上海新江湾城C5地块研展报告-住宅部分

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,新江湾城C5地块研展,报,报告,目录,一、住宅市,场,场分析,1）上海宏,观,观市场研究,2）杨浦市,场,场研究,3）竞争市,场,场研究,4）客户需,求,求分析,二、项目理,解,解,1）地块基,本,本状况,2）项目SWOT分析,三、项目定,位,位,四、产品建,议,议,国民经济持,续,续稳定增长,，,，04年，,上,上海GDP,已,已达到7450.27,亿,亿元，预计,到,到2007,年,年上海人均GDP达到7500美,元,元左右。,居民收入稳,中,中有升,2004年,人,人均年可支,配,配收入16683元,。,。就业形势,保,保持稳定。,外资投资质,量,量进一步提,高,高。05年,上,上半年签定,合,合同金额71.03亿,美,美圆，增长15.5%,。,。,旅游业的成,熟,熟促使产业,联,联动效应增,强,强，酒店业,迅,迅速升温。,到,到2004,年,年底，上海,共,共接待境内,旅,旅游人数8505万人,次,次，人均消,费,费达1430元，比去,年,年同期增长11.86%。,P.a.9%,数据来源：,上,上海统计局,1、上海宏,观,观经济现状-总体经济,形,形势看好,上海人均GDP发展历,程,程及增长趋,势,势,上海历年人,均,均可支配收,入,入与城镇登,记,记失业率,一、住宅市,场,场,分析,（一）上海,宏,宏观市场研,究,究,一、住宅市,场,场分析（,一,一）上海宏,观,观市场研究,预计近三年,住,住宅土地供,应,应量将达到7000万,平,平方米以上,。,。,今后五年内,土,土地市场供,应,应充沛，年,平,平均供应量2500公,顷,顷。,商业用地比,重,重呈逐年上,升,升趋势。,2、土地供,应,应量分析,未来3年,平,平均年供应,量,量2500,万,万平方米，,市,市场供应充,沛,沛,一、住宅市,场,场分析（,一,一）上海宏,观,观市场研究,从2000,年,年到2005年六年商,品,品房供求数,据,据看，总体,供,供求趋于平,衡,衡。,04年到05年初“惜,售,售”心理引,发,发“抢购”,风,风潮，导致,供,供求关系矛,盾,盾加大。,05年1-9月份，受,宏,宏观调控影,响,响，供应量,明,明显大于当,前,前的需求，,市,市场低迷态,势,势显现。,3、供求关,系,系分析,长,长期供求趋,势,势平衡，05年内受宏,观,观调控影响,，,，供大于求,明,明显,一、住宅市,场,场分析（,一,一）上海宏,观,观市场研究,4、长期价,格,格走势,仍,仍在上升通,道,道，但涨幅,明,明显趋缓,2000年,至,至2004,年,年房价连续5年增幅达,到,到10%以,上,上。,2004,年,年平均成,交,交价格达,到,到7647元/平,方,方米，同,比,比前一年,增,增幅高达29.68，为,历,历年来最,高,高水平。,2005,年,年，截至9月，全,市,市商品房,成,成交均价8564,元,元/平方,米,米，较上,一,一年度增,长,长12%,，,，涨幅明,显,显减小。,一、住宅,市,市场分析,（,（一）,上,上海宏观,市,市场研究,4、短期,价,价格走势,短期,处,处于“价,停,停量跌”,的,的调整期,，,，部分高,价,价入市楼,盘,盘价格去,化,化受阻，,价,价格下跌,较,较多。,进入2005年，,沪,沪上住宅,交,交易均价,涨,涨跌变化,频,频繁。一,月,月份和三,月,月份成交,均,均价一度,超,超过9000元/,平,平方米。,随着政府,的,的宏观调,控,控之后，,成,成交均价,一,一路下滑,，,，目前停,留,留在8000元/,平,平方米左,右,右。,随着政策,的,的陆续出,台,台，市场,形,形势日显,严,严峻，供,求,求双方僵,持,持、对垒,局,局面已经,形,形成。,一、住宅,市,市场分析,（,（一）,上,上海宏观,市,市场研究,近三年价,格,格的持续,上,上涨，导,致,致万元以,上,上比重持,续,续放大，,万,万元以下,的,的比重则,逐,逐渐缩小,。,。,其中环线,内,内均价普,遍,遍上万。,单价15000以,上,上集中在,市,市中心，,杨,杨浦、普,陀,陀、闸北,较,较难找到,。,。,4、价格,走,走势分析,近三,年,年成交价,格,格比重重,心,心向高端,价,价格（10000,元,元以上）,移,移动,一、住宅,市,市场分析,（,（一）,上,上海宏观,市,市场研究,浦东、闵,行,行两区在10000-15000元/平方米,价,价格段成,交,交量最大,。,。,杨浦、闸,北,北在此价,格,格段分布,比,比重比较,突,突出，达40%以,上,上。,4、价格,走,走势分析,10000-15000元/平,方,方米价格,段,段中，杨,浦,浦占到40以上,比,比重。,10000-15000元/平方米,价,价格分布,区,区域,一、住宅,市,市场分析,（,（一）,上,上海宏观,市,市场研究,供应量预,测,测：,“十一五,”,”期间住,宅,宅供应量,为,为10850万平,方,方米，年,供,供应量为2170,万,万平方米,。,。,成交量预,测,测：,通过对历,史,史成交数,据,据进行SAS筛选,、,、信息扩,散,散的基础,上,上进行有,效,效需求预,测,测。“十,一,一五”期,间,间住宅成,交,交总量为10551万平方,米,米。,5、市场,展,展望与特,征,征预期（2005-2010年）,一、住宅,市,市场分析,（,（一）,上,上海宏观,市,市场研究,总体市场,研,研判,房地产业,是,是相当长,的,的一段时,间,间内仍将,是,是国民经,济,济的支柱,产,产业 。,房地产业,还,还将担负,着,着完善社,会,会保障的,重,重任，对,于,于构建和,谐,谐社会具,有,有重要的,意,意义。,5、市场,展,展望与特,征,征预期（2005-2010年）,一、住宅,市,市场分析,（,（一）,上,上海宏观,市,市场研究,具体市场,特,特征预期,供求变化,：,：,十一五期,间,间总体供,求,求关系倾,向,向于,供,供稍大于,求,求的情形,。,。,价格走势,：,：,由于两个1000,万,万的冲击,，,，中低价,住,住房比例,将,将大大增,加,加，高价,房,房的供应,比,比例相对,降,降低，同,时,时，需求,结,结构也将,向,向中低价,方,方向调整,。,。经过未,来,来一段时,间,间的平抑,、,、夯实，,房,房价回归,理,理性，此,后,后平稳发,展,展。,行业竞争,：,：,对企业而,言,言，宏观,调,调控将给,有,有实力的,企,企业充分,调,调整发展,战,战略，以,适,适应宏观,调,调控，调,整,整完成以,后,后将可能,面,面临更好,的,的发展契,机,机。,市场环境,：,：,对,消,消,费,费,者,者,而,而,言,言,，,，,在,在,持,持,续,续,作,作,用,用,的,的,宏,宏,观,观,调,调,控,控,将,将,在,在,很,很,大,大,程,程,度,度,上,上,改,改,变,变,自,自,去,去,年,年,起,起,在,在,上,上,海,海,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,上,上,出,出,现,现,的,的,投,投,资,资,、,、,炒,炒,作,作,等,等,行,行,为,为,，,，,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,将,将,逐,逐,步,步,实,实,现,现,理,理,性,性,回,回,归,归,，,，,市,市,场,场,环,环,境,境,将,将,得,得,到,到,日,日,趋,趋,得,得,到,到,净,净,化,化,和,和,改,改,善,善,。,。,运,行,行,机,机,制,制,：,：,对,政,政,府,府,而,而,言,言,，,，,为,为,未,未,来,来,成,成,熟,熟,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,的,的,建,建,立,立,打,打,好,基,基,础,础,。,。,5,、,、,市,市,场,场,展,展,望,望,与,与,特,特,征,征,预,预,期,期,（,（2005-2010,年,年,）,）,一,、,、,住,住,宅,宅,市,市,场,场,分,分,析,析,（,（,二,二,）,）,杨,杨,浦,浦,区,区,域,域,市,市,场,场,研,研,究,究,（1,）,）,新,新,江,江,湾,湾,城,城,高,高,标,标,准,准,规,规,划,划,备,备,受,受,关,关,注,注,“,绿,绿,色,色,生,生,态,态,港,港,、,、,国,国,际,际,智,智,慧,慧,城,城,”,”,，,，,按,按,照,照,这,这,一,一,总,总,体,体,规,规,划,划,目,目,标,标,，,，,新,新,江,江,湾,湾,城,城,的,的,整,整,个,个,空,空,间,间,结,结,构,构,将,将,分,分,为,为,六,六,大,大,板,板,块,块,。,。,包,包,括,括,江,江,湾,湾,天,天,地,地,板,板,块,块,、,、,复,复,旦,旦,江,江,湾,湾,新,新,校,校,区,区,板,板,块,块,、,、,江,江,湾,湾,公,公,园,园,板,板,块,块,、,、,自,自,然,然,花,花,园,园,板,板,块,块,、,、,都,都,市,市,村,村,庄,庄,板,板,块,块,、,、,知,知,识,识,商,商,务,务,板,板,块,块,。,。,（2,）,）,东,东,外,外,滩,滩,整,整,体,体,规,规,划,划,出,出,台,台,，,，,三,三,大,大,开,开,发,发,区,区,域,域,沿,沿,江,江,楼,楼,市,市,迎,迎,来,来,生,生,机,机,规,划,划,中,中,的,的,东,东,外,外,滩,滩,是,是,指,指,杨,杨,浦,浦,大,大,桥,桥,两,两,侧,侧,区,区,域,域,和,和,复,复,兴,兴,岛,岛,地,地,区,区,，,，,是,是,上,上,海,海,市,市,重,重,点,点,开,开,发,发,黄,黄,浦,浦,江,江,“,“4,1,”,”,地,地,区,区,中,中,的,的,一,一,部,部,分,分,。,。,国际商贸综,合,合服务区；,渔,渔人码头博,览,览旅游休闲,区,区；复兴岛,环,环岛生态生,活,活区。,1、区域规,划,划及未来发,展,展,杨浦区随着,两,两个重大区,域,域的规划实,施,施，正在成,为,为上海市中,心,心城区发展,潜,潜力最大的,居,居住城区。,一、住宅市,场,场分析（,二,二）杨浦区,域,域市场研究,未来五年将,有,有200万,平,平方米的住,宅,宅供应，主,要,要来自新江,湾,湾城、平凉,路,路改造及近,三,三年出让的,土,土地。,新江湾城：,未来5年内,可,可上市住宅,供,供应量达126.26,万,万平方米。,平凉路改造,：,：,改造面积约33万平方,米,米，可建住,宅,宅面积约60-70万,平,平方米。,公告出让土,地,地：,从2003,年,年杨浦区公,告,告出让地块,来,来看，商业,比,比重占据了50%,，,，住宅可建,设,设总量不会,超,超过30万,平,平方米。,2、供应量,分,分析供,应,应量历来偏,低,低，未来将,有,有较大的供,应,应量。,一、住宅市,场,场分析（,二,二）杨浦区,域,域市场研究,从2000,年,年到2005年的供求,数,数据来看，,总,总体供求呈,起,起伏状态。,供,供求量由增,长,长到逐渐递,减,减趋势。,从02年到05年，供,应,应量呈递减,趋,趋势，市场,进,进入供应短,缺,缺阶段。,2005年,底,底有望达到,供,供求平衡。,3、供求关,系,系分析,长期处,于,于供不应求,的,的局面，随,着,着供应量的,逐,逐年减少，2005年,底,底有望达到,供,供求平衡。,一、住宅市,场,场分析（,二,二）杨浦区,域,域市场研究,2005,年,年,2005,年,年供,应,应量39.3,万,万平,方,方米,2005,年,年成,交,交量40.8,万,万平,方,方米,2006-2010年,住宅,年,年均,供,供求,量,量为87.5,万,万平,方,方米,住宅供求,总,总量为437.5,万,万平方米,3、供求,关,关系分析,预测基本,处,处于“供,略,略大于求,”,”局面,一、住宅,市,市场分析,（,（二）,杨,杨浦区域,市,市场研究,从数据上,看,看，商品,房,房均价呈,跳,跳跃式上,升,升，年涨,幅,幅超过全,市,市。其中04年涨,幅,幅达43%。,2005,年,年住宅均,价,价突破万,元,元大关，,并,并一直稳,定,定在万元,以,以上。,由于供应,量,量有限，,宏,宏观调控,一,一时难以,压,压制价格,上,上涨势头,。,。住宅价,格,格受新政,影,影响较小,。,。,4、长期,价,价格走势,价格将持,续,续稳定，,保,保持不跌,势,势态。,一、住宅,市,市场分析,（,（二）,杨,杨浦区域,市,市场研究,月度价格,基,基本在1,万,万元以上,，,，新增房,源,源对区域,均,均价影响,较,较大。,单价10000-15000元成为,主,主力价格,，,，其中12000,元,元/平方,米,米以下成,交,交最活跃,。,。,4、短期,价,价格走势,受宏,观,观调控影,响,响，处于,调,调整阶段,，,，价格起,伏,伏较大，,但,但主力成,交,交价格基,本,本稳定10000-15000元/,平,平方米之,间,间。,一、住宅,市,市场分析,（,（三）,竞,竞争市场,研,研究,市 场,特,特征,楼盘规模,：,：,均为中小,型,型,楼盘风格,：,：,大多为现,代,代简约型,风,风格,近期价格,：,：,整体均价,突,突破万元,，,，近期价,格,格呈下探,趋,趋势。,价格趋势,：,：,2006,年,年集中供,应,应，中长,期,期价格仍,有,有上升空,间,间。,1、杨浦区,竞,竞争市场分,析,析,竞争楼,盘,盘大多在控,江,江路及东外,滩,滩板块，本,案,案竞争区域,主,主要竞争对,象,象在新江湾,城,城内。,一、住宅市,场,场分析（,三,三）竞争市,场,场研究,产品特征,房型、面,积,积,房型：,基本以经济,型,型为主，二,房,房占据比重,最,最大，其次,为,为三房。四,房,房和复式比,重,重较小。,面积：,二房主力面,积,积92-106平方米,，,，三房主力,面,面积124-140平,方,方米。,1、杨浦区,竞,竞争市场分,析,析,一、住宅市,场,场分析（,三,三）竞争市,场,场研究,产品特征,功能,二房：,双卫生间配,置,置比例较小,，,，占16.67%。储,藏,藏室配置比,例,例占33.33%。次,卧,卧则分为经,济,济型和紧凑,型,型，开间在3.3-3.6米。,三房：,储藏室配置,比,比例有所放,大,大，达到50%；次卧,的,的开间主力,尺,尺度有所放,大,大，为相对,舒,舒适型配置,；,；大部分的,三,三房房型都,设,设计为客厅,朝,朝南，以及,主,主卧室和一,间,间次卧朝南,，,，另外一间,次,次卧以及厨,房,房、餐厅等,辅,辅助功能空,间,间朝北；主,卧,卧室内一般,都,都套有主卫,，,，从而形成,主,主人较为私,密,密的生活空,间,间；餐厅的,北,北面开始大,量,量设计成观,景,景阳台。,1、杨浦区,竞,竞争市场分,析,析,一、住宅市,场,场分析（,三,三）竞争市,场,场研究,产品特征,单价、总,价,价,单价：,大部分楼盘,价,价格在10000-15000元/平方米，,主,主力范围在10500-14000元/平方,米,米。销售最,快,快的集中在10000-12000元/平方,米,米之间。,总价：,总价范围一,般,般在50-300万元/套之间。,主,主力总价在83-172万元/套,。,。,其中主力总,价,价,：,二房：92-112万,元,元/套,三房：118-134,万,万元/套,从销售现状,来,来看，合理,控,控制总价是,关,关键，去化,速,速度比较快,。,。,1、杨浦区,竞,竞争市场分,析,析,一、住宅市,场,场分析（,三,三）竞争市,场,场研究,2,、,、,联,联,洋,洋,社,社,区,区,产,产,品,品,分,分,析,析,第一阶段：经济型,二、三房为主，满足居住功能,。,代表楼盘：,天安花园,华丽家族花园,御景园,联洋花园,第二阶段：舒适型,三、四房成绝对主力，复式结构出现，同时调景观,。,代表楼盘：,水清木华,当代清水园,浦东虹桥花园,金樽花园,第三阶段：两极化,既有经济型，也有豪华型，同时全装修房开始入市。,代表楼盘：,联洋年华,联洋丁香苑,仁恒河滨城,联,洋,洋,社,社,区,区,发,发,展,展,轨,轨,迹,迹,一,、,、,住,住,宅,宅,市,市,场,场,分,分,析,析,（,（,三,三,）,）,竞,竞,争,争,市,市,场,场,研,研,究,究,联,洋,洋,社,社,区,区,三,三,个,个,阶,阶,段,段,楼,楼,盘,盘,示,示,意,意,图,图,号码,项目,1,当代清水园,2,华丽家族,3,第九城市,4,联洋花园,5,水清木华,6,联洋年华,7,御景园,8,天安花园,9,中邦风雅颂,10,仁恒河滨城,11,金樽花园,2,、,、,联,联,洋,洋,社,社,区,区,产,产,品,品,分,分,析,析,第一阶段楼盘,第二阶段楼盘,第三阶段楼盘,一,、,、,住,住,宅,宅,市,市,场,场,分,分,析,析,（,（,三,三,）,）,竞,竞,争,争,市,市,场,场,研,研,究,究,主,要,要,结,结,论,论,开,发,发,模,模,式,式,：,：,土,地,地,商,商,与,与,开,开,发,发,商,商,联,联,手,手,合,合,作,作,的,的,产,产,物,物,，,，,整,整,体,体,规,规,划,划,完,完,整,整,，,，,配,配,套,套,完,完,善,善,，,，,布,布,点,点,科,科,学,学,。,。,户,型,型,配,配,置,置,：,：,目,前,前,户,户,型,型,配,配,比,比,中,中,，,，,三,三,房,房,、,、,四,四,房,房,占,占,据,据,绝,绝,大,大,多,多,数,数,。,。,主,力,力,面,面,积,积,：,：,二,房,房,为,为105-115,平,平,方,方,米,米,三,三,房,房,为,为138-165,平,平,方,方,米,米,四,房,房,为,为149-380,平,平,方,方,米,米,复,复,式,式,为,为200-360,平,平,方,方,米,米,单,价,价,区,区,间,间,：,：,目,前,前,该,该,社,社,区,区,以,以,二,二,手,手,房,房,为,为,主,主,，,，,价,价,格,格,位,位,于,于12000-17000,元,元/,平,平,方,方,米,米,。,。,总,价,价,区,区,间,间,：,：,74-570,万,万,元,元/,套,套,。,。,主,主,力,力,总,总,价,价,区,区,间,间,为,为,：,：105-168,万,万,元,元/,套,套,2,、,、,联,联,洋,洋,社,社,区,区,产,产,品,品,分,分,析,析,一,、,、,住,住,宅,宅,市,市,场,场,分,分,析,析,（,（,三,三,）,）,竞,竞,争,争,市,市,场,场,研,研,究,究,总,体,体,介,介,绍,绍,2003,年,年,正,正,式,式,启,启,动,动,，,，,总,总,规,规,划,划170,万,万,平,平,方,方,米,米,。,。,统,一,一,规,规,划,划,，,，,各,各,楼,楼,盘,盘,之,之,间,间,品,品,质,质,较,较,为,为,接,接,近,近,，,，,差,差,异,异,性,性,主,主,要,要,体,体,现,现,在,在,户,户,型,型,设,设,置,置,。,。,区,内,内,楼,楼,盘,盘,规,规,模,模,基,基,本,本,都,都,在,在10,万,万,平,平,方,方,米,米,左,左,右,右,，,，,楼,楼,型,型,大,大,多,多,为,为18,层,层,的,的,建,建,筑,筑,，,，,少,少,数,数,为,为24-26,层,层,的,的,高,高,层,层,建,建,筑,筑,。,。,房,型,型,设,设,置,置,基,基,本,本,为,为,一,一,梯,梯,两,两,户,户,。,。,3,、,、,古,古,北,北,二,二,期,期,板,板,块,块,产,产,品,品,分,分,析,析,一,、,、,住,住,宅,宅,市,市,场,场,分,分,析,析,（,（,三,三,）,）,竞,竞,争,争,市,市,场,场,研,研,究,究,主,要,要,结,结,论,论,市,场,场,定,定,位,位,：,：,市,场,场,定,定,位,位,处,处,于,于,高,高,端,端,定,定,位,位,，,，,三,三,房,房,配,配,比,比,达,达,到,到50%,左,左,右,右,，,，,而,而,二,二,房,房,仅,仅,占,占20%,。,。,。,。,主力,面,面积,：,：,二房,为,为127-139,平,平方,米,米,三,三房,为,为150-18平,方,方米,（,（大,于,于其,他,他区,域,域同,类,类型,产,产品,）,）,四,四房,、,、复,式,式为230-340平,方,方米,。,。,功能,特,特点,：,：,客厅,朝,朝向,取,取决,于,于景,观,观方,向,向；,主,主卧,区,区概,念,念广,泛,泛应,用,用，,配,配置,书,书房,、,、衣,帽,帽间,等,等；,另,另外,，,，保,姆,姆房,普,普遍,应,应用,，,，并,带,带有,独,独立,进,进户,门,门。,单价,区,区间,：,：,12000-27000元/平,方,方米,；,；主,力,力单,价,价在12500-17000元/平,方,方米,之,之间,。,。,总价,区,区间,：,：,170-640万,元,元/,套,套。,3、,古,古北,二,二期,板,板块,产,产品,分,分析,一、,住,住宅,市,市场,分,分析,（,（,四,四）,客,客户,需,需求,特,特征,分,分析,1、,基,基,本,本,特,特,征,年龄,特,特征,：,：,年龄,特,特征31-50岁,，,，该,群,群体,具,具有,一,一定,的,的社,会,会地,位,位，,收,收入,可,可观,；,；追,求,求相,对,对舒,适,适的,生,生活,方,方式,或,或拥,有,有一,定,定的,资,资金,进,进行,投,投资,。,。,职务,特,特征,：,：,目标,价,价格,段,段需,要,要相,当,当的,经,经济,承,承受,能,能力,，,，一,些,些非,典,典型,职,职业,者,者、,经,经理,、,、私,企,企业,主,主等,是,是重,点,点潜,在,在客,户,户。,家庭,月,月收,入,入：,主力,收,收入,在,在8000-12000元/月,。,。,目标,客,客群,：单,价,价在10000-15000元/平,方,方米,的,的需,求,求者,一、,住,住宅,市,市场,分,分析,（,（,四,四）,客,客户,需,需求,特,特征,分,分析,2、,需,需,求,求,特,特,征,征,购房,目,目的,：,：,尽管,宏,宏观,调,调控,对,对投,资,资、,投,投机,需,需求,的,的抑,制,制，,但,但“,自,自用,兼,兼投,资,资”,置,置业,观,观念,在,在客,户,户群,中,中的,比,比重,也,也较,多,多，,仅,仅次,于,于长,期,期自,用,用者,。,。,面积,需,需求,：,：,购房,者,者的,意,意愿,一,一般,是,是倾,向,向于,选,选择,宽,宽敞,的,的居,住,住空,间,间。,数,数据,表,表明,，,，主,力,力需,求,求段,在,在100-120,平,平方,米,米之,间,间；,总,总体,来,来看,，,，面,积,积段,的,的选,择,择比,较,较集,中,中。,总价,承,承受,能,能力,：,：,多数,（,（55.8%,）,）选,择,择100-150,万,万元,总,总价,范,范围,的,的住,房,房，,这,这与,前,前面,调,调查,得,得出,的,的主,力,力面,积,积需,求,求100-120,平,平方,米,米呈,对,对应,，,，从,侧,侧面,印,印证,调,调研,的,的有,效,效性,。,。,购房,考,考虑,因,因素,：,：,价格,水,水平,站,站75.27%，,交,交通,方,方便,占,占61.29%，,其,其次,为,为户,型,型及,配,配套,等,等。,目标,客,客群,：单,价,价在10000-15000元/平,方,方米,的,的需,求,求者,二、,项,项目,理,理解,（,（,一,一）,地,地块,基,基本,情,情况,所处,位,位置,如,如右,图,图所,示,示。,相邻,关,关系,东：C6,地,地块,南：D1,、,、D2住,宅,宅区,（,（容,积,积率1.2-1.8）,西：,复,复旦,大,大学,新,新校,区,区,北：,已,已建,成,成的,新,新江,湾,湾中,央,央公,园,园。,规划,条,条件,住宅,部,部分,：,：用,地,地面,积,积11.73,万,万平,米,米，,容,容积,率,率1.8,商业,部,部分,：,：用,地,地面,积,积7.54万,平,平米,，,，容,积,积率2。,二、,项,项目,理,理解,（,（,二,二）,项,项目SWOT,分,分析,1、,优,优势,区位,优,优势,，,，处,于,于核,心,心位,置,置,地块,方,方正,规,规则,，,，有,利,利于,布,布局,。,。,周边,水,水系,、,、绿,化,化等,景,景观,环,环境,良,良好,。,。,道路,条,条件,优,优越,。,。直,接,接通,达,达淞,沪,沪路,、,、殷,行,行路,主,主干,道,道。,经验,丰,丰富,的,的美,国,国开,发,发商,汉,汉斯,中央,公,公园,实,实景,复旦,大,大学,新,新校,区,区,二、,项,项目,理,理解,（,（,二,二）,项,项目SWOT,分,分析,2、,劣,劣势,公共,配,配套,设,设施,还,还在,建,建设,，,，短,期,期内,无,无法,提,提供,服,服务,。,。,公共,交,交通,尚,尚未,进,进驻,。,。对,于,于不,备,备有,自,自备,车,车的,客,客户,而,而言,，,，此,为,为一,个,个重,要,要缺,陷,陷。,高端,客,客户,缺,缺乏,。,。此,为,为杨,浦,浦区,房,房地,产,产发,展,展的,一,一个,特,特点,，,，历,史,史的,原,原因,造,造成,其,其与,市,市中,心,心存,在,在较,大,大的,心,心理,差,差距,。,。,市场,认,认知,度,度不,高,高。,二、,项,项目,理,理解,（,（,二,二）,项,项目SWOT,分,分析,3、,机,机会,整体,规,规划,正,正在,逐,逐步,落,落实,。,。,五角,场,场副,中,中心,趋,趋于,成,成熟,。,。,中环,线,线全,线,线贯,通,通。,轨道,交,交通,加,加紧,建,建设,之,之中,。,。2006年,底,底M1线,通,通车,，,，将,有,有效,解,解决,与,与中,心,心距,离,离较,大,大的,问,问题,。,。,五角场,现,现状实,景,景,二、项,目,目理解,（,（二,）,）项目SWOT分析,4、威,胁,胁,区位供,应,应量较,大,大。,新江湾,城,城内部,地,地块总,量,量丰富,，,，有不,少,少项目,同,同步发,展,展，C,区,区内有C1、C2、C4、C6等,地,地块将,于,于2006年,出,出让。,届时竞,争,争激烈,将,将不可,避,避免。,竞争项,目,目地块,情,情况,二、项,目,目理解,（,（二,）,）项目SWOT分析,总,结,结,优势与,劣,劣势并,存,存，区,别,别在于,时,时间角,度,度。,优势将,长,长期存,在,在，劣,势,势短期,存,存在。,随,随着时,间,间的推,移,移，部,分,分劣势,将,将会转,化,化为机,会,会。,威胁将,在,在未来,一,一年后,显,显现。,潜在项,目,目的推,出,出将导,致,致竞争,产,产生，,竞,竞争将,不,不可避,免,免。,通过开,发,发策略,、,、产品,定,定位等,方,方面的,设,设计，,在,在入市,时,时机和,产,产品设,计,计方面,形,形成与,新,新江湾,城,城其他,项,项目的,错,错位，,以,以避免,不,不利的,产,产品竞,争,争。,三、项,目,目定位,（,（一,）,）总体,定,定位,美式,标,标准,生,生态,人,人居,1、美,式,式标准,、,、原版,打,打造,C5项,目,目的开,发,发商是,来,来自美,国,国的汉,斯,斯，成,立,立于1957,年,年，拥,有,有长达48年,的,的房地,产,产开发,经,经验。,对,对于美,国,国市场,的,的了如,指,指掌，,使,使汉斯,能,能够把,美,美国房,地,地产市,场,场中的,优,优秀理,念,念和优,秀,秀产品,带,带到中,国,国来。,在本项,目,目，开,发,发商汉,斯,斯将首,次,次在上,海,海引入,美,美式标,准,准，为,上,上海房,地,地产市,场,场打造,原,原版的,美,美国居,住,住空间,。,。,2、生,态,态空间,，,，人性,居,居所,根据规,划,划，上,海,海市将,把,把新江,湾,湾城打,造,造成“21世,纪,纪知识,型,型、生,态,态型的,花,花园城,区,区”。,新江湾,城,城内已,经,经建成,占,占地达100,亩,亩。,原生态,保,保护的,生,生态源,、,、50,万,万平方,米,米的生,态,态走廊,、,、,17万,平,平方米,的,的中央,公,公园以,及,及其他,绿,绿化景,观,观，将,成,成为上,海,海市区,内,内硕果,仅,仅存的,生,生态空,间,间。,美式标,准,准,生,生态人,居,居,三、项,目,目定位,（,（二,）,）定位,依,依据,分期,扩,扩张，,高,高端客,群,群,主力成,交,交客户,群,群：,随着新,江,江湾城,的,的逐渐,成,成熟，,其,其辐射,的,的范围,将,将逐渐,扩,扩大，,主,主力成,交,交客户,群,群也将,有,有所变,化,化，从,区,区域高,端,端客户,向,向全市,扩,扩张。,客户切入点,：,：,但是在客户,的,的切入点上,，,，每期在运,作,作中均需要,以,以高端的海,归,归、白领为,主,主，而后辐,射,射到”新上,海,海人”，因,为,为他们的属,地,地性是最弱,的,的，更青睐,的,的生活的品,质,质，这也是,我,我们项目的,所,所长。,三、项目定,位,位（三）,开,开发策略,分期开发,，,，分期交房,一期,三期,二期,分期开发,时间计划,一期产品：,2006年动工开发，2007年上市销售,二期产品：,2007年动工开发，2008年上市销售,三期产品：,2008年动工开发，2009年上市销售,三、项目定,位,位（三）,开,开发策略,分期开发,，,，分期交房,分期策略,建议2006年动工开,发,发，2007年上市销,售,售。,分期理由,一期地块紧,邻,邻主干道淞,沪,沪路及复旦,大,大学新校区,，,，两者均于2006年,启,启动。易于,聚,聚集人气。,但是由于一,期,期开发较早,，,，新江湾城,内,内部大量的,功,功能尚未成,熟,熟，能够吸,引,引的客户层,次,次相对较低,，,，这一点主,要,要反映在产,品,品设计上。,1、一期启,动,动区,一期,三、项目定,位,位（三）,开,开发策略,分期开发,，,，分期交房,客户定位,定位于“,杨,杨浦区高端,客,客群”,价格定位,12000-14000元/平,方,方米,（全装修,标,标准：1000元/平方米,）,）,1、一期,启,启动区,三、项目,定,定位（,三,三）开发,策,策略,分,分期开发,，,，分期交,房,房,产品房型,建,建议,据本司对,项,项目情况,和,和市场现,状,状的分析,，,，本项目,一,一期的主,要,要客源来,自,自于杨浦,区,区的高端,，,，一期房,型,型应根据,这,这部分客,户,户群的需,求,求进行定,制,制。,1、一期,启,启动区,户型种类,建筑面积（,）,配比比例,二房二厅二卫,100-110,35%,三房二厅二卫,130-140,35%,2+1,房二厅二卫,115-120,15%,四房二厅二卫,170-200,10%,一房一厅一卫,70-75,5%,表：一期,房,房型配比,三、项目,定,定位（,三,三）开发,策,策略,分,分期开发,，,，分期交,房,房,分期策略,建议2007年动,工,工开发，2008,年,年上市销,售,售。,分期理由,到2007年，城,区,区内的各,项,项公共配,套,套设施开,始,始建成并,投,投入使用,，,，五角场,的,的建设将,初,初具形态,，,，创智新,天,天地也将,比,比较成熟,，,，使二期,实,实施较大,规,规模开发,具,具备了较,好,好的外部,条,条件。此,外,外项目一,期,期开发所,吸,吸引了一,定,定的人气,，,，能够顺,势,势推动二,期,期的开发,。,。,2、二期,升,升级区,二期,三、项目,定,定位（,三,三）开发,策,策略,分,分期开发,，,，分期交,房,房,客户定位,定位,于,于“上海,市,市北区高,端,端客群”,价格定位,14000-16000元/平,方,方米,（全装修,标,标准：1500元/平方米,）,）,2、二期,升,升级区,三、项目,定,定位（,三,三）开发,策,策略,分,分期开发,，,，分期交,房,房,产品房型,建,建议,随着市场,情,情况的发,展,展，二期,的,的客户群,将,将有所提,升,升，由杨,浦,浦区高端,扩,扩大到上,海,海北区高,端,端，相应,的,的产品也,应,应适当提,升,升。,2、二期,升,升级区,表：二期,房,房型配比,户型种类,建筑面积（,）,配比比例,三房二厅二卫,135-150,35%,四房二厅二卫,170-200,35%,2+1房二厅二卫,115-120,15%,二房二厅二卫,105-115,15%,三、项目,定,定位（,三,三）开发,策,策略,分,分期开发,，,，分期交,房,房,分期策略,建议2008年动,工,工开发，2009,年,年上市销,售,售。,分,期,期,理,理,由,由,预,计,计,项,项,目,目,三,三,期,期,交,交,房,房,时,时,间,间,在,在2010,年,年,左,左,右,右,，,，,根,根,据,据,新,新,江,江,湾,湾,城,城,的,的,进,进,度,度,，,，,进,进,入,入2010,年,年,后,后,，,，,新,新,江,江,湾,湾,城,城,城,城,区,区,功,功,能,能,已,已,经,经,基,基,本,本,成,成,熟,熟,，,，,幼,幼,托,托,、,、,中,中,小,小,学,学,、,、,邻,邻,里,里,中,中,心,心,等,等,功,功,能,能,设,设,施,施,也,也,均,均,已,已,投,投,入,入,运,运,营,营,，,，,区,区,域,域,的,的,轨,轨,道,道,交,交,通,通,也,也,已,已,经,经,建,建,成,成,完,完,工,工,，,，,新,新,江,江,湾,湾,城,城C,区,区,的,的C1,、,、C2,、,、C4,也,也,已,已,经,经,竣,竣,工,工,并,并,入,入,住,住,。,。,这,这,些,些,条,条,件,件,的,的,形,形,成,成,，,，,为,为,项,项,目,目,的,的,高,高,端,端,产,产,品,品,开,开,发,发,提,提,供,供,了,了,基,基,础,础,。,。,同时三,期,期是项,目,目各期,中,中体量,最,最大的,一,一期，,最,最后一,期,期销售,价,价格的,拔,拔高，,也,也有利,于,于开发,商,商整体,开,开发价,值,值的最,大,大化。,3、三,期,期成熟,区,区,三期,三、项,目,目定位,（三）,开,开发策,略,略,分,分期开,发,发，分,期,期交房,客户定,位,位,定,定位于,“,“上海,市,市高端,客,客群”,价格定,位,位16000-18000元/平方,米,米,（全装,修,修标准,：,：1800元/平方,米,米）,3、三,期,期成熟,区,区,三、项,目,目定位,（三）,开,开发策,略,略,分,分期开,发,发，分,期,期交房,产品房,型,型建议,三期项,目,目上市,之,之际，,项,项目的,客,客户群,将,将扩展,到,到全市,的,的范围,，,，吸引,全,全市的,高,高端客,户,户购买,本,本项目,产,产品。,为,为了符,合,合这部,分,分客户,的,的需求,，,，项目,房,房型设,计,计必须,有,有较大,的,的突破,和,和提升,。,。,3、三,期,期成熟,区,区,表：三,期,期房型,配,配比,户型种类,建筑面积（,）,配比比例,复式空中别墅,170-300,20%,平层豪宅,170-300,20%,三房二厅二卫,150-170,35%,二房二厅二卫,110-125,25%,四、产,品,品建议,（,（一,）,）项目,规,规划建,议,议,布局原,则,则,层次化,：,：,总体面,积,积较大,，,，客源,有,有一定,范,范围，,本,本项目,的,的层次,化,化由高,端,端的居,住,住理念,再,再细分,为,为：小,高,高层高,档,档住宅,，,，高档,高,高层，,及,及平层,豪,豪宅。,系统化,：,：,各项配,套,套产品,要,要完善,，,，内部,的,的配套,拥,拥有的,完,完善商,业,业、卖,场,场、酒,店,店式公,寓,寓、带,商,商务设,施,施的休,闲,闲式会,所,所、亲,子,子乐园,、,、社区,保,保健诊,所,所、拥,有,有千册,藏,藏书的,图,图书馆,等,等系统,化,化的配,置,置。,立体化,：,：,上海的,主,主导风,向,向为东,南,南风向,，,，按照,规,规划日,照,照要求,，,，及本,地,地生活,习,习惯，,并,并结合,本,本地块,的,的周边,环,环境特,点,点。我,们,们建议,整,整个社,区,区住宅,群,群的分,布,布依照,“,“北高,南,南低，,西,西高东,低,低”的,空,空间形,态,态。,1、,总,总体,布,布局,建,建议,四、产品,建,基地西南,面,面地块,紧邻主要,干,干道及规,划,划地铁M1、M8,号,号线，能,汇,汇聚一定,的,的人流、,客,客流，故,建,建议为商,业,业地块，,嵌,嵌套入新,江,江湾城的,繁,繁华商圈,之,之中。,1、总体,布,布局建议,基地东南,面,面地块,被水系完,全,全隔开，,建,建议为高,层,层的酒店,式,式公寓及,商,商业公建,区,区，东面,生,生态走廊,的,的绿色景,观,观一览无,遗,遗，又能,饱,饱览地块,中,中心的大,片,片湖蓝。,四、产品,建,建议,（,（一）项,目,目规划建,议,议,基地西侧,地,地块,建议为项,目,目的一期,开,开发部分,。,。西面遥,望,望复旦大,学,学，建议,为,为中高档,高,高层住宅,区,区，迎合,新,新江湾城,的,的总体规,划,划，提升,土,土地的价,值,值指数。,西,西北角亦,为,为高层服,务,务式公寓,。,。,1、总体,布,布局建议,基地中,心,心地块,为项目,的,的三期,开,开发部,分,分，整,个,个区域,内,内渗透,入,入建筑,的,的蜿蜒,水,水系。,建,建议打,造,造为高,档,档的豪,华,华住宅,区,区。,基地东,面,面地块,建议为,项,项目的,二,二期开,发,发部分,。,。基地,东,东面紧,邻,邻在建,联,联排别,墅,墅，北,面,面相邻,新,新江湾,生,生态公,园,园，建,议,议为空,中,中别墅,区,区。大,面,面积露,台,台式的,阳,阳台。,面,面积比,一,一期房,型,型较大,，,，生活,品,品质更,舒,舒适。,四、产,品,品建议,（,（,一,一）项,目,目规划,建,建议,具体建,议,议 ：,建筑物,连,连续展,开,开面宽,：,：,开发商,现,现有的,规,规划方,案,案中，,北,北侧板,式,式楼的,连,连续展,开,开宽度,过,过大，,不,不符合,规,规范要,求,求，需,要,要按照,规,规范的,要,要求进,行,行调整,建筑间,距,距：,建议西,侧,侧板式,住,住宅均,向,向东南,偏,偏以一,定,定的角,度,度，则,南,南向房,间,间观中,心,心轴湖,景,景较佳,，,，也为,下,下一排,北,北向房,间,间留出,向,向公园,观,观景的,视,视觉通,廊,廊实现,视,视觉景,观,观的优,化,化。,景观轴,线,线：,规划应,强,强化独,特,特环境,艺,艺术景,观,观的主,轴,轴线，,故,故建议,沿,沿景观,轴,轴线缩,小,小板式,高,高层的,面,面宽，,改,改为布,置,置独幢,的,的360观,景,景豪宅,。,。,建筑形,体,体：,建议开,发,发商对,这,这部分,建,建筑形,体,体进行,调,调整，,改,改为板,式,式小高,层,层。,1、总体布,局,局建议,四、产品建,议,议 （一,）,）项目规划,建,建议,采用地下大,开,开挖的形式,，,，使小区车,行,行交通全部,进,进入地下。,除了,必,必要,消,消防,通,通道,之,之外,，,，小,区,区地,面,面不,设,设车,行,行通,道,道，,地,地面,全,全部,安,安排,人,人行,动,动线,、,、景,观,观道,路,路。,分期,开,开发,的,的地,下,下车,库,库，,注,注意,相,相互,之,之间,的,的连,接,接。,小区,道,道路,示,示意,图,图,2、,交,交通,动,动线,建,建议,四、,产,产品,建,建议,（,（一,）,）项,目,目规,划,划建,议,议,总体,建,建议,建议,景,景观,应,应着,重,重于,生,生态,，,，其,重,重点,是,是：,小,小区,内,内风,、,、光,、,、水,、,、声,、,、绿,化,化的,生,生态,组,组织,；,；建,筑,筑环,境,境对,住,住户,品,品味,影,影响,和,和生,活,活方,式,式的,引,引导,；,；生,活,活标,识,识系,统,统对,人,人与,环,环境,和,和谐,共,共生,的,的引,导,导。,具体,建,建议,利用,基,基地,内,内丰,富,富的,水,水系,资,资源,，,，解,决,决私,用,用空,间,间与,公,公用,空,空间,利用楼房住宅与周边道路的空间营造自然溪涧式的小运河并搭桥，出入皆景，营造品味。,地下室至架空的底层设下沉式住宅大厅，以水景包围并设候梯休息亲水平台区。,3、,景,景观,生,生态,建,建议,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,国际,标,标准,的,的住,宅,宅设,计,计理,念,念是,本,本项,目,目户,型,型设,计,计的,必,必然,选,选择,。,。,我们,要,要考,虑,虑的,是,是十,年,年甚,至,至是,更,更长,时,时间,的,的持,续,续发,展,展因,素,素，,所,所以,不,不仅,要,要符,合,合现,有,有的,国,国内,各,各项,规,规范,要,要求,，,，而,且,且还,要,要以,国,国际,通,通用,标,标准,为,为参,照,照不,断,断超,越,越自,我,我，,让,让居,住,住在,房,房子,里,里的,每,每一,位,位业,主,主都,感,感到,产,产品,理,理念,的,的无,处,处不,在,在,1、,住,住宅,设,设计,理,理念,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,（1,）,）空,间,间艺,术,术手,法,法，,勾,勾勒,舒,舒适,居,居住,的,的尊,严,严,支撑,体,体结,构,构理,念,念，,激,激发,更,更大,的,的空,间,间想,象,象力,运用,预,预应,力,力结,构,构学,原,原理,，,，除,核,核心,筒,筒以,外,外，,尽,尽量,减,减少,楼,楼体,内,内部,柱,柱子,和,和木,梁,梁的,数,数量,和,和口,径,径,3.15,米,米层,高,高，,从,从平,方,方米,到,到立,方,方米,提,提升,室,室内,空,空间,的,的质,量,量,层高,已,已成,为,为衡,量,量未,来,来国,际,际标,准,准住,宅,宅的,重,重要,指,指数,，,，建,议,议遵,循,循国,际,际通,用,用的,层,层高,标,标准,独,独创3.15,3.55米,的,的层,高,高。,在,在扣,除,除楼,板,板的,厚,厚度,后,后，,室,室内,仍,仍有2.92,3.30米,的,的净,空,空高,度,度，,全,全面,提,提升,每,每一,套,套居,室,室的,空,空间,体,体量,。,。,1、,住,住宅,设,设计,理,理念,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,更多,的,的玻,璃,璃窗,，,，让,住,住宅,的,的视,野,野更,透,透亮,把景,观,观引,入,入室,内,内，,窗,窗成,为,为景,观,观交,流,流的,媒,媒介,。,。,多样,的,的窗,：,：平,面,面窗,、,、落,地,地窗,、,、转,角,角窗,、,、弧,形,形窗,、,、使,住,住宅,的,的采,光,光面,大,大大,增,增加,，,，室,内,内空,间,间更,加,加灵,巧,巧且,个,个性,鲜,鲜明,。,。,1、,住,住宅,设,设计,理,理念,双阳,台,台阳,光,光观,景,景户,型,型,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,露台,化,化阳,台,台，,从,从视,觉,觉享,受,受走,向,向身,心,心享,受,受,阳台,在,在住,宅,宅设,计,计中,已,已成,为,为居,室,室空,间,间与,外,外界,景,景观,空,空间,紧,紧密,联,联系,的,的互,动,动桥,梁,梁，,外,外挑,更,更多,的,的跨,度,度，,高,高科,技,技全,合,合金,护,护栏,所,所围,合,合的,阳,阳台,空,空间,打,打破,以,以往,仅,仅限,于,于驻,足,足观,景,景的,单,单一,功,功能,。,。人,得,得以,在,在阳,台,台上,完,完成,诸,诸多,休,休闲,活,活动,，,，使,室,室内,的,的生,活,活环,境,境透,过,过阳,台,台向,室,室外,空,空间,延,延伸,舒,舒展,1、,住,住宅,设,设计,理,理念,露台,化,化阳,台,台观,景,景户,型,型,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,临窗,就,就餐,空,空间,，,，美,食,食因,景,景色,而,而更,具,具回,味,味,餐厅,作,作为,室,室内,观,观景,的,的又,一,一全,新,新区,域,域，,精,精确,测,测算,视,视野,合,合角,度,度，,强,强化,合,合关,注,注户,外,外景,观,观合,就,就餐,之,之间,的,的关,系,系，,低,低窗,台,台、,大,大窗,扇,扇、,使,使就,餐,餐时,享,享受,到,到的,不,不仅,仅,仅是,味,味觉,。,。,1、,住,住宅,设,设计,理,理念,景观,大,大餐,厅,厅,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,生态,化,化大,客,客厅,特别,设,设计,的,的3.473.55,米,米层,高,高，,除,除了,可,可以,在,在客,厅,厅里,吊,吊一,盏,盏璀,璨,璨生,辉,辉的,水,水晶,大,大吊,灯,灯，,阔,阔绰,的,的空,间,间给,住,住户,复,复式,住,住宅,般,般豁,然,然开,朗,朗的,体,体验,。,。,1、,住,住宅,设,设计,理,理念,生态,大,大客,厅,厅,四、,产,产品,建,建议,（,（二,）,）房,型,型建,议,议,遍布,全,全家,的,的储,物,物系,统,统，,全,全面,保,保障,住,住家,的,的方,便,便整,洁,洁,户型,设,设计,中,中完,善,善采,用,用多,于,于化,固,固定,储,储物,间,间的,设,设计,，,，从,玄,玄观,到,到客,厅,厅，,从,从走,廊,廊到,房,房间,，,，从,卧,卧室,到,到盥,洗,洗室,，,，帮,助,助住,户,户存,放,放日,常,常不,使,使用,的,的物,件,件，,整,整个,住,住家,显,显的,干,干净,、,、整,洁,洁、,不,不杂,乱,乱,1,、,、,住,住,宅,宅,设,设,计,计,理,理,念,念,四,、,、,产,产,品,品,建,建,议,议,（,（,二,二,）,）,房,房,型,型,建,建,议,议,（2,）,）,户,户,型,型,设,设,计,计,要,要,点,点,户,内,内,功,功,能,能,设,设,计,计,分,分,区,区,动,动,线,线,组,组,织,织,合,合,理,理,，,，,动,动,静,静,分,分,离,离,。,。,超,大,大,面,面,积,积,的,的,双,双,层,层,中,中,空,空,玻,玻,璃,璃,观,观,景,景,窗,窗,，,，,餐,餐,厅,厅,也,也,享,享,有,有,独,独,自,自,的,的,观,观,景,景,窗,窗,。,。,中西合,璧,璧的厨,房,房空间,，,，加上,中,中岛式,大,大理