世联_唐山新戴河项目启动区定位和物业发展建议

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式, 中管网房地产频道,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*, 中管网房地产频道,唐山新戴河,项,项目启动区,定,定位和物业,发,发展建议,11/9/2022,打造京津唐,地,地区第一旅,游,游度假胜地,我们的最终,目,目标,2,启动区的目,标,标是：作为,良,良好的开端,，,，使得项目,走,走上正确的,轨,轨道启动,区,区的目标为,项,项目的最终,目,目标服务,1、形成具,有,有竞争力和,吸,吸引力的项,目,目和配套，,拉,拉动中高收,入,入客户的旅,游,游度假和置,业,业需求；,3、通过启,动,动区形成新,戴,戴河品牌形,象,象，增强乐,亭,亭县政府的,信,信心，进而,控,控制北侧乃,至,至更大范围,的,的土地控制,权,权。,2、通过启,动,动，增强市,场,场投资信心,，,，进而通过,土,土地运营和,物,物业销售来,回,回收现金流,；,；,启动区目标,和,和任务,土地运营，,包,包括土地一,级,级开发后的,转,转让和小块,宅,宅基地的带,规,规划出售。,新戴河品牌,形,形象：高端,的,的旅游产品+高层次的,旅,旅游消费+,高,高档的置业,需,需求,3,启动期在资,金,金和时间上,的,的约束条件,也,也是我们的,研,研究所考虑,的,的重要因素,1,启动资金1,个,个亿以内,希望在2005年内启,动,动；政府期,望,望尽快看到,项,项目的进展,2,4,启动区位置,选,选择在码头,西,西侧2000亩范围地,块,块内,未充分开发,的,的原生态海,岛,岛,600-1000米平,缓,缓沙滩,与道路垂直,向,向长度1-1.5千米,码头西北侧,有,有新开发的,温,温泉眼,地势低平，,高,高于平均海,平,平面约0.6米，岛上,植,植被稀少,超过4层建,筑,筑成本显著,提,提高,所在位置是,岛,岛内开发投,入,入最集中的,位,位置，已经,积,积累了项目,和,和人气,距离桥较近,，,，昭示性和,通,通达性较好,与码头保持,相,相对独立，,有,有利于分区,码头,浴场,现有泉眼,5,启动区南侧,建,建设情况,规模,超过500个标准间，20栋左右别墅,业态,20多家分散的度假村，平房,配套,餐饮/淋浴,现有游客量,4万/年，旺季每天1000-2000人,游客特征,25-35岁，白领为主，中档消费,码头,浴场路,启动区,桥,浴场,渔船码头，,海,海鲜交易场,所,所,6,启动区情境,分,分析,2,3,4,现阶段启动,期,期附近低水,平,平开发，低,端,端旅游目的,地,地的形象已,经,经形成,北纬39度,海,海滩，作为,海,海水浴场季,节,节性很强，2个月旺季,目前旅游度,假,假人群属于,中,中档，消费,力,力和置业需,求,求有限,1,属于大规模,综,综合旅游度,假,假区开发的,启,启动期,7,本项目启动,区,区定位不能,进,进入的误区,被市场定位,为,为单一滨海,资,资源的强季,节,节性度假区,误区 1,误区2,度假区物业,被,被当作一般,的,的/缺乏生,气,气的海滨住,宅,宅而非系统,性,性度假社区,误区 3,因为短期性,开,开发行为，,丧,丧失对度假,区,区规划的控,制,制，进而失,去,去市场的投,资,资信心,8,启动区定位,和,和物业发展,建,建议所思考,的,的关键点,启动区必须,面,面向哪一部,分,分客户的需,求,求，才能保,证,证后期,持续开发和,盈,盈利？,关键 1,关键 2,如何构建具,有,有吸引力和,竞,竞争力的旅,游,游项目来实,现,现关键客户,的,的积累？,关键 3,通过怎样的,启,启动区规划,来,来为度假社,区,区的形成和,发,发展奠定基,础,础？,关键 4,启动区最先,期,期的物业开,发,发和建议是,怎,怎样的？,这些人至少,具,具备以下特,征,征：,将新戴河项,目,目作为短期,度,度假的场所,能够产生重,复,复性度假需,求,求,具有在本项,目,目置业的有,效,效需求,该项目必须,完,完成以下使,命,命：,成功启动，,有,有良好的市,场,场前景,通过旅游项,目,目积累客户,，,，实现度假,物,物业的成功,销,销售,奠定新戴河,品,品牌形象，,增,增强乐亭县,政,政府的信心,与项目整体,定,定位相一致,充分考虑目,标,标客户的需,求,求要素,在市场上形,成,成差异化竞,争,争力,协调短期回,现,现和长期收,益,益冲突,通过规划和,控,控制使得土,地,地和物业系,统,统性增值,经营性和销,售,售性物业有,利,利影响,启动区核心,客,客户分析,启动区关键,旅,旅游项目分,析,析,启动区整体,规,规划布局建,议,议,启动区销售,物,物业发展建,议,议,启动区,核,核心客,户,户分析,9,由于对,项,项目资,源,源较低,的,的关注,度,度、较,低,低的购,买,买力、,低,低层度,假,假观念,的,的原因,，,，乐亭,及,及海港,开,开发区,客,客户在,未,未来一,段,段时间,内,内度假,和,和置业,需,需求规,模,模较小,受观念,所,所限，,唐,唐山人,旅,旅游度,假,假主要,以,以观光,性,性旅游,为,为主,绝大多,数,数该区,域,域人置,业,业心理,价,价位上,限,限较低,对置业,的,的选择,在,在“方,便,便生活,阶,阶段”,，,，无改,善,善生活,质,质量和,度,度假置,业,业的需,求,求,2/3,有,有置业,计,计划，,其,其中75%对,投,投资缺,乏,乏兴趣,，,，置业,主,主要考,虑,虑距离,工,工作单,位,位和菜,市,市场较,近,近,市场现,状,状调查,显,显示：,唐山人,喜,喜欢观,光,光旅游,，,，接受,不,不了度,假,假。他,们,们认为,去,去过的,地,地方越,多,多越好,，,，认为,去,去了这,些,些地方,可,可以作,为,为炫耀,的,的资本,来,来提升,个,个人的,价,价值和,身,身份。,唐,山,山某旅,游,游公司,总,总经理,10,相对于,天,天津与,唐,唐山客,户,户，北,京,京中高,端,端消费,者,者出游,频,频率很,高,高，具,有,有更强,的,的潜在,度,度假置,业,业需求,北京地,区,区的出,游,游频率,明,明显高,于,于天津,和,和唐山,地,地区,访谈显,示,示，北,京,京中高,端,端客户,过,过夜度,假,假需求,旺,旺盛，,而,而周边,地,地区对5小时,内,内观光,性,性旅游,情,情有独,钟,钟,秦皇岛/天津/山东,等,等地度,假,假物业,市,市场调,研,研显示,，,，北京,客,客户对,异,异地度,假,假物业,的,的投资,度,度假需,求,求很强,。,。,北京地,区,区中高,端,端消费,群,群65,每季,出,出游两,次,次以上,天津、,唐,唐山地,区,区中高,端,端消费,群,群近80每,年,年出游,频,频率控,制,制在2,次,次以内,消费者,调,调查显,示,示：,65%,79%,11,目前,新,新戴河,项,项目的,主,主要客,户,户群体,为,为京津,唐,唐城市,带,带，其,中,中来自,北,北京的,中,中等收,入,入人士,占,占绝大,多,多数,访谈与,调,调查发,现,现现阶,段,段新戴,河,河旅游,的,的主要,客,客户来,自,自北京,唐山客,户,户几乎,都,都是当,天,天往返,，,，不会,产,产生过,夜,夜游消,费,费,新戴河,现,现状有85,的,的旅游,度,度假客,户,户来自,北,北京地,区,区,消费者,调,调查显,示,示：,三十多,岁,岁的比,较,较多，,消,消费能,力,力处于,中,中等水,平,平。,旅,行,行社,游客在,餐,餐饮方,面,面的支,出,出大约,在,在30-40,元,元/人,，,，北京,游,游客很,多,多自带,酒,酒水饮,料,料，每,餐,餐消费200-300/桌,。,。,码,头,头旅游,部,部客房,经,经理,12,本项目,由,由经营,核,核心式,转,转向以,开,开发物,业,业为主,的,的销售,核,核心式,，,，需要,具,具备一,定,定条件,旅游地,产,产按其,盈,盈利模,式,式可分,为,为两种,：,：经营,核,核心式,、,、销售,核,核心式,。,。,旅游地,产,产项目,都,都要经,历,历经营,核,核心式,阶,阶段，,销,销售核,心,心式是,实,实现价,值,值最大,化,化的盈,利,利模式,，,，但实,际,际上不,是,是每个,项,项目都,能,能成功,实,实现销,售,售核心,式,式模式,的,的。,销售核,心,心式,（旅游,项,项目+,居,居住地,产,产）,转型时,机,机？,经营核,心,心式,（纯旅,游,游项目,）,）,美国Kiawahisland,美佛罗,里,里达棕,榈,榈滩布,里,里克斯,BeaverCreekResort,ForestHighlands,HiddenValley FourSeasonsResort,Homestead,Michigan,seaside,florida,中国深,圳,圳华侨,城,城,我们分,析,析了国,内,内外旅,游,游度假,胜,胜地,规律研,究,究：,资料来,源,源：世,联,联分析,13,旅游地,产,产向销,售,售型物,业,业转型,的,的可能,性,性分析,国际,惯,惯例,销售核,心,心式阶,段,段初期,的,的物业,特,特点是,以,以第二,居,居所为,主,主,第二居,所,所是随,着,着家庭度,假,假而产生,的,的度假,置,置业需,求,求，因,此,此，当,地,地区宏,观,观环境,满,满足家,庭,庭度假,大,大量出,现,现应具,备,备的条,件,件时，,项,项目市,场,场化开,发,发第二,居,居所风,险,险最低,。,。,市场化开发第二居所依托的宏观环境,适应性分析,判断,1、有快速干道连接主城区，市政基础设施完善；,连接京津的发达高速网,Y,2、人均GDP超过5000美元,北京2008年6000美元,Y,3、人均居住面积超过30平米,2008年人均35平米,Y,4、足够的私人汽车拥有量,北京汽车拥有量全国首位,Y,5、主流客户为本地区或跨区域的高收入阶层,主流客户为北京中等收入人群,NO,可塑,6、一般位于以自然风景闻名的旅游区,具备沙滩海景条件,可塑,7 、与第一居所距离在4小时车程内,YES,Y,8、地区治安状况良好,人口稀少,Y,9、所在地区具有身份标识性,NO,NO，可塑,10、具备良好的度假区配套,配套低档，不成熟,NO，可塑,本项目,所,所依托,的,的宏观,区,区域环,境,境具备,吸,吸纳度,假,假物业,的,的条件,，,，但新,戴,戴河必,须,须通过,整,整合自,然,然资源,、,、形成,优,优质度,假,假配套,，,，吸引,忠,忠实的,高,高端消,费,费客户,群,群,14,与国内,外,外成功,的,的旅游,度,度假胜,地,地比较,，,，我们,发,发现本,项,项目应,在,在启动,阶,阶段提,升,升消费,型,型客户,的,的档次,，,，积累,中,中高端,置,置业型,客,客户,大众,消,消费,客,客户,中高,收,收入,置,置业,客,客户,大众,置,置业,客,客户,中高,收,收入,消,消费,客,客户,本项,目,目必,须,须通,过,过消,费,费型,客,客户,中,中积,累,累足,够,够的,置,置业,型,型客,户,户，,才,才能,满,满足,启,启动,期,期2000亩,和,和整,体,体17,平,平方,公,公里,的,的综,合,合开,发,发需,要,要。,启动,期,期目,标,标,新戴,河,河现,状,状,客户,范,范围,：,：,15,“时,尚,尚精,英,英族,”,”,为,为主,的,的中,高,高收,入,入人,群,群是,本,本项,目,目的,核,核心,客,客户,时尚,精,精英,族,族：,30-50岁,，,，精,力,力充,沛,沛，,北,北京,人,人为,主,主；,有前,景,景的,工,工作/职,务,务，,高,高收,入,入、,高,高目,标,标的,细,细分,人,人群,；,；具,有,有较,强,强的,度,度假,区,区置,业,业需,求,求；,对所,提,提供,的,的活,动,动/,设,设施,的,的要,求,求最,高,高，,喜,喜欢,时,时尚,、,、新,鲜,鲜体,验,验及,尊,尊贵,感,感觉,；,；,在生,活,活方,式,式和,消,消费,方,方式,上,上属,于,于引,导,导型,客,客户,。,。,核心,客,客户,重要,客,客户,偶得,客,客户,北京,、,、天,津,津更,为,为年,轻,轻的,人,人群,；,；,购买,力,力相,对,对较,低,低，,喜,喜欢,自,自由,、,、新,鲜,鲜、,刺,刺激,的,的体,验,验；,逐步,向,向核,心,心客,户,户转,变,变；,生活,方,方式,和,和消,费,费方,式,式被,时,时尚,精,精英,型,型所,引,引导,。,。,包括,乐,乐亭,和,和海,港,港开,发,发区,的,的环,渤,渤海,地,地区,度,度假,和,和投,资,资人,士,士,所谓,“,“时,尚,尚”,，,，指,生,生活,方,方式,和,和休,闲,闲度,假,假态,度,度处,于,于领,先,先水,平,平；,所谓,“,“精,英,英”,，,，指,有,有较,高,高的,生,生活,水,水平,和,和收,入,入支,撑,撑度,假,假和,置,置业,需,需求,。,。,启动,区,区客,户,户定,位,位：,16,启动,区,区定,位,位和,物,物业,发,发展,建,建议,所,所思,考,考的,关,关键,点,点,启动,区,区必,须,须面,向,向哪,一,一部,分,分客,户,户的,需,需求,，,，才,能,能保,证,证后,期,期,持续,开,开发,和,和盈,利,利？,关键1,关键2,如何,构,构建,具,具有,吸,吸引,力,力和,竞,竞争,力,力的,旅,旅游,项,项目,来,来实,现,现关,键,键客,户,户的,积,积累,？,？,关键3,通过,怎,怎样,的,的启,动,动区,规,规划,来,来为,度,度假,社,社区,的,的形,成,成和,发,发展,奠,奠定,基,基础,？,？,关键4,启动,区,区最,先,先期,的,的物,业,业开,发,发和,建,建议,是,是怎,样,样的,？,？,该项,目,目必,须,须完,成,成以,下,下使,命,命：,成功,启,启动,，,，有,良,良好,的,的市,场,场前,景,景，,增,增强,投,投资,者,者信,心,心,通过,旅,旅游,项,项目,积,积累,客,客户,，,，实,现,现度,假,假物,业,业的,成,成功,销,销售,奠定,新,新戴,河,河高,端,端品,牌,牌形,象,象，,增,增强,乐,乐亭,县,县政,府,府的,信,信心,启动区核,心,心客户分,析,析,启动区关,键,键旅游项,目,目分析,启动区整,体,体规划布,局,局建议,启动区具,体,体物业发,展,展建议,17,我们从市,场,场实现、,前,前瞻性、,启,启动物业,内,内部依存,度,度和成本,控,控制四个,角,角度来选,择,择启动物,业,业类型,项目应在2006,年,年夏季之,前,前启动,为后期销,售,售型物业,积,积累置业,客,客户及提,供,供所需配,套,套,旅游度假,项,项目在近,期,期内能够,成,成功经营,启动期物,业,业相互依,存,存利用，,实,实现双赢,保证启动,期,期全部成,本,本控制在1亿以内,市场实现,前瞻性,内部依存,度,度,成本控制,18,在启动期,必,必须通过,有,有吸引力,的,的项目来,填,填补秋季,和,和冬季的,市,市场空白,，,，提高经,营,营性收益,依靠合适,的,的旅游项,目,目来提高,淡,淡季的游,客,客量？,本项目,酒,酒店入,住,住率的,分,分析,19,根据本,项,项目定,位,位，四,季,季通过,各,各自具,有,有竞争,力,力的项,目,目来满,足,足市场,的,的旺盛,需,需求,从现状,看,看，海,滨,滨浴场,和,和游船,码,码头等,项,项目有,很,很强的,季,季节,本项目,启,启动期,处,处在传,统,统旅游,的,的淡季,春季,冬季,夏季,1月,7月,10月,12月,秋季,现状,目标状态,20,世界上,同,同纬度,的,的度假,区,区，一,般,般通过,滑,滑雪和,温,温泉来,填,填补传,统,统淡季,的,的市场,空,空间,homesdade,Foresthighlands,SunriverOregon,日本南Setonaguara,法国Barcares,homesdade,韩国Pomun湖,21,考虑到,本,本项目,最,最快的,运,运营时,间,间在2005,年,年冬季,，,，以及,规,规避季,节,节性的,需,需要，,温,温泉是,本,本项目,重,重点挖,掘,掘的资,源,源,本项目,每,每眼温,泉,泉流量160,立,立方米/小时,，,，可供,热,热10,万,万平米,，,，水温60度,，,，水质,较,较好，,富,富含矿,物,物质。,北京地,区,区核心,目,目标客,户,户对游,憩,憩设施,的,的选择,排,排序,22,北京客,户,户对现,有,有温泉,市,市场表,现,现了浓,厚,厚兴趣,，,，同时,也,也提出,了,了诸多,不,不满和,对,对本项,目,目的建,设,设性意,见,见,兴趣：,新,新奇感,北京郁,金,金香度,假,假村游,泳,泳池设,计,计得象,康,康乐宫,，,，非常,有,有特色,，,，我很,喜,喜欢。,九华山,庄,庄和顺,义,义的温,泉,泉太大,，,，就象,罗,罗马的,澡,澡堂，,我,我非常,不,不喜欢,。,。我喜,欢,欢安静,、,、人少,、,、私密,性,性好的,地,地方。,海岛温,泉,泉还是,很,很有吸,引,引力的,，,，北京,人,人很喜,欢,欢新鲜,玩,玩意儿,。,。,温泉的,家,家庭气,氛,氛应该,浓,浓一些,，,，私密,性,性和温,馨,馨感要,，,，服务,要,要周到,。,。,停车要,方,方便。,要能够,观,观赏海,景,景，这,在,在冬天,会,会很有,情,情趣。,海南万,宁,宁的温,泉,泉比北,京,京更好,。,。异域,感,感觉好,、,、水质,好,好、服,务,务不错,。,。北京,周,周边的,项,项目仍,有,有较大,提,提升空,间,间。,不满：,同,同质化/服务/水质/人流,嘈,嘈杂/,私,私密性,差,差,建设性,意,意见：,家,家庭氛,围,围/海,景,景利用/季节,变,变化/,新,新奇感/方便,配,配套,23,我们要,通,通过体,验,验式的,主,主题温,泉,泉度假,社,社区，,强,强势启,动,动，实,现,现启动,区,区目标,24,我们同,时,时也需,要,要通过,度,度假酒,店,店集中,解,解决启,动,动期的,配,配套需,求,求,消费者,对,对于短,途,途旅游,度,度假目,的,的地最,为,为关注,的,的相关,配,配套是,住,住宿、,餐,餐饮、,交,交通和,娱,娱乐,综合解,决,决,成功案,例,例的一,致,致做法,节,约,约成本,和,和集中,管,管理的,规,规模优,势,势,25,温泉主,题,题乐园,26,旅游的,跨,跨越发,展,展反映,出,出人们,希,希望与,自,自然更,好,好的融,合,合和互,动,动愿望,；,；内心,感,感受和,体,体验成,为,为旅游,度,度假项,目,目成功,的,的关键,Sun(阳,光,光)+Sea（大,海,海）+Sand（,沙,沙滩）,Nature(自,然,然)+ Nostalgia（,怀,怀恋）+ Nirvana,（,（天堂,）,）,3S=,3N=,过去，,旅,旅游者,喜,喜欢到,热,热带海,滨,滨去休,闲,闲度假,，,，享受,温,温暖的,阳,阳光、,碧,碧蓝的,大,大海和,舒,舒适的,沙,沙滩，,使,使自己,那,那颗遭,遇,遇污染,、,、饱受,压,压抑的,心,心恢复,平,平静，,因,因此以,“,“3S,”,”为主,要,要内容,的,的户外,运,运动成,了,了最具,吸,吸引力,的,的旅游,方,方式。,生态旅,游,游的兴,起,起，使,城,城市居,民,民那颗,遭,遭受污,染,染的心,灵,灵在大,自,自然（nature,）,）中得,到,到沐浴,，,，让自,己,己的心,沉,沉浸在,对,对于前,人,人与大,自,自然和,谐,谐完美,关,关系的,怀,怀恋（nostalgia,）,）中，,从,从而使,自,自己的,精,精神融,入,入人间,天,天堂（nirvana），,以,以此“3N”,为,为主要,内,内容的,生,生态旅,游,游从此,取,取代了,“,“3S,”,”运动,生态旅,游,游,国际趋,势,势分析,27,温泉效,用,用的演,变,变,实效性,饮用,洗浴,保健,水疗,健身,减肥,养心,美容,比利时,欧洲、,日,日本,美国,全身健,康,康,生活方,式,式,舒解压,力,力,身心放,松,松,新奇体,验,验,成为生,活,活中的,一,一部分,心理诉求效,用,用,度假村温泉,目的地温泉,温泉是酒店,的,的配套设施,酒店是温泉,的,的配套设施,温泉消费动,机,机演变,从国际视野,上,上看，温泉,项,项目的功能,已,已开始从实,效,效性向体验,性,性的过度,28,访谈现实，,本,本项目潜在,客,客户对温泉,项,项目最关注,的,的是海滨温,泉,泉所带来的,新,新奇体验和,舒,舒适周到的,软,软性服务,兴趣：新奇,感,感,不满：同质,化,化/服务/,水,水质/人流,嘈,嘈杂/私密,性,性差,建设性意见,：,：家庭氛围/海景利用/季节变化/新奇感/,方,方便配套,回顾：客户,访,访谈,29,我们应该顺,应,应旅游发展,潮,潮流，以自,然,然资源和独,特,特的温泉产,品,品为依托，,创,创造真正的,生,生态型体验,式,式温泉乐园,我们的自然,资,资源:,绝佳的岸线,天然的湿地,丰富的地热,干净的海水,独特的温泉产品:,舒适温馨,新奇体验,如何整合与,利,利用？,30,生态型体验,式,式温泉乐园,差,差异化竞争,优,优势的实现,点,点,一条贴近大,海,海的海滨温,泉,泉线,一套体现四,季,季更替的温,泉,泉度假设施,一个以原生,态,态的为主题,的,的自然温泉,带,带,一个充满异,域,域风情的室,内,内温泉SPA中心,一种温情舒,适,适的软性价,值,值体系,海滨的,北中国特色,，,，四季分明,原生态的,舒适度,体验新鲜感,，,，异域特征,关注私密性,和,和软性服务,与整体定位,相,相关的,与消费者反,馈,馈相关的,一条贴近大,海,海的海滨温,泉,泉线,31,海上温泉，,天,天人合一；,动,动静相映，,浑,浑然一体；,四,四季皆益，,生,生机盎然,充分考虑冬,季,季气温因素,，,，温泉池旁,设,设置小型暖,身,身房和更衣,室,室,形式以露天,的,的、精小的,温,温泉池为主,温泉池硬底,上,上铺垫鹅卵,石,石，增强野,趣,趣和自然捷,趣,趣,构造礁石、,植,植被、滩涂,等,等，围合温,泉,泉，使之与,大,大海零距离,。,。,滨海风情：,毗,毗邻大海的,岸,岸线温泉处,理,理应该在条,件,件允许的情,况,况下尽量贴,近,近大海。,32,海岸的延伸,和,和起伏增强,海,海滨温泉的,趣,趣味性,海滨温泉处,于,于码头西侧,外,海,海,码头,海滨温泉区,占地 面积,温泉池数,可容人数,单位成本,总成本,3000-5000平米,10,100-200,1000元,300-500万,33,生态型体验,式,式温泉乐园,差,差异化竞争,优,优势的实现,点,点,一条贴近大,海,海的海滨温,泉,泉线,一套体现四,季,季更替的温,泉,泉度假设施,一个以原生,态,态的为主题,的,的自然温泉,带,带,一个充满异,域,域风情的室,内,内温泉SPA中心,一种温情舒,适,适的软性价,值,值体系,一套体现四,季,季更替的温,泉,泉度假设施,34,温泉主题的,开,开发与项目,所,所在地季节,性,性更替相结,合,合,氣候資料日期,1 月,2 月,3 月,4 月,5 月,6 月,7 月,8 月,9 月,10月,11月,12月,平均最高氣溫,(攝氏度),1.6,4.0,11.3,19.8,26.3,30.0,30.7,30.0,26.0,19.6,10.6,3.5,平均最低氣溫,(攝氏度),-7.7,-5.5,1.0,8.5,14.8,19.6,22.7,22.1,16.6,9.6,1.5,-5.1,降雨量,(毫米),3,6,9,24,34,68,185,155,42,21,10,4,降雨日數,2,3,3,5,6,8,13,11,6,5,4,2,季节,海上泉,云海雾温泉,地狱温泉（海底泥）,死海温泉,雪国温泉,日光温泉,大漠温泉（热沙）,冬季温泉,春季和秋季温泉,夏季温泉,资料来源：,香,香港天文台,35,利用12月,2月的霜,冻,冻期，构造,“,“雪国温泉,”,”，体现冬,季,季独有特色,设置在露天,和,和半露天环,境,境下，临近,更,更衣房,移植松树和,柏,柏树,人工积雪和,飘,飘雪,灯光设备和,音,音响设备的,导,导入，充分,营,营造雪景,设置暖身房,和,和器械准备,室,室,36,“云海雾温,泉,泉”，体验,元,元素和养生,美,美容功能结,合,合起来，同,时,时缓解冷空,气,气影响，在,半,半露天空间,形,形成效果,11月5,月,月，释放暖,空,空气；610月，释,放,放冷空气；,营,营造云雾环,境,境，产生似,天,天上人间的,感,感觉,傍晚通过照,明,明系统强化,云,云吞雾绕的,仙,仙境感受,通过假山石,和,和植物区隔,露,露天空间，,形,形成更逼真,感,感觉,37,夏季成为清,凉,凉解暑的公,共,共游憩区,半露天开放,性,性温泉池在,夏,夏季主要是,清,清凉解暑,半露天遮阴,设,设计，在材,料,料上和采光,上,上充分考虑,华,华北夏季的,高,高气温,广泛采用木,料,料和石材，,节,节省成本，,保,保持天然特,征,征,忽然,一,一泉,：,：温,泉,泉池,里,里有,若,若干,个,个机,关,关，,在,在人,毫,毫不,知,知情,的,的情,况,况下,，,，喷,洒,洒冰,水,水，,使,使游,客,客享,受,受新,鲜,鲜、,刺,刺激,、,、浪,漫,漫之,乐,乐趣,。,。,泉底,采,采用,凹,凹凸,不,不平,的,的鹅,卵,卵石,，,，对,脚,脚起,按,按摩,作,作用,，,，水,中,中置,入,入十,几,几种,对,对足,部,部保,健,健有,益,益的,中,中草,药,药，,可,可促,进,进血,液,液循,环,环，,增,增强,免,免疫,力,力，,促,促进,新,新陈,代,代谢,38,生态,型,型体,验,验式,温,温泉,乐,乐园,差,差异,化,化竞,争,争优,势,势的,实,实现,点,点,一条,贴,贴近,大,大海,的,的海,滨,滨温,泉,泉线,一套,体,体现,四,四季,更,更替,的,的温,泉,泉度,假,假设,施,施,一个,以,以原,生,生态,的,的为,主,主题,的,的自,然,然温,泉,泉带,一个,充,充满,异,异域,风,风情,的,的室,内,内温,泉,泉SPA,中,中心,一种,温,温情,舒,舒适,的,的软,性,性价,值,值体,系,系,一个,以,以原,生,生态,的,的为,主,主题,的,的自,然,然温,泉,泉带,39,利用,海,海滩,、,、湿,地,地和,温,温泉,构,构建,体,体验,性,性景,观,观,构造,奇,奇山,峻,峻石,，,，模,仿,仿火,山,山、,自,自然,滩,滩涂,等,等景,观,观，,把,把温,泉,泉与,人,人造,景,景观,结,结合,，,，突,出,出主,题,题。,构筑,人,人工,温,温泉,瀑,瀑布,，,，形,成,成独,特,特的,瀑,瀑布,浴,浴,温泉,池,池材,料,料应,该,该与,所,所处,景,景观,一,一致,自然,材,材料,铺,铺垫,的,的小,路,路应,该,该连,接,接各,个,个不,同,同主,题,题的,温,温泉,，,，构,建,建体,验,验型,温,温泉,乐,乐园,。,。,40,夜晚,利,利用,温,温泉,和,和人,造,造地,热,热形,成,成的,海,海滨,景,景观,运用,人,人工,灯,灯光,，,，在,不,不同,主,主题,的,的温,泉,泉池,营,营造,独,独特,的,的夜,间,间气,氛,氛，,形,形成,显,显著,的,的昼,夜,夜差,异,异，,丰,丰富,游,游客,体,体验,人工,灯,灯光,布,布置,充,充分,考,考虑,热,热气,排,排放,效,效果,注,意,意,减,减,少,少,周,周,边,边,干,干,扰,扰,性,性,灯,灯,光,光,温,泉,泉,乐,乐,园,园,应,应,该,该,系,系,统,统,性,性,预,预,埋,埋,地,地,下,下,热,热,气,气,管,管,道,道,，,，,在,在,春,春,秋,秋,冬,冬,季,季,节,节,排,排,放,放,热,热,气,气,，,，,营,营,造,造,氤,氤,氲,氲,缥,缥,缈,缈,的,的,独,独,特,特,温,温,泉,泉,氛,氛,围,围,北,中,中,国,国,的,的,温,温,泉,泉,，,，,体,验,验,性,性,温,温,泉,泉Resort,盛,盛,筵,筵,。,。,41,露,天,天,温,温,泉,泉,体,体,验,验,区,区,亦,亦,作,作,为,为,后,后,期,期,规,规,模,模,扩,扩,大,大,和,和,持,持,续,续,开,开,发,发,的,的,需,需,要,要,。,。,外,海,海,码,头,头,海滨温泉区,占地 面积,温泉池数,可容人数,平均每平米造价,总造价,80亩,7-8,100,400元,280万,露天温泉体验区,42,生,态,态,型,型,体,体,验,验,式,式,温,温,泉,泉,乐,乐,园,园,差,差,异,异,化,化,竞,竞,争,争,优,优,势,势,的,的,实,实,现,现,点,点,一,条,条,贴,贴,近,近,大,大,海,海,的,的,海,海,滨,滨,温,温,泉,泉,线,线,一,套,套,体,体,现,现,四,四,季,季,更,更,替,替,的,的,温,温,泉,泉,度,度,假,假,设,设,施,施,一,个,个,以,以,原,原,生,生,态,态,的,的,为,为,主,主,题,题,的,的,自,自,然,然,温,温,泉,泉,带,带,一,个,个,充,充,满,满,异,异,域,域,风,风,情,情,的,的,室,室,内,内,温,温,泉,泉SPA,中,中,心,心,一,种,种,温,温,情,情,舒,舒,适,适,的,的,软,软,性,性,价,价,值,值,体,体,系,系,一,个,个,充,充,满,满,异,异,域,域,风,风,情,情,的,的,室,室,内,内,温,温,泉,泉SPA,中,中,心,心,43,室,内,内,温,温,泉,泉,的,的,设,设,计,计,以,以,家,家,庭,庭,舒,舒,适,适,感,感,和,和,多,多,角,角,度,度,体,体,验,验,为,为,原,原,则,则,装,修,修,风,风,格,格,与,与,水,水,疗,疗,风,风,格,格,的,的,多,多,样,样,化,化,，,，,充,充,分,分,满,满,足,足,人,人,们,们,的,的,猎,猎,奇,奇,与,与,爱,爱,好,好,多,多,样,样,化,化,的,的,天,天,性,性,不,同,同,国,国,度,度,的,的,不,不,同,同,风,风,格,格,荟,荟,萃,萃,专,业,业,化,化,的,的SPA,养,养,生,生,服,服,务,务,，,，,充,充,分,分,满,满,足,足,现,现,代,代,都,都,市,市,人,人,对,对,于,于,身,身,心,心,放,放,松,松,的,的,要,要,求,求,儿,童,童,游,游,憩,憩,区,区,和,和,看,看,护,护,区,区,的,的,设,设,置,置,44,半,露,露,天,天,温,温,泉,泉,池,池,风,风,格,格,各,各,异,异,，,，,主,主,要,要,满,满,足,足,团,团,体,体,游,游,客,客,的,的,需,需,求,求,木,质,质,和,和,石,石,质,质,为,为,主,主,温,泉,泉,池,池,温,温,泉,泉,较,较,大,大,，,，,随,随,每,每,日,日,时,时,间,间,变,变,化,化,更,更,替,替,内,内,容,容,45,室内温,泉,泉以4-6人,的,的家庭,性,性的小,温,温泉池,为,为主，,具,具有私,密,密性和,封,封闭性,，,，同时,做,做足情,趣,趣,面积,个数,1500平米,温泉池,15-20,40个,800,内含桑拿室,SPA,150,2,300,更衣室,100,2,200,按摩室,1100,2个,200,风格,传统皇家,泰式,日式,欧式,内容,酒温泉花瓣温泉,中草药温泉,牛奶咖啡温泉,泰式按摩,海水治疗,泥浴疗,药物蒸薰,泰式瑜伽,理疗,热疗,按摩,电子治疗,日光浴疗,激光手术,SPA,室内温泉单价,总量（平米）,总价,5000,1500,750万,46,生态型,体,体验式,温,温泉乐,园,园差异,化,化竞争,优,优势的,实,实现点,一条贴,近,近大海,的,的海滨,温,温泉线,一套体,现,现四季,更,更替的,温,温泉度,假,假设施,一个以,原,原生态,的,的为主,题,题的自,然,然温泉,带,带,一个充,满,满异域,风,风情的,室,室内温,泉,泉SPA中心,一种温,情,情舒适,的,的软性,价,价值体,系,系,一种温,情,情舒适,的,的软性,价,价值体,系,系,47,温泉细,部,部处理,要,要体现,人,人性化,设,设计，,为,为软性,服,服务提,供,供硬件,支,支撑,池边要,有,有扶手,；,；下池,近,近量采,用,用缓坡,，,，少用,或,或不用,阶,阶梯，,充,充分保,护,护老人,、,、儿童,安,安全，,体,体现人,性,性化,露天温,泉,泉池应,该,该配备,暖,暖身房,和,和简单,的,的休息,室,室,温泉乐,园,园应该,修,修建2,个,个左右,的,的大型,集,集中温,泉,泉池，,其,其他温,泉,泉池应,该,该以小,容,容纳量,为,为特色,，,，营造,温,温馨浪,漫,漫感。,设置儿,童,童游憩,区,区和看,护,护区,温泉乐,园,园应该,均,均匀分,布,布一些,特,特色小,型,型酒吧,，,，方便,满,满足游,客,客餐饮,需,需求。,48,主体温,泉,泉总造,价,价1500万,左,左右,外,海,海,码头,露天温泉体验区,海滨温泉区,室内,半露天,占地 面积,建筑面积,温泉池数,可容人数,成本估算,体验区,80亩,7-8,100,280万,海滨露天,10亩,10,200,300-500万,半露天,5亩,10,40,100,750万,室内,5亩,1500平米,200,总量,100亩,1500平米,600,1500万,49,度假酒,店,店,50,酒店物,业,业发展,建,建议应,该,该遵循,启,启动目,标,标导向,和,和目标,客,客户目,标,标导向,的,的一致,性,性原则,酒店的,启,启动目,标,标和约,束,束要求,树立新,戴,戴河的,项,项目形,象,象,拉升客,户,户档次,，,，培育,度,度假物,业,业消费,人,人群,围绕温,泉,泉和大,海,海等核,心,心资源,，,，打造,项,项目竞,争,争力,成本控,制,制,酒店目,标,标客户,需,需求分,析,析,酒店目,标,标客户,人,人群,度假组,织,织方式,选,选择,目标客,户,户行为,分,分析,行为空,间,间诉求,特,特点,酒店物,业,业发展,建,建议,51,酒店必,须,须在成,本,本控制,下,下兼顾,家,家庭性,和,和商务,性,性客户,的,的需求,；,；并且,承,承担形,象,象标识,和,和温泉,配,配套功,能,能,树立新,戴,戴河的,项,项目形,象,象,拉升客,户,户档次,，,，培育,度,度假物,业,业消费,人,人群,围绕启,动,动核心,启,启动物,温,温泉，,打,打造项,目,目竞争,力,力,高档次,形,形象，,不,不凡的,气,气势与,气,气度,关注家,庭,庭型和,聚,聚会性,度,度假需,求,求，积,累,累客户,商务会,议,议客户,提,提高项,目,目知名,度,度吸引,客,客户,空间设,计,计尽量,为,为置业,者,者提供,方,方便，,作为社,区,区配套,与温泉,项,项目的,互,互动，,实,实现功,能,能共享,和,和交叉,启动目,标,标与酒,店,店设计,的,的之间,的,的价值,关,关联分,析,析,52,酒店关,键,键客户,分,分析,周边海,滨,滨度假,酒,酒店分,析,析,酒店整,体,体设计,建,建议,酒店功,能,能构成,建,建议,酒店客,房,房和会,议,议室建,议,议,酒店其,他,他配套,建,建议,酒店关,键,键客户,分,分析,53,北京消,费,费者多,数,数倾向,于,于选择,与,与家人,和,和朋友,外,外出旅,游,游度假,；,；然,而,而以单,位,位为组,织,织形式,的,的外出,旅,旅游方,式,式也比,较,较普遍,北京消,费,费者问,卷,卷调查,显,显示，,家,家庭朋,友,友一起,外,外出旅,游,游的选,择,择频率,最,最高,而团队,中,中参加,单,单位组,织,织外出,旅,旅游的,频,频率高,于,于旅行,团,团,客户出游组,织,织方式调查,63%,家庭出游,19%,公司组织出,游,游,8%,旅行团出游,54,从客户组织,方,方式来看，,新,新戴河旅游,公,公司团队与,散,散客比例大,致,致相当；其,中,中散客中回,头,头客比例很,高,高，特别是,以,以家庭为组,织,织形式的出,游,游,团队客人在,非,非周末期间,对,对于旅游市,场,场的支撑相,当,当大,以家庭为主,的,的散客主要,集,集中在节假,日,日,团队客人议,价,价能力强于,散,散客，因此,相,相对于散客,，,，接待团队,客,客人的利润,较,较低,散客的回头,率,率相当高，,达,达到80%,左,左右；对于,过,过夜需求更,强,强烈。,目前本项目,客,客户出行组,织,织方式上，,散,散客和团客,各,各占50,。,。,散客的回头,率,率远远高于,团,团客，达到80。,现状市场调,查,查显示：,55,商务型客户,家庭度假型,客,客户,酒店启动期,面,面对的目标,客,客户主要组,织,织方式是家,庭,庭度假和商,务,务会议,类别1：成,熟,熟夫妇和个,人,人,典型情况：1-3晚、25% 单,人,人入住、工,作,作日、,中,中间季节、,每,每年2-3,次,次、对价格,敏,敏感,类别2：退,休,休夫妇和个,人,人,典型情况：7-14晚,、,、30%,单,单人入住、,淡,淡季包价、,每,每年1次、,对,对价格敏感,类别3：家,庭,庭,典型情况：7-14晚,。,。旺季：学,校,校假期；每,年,年1-2次,。,。价格敏感,类别4：年,轻,轻专业人士,典型情况：6-12晚,。,。70%单,人,人入住、中,间,间季节到旺,季,季：夏天和,冬,冬天、一年2次,核心客户,重要客户,偶得客户,类别1：奖,励,励性旅游项,目,目、公司会,议,议,典型情况：5-8晚、80% 双,人,人入住、主,要,要在应季、,周,周期性、对,价,价格不敏感,类别2：管,理,理人员培训,典型情况：3-6晚、100%,单,单人入住、,工,工作日、淡,季,季、对价格,敏,敏感,类别3：团,体,体,典型情况：2-4晚、90% 单,人,人入住、淡,季,季到旺季经,常,常性或周期,性,性活动、对,价,价格不敏感,类别4：商,务,务接待,典型情况：1-2晚。70%单人,入,入住,商务市场有,利,利于树立高,档,档次形象、,扩,扩大与目标,客,客户的接触,面,面，控制营,销,销费用。,家庭独家市,场,场有益于培,养,养忠实的重,复,复性度假客,户,户，并有益,于,于度假区置,业,业客户的积,累,累。,基于新戴河,游,游客现状与,消,消费者度假,旅,旅游意向调,查,查,核心客户,重要客户,偶得客户,56,因此，,本,本项目启动,期,期旅游度假,市,市场应适当,增,增加散客特,别,别是家庭性,散,散客的比例,，,，以积累重,复,复性度假客,户,户和潜在置,业,业客户,调查显示，,更,更多的目标,消,消费者期望,与,与家庭成员,一,一同短途度,假,假,现状,启动期预期,57,对于京津唐,目,目标客户群,体,体，度假酒,店,店的舒适度,和,和软性服务,至,至关重要，,奢,奢华的档次,和,和一流的景,观,观并非首要,的,的关注点,北京地区核,心,心目标客户,对,对酒店选择,的,的首要因素,排,排序,度假酒店不,能,能太随便，,度,度假图的就,是,是玩得高兴/住得舒服,，,，服务要到,位,位。,度假的娱乐,设,设施非常重,要,要，配套要,齐,齐全。,北京某,公,公司副总经,理,理,58,目标客户行,为,为空间诉求,特,特点及其与,酒,酒店设计之,间,间的价值关,联,联,异国风味、,乡,乡村风格,体验新鲜感,、,、贴近自然,舒适,私密感强,家庭氛围,商务需要,体贴入微的,软,软性服务,餐饮,休闲娱乐,俱乐部,会议设施,建筑风格,整体环境,居住需求,配套设施,抬高酒店地,势,势，更好附,瞰,瞰海景资源,建筑内外细,部,部处理充分,烘,烘托北中国,特,特色,植物的搭配,考,考虑四季变,化,化的不同风,情,情,动静分区,在儿童游憩,区,区、停车位,等,等细节上的,充,充分考虑,客房面积宽,敞,敞,装修精致温,馨,馨、配有阳,台,台或者露台,关注家庭型,和,和聚会型度,假,假需求,具有特色的,建,建筑风格,完备的配套,设,设施,各种功能分,布,布方便满足,客,客户需求,客户空间诉,求,求特点,酒店设计要,点,点,59,酒店关键客,户,户分析,大北京周边,度,度假酒店分,析,析,酒店整体设,计,计建议,酒店功能构,成,成建议,酒店客房和,会,会议室建议,酒店其他配,套,套建议,周边海滨度,假,假酒店分析,60,北京周边海,滨,滨度假区酒,店,店距离消费,者,者要求尚有,较,较大缺憾,北戴河,南戴河,黄金海岸,建筑风格单,调,调乏味,酒店的娱乐,功,功能单一,没有很好的,整,整合海景资,源,源,没有成为海,滨,滨度假区的,一,一部分,61,启动区附近,度,度假村档次,较,较低，配套,缺,缺乏，无法,系,系统满足更,高,高层次的需,求,求,规模,超过500个标准间，20栋左右别墅,业态,20多家分散的度假村，平房,配套,餐饮/淋浴,现有游客量,4万/年，旺季超过1000-2000人,游客特征,25-35岁，白领为主，中档消费,目前岛,上,上没有酒吧,、,、ktv等,娱,娱乐场所。,北,北京的客人,对,对于娱乐设,施,施的档次要,求,求比较高，,许,许多客人夜,晚,晚驱车去港,口,口开发区娱,乐,乐；现在整,个,个岛屿还没,有,有开通卫星,电,电视,新戴河,华,华溪度假村,程,程岳奎经理,岛上娱,乐,乐设施较为,缺,缺乏；目前,所,所有的度假,村,村都没有提,供,供上档次的,酒,酒吧、ktv等娱乐场,所,所。许多客,人,人夜晚驱车,去,去港口开发,区,区娱乐；但,也,也抱怨档次,太,太低；所以,我,我们不得不,提,提供KTV,、,、麻将棋牌,、,、篝火等娱,乐,乐项目,新戴河,芳,芳馨园度假,村,村刘尚权总,经,经理,62,酒店关键客,户,户分析,周边海滨度,假,假酒店分析,酒店整体设,计,计建议,酒店功能构,成,成建议,酒店客房和,会,会议室建议,酒店其他配,套,套建议,酒店整体设,计,计建议,63,酒店的设计,要,要具备高端,的,的气势和形,象,象，并且较,好,好的利用海,景,景资源,引入水系，,环,环绕酒店，,形,形成水景酒,店,店,酒店加高3-5米，更,好,好俯瞰海景,酒店和海滩,之,之间设置全,玻,玻璃恒温泳,池,池、音乐酒,吧,吧厅,中心酒店主,体,体距离海岸30米-50米，减少,海,海滩的腐蚀,。,。,酒店设计成,退,退台式，以,便,便每一层能,够,够有更好的,视,视野和景观,。,。,酒店的每一,个,个房间都能,俯,俯瞰大海，,并,并且拥有一,个,个小型的露,台,台。,外,海,海,中心酒店,沙滩,大露台,50米,-,东南风向,室内温泉,64,酒店面海部,分,分细部处理,要,要点-运,用,用阳台或者,露,露台，扩大,观,观海视角，,让,让人全面浸,入,入海的拥抱,面海错落式,退,退台,浑然天成的,公,公共恒温泳,池,池,嵌入式绿化,，,，增强自然,感,感受,65,酒店露台,和,和水系处,理,理，富于,变,变化又彰,显,显北方特,色,色,在度假村,内,内部，造,河,河布船，,与,与步行系,统,统结合，,创,创造适宜,的,的步行环,境,境。桥梁,的,的奇巧运,用,用，实现,内,内部空间,的,的错落变,化,化。,露台设计,，,，北方粗,犷,犷情怀,与自然与,大,大海的零,距,距离,66,异域风格,是,是所有目,标,标客户提,及,及的吸引,力,力之一，,因,因此酒店,在,在建筑风,格,格要着力,营,营造特色,，,，,外墙材料,的,的选取：,密,密封性好,，,，同时异,域,域风情带,来,来的高贵,感,感,防海水和,海,海风腐蚀,明快的线,条,条凝聚度,假,假氛围,67,酒店关键,客,客户分析,周边海滨,度,度假酒店,分,分析,酒店整体,设,设计建议,酒店功能,构,构成建议,酒店客房,和,和会议室,建,建议,酒店其他,配,配套建议,酒店功能,构,构成建议,68,本项目酒,店,店功能分,析,析,活动,范例,与本项目的拟合度,乐趣,日光浴、观光、海滨和湖畔度假,休闲,帆船、高尔夫、滑雪、爬山、骑马、散步,文化,对当地文化、历史、考古、游行的兴趣,宗教,庆典、朝圣、节日,娱乐,影剧院、音乐会、流行事件、夜总会,会议,会晤、会议、学习培训、考察旅游,机构,游客参观各类机构、医院、大学,商务,商务旅行、行政会议,代表,促销展示、展览、代表处,医疗,健身、节食、温泉和康复的需求,社交,拜访朋友、亲戚、社团、俱乐部,旅游,旅游沿线、终点站的过宿和滞留需求,政府,官员、代表、正式参观、相关机构,消费者调,研,研显示：,69,为满足不,同,同层次度,假,假客人的,需,需求，室,外,外空间和,娱,娱乐设施,都,都有所扩,大,大，并与,酒,酒店保持,较,较近距离,外海（水,上,上运动场,）,）,遮蔽较好/保持距,离,离的集中,停,停车场,通过封闭,过,过渡走廊,与,与温泉SPA中心,和,和室内温,泉,泉相连,酒店和海,滩,滩之间设,置,置大露台,全玻璃恒,温,温泳池、,酒,酒吧,沙滩,2个沙滩,排,排球场,2个硬地,网,网球场,中心酒店,集,集中餐饮,、,、KTV,、,、酒吧、,综,综合社区,服,服务、会,议,议中心、,商,商务中心,商务套房,商务和高,档,档家庭套,房,房设在酒,店,店和海滩,之,之间,70,酒店规模,应,应该在120个房,间,间左右，,建,建筑面积,在,在8000平方米,左,左右,酒店功能,分,分区：,居住,会议,娱乐,休闲,餐饮,酒店应该,是,是集养生,、,、会议、,度,度假功能,为,为一体的,多,多功能海,滨,滨酒店,酒店的价,值,值体系以,营,营造舒适,度,度为重点,，,，为游客,的,的多种娱,乐,乐休闲活,动,动提供适,宜,宜的活动,空,空间,考虑到启,动,动区附近1000,个,个度假村,床,床位，分,流,流了部分,地,地消费的,客,客户,规模,特点,少于25个房间,典型的客舍、农舍和农庄转型而来的住宿设施、小型私人旅馆以及传统旅馆和旅社。,50-80个房间,包括较小的独立酒店和乡村住宅以及由宏伟的主宅转型而来的豪华酒店。,80-120个房间,多数新建的经济性酒店、旅馆、旅社和汽车旅馆都属于这个范围，他们通常提供标准间并设有独立的餐馆。按照开发地点的情况，有时还设置小型室外游泳池和儿童游乐区,200-300个房间,这种规模的典型代表是度假区酒店，他们提供设施齐全的就餐区、休息厅和休息设施。中等规模的市中心酒店和机场酒店也是这一规模的代表,120-250个房间,这个范围包括度假区和温泉区的高档酒店。在提供一些列完备的专用设施（私有沙滩、高尔夫球场、特色餐馆、康复医疗）的同时，这种规模的酒店能为客人提供个性化的服务,300-500个房间,通常位于市中心、商业区和度假区主要位置的高级酒店。这些酒店提供多个餐馆、康乐中心以及商务设施和完善的会议设施,300-800个房间,多数综合度假区、度假中心和综合俱乐部，提供全套的休闲和娱乐设施以及承担市场营销成本的能力,8000-1000个房间,主要指位于大都会中心的酒店,71,酒店关键,客,客户分析,周边海滨,度,度假酒店,分,分析,酒店整体,设,设计建议,酒店功能,构,构成建议,酒店客房,和,和会议室,建,建议,酒店其他,配,配套建议,酒店客房,和,和会议室,建,建议,72,建议将标,准,准客房集,中