2012房地产开发行业分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,18,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,16,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,24,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,30,2012,年房地产开发行业报告,宏观经济形势,从国际形势来看，,2010,年以来，世界经济已缓慢复苏，但全球金融危机的后续影响仍持续不断，,2011,年，主要表现在主要发达经济体增长乏力，欧元区的经济去年四季度和今年一季度有可能是连续两个季度的负增长，美国经济尽管比预料的略好一点，仍然是非常低迷、乏力。同时，国际金融市场动荡，各种形式的贸易保护主义愈演愈烈，这些仍将对,2012,年房地产产生不利影响。,。,国际形势：银行业流动性短缺，欧债危机影响接近次贷危机,全球经济面临挑战，将对中国产生巨大影响,国内经济：,2011GDP,略有放缓，增速保持在,8%,以上,“十五”期间平均,GDP,增速为,9.8%,“十一五”期间平均,GDP,增速为,11.2%,“十二五”期间平均,GDP,增速预计为,9.5%,数据来源：,IMF,未来五年，中国经济仍将快速增长。,IMF,预测“十二五”期间中国,GDP,增速将放缓，但仍保持在,9%,以上。,图：,2001-2015,年我国,GDP,增长率及预测,根据,IMF,的预测，“十五”期间我国平均,GDP,增速为,9.8%,，“十一五”期间为,11.2%,，“十二”期间预计,GDP,增速为,9.5%,。未来几年我国,GDP,增速将放缓，但仍保持高于,9%,的高速增长。,国内经济：反通胀货币政策持续收紧,图：,2010,年,1,月以来,CPI,走势和利息调整情况,表：,2010,年,1,月以来存款准备金率调整情况,持续上调存准率和基准利率,2010,年以来，央行已,12,次提高存款准备金率，,5,次提高利率，其中今年存款准备金率每月均有上调，利率上调在,2,月、,4,月和,7,月。,目前，存款准备金率已达到,21.5%,的历史最高点，一年期贷款利率达到,6.56%,（,2007,年,12,月至,2008,年,8,月为阶段性高点,7.47%,）。,2011.7.6,上调基准利率,0.25,个百分点,时间,调整幅度,调整后,2010,年,1,月,18,日,0.5,个百分点,16%,2010,年,2,月,25,日,0.5,个百分点,16.5%,2010,年,5,月,10,日,0.5,个百分点,17%,2010,年,11,月,16,日,0.5,个百分点,17.5%,2010,年,11,月,29,日,0.5,个百分点,18%,2010,年,12,月,20,日,0.5,个百分点,18.5%,2011,年,1,月,20,日,0.5,个百分点,19%,2011,年,2,月,24,日,0.5,个百分点,19.5%,2011,年,3,月,18,日,0.5,个百分点,20%,2011,年,4,月,21,日,0.5,个百分点,20.5%,2011,年,5,月,12,日,0.5,个百分点,21%,2011,年,6,月,14,日,0.5,个百分点,21.5%,2011,年,1-5,月，累计新增人民币贷款,3.55,万亿元（同比下降,12%,），是近三年的最低水平（,2009,年和,2010,年同期分别为,5.9,万亿元和,4,万亿元）；其中,5,月新增,5516,亿元，同比和环比分别下降,15.4%,和,25.4%,。,图：,2007,年至今各项人民币贷款和居民消费贷款余额同比增长率,信贷投放为近三年最低水平,图,：,2010年至今开发企业各项资金来源增速均放缓,2011年前五个月国内贷款占比为17.9%；利用外资占比稳定在1%左右；预付款和按揭贷等其他资金占比最高，但近三年来略有下降；自筹资金占比近三年来逐年上升，2011年1-5月占比达38.6%，已经与2008年市场低迷时期的水平接近。,寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业的重要策略。,2011,年上半年，已有,53,家房地产企业公布的,75,次融资，其中信托、票据和债券融资等方式融资，占比分别为,20%,、,19%,和,17%,，占比较高。,重点开发企业：信贷成本上升致使自筹资金比例增加，企业积极拓展其它融资方式，多种直接融资渠道受到青睐。,图,：,2009年以来自筹资金在总资金来源中比重上升,图：此轮调控代表性政策汇总,2010,年,1,月,“,国十一条,”,2010,年,4,月,“,国十条,”,2010,年,9,月,“,9.29,”,新政,2011,年,1,月,“,国八条,”,抑制需求,差别,信贷,政策,二套房首付比例不低于,40%,90,平以上首付,30%,，二套房首付,50%,，利率,1.1,倍,首套房首付,30%,（无论面积大小）；,二套房首付,50%,利率,1.1,倍，,暂停三套房贷,二套房首付,60%,，利率,1.1,倍,限购,政策,无,地方政府可根据实际情况实行限购，,但只有北京出台,“,限购令,”,房价过高、上涨过快城市要,“,限购,”,，,上海、深圳等近,20,个城市先后出台,“,限购令,”,，,多数城市政策为,“,无论已有几套住房均可再买一套,”,明确要求,36,个大中城市及房价上涨过快城市限购，本市居民有,2,套，外地居民有,1,套不得购买、不能提供纳税证明不能购买,增加供给,加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，力争到,2012,年末，基本解决,1540,万户低收入家庭住房困难,三类房用地不低于住房用地的,70%,，,总供地,18.5,万公顷,，建设保障房,580,万套,房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量,建设保障性住房,1000,万套，商品住房用地供应不得低于前,2,年年均供应量,调控政策,图：全国商品房市场量价变化及代表性政策,4,月“国十条”,“,9.29,新政”,1,月“国十一条”,1,月“国八条”,此轮调控紧盯市场变化持续加码，政策密度大且涉及方面全,经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府责任,经济手段：,不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；,行政措施：,在部分城市限购、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施抓落实等。,抑制投资投机需求和增加供给并重，特别是保障房政策落实力度大,调控政策：首次推出大规模建设的保障性住房中期战略规划,建设目标：计划“十二五”期间建设,3600,万套保障房，今年新开工,1000,万套。,自,2008,年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。,2008,年、,2009,年和,2010,年中央政府分别计划建设保障性住房,63,万套、,330,万套和,580,万套。,2011,年大幅提高到,1000,万套，与,2010,年相比增幅高达,72.4%,。,建设阶段：加强质量管理和信息公开，多渠道筹集资金,国务院常务会议及相关部委反复强调，各地应及时将保障房房源、配置过程、配置结果等相关信息公之于众，接受社会监督，做到配置过程公开透明、配置结果公开公正。,据住建部测算，,1000,万套保障房建设完成需要,1.3,万亿左右，,8000,多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余,5000,多亿的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集 。中央财政预算拟安排补助资金,1210,亿元（年初计划,1030,亿，后来又增加,180,亿），比上年增加,445,亿元。地方政府需要筹集资金,4000,亿左右，主要采取财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等。,表：,2011,年各类保障房建设数量及资金来源,保障房类别,数量（套）,所需资金,资金来源,经济适用房、两限房,200,万,5000,亿,主要由社会机构通过市场运作方式,棚改房,400,万,5000,亿,其中,3400,亿左右由工矿企业和被改造的职工筹集，其余,1600,亿由中央及地方政府筹集,廉租房、公租房,160,万,+220,万,3000,亿,中央及地方政府筹集,制度改革：资源税改革，地方政府财政年增收或超,350,亿,调控走向：由短期向长期、由,“,堵,”,向,“,疏,”,的转变,第二部分 房地产市场分析,全国市场分析,上海市场分析,1,2,全国量价走势：历经,18,个月的调控后，全国商品房销售终于速度放缓、房价走势平稳。,全国房地产价格指数变化,统计表明：,12,月份，,70,个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有,52,个，持平的城市有,16,个，环比下降和持平的城市持续增长。,2011,年以来,70,个大中城市新建商品住宅价格上涨、下降和持平城市个数变化图,中国房地产市场开始进入以供求力量为主导的阶段，政策力量成为常量,市场供应量：未来潜在供应量将继续放大,库存及去化时间：多个城市的库存量已逼近或超过历史高位，去化时间速度延长,房企库存：,78,家上市房企库存货绝对量再创历史新高，存货周转率不断走低,企业资金状况：紧缩的信贷政策令房地产企业的资金颇有压力,第二部分 房地产市场分析,全国市场分析,上海市场分析,1,2,26,2011,年上海房地产开发依然保持较快增速,2011,年上海市商品房新开工、竣工面积,分类,新开工,竣工,面积（万平方米）,增长,(,),面积（万平方米）,增长,(,),商品房,3644.06,20.2,2240.62,15.4,#,住宅,2473.60,17.2,1549.66,11.0,办公楼,225.72,53.1,174.33,15.7,商业用房,234.00,-19.5,231.80,31.4,资料来源：上海市统计局,商品住宅成交疲软，呈低开低走态势；中外环成交笔超过总成交量一半，商品房库存持续上涨,2011,年上海市新建及存量住宅销售情况,时期,新建住宅,存量住宅,面积,(,万平方米,),增长,(,),面积,(,万平方米,),增长,(,),1,2,月,194.72,-31.3,240.33,-37.8,1,3,月,305.55,-24.6,342.11,-28.6,1,4,月,426.70,-26.8,417.41,-31.3,1,5,月,561.99,-21.9,498.79,-35.9,1,6,月,711.22,-15.4,588.48,-34.1,1,7,月,857.91,-5.8,682.52,-29.7,1,8,月,970.43,-9.2,785.66,-24.7,1,9,月,1062.58,-14.9,860.97,-24.0,1,10,月,1144.83,-15.3,923.79,-25.2,1,11,月,1211.70,-16.5,1000.71,-27.9,1,12,月,1473.72,-12.6,1058.71,-30.4,资料来源：上海市统计局,部分楼盘以价换量，商品房价格上涨趋势得到明显遏制,“,新国八条,”,和本,“,沪九条,”,政策出台后，房地产市场受到较大影响，市场观望气氛浓厚，成交量迅速跌入低谷。,3,月份起，随着政策的逐步明朗，刚性需求开始入市，月度成交量环比出现上涨，,6,月份的成交面积已恢复到,1,月份的近,8,成。,7,月下旬，本市叫停外地户籍购房者通过补税等手段规避,“,限购,”,的行为，各大银行信贷进一步收紧，对本市楼盘销售产生明显影响。,8,月份起，本市商品住宅成交量出现下滑，以致传统旺季,“,金九银十,”,未现。,从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格看，,2011,年每平方米,21584,元，比上年上涨,2.8,。从各区域看，内环线以内每平方米,48506,元，比上年上涨,1,；内外环之间每平方米,27744,元，上涨,17.4,；外环线以外每平方米,18017,元，上涨,4.6%,。,上海房地产开发企业到位资金中四大类资金呈现“一升三降”的态势,2011,年房地产企业资本金情况,指标,资金（亿元）,增长（）,比重（）,本年到位资金合计,3206.93,-0.73,100,国内贷款,741.18,-9.6,23.1,利用外资,43.55,-54.7,1.4,自筹投资,1192.87,11.4,37.2,其他资金,1229.33,-1.1,38.3,资料来源：上海市统计局,据人民银行上海总部统计，截止,2011,年底，本市中资银行本外币房地产贷款余额,9062.19,亿元，比上年增长,8.7,。,2011,年，本市房地产开发企业本年到位资金合计,3206.93,亿元，比上年下降,0.7,。,房地产企业正面临一定资金压力,上海商业地产发展活跃,2011,年全球商业房地产投资最为活跃的城市前五名分别为伦敦、纽约、巴黎、东京和新加坡。上海由,2010,年的第,13,名跃居第,9,名，其中办公楼投资交易继续受到投资者的青睐。,甲级写字楼存量跃入,500,万平方米，居全国第二，仅次于北京。随着在城市建设不断向外扩散；新城综合体、新城社区商业不断发展的过程中，外环外商铺将持续成为上海商铺市场的“主力军”。,