表达,清,清楚。,户,户,外,外表现,也,也将以,统,统一的,调,调性对,项,项目进,行,行解读,，,，进行,剖,剖析。,辅,辅助,媒,媒体：DM单,，,，网络,，,，活动,媒体,2008年1,月,月,44,0,华商报,、,、户外,：,：硬广,形,形式表,现,现我们,项,项目的,开,开盘信,息,息向西,安,安市人,民,民传递,。,。,DM单,：,：项目,的,的基本,情,情况，,地,地理位,置,置，户,型,型网,络,络,：,：项目,概,概况，,地,地理位,置,置活,动,动,：,：开盘,活,活动,房,房展,会,会活动,媒体内,容,容,2008年1,月,月,45,0,销,售,持,续,期,20%2160万回,款,款,任,务,务,利用东,大,大街衬,托,托出项,目,目的商,业,业,价值，,以,以及投,资,资价值,，,，扩大,客,客户群,根据核,算,算需要,到,到访186组,来,来客。,诉,求,求,来客量,2008年1,月,月,46,0,广告诉,求,求点：,城,城内,拥,拥有高,智,智能安,系,系统的,社,社区,城,城内拥,有,有园林,景,景观的,社,社区,城,城内拥,有,有教育,配,配套的,社,社区,衬,衬托项,目,目的商,业,业价值,，,，以投,资,资位导,向,向对客,户,户进行,引,引导,关键词,：,：稀缺,住,住宅、,稀,稀缺教,育,育配套,、,、稀缺,园,园林景,观,观、投,资,资,媒体,2008年1,月,月,47,0,主力媒,体,体：,户,户外,活,活,动,动,依,依靠,户,户外的,效,效应以,及,及房展,会,会活动,对,对项目,进,进行推,广,广，将,项,项目刚,刚,刚,开,开盘,的,的热售,再,再次推,向,向高峰,。,。辅,助,助媒体,：,：DM,单,单,网,网络,媒体内,容,容,2008年1,月,月,48,0,户,外,外,：,：项目,卖,卖点罗,列,列DM单、,网,网络：,项,项目卖,点,点活,动,动：,房,房展会,2008年1,月,月,49,0,清,盘,扫,尾,期,10%1080万回,款,款,任,务,务,以高档,社,社区姿,态,态入市,根据核,算,算在此,阶,阶段,需达到93组,客,客户,诉,求,求,来客量,2008年1,月,月,50,0,广告诉,求,求点：,促,促销,信,信息，,营,营造紧,迫,迫感，,将,将项目,即,即将售,空,空的消,息,息进行,传,传递，,给,给客,户,户营造,危,危机感,。,。,关键词,：,：售罄,、,、最大,优,优惠,2008年1,月,月,51,0,主力媒,体,体：,活,活,动,动,依,依,靠,靠业主,答,答谢活,动,动，以,及,及其他,部,部分活,动,动对业,主,主进行,答,答谢，,利,利用口,碑,碑效,应,应，,达,达到老,客,客户介,绍,绍新客,户,户的效,果,果，完,成,成销售,。,。辅,助,助媒体,：,：,报,报广,、,、DM,单,单、网,络,络,2008年1,月,月,52,0,活动：,业,业主答,谢,谢会，,老,老业主,介,介绍新,业,业主优,惠,惠政策,报,报广,：,：优惠,政,政策DM单,、,、网络,：,：项目,卖,卖点,2008年1,月,月,53,0,汇报结,束,束谢,谢,谢观看,陕西前,线,线房地,产,产顾问,有,有限责,任,任公司2008年1月20日,2008年1,月,月,54,0,
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