《商铺基础知识》PPT课件

#,27,第,页 共 页,商铺知识培训,目 录,CONTENTS,一、商铺知识缤纷汇,二、,商铺,知识,大搜查,三,、商铺销售知识,一、,商铺知识缤纷汇,商铺基础知识,投资商铺的,5,大要素,商铺的投资形式,影响商铺价值的,6,大因素,商铺的投资价值,广州商铺市场分析,1.,商铺基础知识,商铺,是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。,开发形式,位置形式,投资价值,用途分类,面积规格,权利主体,占有形式,商铺分类,1.,商铺基础知识,居住用地,工业用地,教育、科技、文化、卫生、体育用地,商业、旅游、娱乐用地,综合或其他用地,加油站、加气站用地,70,年,5,0,年,5,0,年,40,年,5,0,年,20,年,土地类型,1.,商铺基础知识,住宅,商铺,车位,厂房,写字楼,70,年,40,年,50,年,50,年,50,年,房屋的使用年限,首先需要明确的是中国的土地所有权没有属于个人的。商铺等商品房屋产权没有期限，土地有出让年限。按照对土地使用性质,划分。,Q1:,为什么市场上会有,70,年产权商,铺,?,Q2:,商铺产权,40,年到期后,怎么办,?,（,1,）,按照开发形式进行分类,开发形式,商业街商铺,市场类商铺,社区商铺,建筑底层商铺,购物中心,写字楼商铺,交通设施商铺,（,2,）按照投资价值分类,都市型,商铺,-,绩优股,社区型,商铺,-,潜力股,便利型,商铺,-,冷门小盘股,专业街市商铺,-,高科技股,其他商铺,-,“,一般股票,”,商铺的价值随着所在地区商业环境的优化,会得到提升，,依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断,以及一定的,时间,；,有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。,（,3,）按照商铺的位置形式分类,按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。,铺面房,指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称,店铺或街铺,。,铺位（产权式）,一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等,整体商用物业中的某一独立单元,或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。,（,4,）按照用途分类,零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业,（,5,）按照面积规格分类,小型商铺,：店铺面积在,100,平方米以下,中型商铺,：店铺面积在,100,1000,平方米,大型商铺,：店铺面积在,1000,平方米以上,（,6,）按照占有形式分类,自,用商铺,指商铺产权人自行使用自己名下的商铺,租赁商铺,产权人将一定时间内的商铺使用权,给予,承租人,经营,，,产权人获取租金收益,。,转租商铺,商铺最终使用人通过转租人取得使用商铺的权利,，,使用人与转租人发生权利、义务关系。,（,7,）按照权利主体分类,国有商铺,商铺权利的主体资本或主要,资本来自于国家,，即国家拥有的商铺。,集体所有的商铺,商铺权利的主体资本或主要,资本来自于集体,，即集体拥有的商铺。,私人所有的商铺,商铺权利的主体资本或主要,资本来自于私人,，即私人拥有的商铺。,经济成分复合体所拥有的商铺,商铺权利的主体资本或主要,资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体,，,即多种经济成分混合体所拥有的商铺。,2,.,投资商铺的,5,要素,位置,有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。,规模,具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。,价格,多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。,回报,商铺拥有增值性,使用率,使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是,55%,、,65%,、,85%,、,98%,3.,商铺的投资形式,商铺购买,商铺租赁,直接租赁：,指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的是为了自己经营。,转租：,转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的不是为了自己经营，而是为了出租。,二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。,4.,影响商铺价值的,6,大因素,周边环境,周边环境直接影响商业地产的价值。,设备配备,通风环保设备、互联网、电梯。,规划布局,合理的布局可以使客流有效运动。,铺面设计,面积、进深设计、层高。,停车位,充足的车位保证有效消费人群的到达，另外停车场设计要合理，保证进出是否方便，使客流能够有效的流动。,周边环境,设施配备,停车位,铺面设计,售价,规划布局,售价,购买商业地产之前，应该估算出这个商业地产的合理售价。,5.,商铺的投资价值（,1,）,商铺的租约一般比住宅较长，因此决定了商铺投资具有稳定性,好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时,带来,租金增长,商铺的投资回报率单租金收益则可能达,10%,15%,，有的甚至达到,20%,以上。,商铺可出租,和,经营，方式灵活,商铺价格有较大的上涨空间,相比股票等投资，风险较小,投资价值,稳定性,风险小,回报率高,投资潜力大,增值性,灵活性,5.,商铺的投资价值（,2,）,商铺,VS,住宅,S,W,T,O,我们的优势有哪些？,我们的劣势有哪些？,我们的机会有哪些？,我们的威胁有哪些？,投资商铺的风险比住宅高,1,、“容易脱手”,2,、越“老”越值钱,受国家宏观调控影响较少,1,、互联网的经济冲击,2,、商铺供应量大,3,、价值变化大,6.,广州商铺市场分析,6.,广州商铺市场分析,商铺,知识,大搜查,选址,-,风水,-,装修,商铺买卖租赁的注意事项,特殊行业选址要求,各业态经营户对商铺面积结构的要求,1.,选址,-,风水,-,装修,选 址,TITLE,HERE,风 水,装 修,（,1,）选址,选择同类产品中知名度较高的品牌比较集中的商业区。,成行成市,在店铺选址时，地点要和品牌定位相协调。,客户定位,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的优势和安全性。,选低勿高,“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。,金角银边,根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。,选择商圈,把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近。,借光意识,（,2,）风水,01,忌避不祥之物的店面,风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等。,03,忌避寒气逼人的店铺,寒气过重，就使店员不愿走动，来达到商品销售的目的。店员因寒冷不愿走动，就会使商品的流动速度减慢，造成商品销售量减少。,02,忌避令人烦躁的店面,经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即取南向。,（,2,）风水,04,忌避阴气过盛的店铺,在市镇上，人流穿往密集的地方就是繁华的地段。,06,宜选吉祥寓意地段,考虑选择一个带有吉祥意义的街名，或者是选择一个能给自己带来好运的门牌号码，来作为店铺的地址。,05,宜选开阔地段,商店在选择宅址时，讲求屋前开阔，接纳八方生气，这与经商讲究广纳四方来客契合。,（,3,）装修,招牌设计需要做到新颖、简洁、颜色醒目且与店铺内部设计融为一体，上面的字迹也要足够清晰。,招牌设计,灯光色彩不宜过杂，且灯光照射强度不宜过强。,灯光设计,店铺装修要兼顾防火和防盗性。,防范设计,（,3,）装修,将装修的风格和产品的特色融为一体，这样对于产品本身才是一个最好的宣传，这样才能让顾客感到产品的优势，从而提高销售量。,符合特色,在门面的装饰和设计上，一定要开门见山，一定要一目了然，就是能够让经过的顾客一眼就看出来店铺经营的项目。,一目了然,店铺内的陈设，装修的风格要简洁。,简洁原则,2,.,各,业态经营户对商铺面积结构的要求,选 址,TITLE,HERE,装 修,(1),各,行业经营面积及配套设施之基本,要求,特色餐饮：面积,1000,以上，上下水,、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位 营业时间较长，充足的,停车位。,咖啡厅：面积,80-200,，,上下水,、电力、广告位 店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引,人流。,西餐,吧：面积,300,以上，上下水,、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位,。,酒吧,：面积约,200,，,上下水、电力,24,小时,营业。,服务配套,行业：,美容,美发面积,150,以上，上下水,（冷、热水）、电力 营业时间到晚,10,点。,美体,：面积,500,以上，,上下水（冷、热水）、电力 营业时间到晚,10,点，最好,提供,停车位。,洗衣店,：面积,50-100,，,上下水,、电力、房屋进深,。,便利,店：面积,150-500,，,电力，小,储藏室，,24,小时,营业。,药店,：面积,100-200,，,电力、与同业相隔必须超过,300,米,，,24,小时,营业。,花店,：面积,10-30,，,上下水,。,银行,：面积,100-1000,，,电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在,100,平方米以上 租买并举，租赁年限需,10,年,以上。,彩扩店,：面积,60,，,上下水、电力,。,精品,店：,服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等,面积,100,以上，,电力,。,2,.,各,业态经营户对商铺面积结构的要求,选 址,TITLE,HERE,装 修,(2),不同商业业态对商铺开间进深的要求,餐饮经营商铺,2,.,各,业态经营户对商铺面积结构的要求,选 址,TITLE,HERE,装 修,(2),不同商业业态对商铺开间进深的要求,服饰,经营商铺,2,.,各,业态经营户对商铺面积结构的要求,选 址,TITLE,HERE,装 修,(2),不同商业业态对商铺开间进深的要求,美容美发经营商铺,3.,特殊行业选址要求,选 址,TITLE,HERE,装 修,健身会所,选址：,一、繁华商业中心,二、高档社区集中地,三、高端社区内部会所,物业硬件：,层高：,3.7-4,米,柱,间距：大于,7,米,楼板载荷：,300,公斤,/,米,350,公斤,/,米,热水：部分物业无热水设计，而健身客户需要热水，这就需要增加锅炉，使用锅炉最好使用低谷电，还应有摆放锅炉的位置。,新风量：,30,立方米,/,人,停车位,泳,池趋势,3.,特殊行业选址要求,选 址,TITLE,HERE,装 修,口腔诊所,选址：,1.,商业活跃区,2.,人口密集区,3.,面朝客流量最多的街道,4.,成熟的居民区,必须,具有的条件：,1.,可以容纳独立的接待室、治疗室、,X,线室、技工室、消毒室、机房。,2.,有适当的水电供应：水管压力在进入牙科椅时应该不低于,2,公斤；应该保证所有电器的工作电压为,220,伏，电流为,50,赫兹。,3.,有两条以上电话线路。,4.,下水管道可以连接污水处理装置。,5.,诊所结构的室内高度在装修后不少于,2.7,米。,6.,有健全的安全、消防设施。,3.,商铺买卖需要出示什么证件,选 址,TITLE,HERE,装 修,1,、,国有土地使用证,2,、建,设工程规划许可证,3,、建,筑工程用地规划许可证,5,、,商品房预售许可证,4,、建,设工程施工许可证,4,.,商铺买卖租赁注意事项,选 址,TITLE,HERE,装 修,产权调查,免租装修期,保证金,税费,房产商承诺,营业执照,4,.,商铺买卖注意事项,选 址,TITLE,HERE,装 修,（,1,）产权调查,房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质,房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。,房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。,（,2,）免租装修期,商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需