资源型别墅项目专题研究

,Code of this report |,39,Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report |,2,Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report |,40,Copyright Centaline Group, 2010,资源型别,墅,墅项目专,题,题研究,深圳资源,型,型别墅项,目,目分享,Part1.1,观澜高尔,夫,夫,天麓,紫麟山,果岭海,观澜高尔,夫,夫位于深,圳,圳与东莞,交,交界处，,依,依托高尔,夫,夫及景观,资,资源，观,澜,澜推出多,个,个顶级别,墅,墅。,2004,2005,2006,2007,2008,2009,开发时间,价值,高尔夫大宅,上堤,圣堤园,观澜湖别墅启动路线图,长堤,翡翠湾,2010,高尔夫大,宅,宅,翡翠湾,长堤,上堤,圣堤园,规划：观,澜,澜湖别墅,采,采用,“,单线型,”,设计，前,后,后无遮挡,，,，开阔视,距,距，充分,利,利用景观,资,资源。,观澜湖翡,翠,翠湾、长,堤,堤、上堤,采,采用,“单线型,”,”,别墅规划,。,。,前后无遮,挡,挡，开阔,视,视距；,享受绝佳,的,的,通风、采,光,光、私密,性,性好,。,业主可尽,情,情享受山,、,、湖、球,道,道三重绝,佳,佳风景，,将,将别墅物,业,业对景观,资源的独,占,占性发挥,到,到了极至,！,！,翡翠湾,上堤,长堤,短杆洞球,場,場,湖泊,灯光球场,自然生态,景,景观,球场景观,以长堤为,例,例，设计,时,时保持翡,翠,翠湾原生,地,地形地貌,，,，利用原,有,有山谷的,水,水体建成,山,山景、谷,景,景、水景,三,三位一体,的,的球场，,依,依此沿线,排,排布别墅,产,产品，户,户,户可欣赏,球,球场、湖,泊,泊、山地,等,等景观。,高尔夫球,场,场及,自然生态,景,景观,球场景观,球场景观,高尔夫球,场,场及,自然生态,景,景观,球场景观,湖泊,湖泊,球场景观,部分别墅,的,的独栋产,品,品依山谷,坡,坡地而建,，,，戶戶可,观,观看高尔,夫,夫球场景,观,观及拥有,开,开阔的视,野,野，双首,层,层设计，,底,底层不计,入,入销售面,积,积。,抬高地势,双首层设计,观澜湖别,墅,墅首创“,双,双首层”,设,设计，底,层,层不计入,销,销售面积,，,，并且拥,有,有很好的,采,采光和通,风,风。,独栋别墅,依,依坡地而,建,建处于地,势,势高处，,可,可以居高,临,临下观看,高,高尔夫球,场,场景观并,拥,拥有开阔,的,的视野。,产品：观,澜,澜湖别墅,的,的产品以,独,独栋为主,，,，产品设,计,计突出了,对,对高尔夫,及,及景观资,源,源的独享,，,，前后推,出,出的产品,面,面积差别,较,较大。,产品及户,型,型分析：,大景观,+,大花园,观澜湖别,墅,墅基本每,户,户都赠送,超,超大花园,，,，大景观,+,大花园实,现,现了对资,源,源的独享,，,，资源成,为,为产品,最大的附,加,加值。,小户型畅,销,销,户型面积,主,主要集中,于,于小面积,独,独栋和大,面,面积独,栋，以大,宅,宅入市，,销,销售成绩,较,较差，后,期,期推出小,户型独栋,别,别墅畅销,，,，创造了,销,销售奇迹,。,。,“高价入,市,市”,由于该项,目,目资源属,于,于稀缺性,、,、独享性,，,，先期产,品也夸张,的,的突出了,对,对资源的,专,专享，本,来,来市场风,险较小，,最,最先推出,的,的高尔夫,大,大宅以高,价,价入市。,但是先期,推,推出超大,户,户型单位,，,，市场反,映,映较差。,后期通过,客,客户研究,及,及价格策,略,略成功售,罄,罄。,项目,户型定位,面积区间,赠送面积,推出时间,价格,高尔夫大宅,独栋别墅,438-1500,790-4000,04,年,4,月,3,万,翡翠湾,独栋别墅,198-288,360-1500,06,年,4,月,3.7-4.2,万,长堤,双拼,+,独栋,188-222,623-744,06,年,12,月,3.2-3.8,万,上堤,独栋别墅,/,叠墅,/,洋房,180-206,60-300,07,年,7,月,4,万元,/,平方米,圣堤湾,独栋,+,酒店公寓,600-870,1000-4000,09,年,9,月,2-3600,万,/,套,在,售,售,华侨城,天麓，坐,落,落于,9,平方公里,山,山脉上海,拔,拔,320,米以上的,以,以奢华别,墅,墅为主的,超,超大型旅,游,游地产项,目,目。,东部华侨,城,城,东部华侨,城,城面积约,9,平方公里,，,，背倚深,圳,圳主脉,梧桐山脉,，前拥深,圳,圳黄金海,岸,岸,大小梅沙,，横揽南,中,中国,浩瀚,大海,。东部华,侨,侨城内水,体,体主要由,三,三洲田等,8,个水库,、南北向,的,的,河流,和,景观湖泊,组成。,华侨城,天麓分为,7,个区进行,开,开发，开,发,发顺序,1-2-7-6-8,，位置优,越,越，资源,丰,丰富。,8,1,2,7,3,6,5,项目简介,指标,一区,二区,七区,六区,八区,占地,8.3,万,9,万,14,万,12.4,万,12.8,万,建面,8270,1.7,万,1.7,万,3.1,万,1.5,万,容积率,0.1,0.18,0.13,0.25,0.12,栋数,20,44,56,126,44,户型,独栋,独栋,独栋双拼,双拼、叠拼、洋房,联排、独栋,户型面积,241-730,250-680,188-1100,188-305,270-360,价格,7-9,万,5-9,万,5-6,万,13,万,在,售,华侨城天,麓,麓总占地,面,面积约,111,万，总建筑,面积约,14.7,万，容积率,0.016,。,二区根据,用,用地,山势特征,组织建筑,布,布局，建,筑,筑,依山而建,，根据地,势,势,坡度差异,，合理安,排,排户型，,最,最大限度,保护山地,资,资源,。,七区,采取,回转序排,布,布局,，使建筑,曲,曲线与山,体,体的曲线,相,相吻合,避免了与,山,山际线的,视,视觉冲突,，,，体现环,境,境价值的,最,最大化。,一区利用,自,自然的山,地,地地形，,营,营造,错落有致,的视觉,感受，同,时,时提供住,户,户欣赏山,海,海景观的,最,最佳角度,一区,七区,二区,华侨城,天麓：最,大,大化利用,土,土地资源,和,和旅游区,内,内的无敌,山,山海景观,，,，别墅产,品,品排布结,合,合山地地,形,形，充分,保,保护现有,山,山脊和山,谷,谷的自然,风,风貌。,根据用地,山,山势特征,组,组织建筑,布,布局，建,筑,筑群体依,山,山而建，,随,随山起伏,，,，根据等,高,高线区分,为,为三个高,度,度层次，,体,体现原生,的,的山地建,筑,筑自然之,美,美。,同时根据,地,地势坡度,差,差异，合,理,理安排户,型,型，最大,限,限度保护,山,山地资源,，,，减少水,土,土流失及,不,不必要的,浪,浪费。,规划布局,：,：错落有,致,致的几何,形,形体,以二区为,例,例，住宅,组,组群的规,划,划充分利,用,用基地本,身,身沿山登,高,高线迂回,弯,弯曲的地,形,形及由高,而,而下的天,然,然山势，,以,以高低错,落,落有序的,几,几何形体,组,组合创作,出,出一个富,有,有现代感,的,的山地建,筑,筑群。,整体项,目,目为现,代,代风格,，,，以简,洁,洁的大,面,面积相,同,同材质,的,的“箱,体,体”为,主,主要元,素,素，突,出,出其质,朴,朴而轻,盈,盈，融,于,于山林,之,之间，,回,回归自,然,然追求,本,本色的,内,内涵。,产品风,格,格：以,“,“箱体,”,”为主,要,要元素,坑梓、,坪,坪山工,业,业区,天麓二,区,区产品,特,特色：,现,现代风,格,格建筑,，,，大量,采,采用吊,脚,脚楼方,式,式设计,，,，灵活,的,的功能,空,空间排,布,布；更,多,多的产,品,品附加,值,值；更,好,好的通,风,风采光,效,效果,天麓二,区,区主要,为,为现代,建,建筑风,格,格，突,出,出建筑,几,几何构,造,造。强,调,调项目,的,的通风,采,采光以,及,及景观,面,面。彰,显,显项目,融,融于山,林,林之间,的,的自然,气,气息。,产品特,色,色,特色的,功,功能空,间,间分区,，,，将车,库,库和客,厅,厅放在,同,同一层,，,，将主,卧,卧室或,主,主要功,能,能空间,放,放在地,下,下一层,。,。,突出现,代,代建筑,几,几何结,构,构，合,理,理利用,空,空间以,超,超大观,景,景露台,的,的形式,附,附送较,大,大灰度,空,空间。,车库直,接,接与道,路,路搭建,在,在同一,水,水平面,上,上，表,面,面采用,地,地上车,库,库的形,式,式解决,山,山地建,筑,筑私家,车,车库问,题,题。,广泛采,用,用吊脚,楼,楼的形,式,式，在,外,外观上,给,给人一,种,种长在,山,山中的,视,视觉冲,击,击。在,实,实用率,上,上可以,打,打造更,多,多的赠,送,送面积,，,，同时,采,采用大,型,型落地,玻,玻璃保,证,证较好,的,的景观,面,面和采,光,光面。,同,同时可,以,以有效,降,降低成,本,本。,项目开,发,发策略,：,：住宅,产,产品在,经,经过相,当,当长时,间,间的区,域,域价值,培,培育期,后,后才进,行,行开发,，,，借助,区,区域价,值,值的增,长,长配合,特,特色的,项,项目打,造,造实现,项,项目高,溢,溢价。,项目价值曲线,区域价值曲线,项目开,发,发策略,：,：属于,典,典型的,“,“华侨,城,城式”,的,的旅游,地,地产开,发,发模式,。,。,以主题,公,公园作,为,为项目,整,整体启,动,动的起,点,点,，经过,较,较长时,间,间的培,育,育期后,，,，再进,行,行地产,物,物业的,开,开发。,让地产,项,项目的,起,起点便,高,高于经,过,过培育,后,后的区,域,域价值,，,，从而,实,实现高,溢,溢价。,紫麟山,花,花园位,于,于深圳,市,市龙岗,中,中心城,，,，产品,以,以,Townhouse,和高层,住,住宅为,主,主，项,目,目分三,期,期开发,，,，其中,二,二期已,经,经售罄,，,，一期,别,别墅在,售,售，三,期,期高层,开,开发建,设,设中。,项目简,介,介,指标,一期,二期,占地面积,92563,建筑面积,60917,容积率,0.598,产品类型,联排别墅,高层,套数,202,168,户型面积,200-568,160,、,180,价格,3.5,万,0.9,万,售,罄,1,期,202,套联排,别,别墅单,位,位，分,别,别有二,联,联排、,三,三联排,、,、四联,排,排、六,联,联排，,3,、,4,层高，,面,面积,200-568,平方米,；,；,2,期是两,栋,栋,(H1-H2,栋,),高层圆,楼,楼建筑,，,，外圆,内,内方，,360,度视野,，,，,163-183,平方米,的,的,4,房纯大,户,户产品,；,；,3,期为,6,栋高层,建,建筑，,共,共,400-500,套,4-5,房中大,户,户型。,一 期,二,期,三 期,紫麟山,花,花园以,自,自然山,脉,脉为界,，,，化为,高,高层、,别,别墅两,个,个住区,。,。坚持,“,两轴线,、,、两绿,带,带、两,住,住区,”,的规划,设,设计原,则,则,轴,线,轴,线,别墅区,紫麟山,高层,湖泊,湖泊,该项目,独,独特、,优,优越的,天,天然地,貌,貌成为,规,规划设,计,计的契,机,机，充,分,分利用,地,地势，,顺,顺山势,而,而为，,与,与自然,和,和谐共,生,生为设,计,计理念,，,，在设,计,计方法,上,上实行,集,集规划,设,设计、,建,建筑设,计,计与景,观,观设计,于,于一体,同,同步进,行,行的集,约,约化设,计,计打造,了,了,两湖一,山,山因地,制,制宜的,山,山水之,居,居,。,别墅产,品,品依据,项,项目原,有,有地块,的,的自然,高,高差，,立,立于山,坡,坡之上,，,，错落,有,有致。,溪,溪山树,隐,隐的自,然,然生态,原,原貌，,树,树与墅,的,的相得,益,益彰，,形,形成了,一,一幅美,妙,妙的城,市,市风景,图,图,对地形,加,加以适,度,度改造,，,，营造,了,了山居,、,、水居,两,两大特,色,色的居,住,住空间,，,，分别,为,为山居,别,别墅和,水,水别墅,两,两大类,型,型；,该项目,力,力求利,用,用地形,高,高差，,依,依山就,势,势，以,山,山居别,墅,墅最大,显,显著朝,景,景观面,打,打开，,充,充分享,受,受自然,景,景观，,山,山居别,墅,墅强调,的,的是与,自,自然山,景,景的融,合,合，并,且,且叠加,个,个性化,的,的私家,庭,庭院，,朝,朝向优,越,越，自,然,然采光,通,通风理,想,想。,大高差,地,地貌利,用,用景观,进,进行过,度,度,40,米高差,果岭海,位,位于位,于,于深圳,大,大鹏半,岛,岛洋畴,湾,湾，国,家,家,4A,级景区,内,内唯一,半,半岛别,墅,墅，森,林,林覆盖,率,率,75,大鹏,半,半岛，,三,三面环,海,海、一,面,面傍山,。,。,酒店,游艇会规划用地,世纪海景高尔夫球会,别墅规划用地,别墅规划用地,果岭海,4,区,1,区,3,区,2,区,5,区,大鹏半,岛,岛将成,为,为深圳,市,市文化,产,产业发,展,展的战,略,略扩展,区,区域，,整,整个东,部,部沿海,区,区将建,设,设成为,具,具有国,际,际一流,水,水准的,文化旅,游,游产业,片,片区,和,国际会,议,议中心,。,项目简,介,介,占地面积,53307,建筑面积,33505,产品结构,独栋、双拼、 叠墅,总户数,总,133,户（独立别墅,17,户、双拼,40,户、洋房,76,户）,容积率,0.64,车位比,2.26:1,绿化率,33%,海,洋,洋,产品分布,叠墅,双拼,独栋,楼王,为了将,资,资源利,用,用发挥,至,至极致,，,，阶梯,式,式布局,，,，户户,面,面海，,毫,毫无遮,挡,挡，超,低,低容积,率,率，近,距,距离接,触,触海（,10,米,),。,果岭海,产,产品结,构,构以叠,墅,墅、双,拼,拼、独,栋,栋为主,，,，户型,方,方正，,采,采光好,，,，南北,通,通透,户型,面积,价格,独栋,453-574,10,万,双拼,243-265,8,万,叠拼,120-275,5.5,万,在规划,上,上，果,岭,岭海采,用,用了阶,梯,梯式布,局,局，分,三,三台地,共,共,30,米地形,高,高差，,保,保证户,户,户俯瞰,浩,浩瀚的,海,海景。,湾式布,局,局,：建筑,沿,沿水岸,自,自然排,布,布，体,现,现了建,筑,筑、水,与,与人的,和,和谐居,住,住形态,及,及港湾,式,式规划,理,理念,层次分,明,明的规,划,划设计,：以水,系,系、绿,化,化带为,分,分隔媒,介,介，建,筑,筑以远,高,高近低,的,的层级,方,方式排,布,布，高,低,低错落,。,。符合,人,人对空,间,间的尺,度,度感。,因地制,宜,宜，阶,梯,梯式布,局,局,分,3,台地,共,30,米地形,高,高差,保证户,户,户俯瞰,浩,浩瀚海,景,景,色调,：淡黄,色,色和红,瓦,瓦屋顶,相,相结合,的,的暖色,调,调；,造型,：红筒,瓦,瓦、弧,形,形墙、,圆,圆角隔,墙,墙小拱,璇,璇、,文化石,外,外墙、,红,红色坡,屋,屋顶和,气,气孔等,。,。,建筑布,局,局,惠州资,源,源型别,墅,墅分享,Part1.2,雅居乐,白,白鹭湖,光耀城,半岛一,号,号,万林湖,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,14,1,浮山天籁,13,珠江东岸,2,东江华庭,14,汤泉高尔夫,3,汤泉半岛,15,白鹭湖,4,金宝山庄,16,金山湖,5,国际新城,17,万林湖,6,国际新城,18,润园,7,格林童话世界,19,城市原筑,8,碧桂园,20,湖畔新城,9,枫叶雅堤,21,东方威尼斯,10,棕榈岛,22,世纪东方城,11,光耀城,23,锦湖湾,12,听涛雅苑,24,奥林匹克花园,惠州别,墅,墅市场,整,整体特,征,征：惠,州,州别墅,分,分布较,为,为集中,在,在惠城,区,区，发,展,展主要,经,经历了,山,山水别,墅,墅、商,务,务别墅,、,、城市,别,别墅三,个,个阶段,。,。,典型楼,盘,盘分析,雅居乐,白鹭湖,：,：惠州,少,少有的,超,超大型,楼,楼盘，,配,配套齐,全,全，自,成,成一体,，,，是一,个,个集旅,游,游、度,假,假、商,务,务、投,资,资于一,体,体的综,合,合地产,项,项目。,位置,惠城区汝湖镇雅居乐大道,1,号,规模,项目总占地,16000,亩，总建筑面积,201,万，总户数：,11820,，其中别墅约：,2248,户，高层约：,8300,户,产品类型,高层,/,别墅,客户,以深圳、广州等地的客户为主，以度假、投资为主要目的,推售状况,目前在售的主要是“迪斯卡沃”二期酒店公寓（仅余,30,多套），以及,“,峰会”别墅组团，另外还有部分“白鹭岛”别墅尾盘单位在售,卖点,项目集主题公园、会议中心、休闲度假居所及住宅于一体，适合旅游、度假、休闲、商务、投资于一体的综合地产高端项目,配套,五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休闲度假山庄、生态写字楼、,400,米湖滨商业街、,2500,亩山水高尔夫公园、体育生态公园、国际知名学校,区,位,位,图,图,效,果,果,图,图,白鹭湖,规,规划中,本,本着最,大,大程度,保,保护生,态,态环境,，,，达到,最,最佳观,赏,赏性的,原,原则，,根,根据自,然,然环境,和,和建设,内,内容的,差,差异，,将,将白鹭,湖,湖休闲,游,游览度,假,假区分,为,为三大,功,功能区,分,分别为,：,：生态,游,游览区,、,、休闲,度,度假区,、,、高尚,居,居住区,。,。,位于白,鹭,鹭湖南,部,部区域,，,，较接,近,近城镇,聚,聚居区,，,，区域,北,北端有,高,高速公,路,路跨湖,横,横穿，,本,本区定,位,位包含,游,游览、,嬉,嬉戏、,登,登高、,森,森林探,险,险、果,木,木观赏,等,等内容,的,的生态,旅,旅游区,。,。,生态游,览,览区,白鹭湖,的,的规划,原,原则,休闲度,假,假区,位于白,鹭,鹭湖中,心,心地带,，,，横跨,湖,湖心，,适,适合开,展,展水上,活,活动。,中,中心区,定,定位为,以,以住宿,、,、会议,、,、园林,赏,赏景、,水,水上活,动,动等功,能,能为主,的,的休闲,度,度假区,，,，并在,周,周边配,套,套部分,高,高尚住,宅,宅区。,高尚居,住,住区,主要分,布,布在湖,区,区外围,，,，在生,态,态环境,中,中布置,部,部分高,尚,尚居住,区,区，北,部,部为山,水,水高尔,夫,夫、会,所,所和山,水,水度假,村,村，作,为,为居住,区,区的活,动,动中心,。,。,游览与,居,居住既,隔,隔离又,和,和谐的,原,原则,分期配,套,套发展,的,的原则,以一期,为,为例，,白,白鹭湖,在,在规划,中,中坚持,游,游览与,居,居住及,隔,隔离又,和,和谐的,原,原则，,分,分期配,套,套开发,产,产品。,环湖干,道,道,中心湖,通过,绿化设,施,施,和,管理措,施,施,将游览,区,区与居,住,住区隔,离,离，避,免,免游客,打,打扰业,主,主的生,活,活，游,览,览空间,与,与居住,空,空间互,相,相联系,又,又相互,保,保持一,定,定距离,。,。,白鹭湖,开,开发面,积,积广，,资,资金需,求,求量大,，,，计划,市,市场将,随,随着各,项,项设施,的,的完善,逐,逐步上,升,升。,在规划,上,上，,先建设,中,中心湖,面,面景点,，然后,完善,部分旅,游,游度假,设,设施,，吸引,客,客流量,，,，,从而推,动,动市场,发,发展；,同时建,设,设配套,设,设施部,分,分，减,少,少一次,性,性投资,的,的风险,。,。,深莞惠,一,一体化,进,进程加,速,速,游览与,居,居住既,隔,隔离又,和,和谐的,原,原则,浏览景,点,点、景,区,区均沿,湖,湖布置,，一条,环湖干,道,道,将它们,串,串联起,来,来。,居住空,间,间布局,在,在游览,空,空间外,围,围，,由支道,连,连接，,避,避免住,宅,宅破坏,景,景观,，又使,业,业主可,以,以充分,享,享受到,优,优美的,环,环境和,各,各项休,闲,闲设施,带,带来的,舒,舒适生,活,活，并,在,在现实,生,生活中,充,充分感,受,受古诗,古,古画的,意,意境。,分期配,套,套发展,的,的原则,产品：,白,白鹭湖,目,目前在,售,售产品,为,为独栋,、,、联排,，,，面积,区,区间为,184-766,，价,格,格区间,为,为,1,万,-2.8,万,/,。,产品,面积区间,价格,独栋,368-766,2,万,-2.8,万,联排,184-416,1,万,-1.4,万,光耀城,占,占地,61,万，,为,为英伦,皇,皇家风,格,格纯别,墅,墅住宅,社,社区，,拥,拥有原,生,生湖,8,万,，,6,万,山体公,园,园等良,好,好的自,然,然生态,景,景观及,完,完善的,配,配套。,项目概,况,况,共分,4,期开发,，,，一期,于,于,2008,年,10,月入市,，,，二期,分,分为,4,个组团。,所属片区,惠阳,淡水,占地面积,约,100,万平米,建筑面积,约,100,万平米,容积率,0.9,绿化率,46%,物业类型,联排、双拼,主力户型,177330,平米,当前售价,均价,10500,元,/ ,卖点,天然湖山景观、英伦风情,一期,二 期,内湖,主力户型,面积,户数,套数比,P5a/P6a,177-236,20,20.4%,P1a/P2a,265-303,66,67.3%,P7/P8,325-330,12,12.3%,合计,98,100%,光耀城二期,全,全部为联排,别,别墅，具有,湖,湖景资源优,势,势，三组团,是,是地块中资,源,源最高端的,一,一块，价格,最,最高，主力,户,户型集中在,265-303,。,二期,套数,面积,均价,一组团,72,170-230,6300,二组团,66,210-260,7200,三组团,52,290-340,10000,五组团,78,177-240,9300,1,2,3,5,一 期,二 期,项目一期紧,临,临北环大道,及,及主入口，,成,成熟度最高,，,，不具备资,源,源优势。,光耀城将天,然,然水系引入,贯,贯穿整个别,墅,墅区，山水,之,之秀与建筑,之,之美交相辉,映,映同时精心,设,设计了各具,情,情态的组团,式,式景观,风情商业街,、,、木制湖栈,道,道、景观廊,架,架、登山小,径,径等营造了,一,一个自然、,灵,灵动的生态,居,居住空间。,1,期,-2,期园林图,半岛一号依,托,托半岛体育,公,公园，成为,惠州目前最,大,大型的文化,体,体育房地产,项,项目。,住宅占地面,积,积,:100,万,文化体育公,园,园占地：,93,万,容积率：,0.89,地址：惠州,市,市惠阳区淡,水,水东华路,产品类型：,景,景观洋房、,叠,叠加别墅、,联,联排别墅,开发商：新,城,城市地产开,发,发有限公司,物业类型：,别,别墅、小高,层,层、高层,项目概况,一期,二期,三期,中心四岛,学校,后期部分,五星,酒店,半岛体育公园,一期项目技,术,术指标,占地面积：,143290,建筑面积：,127502,容积率：,0.89,二期项目技,术,术指标,占地面积：,168900,建筑面积：,173608,容积率：,1.03,居住户数：,876,三期项目技,术,术指标,占地面积：,79500,建筑面积：,1042521,容积率：,1.31,居住户数：,590,项目占地,100,万，产品,以,以别墅为主,，,，预计分,6-8,期开发，目,前,前已开发至,3,期，即将开,发,发中心四岛,，,，后期部分,暂,暂时还未确,定,定。,规划特色：,半,半岛,1,号一期于,2006,年,5,月推出，采,用,用围合、半,围,围合及行排,式,式组团排布,方式。,多种户型产,品,品，多面采,光,光，南北通,透,透,一期由联排,、,、叠加、花,园,园洋房组成,，,，对面即为,惠阳体育中,心,心，,水质丰富，,是,是资,源最高端的,地,地块,联排别墅,设计有前、,中,中、后三重,庭,庭院，把阳,光,光、绿化和,风,风引入室内,。,。,让每户享有,私,私密、半开,敞,敞和开敞三,种,种地面庭院,。,。内庭院别,墅,墅在较高,容积率要求,下,下比无内庭,别,别墅有更高,的,的生活品质,叠拼别墅,每一单元分,上,上下两户，,下,下层住户拥,有,有私家花园,及,及两层高的,入,入户门厅,上层住户亦,拥,拥有入户花,园,园、丰富的,露,露台和屋顶,花,花园，可将,周,周边景观充,分引入户内,。,。,公共梯直通,上,上层入户平,台,台，下层住,户,户主要从花,园,园入户，楼,梯,梯开门仅,供临时用，,避,避免上下层,住,住户间的干,扰,扰。,小高层,均采用一梯,两,两户设计，,空,空间布局方,正,正，分区明,确,确，并设南,北,北阳台。,主要生活空,间,间均为南向,，,，转角处均,设,设,270,观景窗。,小高层顶部,均,均设复式户,型,型。,产品：联排,别,别墅推出三,重,重庭院设计,注,注重私密性,和,和空间感，,叠,叠拼别墅分,为,为上下两户,共,共享别墅品,质,质生活，小,高,高层一梯两,户,户方正实用,。,。,所属片区,惠城,金榜山,占地面积,414099,平米,建筑面积,331305,平米,容积率,0.8,绿化率,45.6%,物业类型,临湖别墅、联排别墅、双拼别墅、台地别墅、小高层。（毛坯）,主力户型,独栋别墅,420-630,平米；双拼别墅,180-280,平米；联排别墅,200-320,平米；洋房,122-345,平米,当前售价,三期小高层,6500,元,/,平米；联排别墅还剩,10,套,280-320,平米，均价,10000-17000,元,/,平米；二期还有,5,套,490-880,平米独栋别墅，总价,9001800,万元,/,套。,卖点,国家,4A,级风景区，原生态湖山豪宅,鹏基万林湖,位于惠城区,红,红花湖风景,区,区内，是惠,州,州市中心唯,一,一具有生态,山,山湖资源的,顶,顶级豪宅。,主题,公园,二期,一期,三期,1,主题,公园,项目坐落于,惠,惠州市金榜,路,路,28,号，处于港,、,、深、惠两,小,小时生活圈,一,一级辐射区,，,，东临惠州,南,南线汽车总,站,站，西北面,为,为国家,4A,级红花湖风,景,景区，西南,面,面紧邻惠盐,高,高速路出口,。,。,产品分布,叠墅,联排,独栋,高层,以二期为例,，,，建筑“依,山,山临水”沿,人,人工湖湖布,局,局，户户错,开,开，别墅区,高,高差,10,米，产品最,大,大限度的拥,有,有山景、湖,景,景，具有超,宽,宽景观视野,；,；,在规划,设计上，,秉承了中,国传统风,水学中 “,依,依山,项目具有优,越,越的区位资,源,源，紧邻,830,万平米风景,秀,秀丽的国家,4A,级红花湖风,景,景区，群山,环,环抱，高低,错,错落；中间,由,由天然泉眼,汇,汇聚成,4,万平米，深,6,米的内湖；,6.5,万平米的郊,野,野公园，属,于,于城市中央,绝,绝版地段。,临水”的要,素,素，加强水,景,景山景的点,、,、线、面结,合,合。,别墅区前后,栋,栋距达,20,余米，高差,10,米，侧向栋,距,距最小,8,米，拉开楼,与,与楼之间的,距,距离，拉近,人,人与自然的,关,关系。,10,米高差,万林湖的产,品,品多元化，,有,有临湖别墅,、,、联排别墅,、,、双拼别墅,、,、台地别墅,，,，以及小高,层,层洋房，可,满,满足不同客,户,户需求。,产品类型,面积（,）,产品特色,独立别墅,420-630,亲水设计、阳光中庭，附送地下阳光私人会所；,超大入户花园、露台、双车位、阳光地下室。,双拼别墅,180-280,独门独院、前庭后院、空间阔绰舒适；阳光中庭、舒适畅通；,双车位，附送大面积阳光地下室。,联排别墅,200-320,阳光中庭、健康元素畅通无阻；附送大面积阳光地下室；,独门独院、私属空间；前庭后院、空间阔绰舒适。,台地别墅,150-220,双首层设计、上层专属车位；阳光中庭、庭院花园、前后露台、坡地绿化；,建筑与山体的完美结合。,花园洋房,122-345,入户花园，空中花园；南北通透、视野开阔；,豪华入户大堂；一梯一户、一梯两户设计；增强景观面和居住舒适性。,资源型别墅,项,项目特征总,计,计,Part1.3,总体特征总,结,结：在进行,资,资源型别墅,项,项目梳理的,过,过程中，发,现,现资源型别,墅,墅项目在整,体,体规划、产,品,品设置等方,面,面具有较为,明,明显的规律,性,性。,总结,总体特征总,结,结,1,开发策略总,结,结,2,建筑特征总,结,结,3,景观特征总,结,结,3,深圳的资源,型,型别墅项目,一,一般为山地,建,建筑，带有,比,比较明显的,“,“台地”,或“依山而,建,建”的特点,，,，建筑较多,采,采用台地式,排,排布，惠州,别,别墅项,目多为山水,型,型，利用资,源,源形成了丰,富,富的园林景,观,观。,资源型别墅,均,均为大体量,项,项目，为了,有,有足够的空,间,间进行施工,，,，一般,采用分期开,发,发的方式，,通,通常采用回,字,字轴线或左,右,右分块的方,式,式，启,动区一般选,择,择资源最优,的,的地块。,根据景观优,势,势最优的原,则,则进行多种,建,建筑类型的,结,结合、增大,各,各户型,观景面，同,时,时根据资源,优,优越程度进,行,行户型排布,，,，在最具优,势,势的位,置排布大面,积,积户型。,以外部景观,为,为主，内部,景,景观为辅，,一,一般采用景,观,观轴线,+,组团的组,织方式，对,水,水景的利用,程,程度较高。,具体特征,建筑特征总,结,结：建筑排,布,布规划一般,根,根据地势采,用,用“台地”,、,、组团等方,式,式，建筑类,型,型既有纯别,墅,墅项目也有,综,综合性，根,据,据景观最优,原,原则进行高,低,低排布。,40,米高差,30,米高差,抬高地势,建筑特征分,析,析：,“台地”,+,组团,根据项目情,况,况，部分山,地,地高差大的,别,别墅项目采,用,用,了台地建筑,，,，如果岭海,、,、紫麟山、,观,观澜高尔夫,等，建筑采,用,用组团方式,排,排布，同一,台,台地为一组,团,团,别墅。而高,差,差小的项目,的,的排布受地,形,形影响较小,，,，,一般采用围,合,合、半围合,的,的方式进行,组,组团，如半,岛,岛,一号、光耀,城,城等。,纯别墅,+,综合,资源型别墅,项,项目以别墅,为,为主要产品,，,，以上别墅,中,中,仅天麓、果,岭,岭海为纯别,墅,墅项目，其,余,余六个别墅,均,均,为多种建筑,形,形态结合，,高,高地错落。,高低排布,+,景观最优,由于地势的,原,原因造成的,高,高低排布，,资,资源型别墅,一,一,般在外围（,半,半岛一号、,雅,雅居乐、万,林,林湖）或者,低,低,处（紫麟山,）,）布置高层,，,，景观资源,最,最佳处安排,别,别,墅产品。,果岭海,紫麟山,观澜,景观特征总,结,结：以外部,景,景观为主，,内,内部景观为,辅,辅，一般采,用,用景观轴线,+,组团的组织,方,方式，对水,景,景的利用程,度,度较高。,大高差地貌,利,利用景观进,行,行过度,水景是重要,的,的景观点,紫麟山,景观轴线,Thanks 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