房地产基本概念二

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,经纪人专业知识系统训练（二）,房地产基本概念,基本概念部分,一、关于土地；,二、产权知识；,三、建筑结构；,四、相关专业术语；,五、相关法规；,六、专业经纪人应具备的基本素质；,七、三级市场两大业务版块；,八、经纪人业务及工作流程；,关于土地,一、土地的特性：,1、 增值性：,土地属自然产物，因面积有限性，永续性，位置不可移动性是一种财产和商品，故导致土地的增值性；,2、影响增值性有：,A、对土地的投资改良；,B、通货膨胀；,C、需求增长；,D、外部条件影响（例：深圳土地升值）,二、土地年限分类：,土地属于国家和集体所有，权利人拥有该房产所占用土地一定年限的土地使用权。1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。,1、居住用地 70 年 （住宅）,2、工业用地 50 年 （厂房）,3、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年,4、商业、旅游、娱乐用地 40 年 （商铺）,5、综合或者其它用地 50 年 （办公）,三、土地价格分类：,1、所有权价格：土地出租收益折现总和；,2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利息率计算的购,买价格；,3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格；,4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格；,5、抵押价格：用于抵押获得贷款，从正常价格中扣除各种,风险后所得到的价格。,四、按土地价格形成分类：,1、交易价：通过拍卖、招标、交易双方实际成交,价格。,2、评估价格：用一定的估价方法对土地价格做出,货币估计。,房地产基本概念,一、概念；,二、权益；,三、登记；,四、价格；,五、影响价格因素,六、分类；,一、概念,什么是房地产？,是土地及土地上的建筑物和附着物的总称。,二、什么是房地产权益？,1、房产归私人所有，即房产所有权；,2、权利：享受占有、使用、收益和处分的权,利（所有权、租赁权、抵押权、典当土地使,用权等）。,三、什么是房地产登记？,1、概念：由规划国土局将申请人的房地产权利登记于政府特定的薄册上，并颁发房地产证的一种法律制度；,2、房地产证：是权利人依法管理、经营使用和处分房地产的凭证；,A、分三类：,a、软红皮,b、软绿皮（不可自由转让）,c、硬红色绸面,B、记载内容：,a、权利人名称、身份证号,b、土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限、取得时间、变化情况、坐标形状等；,c、房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。,C、确认真实性：档案大厦9楼,三、房地产登记分类：,1、初始登记；,2、二、三级转移登记；,3、抵押登记；,4、变更登记；,5、其它登记：,1、初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产证的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的第一次登记。,办理初始登记的两种情况：,A、通过行政划拨或出让手续取得土地,B、在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物。,2、二级转移登记,（三种情况需办理）,A、向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房）,B、企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房（即办绿本）,C、市区、住宅局出售的福利房、微利房（即办绿本房产证）,三、三级转移登记：,A、凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记；,B、六种情况需办理三级转移登记：,房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决、裁定的强制性转移行为等。,二、三级转移相关资料,1、房地产证原件；,2、权利人身份证（全部）或受托人身份证；,3、买方身份证或受托人身份证；,4、房地产买卖合同（现售）；,5、三级转移登记申请表；,6、交纳土地使用费证明；,7、营业执照；,8、法人代表证明书及法人身份证（复）；,9、法人授权委托书及授权人身份证；,10、公司章程及董事会决议,四、变更登记：,A、房地产使用用途改变；,B、权利人姓名或名称发生变化；,C、房地产坐落位置或名称发生变化；,D、建筑物、附着物倒塌、拆除；,五、抵押登记：,A、是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥,有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）,提动债务履行担保的行为。（一般指用所购房,屋作为担保贷款购房的行为）,B、房地产按揭属于房地产抵押的一种形式,六、登记机关：国土资源局或国土分局,福田区区域登记点：,一手楼：,福田区新闻路69号1楼（东方玫瑰园）,二手楼：,振华路设计大厦2楼,罗湖区、盐田区登记点：,爱国路3046号惠名大厦1楼,南山区登记点：,深南大道11008号2楼南山公安局旁,宝安区登记点：,宝安三十区前进路东方明珠酒店对面,龙岗区登记点：,龙岗区政府建设大厦2楼,布吉登记点：,布吉镇政府旁布吉国土所,四、什么是房地产价格？,土地价格和建筑物及附着物价格的统一，是,土地价值的房屋价值的货币表现形式。,A、土地价格：土地出让金、土地开发费、市政配套费等；,B、房屋价格：建筑成本、流通费用、税金、利润等；,C、三级买卖市场涉及价款：房价、转让税金、服务,佣金、公证费、按揭费用、查档案等；,D、三级市场、租赁市场涉及价款：租金、管理费、,中央空调费、租赁税费、服务佣金、顶手费、水电,等。,五、房地产价格影响因素有哪些？,A、供需关系是价格形成的两个最终因素，其他一,切因素都是通过影响需求来影响价格；,B、一般因素（社会、经济、行政、人口、国际）,决定价格的外在因素；,C、区域因素（基础设施、市内交通、公共配套）,价格水平确定的基础；,D、个别因素（土地个别因素，建筑物个别因素）,决定价格的内在因素。,六、房地产市场分类有哪些？,A、一级市场：政府以招标、拍卖、协议三,种方式将土地使用权出让给开发商；,B、二级市场：开发商取得预售许可证后，,将房屋产权出售给小业主；,C、三级市场：小业主将商品房产权转让、,使用权出让的市场。,建筑结构,一、砖木结构建筑：承重构件用砖木建造；,二、混合结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝,土、砖和木材建造的。在这里，砖的形状及强度决,定了房屋的强度。一般说：砖的形状越规则，砂浆,强度越高，灰缝越薄、均匀，那么强度就越高，房,屋的耐用年限就越长。,三、钢筋混凝土结构建筑：承重的主要结构是用钢,筋混凝土建造的。有抗震性好，整体性强、抗腐蚀,耐火能力强、经用等优点。,四、钢结构建筑：承重的主要结构是用钢材建造,的，墙体一般用其他材料制作。如：衍架结构、悬,挂结构。,五、钢、钢筋混凝土结构建筑：一般是建筑物的梁、柱用钢制造，楼板、屋面板用钢筋混凝土制造。如：网架结构、网壳结构。,六、其他结构建筑：凡不属于上述结构的房屋都归此类，如竹木结构、窑洞、砖拱亿个度微 、帐篷、玻璃、充气、仿生结构等建筑。,房地产开发经营中相关专业术语,一、土地“三通一平”即：,路通、水通、电通、场地平整,二、土地“七通一平”即：,路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气通、热力通、场地平整,三、容积率=总建筑面积 总用地面积,四、绿化率= 绿地面积 用地面积,五、建筑覆盖率=占地面积 基底面积,（指项目用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比）,六、使用率= 使用面积建筑面积,七、使用面积=建筑面积结构面积公摊面积,八、结构面积=墙体+垃圾道+通风道+烟道等面积,总和,九、实用率=套内面积建筑面积,房地产相关法规,一、不能转让的产权；,二、公证；,三、查封规定；,四、关于房产租赁的相关规定；,一、以下情况暂时不能转让：,A、权属有争议的；,B、未取得房地产权证的；,C、依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；,D、产权未经确认或产权纠纷未协调以及他项权利不明的房地产；,E、共有房地产，未经其他共有人书面同意；,F、尚在诉讼，待裁定或行政处理中的；,二、房地产公证：,A、买卖双方都是大陆的产权转让时，不强求公证；如买卖双方有一方是境外人士或机构的，须办理合同公证手续,B、共有人一方不能到场，需到公证机关办理授权委托公证书；,C、买方为境外人士办理银行按揭时需做抵押合同公证；,D、未成年人购买，需监护人一起到公证机关办理监护公证；,三、房地产查封规定：,A、已查封的房地产不得转让和抵押；,B、深圳经济特区房地产登记条例规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月；,C、查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可为注销查封或限制并予以公告。,四、关于房地产租赁相关规定：,A、年限规定：,a、住宅租赁合同不超过八年；,b、其他用房租赁合同不超过十五年；,c、因特殊情况需超过上述期限的须经市主管机关批准；,B、相关权利：,a、出租不妨碍房地产权的转移；,b、房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利；,c、权利与义务：在同等条件下，承租方有优先购买权；,结束！,