机电成本敏感点及强条补充

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,机电成本敏感点及强条补充,产品设计研发部,张浩,2014.9,Page,2,汇报大纲,机电成本分析,机电成本敏感点及强条补充,1,2,机电成本分析,房地产开发成本：,土地成本,勘察设计监理,建安造价,配套基础设施,营销费用,财务费用,企业管理费用,行政事业收费,营业税,土地成本,前期工程成本,建安造价,基础设施成本,公共配套设施,开发间接成本,营销费用,财务费用,企业管理费用,营业税,机电成本分析,单位,金山吕巷,青浦新城一站,崇明,18-2,长兴保障房,新南路,荣乐路,新村沙,A,建筑面积,m2,64495,67276,216971.7,646240,333106,79586,186353.4,B,可售面积,m2,51088,48017,145128.2,591170,217635,54109,139713.9,C,可售比,0.792123,0.713731494,0.668881,0.91478398,0.65335059,0.679881,0.749725,3.1.1.1,桩基,+,检测,元,/m2,105.06,76.09,115,108.74,57.2,129.42,170.16,3.1.1.3,土方,元,/m2,37.5,82.85,100.33,31.24,110.9,58.3,257.9,3.1.1.4,基坑围护,+,降水,+,监测,元,/m2,38.9,46.52,109.48,46.6,114.4,36.87,127,3.1.2,地下室工程,元,/m2,456.51,638.33,787.91,142.15,810.5,685.28,669.99,3.1.3.1,主体结构,元,/m2,1273.84,910.41,1234.5,1307.12,980.8,1151.72,1039.94,3.1.3.2,保温,+,外墙涂料,+,栏杆等,元,/m2,235.09,410.16,279.05,140.66,181.5,311.1,277.94,3.1.4,门窗,元,/m2,140.13,195.59,218.94,100.77,201.6,146.98,244.32,3.1.6,幕墙,+,钢结构,元,/m2,41.25,23.56,383.58,9.42,415.3,178.81,160.18,3.1.7,精装,元,/m2,471.97,984.63,406.52,44.05,538.4,659.17,1542.85,3.2.1,室内水暖气电管线设备费,元,/m2,164.95,183.64,217.93,159.66,559.2,166.16,223.33,3.2.2,室内设备及其安装费,元,/m2,192.92,264.59,218.71,62.37,330,147.36,255.58,3.3,其他,元,/m2,192.92,57.99,37.11,16.77,111.1,37.56,41.11,3351.04,3874.36,4109.06,2169.55,4410.9,3708.73,5010.3,机电成本分析,机电成本分析,机电成本分析,安装工程费：,355,元,/,平米,室内水暖气电管线费,200,元,/,平米,室内设备安装费,143,元,/,平米,外立面泛光照明,12,元,/,平米,基础设施：,1386,元,/,平米,市政配套费,760.62,元,/,平米,给水系统费,80,元,/,平米,雨污水系统费,50,元,/,平米,供电系统费,265,元,/,平米,燃气系统费,40,元,/,平米,有线电视,18,元,/,平米,电话通讯,12.5,元,/,平米,弱电智能化,50,元,/,平米,园林工程费,100,元,/,平米,给排水专业无效成本控制表一,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,1,通则,设计保守,室外综合管线总图,1.,满足规范要求下排水出户支管就近接入同一个检查井，尽量减少检查井数量,2,材料部品选择不当,2.,室外雨污水井采用塑料井或者砖砌井（非粘土砖），避免采用钢筋混凝土窨井,3.,室外埋地给水管采用,PE,管避免采用球墨铸铁管；室外埋地排水采用相对便宜的,HDPE,双壁波纹管，车行道采用高环刚度，非车行道及绿化带下采用低环刚度的管材，以减少管材成本,3,施工工艺选择,4.,与配套配合，在室外景观施工前提供完善的综合管线施工图，工程部协调安排水燃气强弱电管道同时敷设避免二次开挖，且同时与景观专业协同设计满足室外景观美化要求,4,设计保守,给水系统,5.,给水用量计算书需经复核及做成本例行审批，避免用水量过大导致管径、水泵、水池水箱等容积偏大造成浪费,6.,供水充分利用市政给水压力，减小水泵及生活水池容量；合理进行给水分区，分区各层水压满足日常使用外尽量节能,给排水专业无效成本控制表二,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,5,通则,材料部品选择不当,排水系统,7.,无特殊要求，雨污水排水立管采用普通,UPVC,排水管,6,设计保守,8.,除地库出入口、水泵房、消防电梯积水坑、地下室顶板开口处等排水量较大区域的集水井设置两台潜水泵外，潜水泵采用双泵启动方式，不设备用泵。,9.,地库部分需排水区域可设置地漏代替排水沟及集水井排水，减少集水井数量及水泵数量,7,材料部品选择不当,消防系统,10.,消防水泵等非常用泵采用满足流量扬程需要的普通国内品牌水泵,11.,管材采用热镀锌普通焊接钢管，避免采用无缝钢管二次镀锌等形式,8,设计保守,12.,多层建筑物及多层住宅可采用稳高压等系统，减少屋顶高位消防水箱及消火栓启泵按钮,13.,除水泵房内和减压阀组采用闸阀，其他情况可采用蝶阀,9,施工工艺选择,14.,精装修建筑物室内专业点位先行，给排水预留点位按照精装修点位进行预留，避免二次改建,暖通专业无效成本控制表一,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,1,通则,施工工艺选择,设计与施工安装界面,1.,机电设计与施工安装界面确认，避免设备招标安装浪费，项目部确认满足工程验收安装基本要求；满足二次招商设备基本预留,2,设计保守,地库通风,2.,地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，其次优先采用排风与排烟共用系统,3,材料部品选择不当,通风管管材,3.,消防风管：无机玻璃钢或镀锌铁皮,4.,空调主送风管：镀锌铁皮,+,玻璃棉，风机盘管及,VRV,末端：玻纤复合风管,4,设计保守,消防排烟措施,5.,公共走廊部分或楼梯优先采用自然排烟系统,消防正压送风,6.,取消通风系统消防前室余压阀,5,住宅,设计保守,空调,7.,普通住宅采用分体式空调，优先采用自然通风，不设置新风系统,地暖,8.,普通公寓采用壁挂炉。避免采用落地系统锅炉（大平层及别墅除外）。,暖通专业无效成本控制表二,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,6,商办,施工工艺选择,空调,9.,原则上应选择施工成熟度高，市场接受度高的系统，如冷冻机,+,风机盘管系统，尽量避免采用对系统自控要求高，或新型设备的系统。例如,VAV,地源热泵，该项应做优化比较及成本例行审批,7,设计保守,10.,原则上采用二管制水系统（高档酒店依据酒店管理公司标准定）,11.,尽量避免采用变频风机,12.,采用高位膨胀水箱稳压，取消低位膨胀水罐稳压设备,8,材料部品选择不当,13.,优先选择方形开式冷却塔，便于模块组合，对水质有特殊要求场合才采用闭式冷却塔,14.,优先选择定频一次泵，避免变频循环泵,15.,商业餐饮排油烟管可采用镀锌铁皮，持有型商业或酒店可考虑不锈钢风管。,16.,商业餐饮排油烟风井按区域设置，集中排放，根据招商需求，可先施工到每层管井预留接口，然后在根据运营 实际情况，二次施工到位,17.,优先采用板式换热器，避免采用壳管式。,9,施工工艺选择,18.,采用化学加药水处理，取消辅助物理水处理设备,强电专业无效成本控制表一,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,1,通则,设计保守,供电系统,1.,根据上海市地方要求，多层高层中的干式变压器室和开关室，可不设自动灭火系统,2.,用电负荷需经复核及做成本例行审批，保证准确性，避免计算过大影响开关、线缆规格、变压器容量，母排规格或母线槽容量等的准确性，造成浪费,3.,补偿无功功率的电容器，在变电所内集中补偿而不设于楼层或末端补偿,2,材料部品选择不当,线缆材质,4.,用于普通设备的电线，在暗埋时可采用,BV,型普通电线,5.,直埋敷设和穿管暗敷的电缆可用,BV,型普通电缆,6.,消防设备的电缆采用阻燃耐火电缆而非矿物绝缘电缆,3,设计保守,火灾报警,7.,末端保护半径按照规范最大值考虑,8.,电气火灾报警系统，高层建筑中仅在楼层总箱中设置，不预留到末端箱,9.,消控室和保安室合用，节约土建造价，首先地下一层,4,材料部品选择不当,照明系统,10.,非精装修商办公共走廊设计照明采用日光灯，如有装修要求采用筒灯等其他形式,11.,地下车库的照明，优先选用日光灯，避免选用,LED,节能灯或吊挂式工矿节能灯,5,施工工艺选择,招标范围,12.,招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如有装修要求，部分设备专业管线预埋是属于土建还是装饰，没有很好的区分，导致重复招标,强电专业无效成本控制表二,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,6,住宅,设计保守,住户配电箱,13.,中低端住宅电箱不设浪涌保护，仅做位置预留，如果设置可不带后备保护,14.,住宅总开关可不带自恢复式功能,15,.,中低端,住户配电箱在进线总开关处设置漏电保护，分回路出线不设置,住宅配电系统,16.,住宅及办公建筑电气竖井采用预分支电缆方式，避免采用母线插接方式,7,商办,设计保守,供电系统,17.,按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向应最短,18.,配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少电源进线的数量，以节省造价,19.,在规范许可并满足两路进线的条件下，商业和办公楼的区域不设柴油发电机（酒店除外）,配置标准,20.,精装交付配置末端点位；毛坯交付不配置，仅做到配电箱，不设普通照明和插座,21.,商铺内应急电不取自公共应急配电箱，而取自小业主配电箱,弱电智能化专业无效成本控制表,序号,分类,无效成本控制,成本控制重点敏感点,降本措施和细化方案建议,1,通则,设计优化,背景音乐和消防广播,1.,背景音乐和消防广播合用一套系统（特殊项目及酒店除外）,闭路监控系统,2.,闭路监控系统的电视墙中仅保留一台,42,寸液晶显示器作为调用器使用，其他监视器统一设置为,21,寸监视器,3.,水泵房、配电间等设备用房只需要设置入侵探测器和电子巡查系统，不需要设置摄像机,4.,其余监控按照技防办最低要求设置,停车管理系统,5.,低端项目不配置此功能,6.,中端项目由小业主自行购买远距离卡，近距离卡每户配置不超过,3,张，低端项目不配置,2,材料部品选择不当,管材,7.,室外管材出路面及基础下方管材采用钢管，其余采用,PVC,管,3,住宅,设计优化,信息布线箱,9.,精装交付配置通讯模块；毛坯交付不配置，但预留足够空间,可视对讲,10.,低端项目采用非可视系统，别墅首层采用可视，其他楼层采用非可视,室内安防系统,11.,毛坯仅一二层及顶层配置,背景音乐,12.,室外音响点位仅布置重要景观组团,BA,系统,13.,低端项目不配置此系统,4,商办,设计优化,强弱电末端点位,14.,办公：精装交付且无架空地板的配置末端点位；有架空地板的，则强电配置到配电箱，弱电预留至弱电井。,停车管理系统,15.,仅商业配置纸票吐卡机，其余均为,IC,卡,销售单元门禁系统,16.,仅办公高端项目设置,弱电智能化专业无效成本控制表,强制性条文修改建议汇总表,类型,专业,原条文,修改或增加后的条文,修改原因,备注,精装修,新增加,loft,公寓办公各样板房装修各管井位置应该统一，并与交付施工图一致。,避免交付纠纷。,建议增补,精装修,新增加,燃气热水器安装在户外阳台时，应选择室外防冻型,建议增补,泛光,新增加,办公塔楼带商业裙房时，泛光照明回路宜按商业及办公拆分，以便后续物业管理分拆或收购分拆。,建议增补,电气,新增加,环境特别恶劣或潮湿场所的电气设备和插座回路需设置剩余电流额定动作保护装置。,建议增补,弱电,新增加,商业项目室内消防广播兼背景音乐之用，消防主机及背景音乐主机预留互联接口，且需有消防自动强切功能。,建议增补,弱电,新增加,所有信息发布屏幕显示比例需按,16:9,配置，清晰度为高清：,1080P,。,建议增补,弱电智能化专业无效成本控制表,暖通,新增加,新风机房、空调机房外立面开开百叶风口，风口大小、位置提资建筑，应与建筑会签,减少百叶对立面影响,建议增补,暖通,新增加,集中式空调系统，对于运营时间不同的商业（,KTV,、会所、影院），空调系统应分别独立设置,节约运营成本,建议增补,暖通,新增加,建筑外围燃气总管应尽量避开示范区，如不能避开，需一次施工到位,避免示范区二次开挖,建议增补,暖通,新增加,住宅建筑方案阶段，空调外机安装位置需满足设备气流组织、维修及冷媒管走向等综合影响,建议增补,给排水,新增加,浮球阀容易失灵跑水，水箱无水或漫水无法及时得到信息，应设计水位控制。各种水箱、水池应设高、低水位报警装置，信号引至消防控制中心，需向电专业提资。,建议增补,给排水,新增加,屋顶稳压装置严禁直接设置在住户顶板上，以防止低频噪声干扰住户。,建议增补,给排水,新增加,应将集中给水的蓄水池、泳池等进水管与住户用水主管分开设置，以免在水池、泳池补水时，对住户用水造成影响。同时在地下车库将住户用水主管与蓄水池进水管连通，用常闭阀门隔开，当其中一条管检修断水时，可打开连通管阀门，使两边供水都不受影响。,建议增补,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,1,监控中心与消控中心应合为一室，选址,应,为,商业价值不高的位置，宜,B1,层，并结合物管确定分区原则和数量。,通则,Page,17,解析：,规范规定消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，为不损失商铺面积，尽量放置地下室,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,2,综合管线总图：与配套配合，在室外景观施工前提供完善的综合管线施工图，工程部协调安排水燃气强弱电管道同时敷设避免二次开挖，且同时与景观专业协同设计满足室外景观美化要求,通则,Page,18,解析：,1.,底图以景观总图为准,2.,把握时间次序,3.,各配套单位图纸的汇总 协调,4.,变电站控制要求,5.,示范区综合管线先行，成本控制，一次开挖。,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,3,精装修建筑物室内专业点位先行，给排水预留点位按照精装修点位进行预留，避免二次改建,通则,Page,19,解析：,从土建施工阶段开始一次预埋，节省成本，方便施工。,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,4,用电负荷需经复核及做成本例行审批，保证准确性，避免计算过大影响开关、线缆规格、变压器容量，母排规格或母线槽容量等的准确性，造成浪费,强电,Page,20,解析：,1.,同时系数的考虑,2. LOFT,等的复核,3.,给排水暖通专业,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,5,装修标高有要求,应做净高断面分析，为确保净高，可考虑,做室内综合管线布置,通则,Page,21,解析：,碰到多管线集中在梁底布置时，首先选择管线平铺，如果宽度不够，可采用小管让大管道，有压管让重力管，其他管让风管原则，尽量抬高净高。如要求极高，更需事先与结构专业配合先行提资要求,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,6,地下车库排烟通风,暖通,Page,22,解析：,1.,避免教条主义,2.,地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，其次优先采用排风与排烟共用系统，,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,7,原则上应选择施工成熟度高，市场接受度高的系统，如冷冻机,+,风机盘管系统，尽量避免采用对系统自控要求高，或新型设备的系统。例如,VAV,地源热泵，该项应做优化比较及成本例行审批,暖通,Page,23,解析：,1.,温度 湿度 新风 洁净度,2.,安装成本,3.,运营成本,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,8,招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如有装修要求，部分设备专业管线预埋是属于土建还是装饰，没有很好的区分，导致重复招标,通则,Page,24,解析：,1.,疏散指示照明及应急照明,2.,弱电机房工程,3.,桥架工程,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,9,1.,中低端住宅电箱不设浪涌保护，仅做位置预留，如果设置可不带后备保护,强电,2.,住宅总开关可不带自恢复式功能,3,.,中低端,住户配电箱在进线总开关处设置漏电保护，分回路出线不设置,Page,25,解析：,1.,注意毛坯交付与精装交付之间的配置差异,2.,注意规范的差异性,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,10,泛光照明设计应提供智能控制系统图及平面管线走向设计。,建筑,强电,Page,26,解析：目前泛光设计公司提供的图纸往往缺少对此部分的具体功能描述及设计，导致报价差异大，而且合约部无法核算工作量,。,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,11,住宅建筑方案阶段，空调外机安装位置需满足设备气流组织、维修及冷媒管走向等综合影响,暖通,Page,27,解析：,1.,业主投诉,2.,检修困难,3.,空调散热不畅百叶通风率大于,80%,机电成本敏感点及强条补充,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,12,住宅底层出户第一个排水窨井应尽量避免设置在底层私家庭院内，尽量减少雨水、污水井的数量。 若必须设置时，宜设计成小方井，且对检查口做密封处理,给排水,Page,28,解析：,争议,1.,放置在庭院内，业主投诉，不方便检修,2.,放置在路面，景观难看。,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,13,电梯应设置五方通话系统,弱电,Page,29,解析：电梯五方通话中的系统图由电梯厂商在中标后提供（不同的电梯系统拓扑结构不同）；管线则有弱电总包完成。故因图纸确认出图较晚，存在施工交叉， 容易遗漏。,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,14,消防供电电缆选择低烟无卤耐火电缆，避免选用矿物绝缘电缆,强电,Page,30,解析：矿物绝缘电缆耐火性能好，但成本较高，不推荐使用。规范中也只是提到对一些重要建筑或场所内的供电线路或某些重要供电线路宜采用矿物绝缘铜护套电缆。,序号,条文修改或增补建议,专业,备注,15,办公标准层公共卫生间需考虑热水供应，可采用洗手盆下方需预留电热水器（小厨宝）插座，或吊顶容积式电热水器,强电,室内,Page,31,解析：办公楼不设计集中热水供应，为解决公共卫生间独立热水供应需求，宜采用独立热水器。,汇报完毕，,谢谢！,