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按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,按一下以編輯母片標題樣式,*,店铺开发,一,、,立地/商圈,3,Location,的重要性,好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成功之路。,连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的不动产动向，在将经营权交给加盟主前，必须完成开拓新点的开发作业。,店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛选地点及评估其经济效益。,4,Three Levels of Spatial Analysis,店址分析,商圈分析,區域分析,5,(一,),商圈(,Trade Area),分析,商圈,(,trade area),商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周界范围，也就是商店的营业范围,。,一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定,。,商势圈(,company operation area),店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定,商圈,(,trade area),商勢圈,(,company operation area),=,6,商圈的类别,一级商圈（又称基本商圈或主商圈）约占营业额,70%,。,二级商圈（又称副商圈）约占营业额,25%,。,三级商圈（又称边缘商圈）约占营业额,5%,。,商圈與業態,小商圈業態:便利店。,中商圈業態:量販店。,大商圈業態:百貨公司,、,大型商場 。,7,商圈种类,商圈流动化/商圈间竞争,商業區,辦公區,文教區,住宅區,特種營業區,遊樂區,住商混合區,住辦混合區,商辦混合區,職住分離,汽車社會,週休二日,商圈老舊,新商圈出現,8,(,二,),选址,(,Site Selection),理论,甄选理想店址的秘诀,三角理论（,Triangle Concept),阴阳面理论,角地理论(三角窗原理)（,Corner Concept）,前门后门理论（,Front Door/Back Door）,口袋原理,漏斗理论,心理障碍理论(阻绝原理)(,Psychological Barriers),生活动线理论,干道原理,磁石原理(地心引力理论),9,(三,),選址之考慮因素,店的位置,明顯度,接近性（無阻絕性）,交通型態（工具種類）,人流量、車流量,競爭狀況,集客場所（磁點）,店鋪面積,面寬、樓高,停車場,可取得性,營業的合法性,租金（或售價）,裝修費用,10,(四,),店址/店质强化法,店铺明显度改善法,改善招牌的能见度到200,M,前。,避免被隔邻店招牌阻隔。,避免被路树、公共设施阻隔。,夜间开放广告招牌到夜间2点（以,Timer,控制）。,巷内开店，应设法在巷口租立招牌。,招牌破损，应即更新。,勿让海报或置物箱遮住店面。,Refresh,效果性（耳目一新）。,11,(五)理想店址评估方法,检核表法,类比法,回归模式分析法,电脑预测,（,GIS）,分析法,12,小结,店址是开店关键成功因素（,KSF)，,但非唯一成功要素(,ASF),。,店址很好，受其羽翼而不努力，终究禁不起竞争，顾客会因商品服务不好而流失,。,店址不好，但很努力，仍可创造佳绩,。,二,、,店铺,投资可行性评估,14,（一）市场调查及商圈设定,流通服务连锁事业的市场调查,以消费者为主，掌握：,who,when,where,what,why,how,how much,5,W,与2,H,的顾客消费行为特征,15,竞争店规模分析,立地、商圈,店数,营业额规模,店面面积,-坪效,营业人数,-人效,竞争店经营分析,经营焦点,顾客特性与比例,商品,特性、,结构分析,供货商及供应条件,促销手法,定价策略,服务定位,(二)竞争店分析,16,(三)开店投资效益分析,营业额预估,投资计划,费用预算,损益平衡点预估(,BEP),长期损益估算,三,、,开店流程,18,（一）新店筹备,一.丈量,二.呈報預定點,三.,LAYOUT,四.分公司執照申請,五.契約用印,六.租押金申請,七.交屋動工,八.開幕,19,新店开发注意事项,详细的区域道路及店面位置图,与地主谈话的内容重点,都市计划资料及该地区现况报导,公平市价的定位,最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料,关于地主背景的资料,过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形,土地兴建地的相关法令依据,20,制定开发策略考虑因素,须先取得各项执照,不宜采抽成方式计算租金,合约中不支付任何佣金,明订各项房产赔偿的权利,使用者有权决定房产的使用方法,合约中充许签约者转让,21,协商优先承租续约权,分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定,押金给付时间及可拆除进入建物有效时间,采用预付租金方式，需同时有折扣条件,尽量避免付订金的交易方付,22,建立完整的开发评估报告,房产合约,工程评估及大量现场,取得相关证照,过户或移转证,税单,权益平衡分析,空照图或全景照片,电脑檔案的建立,23,咖啡店开店流程实例,1.经营理念的形成,用心了解，作市场分析,为何想开咖啡店？,开何种类型咖啡店？,用人工冲泡还是机器冲泡？,是全服务还是自助式？,目标客层为何？,永续经营的策略为何？,24,2.商圈立地点之选定,立地点的选择关系着未来的获利及费用支出，与成功经营存着极大因果关系。,SWTO,分析,（强化优势，改善弱势，抓住机会，逃避威胁）,市场区隔分析(,Segmenting),确立目标市场（,Targeting),店铺的市场定位(,Positioning),25,3.销售商品的研发,商品是顾客最直接的要求，皆应研究商品是否具有特色？商品力强度？等等核心问题。,商品调理手册,餐点与饮料之盘饰,餐具配件,CIS,建立,服务流程的设计规划,26,4.工程建设部分,店铺的装潢是最耗费资金的部分。,工程质量的优劣，影响顾客对店铺的认同度，不可轻忽。,物件丈量,草图规划,工程图确认,发包、施工及完工验收,27,5.器具设备之采购、订货,除工程设备之外，器具设备的采购是开店费用中最大的支出。,家具、机器设备选择,店铺日常所用之器皿,生财器具：咖啡豆、杯盘、餐巾纸等等,28,6.,管理制度之建立,制度制定，建立秩序,人事管理制度,物料订货,铺货与储存管理制度,工作职场规划,错帐处理,盘损管理,杯盘破损处理,29,7.财务与会计制度之建立,财务与会计对营运分析及经营成败因素之判定极为重要，更是赚钱获利最直接者。,收银方式与流程,现金管理办法,厂商请款流程,零用金、电话费及小费管理措施,30,8.人员招募、任用、训练及考核,找到合适的工作者最重要，以及日后的工作教育训练，皆是人力资源质与量之应用。,教育训练,考试、拟评核、拟定职务调整标准,员工的生涯规划,31,9.营运动线规划,顾客,从入店，就做，点餐，用餐，离座，结账至出店的动线。,员工,之迎客，带位，送菜单，点餐，素餐，结账及送客动线。,吧台，厨房与外场的空间,比例规划等，皆是开店的重要工作。,（二）店鋪規劃,成功商店經營之道,33,商店经营的架构,忠誠度,店,舖,顧,客,C（CIS）,店舖形象,商品需求,（）,商品企劃,滿足購買,S(Sales),銷售服務,顧客滿意,P(profit),利潤,34,商店经营的三大构面,顧客,商品（）,賣場（）,促銷,（,SP,）,賣方的賣場/買方的買場,36,营造魅力十足的卖场,視覺商品企劃,VMD,(,Visual Merchandise),展,示,櫥窗,商,品,主,體,賣,場配置,店,內,PO,P,美,化,陳,列,視,覺,聽,覺,嗅覺,觸覺,37,賣場,顧 客 空 間,商 品 空 間,職 員 空 間,職員服務動線,顧 客 購 物 動 線,倉庫,配置基本概念,均衡的空間與動線,：,38,Impulsed,Emergency,Planned,Necessity,FEATURE,端架或主通道,深遠或次通道,Traffic maker,Profit maker,ROLE,主動線前端,主動線末端磁點,配置基本概念,商品屬性與角色：,RULE,means & notes,40,卖场配置基本原则,1. 因地制宜，依貢獻均衡分配空間。,2. 動線流暢，顧客動線愈長愈好， 職員動線愈短愈好。,3. 分類明確，關連,透視,*,陳列。,4. 顧客導向，活化賣場設計。,*,由外而內 由低而高,41,卖场分区,商品空間,職員空間,顧客空間,1. 入口櫥窗區,2. 顧客服務區,3. 結帳櫃台區,4. 食品服務區,5. 冰箱區,6. 貨架區,7. 通道區,8. 賣場剩餘空間,9. 倉庫區,42,卖场,LAYOUT,货架型态,卖场动线,照明设备,门市自行陈列可发挥空间,43,商品陈列概念,注意,(,Attention),兴趣,(,Intrest),欲望,(,Desire),记忆,(,Memory),行动,(,Action),商品陈列类型,商品陈列原则,相关陈列道具使用,商品陈列方法,44,公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。,門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度，銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能創造,Sales,成長與巔峰。,藉有良好適當的陳列方式,，使商品銷售更多創造更高經營效益，為商品陳列之最終目的,小结,商品,46,商品销售周期掌握,商品生命周期：,五个阶段：导入、成长、成熟、衰退、废弃,ABC,级商品掌握,導入,成長,成熟,衰退,廢棄,B,A,B,C,銷售額,商品敏感度,47,TOP,商品掌握,季节性商品,流行,性商品,商圈属性高回转明星商品,促銷,49,一,、,让顾客知道店铺的存在,二,、,使顾客了解贩卖商品或提供的服务,三,、,诱使顾客到店铺来消费,四,、,刺激顾客购买或享用服务的欲望,五,、,强化顾客忠诚度以增加固定顾客,促销的目的,50,1、,销售毛利好的商品,2、,使商品回转率快速，提升营业额,3、,强化商品交叉比(商品总合力),促销的策略方向,51,促销的魔法石,促銷時間,促銷商品類別,促銷主題,促銷方式,促銷陳列,促銷告知,顧客關係營造,-固客/搶客-,53,左邻右舍的关系,左邻右舍的店家：增进彼此了解，信息交换。,与左邻右舍的住户：如何共处,与附近机关、团体、银行、学校关系营造。,54,顾客满意：超值的服务,卖场整齐、明亮、清洁,店员服务态度佳、非常亲切,对待小消费者一样的服务与态度,商品齐全，补货确实,有效并实时回答顾客问题,对忠实客户的问候,競爭分析,56,门市自我评估,区位环境分析：,地点是否明显,对面街道宽度,公车站牌学校百货公司,停车场(机车自行车),顾客消费水平,57,经营重点分析：,经营业态,经营特色,营业状况：,发票序号,收银台开机数,部门商品陈列长度,商品结构与价格水平,58,顾客评估分析：,来客数客单价,购买倾向,消费者意见调查,59,竞争优劣势分析,外装广告,标招牌是否明显,指引路标,入口是否容易,气氛布置,店内音乐,季节,POP,色系搭配,60,商店特色：,商品鲜度,价格策略,陈列技巧,价格卡,pop,使用,现场贩卖,商店管理,61,数据管理,影响损益数据：,营业额成长,毛利率提升,损耗率降低,毛利额增加,费用率降低,利润率提高,62,影响绩效数据：,人员方面,商品方面,金钱方面,卖场方面,四,、,营运管理,(一)从加盟到开店的步骤:,7-11案例,65,从加盟到开店的步骤,有意愿参与特许加盟的人应该遵循什么样的步骤才能加盟到连锁体系？另外，又应该透过哪些方法才能顺利开店呢？以上是大家最想知道的问题。透过图表，这两个问题的答案将可一目了然。,(,二,),店铺诊断,67,心得,(三)成功的店長,69,4,C,的挑战,Cost：,经营成本的膨胀,Competition：,竞争的激烈化,Customers：,顾客意识、行动的变化,Consumerism：,消费者主义的更受重视,70,店长的能力,规划/判断的能力,完成销售额、利润目标的能力,改善业务的能力,指导/教育部属能力,自我学习及提升的能力,计数管理能力,具店面行銷活動能力,71,商店十大生存策略,全神贯注满足客户,研究他人成功秘诀,定期收集并分析管理信息,改进营销手法,增加顾客对价值的认知,企业定位独特,去除浪费,天天改善,以乐观的态度拥抱改变,扣板机开战（付诸实行）,五,、,展店策略,73,展店策略,年度开店数,范围选择战术,设店条件、最适店铺的制定,商圈选择战术,立地布点战术,零售网联结战术,六,、,个案研讨,
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