某项目年度营销执行报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,谨呈：,升龙集团洛阳房地产开发有限公司,2010-ZZTZH-01,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,升龙洛阳西小屯项目,2010年年度营销执行报告,竞争格局,洛阳已形成以涧西区南昌路、西工区王城大道为主的高端住宅居住板块，南昌路沿线开发规模相对成熟，已奠定在洛阳市场的江湖地位，王城大道沿线未开发土地较多，,升龙项目的开发建设，将提升王城大道整体板块的价值，与南昌路板块“并驾齐驱”,升龙项目处于西工片区核心位置，南临王城公园，北接纱厂西路，距离西工商业中心王府井仅500米，项目客户圈层范围广泛。目前，项目区域内在售大型高端楼盘较少，为本项目的开发提供了很好的发展契机；但区域内王城大道沿线未来2年内将有大型项目投放市场，给本项目未来的开发带来了直接的竞争压力。,项目区域及市场状况,建业世纪华阳,陇海铁路,洛阳西站,邙岭路,机场路,衡山路,中州西路,建设路,武汉路,景华路,西苑路,联盟路,瀛洲路,华山路,天津路,牡丹,公园,牡丹,广场,太原路,孙辛路,中夏路,延安路,长江路,九都路,中州中路,南昌路,洛河路,河洛路,洛 龙 风 景 游 览 区,洛宜公路,古城路,洛龙路,古洛渠,胜利渠,焦柳铁路,洛阳南站,苗圃,王城,公园,芳华路,棉纺路,凯旋路,西工体育场,市委,市政府,解放路,解放路,唐宫路,中州东路,九都东路,定鼎路,洛阳站,春都路,道南东路,环城北路,北盟路,人民路,白马寺路,焦柳铁路,陇海铁路,启明路,洛河,顺驰城3期,中泰世纪花城五期,东方今典,阳光双溪布洛,奥体花城,建业高尔夫花园,泉舜财富中心3期,恒大绿洲,建业一号城邦2期,隆安上阳华府,曼哈顿广场,智杰亚秀丽都,香榭里黎明,香港城,建业世纪华阳,项目地块,住总定鼎路项目,区位交通,项目位于洛阳西工区核心地段，是洛阳西工区首席大型城市综合体项目，,有机会为洛阳未来城市文明发展做形象代言,，是洛阳未来城市主干道物业、休闲生态居住物业,地块开发条件与价值,纱厂路,唐宫路,中州路,王城大道,王城公园,本案,洛阳机场,王府井商圈,第二人民医院,项目四至：,项目东临王城大道，西靠涧河，南依王城公园，北接纱厂路，雄踞城市中央繁华领地；,项目区位,：项目位于洛阳西工区核心板块，毗邻王城大道和中州路。中州路是贯穿洛阳东西的交通主干道，连接老城区和涧西区；王城大道是洛阳南北的交通主干道，连接洛阳新老城区；项目区位的路网通达，交通便利，区位先天优越性明显。,项目交通,：项目距离洛阳长途客运中心站、洛阳汽车站及洛阳火车站仅需5分钟车程，距离飞机场仅需10分钟车程，距离洛南郑西铁路火车站仅需15分钟车程，交通极其便利。,连霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛阳九县六区；,王城大道既是洛阳的几何中轴，也是城市发展中轴；,洛河以北西工区域稀有的土地资源、成熟的生活配套设施提升了项目的开发价值；,地块开发条件与价值,资源环境,拥有洛阳市最大的综合性公园,王城公园,，是洛阳名符其实的,城市中心公园辐射物业,，自身也是俯瞰洛阳城市景观的绝版物业；周边生活配套成熟，优越的居住条件不言而喻,王城公园：,王城公园位于洛阳市中心，坐落在洛阳市中州路北侧，洛阳博物馆西的东周王城遗址上。地跨涧河两岸，中间仿玉拱桥相连，占地一千零八十亩，是全国唯一的遗址公园，也是洛阳市最大的综合性公园，为河南省最大的综合性公园。是洛阳观光、文化交流、 休闲娱乐的最佳去处。,市政配套：,学校,：十九中、十八中、十六中、白马小学遍布周边；,商场,：王府井、新都汇、新银泰应有尽有；,超市,：王府井、家乐福、华润万家；,金融,：中国银行、建行、工行、农行等；,医院,：洛阳市第二人民医院；,王城公园,王府井,十九中,新都汇,新银泰,华润万家,启示,项目属于洛阳核心地段稀缺的高端大盘物业、城市中心公园辐射物业、城市交通主干道物业，周边休闲资源、景观资源、配套资源无以伦比，未来区域发展前景优越，升值潜力无限。,综合来看，项目优越的先天性优势将承担区域及城市未来文明发展居住的标杆，提升区域综合居住价值的功能。,用地战略品牌扛鼎，资源造势，创建一流，打造唯一,以项目“整合区域资源、提升区域价值”的功能发展为诱因，借助品牌力量，最大化整合发挥项目优势，通过多元化地产运作模式，创建唯一性，同时以一流产品影响中原及洛阳市场,地块开发条件与价值,品牌扛鼎,品牌开发的实力与服务,通过地产运营城市版块,品牌旗下的高端客户网络,资源造势,景观优势的最强发力,外部资源的功能嫁接,产品组合的功能互补,创建一流,一流的物业开发理念,一流的项目运营水准,一流的运作团队组合,打造唯一,创新化的产品设置,现代化的风情与品质,洛阳城心首席国际人居建筑作品,项目SWOT分析,；,项目优势(Strength),区位、交通、配套、景观、地势平坦、临路面开阔、规模庞大、业态丰富等多种资源的整合,地理区位：,项目地块东临王城大道，西靠涧河，南接纱厂路，北依中州路，中州路横穿洛阳东西，王城大道纵贯洛阳南北，雄踞城市中央繁华领地，地段区位优势不言而喻；,交通路网：,中州路、王城大道、唐宫路、纱厂路四条道路环绕，几十条公交线路在此穿梭，距离高速公路、飞机场、火车站均在15分钟车程，交通便利，路网通达，使得本项目具备先天性的交通优势；,配套完善：,项目周边银行金融系统遍布、高端写字楼、酒店林立，为项目片区增添了商业氛围；,景观资源：,项目地块西南侧直面王城公园和涧河，开阔的景观视野，先天的休闲资源，有利于提升项目的品质；,地势平坦、临街面广：,项目地块地势平坦，东侧沿王城大道将近1公里，临路面开阔，后期开发建设易于展示项目的形象；,规模庞大、业态丰富：,项目建面百万平方米，集合住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等多元业态于一体，后期各种物业形态可以形成互补关系，共享客户资源。,项目SWOT分析,；,项目劣势(Weakness),地块狭长、容积率大、商业体量大、周边商业氛围不成熟、企业品牌需要重塑,地块狭长，容积率大：,项目地块呈窄长状，整体方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的楼体采光可能会受影响；项目的整体容积率为5.3，居住舒适度较之周边项目相对较低；,噪音因素：,地块东侧临街面大，马路噪音可能会对后期的销售造成一定的影响；,项目周边商业氛围较差：,项目目前为城中村，东侧王城大道车流较大，人气不聚集；南侧王城公园和西侧的涧河隔断了商业人气，北侧纱厂路商气不聚集，整体来讲，项目商业氛围差，后期需要长期的运营“培育”；,商业体量大，后期运作风险大：,项目商业建筑面积约35万平方米，投入运营后需要众多品牌商家来支持项目的“成长”，新建商业项目培育成熟需要时间，品牌商家短期的利益与商圈氛围培养的周期存在一定的差距，对于项目日后的运营存在一定的风险；,企业品牌需要塑造：,升龙集团在郑州拥有较高的知名度，由于首次进入洛阳市场，企业品牌需要重新塑造。,项目SWOT分析,；,项目机会(Opportunity),市场空白、政策扶持、旅游带动、品牌运营,市场供需：,洛阳楼市在经历了09年新一轮“抢房潮”的冲击下，09年下半年市场出现供不应求的现象，西工版块一直是房地产开发热点，对于升龙项目的推出是一个良好的时机；,政策扶持：,根据洛阳市政府的商业“一核两翼”的商业规划，“一核”：指西工区商业中心，有利的政策支撑为项目未来商业的发展提供了保障；,旅游带动：,洛阳作为“九朝古都”，洛阳市政府也提出了“旅游强市”的口号，旅游业也是拉动洛阳经济发展的重要支柱产业之一。王城公园作为洛阳一大特色景点，每年数以万计的客群到此旅游，也给本项目的开发创造了有力的条件；,区域竞争：,西工区土地资源稀缺，超百万平米的大型城市综合体更是绝无仅有，目前，西工区尚未有超10万平方米在售高端住宅项目，市场的空白对于升龙项目领航市场打下了基础；,品牌运营：,升龙企业在河南拥有较高的知名度，业内对升龙企业的认同也是市场良好的口碑基础；良好的企业品牌将对未来项目产品的形象和物业服务提供有力的支撑。,项目SWOT分析,；,项目威胁(Threat),政策调控、版块竞争、开发风险,政策调控：,09年全国楼市一路“高歌猛进”，再度成为政策调控的重点行业。09年底楼市调控政策频频发力，12月份政府出台的“国四条”、二手房营业税的新规以及二套房的信贷政策，对升龙项目日后的发展将造成一定的冲击,；,版块竞争：,涧西区南昌路版块2010年大规模、高端住宅项目推出数量多、且相对较为集中，市场供应量的增加、消费者可选择性增加可能会造成“供大于求”的现象，对升龙项目也带来了较大的竞争压力；,开发风险：,本项目规模庞大、开发周期长、投入资金量大，对于后期的开发风险较大。,价值,占有城市最优越休闲、景观资源的价值,高品质生活带来的社会认可价值,城市成熟配套发展拥有的升值价值,提前入主城市高端生活区的生活价值,价值,价值,价值,综合功能带动下的物业投资价值,价值,发展价值思考,基于项目自身的发展方向，结合未来区域的变化特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面将突出,5,大价值体系,项目整体发展方向,项目整体发展方向,项目整体发展方向,中央生活圈 国际人居复合地产,住宅,高端物业下的市场细分，强调品质与改善,街区商业,配套式商业与外向型商业兼容,集中式商业,以配套式、自持为主导方向发展的配套,产权式酒店、公寓,体现城市配套功能的商务产品,配套,内外兼顾，满足高端及主流客户群体需求，提升项目形象,项目整体发展方向,住宅高端下的市场细分，强调品质与改善,高层住宅：强调景观资源与产品创新的结合，挑战市场,物业档次偏重于实用型，户型面积处于市场跟随者；,适应洛阳主流客户群体的需求，以产品设计创新挑战市场；,强化其景观资源的占有率，在洛阳市场建立主流产品的品质标杆；,项目整体发展方向,街区商业：主题带动，提升收益,主题式商业街依托集中式商业发展，借助业态差异提升商业价值；,配套式商业街环住区分布，满足住区日常生活需求；,商业产品以商铺为主，考虑项目后期销售，对面积进行控制；,商业产品内外兼顾，通过规划体现风情主题；,集中式商业：引进主力，带动其它业态物业升值,集中集中式商业引入大型国际知名主力店超市，向整个区域辐射，满足整个居住片区主流客群日常生活需求；,集中式商业规划以“步行街区”商铺为主，控制面积区间，着力营造良好的商业环境，给市场带来全新的消费模式；,集中式商业主要考虑部分自持，依其带动其他商业价值；,固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。,商业街区商业：,配套式商业与外向型商业兼容。,集中式商业：,以配套式、自持为主导方向发展的配套,项目整体发展方向,商务,体现城市配套功能的商务产品,产权式酒店：提升形象，外向发展,作为提升项目形象价值的商务产品，主要体现外向型特征；,按四星级标准，配备中西餐、休闲、会议接待等服务内容；,功能上与项目会所、商业形成互补，强调其高端服务特色；,产品方面与公寓形成互补，开辟另类投资渠道；,固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。,公寓：功能多元，价值创新,针对外来区域发展，满足专业市场、学校等未来发展需求；,属于过度性居住产品，项目住区高端客户的投资理财产品；,按带装修标准小户型设计，可考虑“LOFT”等创新产品；,与酒店发展形成嫁接，后期体现一定的商务功能；,功能上与项目主流住宅产品形成互补，强调其高端服务特色；,固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。,项目整体发展方向,配套,内外兼顾，满足高端及主流客户群体需求，提升项目形象,会所：内外兼营，品质制胜,外向型以休闲、娱乐、运动为主导，兼顾一部分商务功能；,内向型以高端休闲、交流为主导，服务于住区高端客户群体所需,服务于整个住区的主流等客户群体及洛阳高收入阶层；,功能上与酒店形成互补，强调其高端服务特色；,固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。,幼儿园：提高标准，提升形象,引进国内知名的国际双语幼儿园；,以服务于住区的主流客群为主，功能上内外兼顾；,固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。,本次汇报沟通的内容,2,3,4,项目区域市场状况、项目开发条件与地块价值解析、项目SWOT分析,项目整体定位战略体系,项目属性定位、产品分析、客户定位、价格定位、形象定位,项目整体开发节奏及发展战略,项目整体开发节奏、开发模式、启动区发展建议,项目启动区营销排期与营销策略,启动区营销目标、营销排期、营销策略、费用预算,1,项目开发环境与前景,1,同致行思考,项目整体定位战略体系,项目属性定位,项目产品分析,项目客户定位,项目价格定位,项目形象定位,项目开发定位思考,项目整体定位战略,开发定位思考,应对项目用地战略的宗旨,品牌扛鼎，资源造势，创建一流，打造唯一,住 宅,资源整合，高层产品集中发力,非住宅,一线品牌运作，一流服务定基,商 业,招商资源造势，销售网络续势,配 套,会所彰显品质，教育提升价值,项目整体定位战略,开发定位思考,作为“洛阳城市中央国际人居标杆、城市名片”的综合体项目，项目的开发定位将采用“,重点突出，,全面覆盖,”,的战略，,以中高端住宅产品为主线，以投资商务产品作为价值提升点，保障项目整体利润率,以创新高层住宅产品为主线，形成开发组合，逐步提升项目物业价值，实现利润增长，满足现金流；,以写字楼、街区商业等配套商务产品作为形象至高点，穿插于项目整盘开发当中，分阶段推出，起到形象标杆和价格拉升的作用，满足项目成长的利润点；,利用项目地理位置优势，利用景观资源提升项目竞争力，以项目内部景观与外部环境融为一体，使其在洛阳市场独树一帜，有力提升项目后期产品的价值量；,控制集中式商业的开发面积，使其对项目的整个功能形成强调，放置项目后期开发，并为先期开发物业制造卖点；,控制固定会所、幼儿园等配套产品的开发面积，提高其居住品质，会所、景观先行，幼儿园放置中后期开发，使其对整个住区居住氛围和附加价值提升做出贡献；,项目整体定位战略,开发定位思考,“品质重点突出、需求全面覆盖、功能相互嫁接”,初级产品,中级产品,高级产品,满足居住功能,满足最初层的居住要求，价格低廉,、,产品功能单一。自住投资型物业。,终极产品,环境、安全,生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）。改善性居住物业。,文化风情,生活理念（国际的、品质的、现代的）。享受型居住物业，,量身订做,建筑形态、景观、配套、物业管理等量身订做，处处体现奢华。属于奢华型居住物业。,城市中央生活圈，都会级复合地产,属性定位,作为,洛阳首席国际人居复合地产、,“洛阳城市形象名片”的综合体项目,，我司认为项目的属性定位是,同致行思考,市场指引,区域走势,规划导向,竞争发展,品牌谋略,物业价值,交锋在即,战略决胜,平台高起,重装上阵,洛阳,中央生活圈,版块运动,改善性居住,规模化大盘,城市价值运营者,区域核心级复合地产,高级,居住功能,满足最初层的、居住要求，产品功能单一,环境、安全,生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）；,文化风情,生活理念（国际的、品质的、现代的）；,市场定位,作为洛阳中央生活圈的都会级复合地产项目，项目的开发定位将整体偏重于,中高档层次,我们在造“BMW”汽车，从3系到7系，,虽然配置不同，但我们始终坚持品质！,项目整体定位策略,功能定位,项目做为“,洛阳中央生活圈,”的高端物业，具备“,中央级,”物业的特质，在此基础上，结合项目整体的发展价值，项目亦具备,4,种发展功能,项目整体定位策略,购物功能,餐饮功能,娱乐功能,文化功能,体验功能,产品功能,运动功能,景观功能,会所功能,教育功能,国际住区,主题商业,国际街区,企业中心,体验功能,休闲功能,美食功能,育乐功能,资讯功能,办公功能,商务功能,社交功能,金融功能,会议功能,2,同致行思考,项目整体定位战略体系,项目属性定位,项目产品分析,项目客户定位,项目价格定位,项目形象定位,项目开发定位思考,地块,占地面积,建筑面积,容积率,户型,面积区间,开发套数,套数配比,建筑面积,建面配比,住宅,商业,A地块,89826,265875,35900,3.36,准两房,53-63,950,33.3%,53458.80,20.1%,小两房,69-70,132,4.6%,9170.04,3.4%,两房,82-83,368,12.9%,30452.44,11.5%,小三房,110-111,450,15.8%,49645.62,18.7%,中三房,118-128,541,19.0%,66365.24,25.0%,大三房,131-136,343,12.0%,45714.53,17.2%,四房,168-168,66,2.3%,11068.20,4.2%,小计,301775,2850,100.0%,265875,100.0%,B地块,29961,120132,59462,5.99,公寓,44-51,624,37.5%,28003.92,23.3%,79,104,6.3%,7901.92,6.6%,一房,41.4,104,6.3%,4305.6,3.6%,准两房,60-63,208,12.5%,12338.56,10.3%,小两房,72-76,104,6.3%,7460.96,6.2%,两房,83-83,104,6.3%,8614.32,7.2%,小三房,111-111,104,6.3%,11499.28,9.6%,中三房,118-128,182,10.9%,22297.60,18.6%,大三房,133-140,130,7.8%,17710.16,14.7%,小计,179594,1664,100.0%,120132,100.0%,C地块,64373,234724,105574,5.29,准两房,54-56,826,33.3%,45933.50,19.6%,两房,83-83,210,8.5%,17394.30,7.4%,小三房,111-111,616,24.9%,68111.12,29.0%,中三房,118-128,476,19.2%,56872.20,24.2%,大三房,133-136,350,14.1%,46413.14,19.8%,小计,340298,2478,100.0%,234724,100.0%,合计,184160,821667,6992,620731,多元化的产品组合模式，分期滚动开发的战略，丰富的产品 线，迎合市场消费需求，提升项目核心竞争力。,项目整体定位策略,升龙洛阳项目户型面积配比统计,户型,公寓,一房,准两房,小两房,两房,小三房,中三房,大三房,四房,合计,面积,28003.9,4306,111731,24533,56461,129256,145535,109838,11068,620731,配比,4.5%,0.7%,18.0%,4.0%,9.1%,20.8%,23.4%,17.7%,1.8%,100%,产品套数配比,洛阳市场144以下三房与80-90两房户型最为畅销，本项目,以中小面积两房、三房产品为主打，小户型公寓、大面积四房为辅助，迎合市场消费需求,比例为62%,项目整体定位策略,升龙洛阳项目户型套数配比统计,户型,公寓,一房,准两房,小两房,两房,小三房,中三房,大三房,四房,合计,套数,624,104,1984,340,682,1170,1199,823,66,6992,配比,8.9%,1.5%,28.4%,4.9%,9.8%,16.7%,17.1%,11.8%,0.9%,100%,产品面积配比,洛阳市场中小面积户型由于其总价低、市场投放量少，能有效规避竞争等特性，,本项目户型套数以市场主流产品两房、三房和小面积准两房为主打，一房和四房为辅助,同致行思考,项目产品全面覆盖，向多元化发展，满足不同层次客群之需，扩大客户打捞范围；,响应“快产快销”的开发战略模式，以中小面积产品线迎合市场需求，拉升产品售价，实现项目销售速度与利润的完美统一；,有效规避市场“同质化”恶性竞争，以稀缺、独有的姿态引领市场；,会所、样板示范区、幼儿园等配套设施打造高品质国际住区，凸显项目核心竞争力，增加项目的附加价值。,总 结,洛阳未来市场投放量大、产品同质化现象严重，产品设计需以“市场、创新产品”为竞争导向，有效规避竞争，配合“快产快销”的开发战略，实现项目的利润正常增长,形象定位,展示项目价值观的营销沟通方式,利用营销沟通项目价值观，确定项目形象定位,都会中心，万象之城,项目整体定位战略,项目案名建议,以城市别称、项目卖点及项目气度为基础看待,项目整体案名：,项目整体定位战略,“升龙广场”释义：,延续郑州升龙品牌的影响力，提升品牌价值的吸纳力和扩散力；,项目推动洛阳未来的城市发展，为洛阳国际人居品质做代言；,项目地处城市繁华中央，是接轨国际生活的先行者；,项目作为高端复合文化地产的特性展现；,项目自身业态功能性、使用性带来的全新城居模式；,升龙广场,案名评价：,此案名，寓意深远，大气磅礴，本身具有强烈的识别性、积聚性、高度性与发展价值；对其他项目造成直接映射，具有强烈的排他性；对于升龙集团在河南省域内的品牌渗透意义重大。,整体开发节奏,项目分期目标,基于项目整体分期的指导原则，本项目预期分,三期,开发（未包含D、E、F地块写字楼、酒店式公寓、商业及回迁房部分）：,项目整体开发战略,1., ,三期目标,一期目标,引爆市场，形成热点，打造洛阳城市国际人居标准,迅速树立项目形象，利用区域优势占领市场制高点；,检验市场反应，以备后期调整策略；,巩固项目的市场形象,巩固项目品牌与企业品牌的市场影响力；,大量推出市场热销产品，扩大项目利润率；,升华项目在洛阳区域市场中的江湖地位,依据一期推售中市场反应调整二期整体策略，迎合市场；,在确立项目形象的基础下，增强客户对项目的认知感,；,1., ,二期目标,项目整体开发战略,整体开发节奏,开发顺序,C地块,B地块,A地块,C地块,景观资源最优区，能够快速树立项目形象,B地块,完善项目及区域商业配套需求，提升项目价值,A地块,项目品质形象巩固阶段，实现项目高价值区,项目整体开发战略,整体开发战略分析,C地块,景观资源最优区，能够快速树立项目形象,B地块,完善项目及区域商业配套需求，提升项目价值,A地块,项目品质形象巩固阶段，实现项目高价值区,优质地块先行开发，打造优质产,品线，快速抢占市场，树立形象,丰富项目产品线，完善项目及区域,商业配套，巩固项目形象及地位,通过前期开发物业的成熟逐步提升低,价值区域产品的价值，实现利润增长,项目整体开发战略,项目分期开发各期参数指标,分期,一期（C地块）,二期（B地块）,三期（A地块）,合计,住宅,商业,住宅,商业,住宅,商业,分项,234724,105574,120132,59462,265875,35900,821667,总建筑面积,340298,179594,301775,建面配比,41.4%,21.9%,36.7%,100.0%,容积率,5.29,5.99,3.36,启动区营销策略,重大工程与营销节点,2011年2月底完成启动区住宅产品整体销售率,60%,，商业销售率,35%,以上，,B地块小户型公寓销售率,75%,以上，实现销售额,12,亿元,3月,6月,9月,12月,2010年,2011年,时间轴线,4.8市区临时售楼部开放,9.5启动区首批房源开盘,7.10产品推介暨联盟商家签约会,3月,7.18启动区首批房源,公开认筹,9.23启动区二批房源入市,10.10启动区首批商业认筹,10.31启动区首批商业开盘,10.24启动区二批房源认筹,11.7 B地块公寓认筹,11.28 B地块公寓开盘,12.12启动区二批房源开盘,8.28 售房部、景观示范区对外开放,启动区营销策略,2010年,2011年,1、临时售房部包装、开放；,2、区域炒作、户外发布、形象树立、认筹开盘物料筹备；,项目炒作、户外发布、信息传递、开盘物料筹备等；,阶段划分,销售目标,前期物料筹备阶段,营销执行,1月,筹备阶段,4月,7月,9月,11月,3月,市场预热阶段,公开认筹阶段,强销阶段,持续热销阶段,工程进度,营销节点,1、,4月8日临时售房部开放,；,2、5月份报纸广告出街；,1、,7月10日产品推介暨联盟商家签约会,；,2、,7月18日启动区首批房源公开认筹,；,3、,8月28日售房部、景观示范区对外开放,客户积蓄阶段,认筹目标：1500张卡,最大限度转化认筹客户量,实现销售启动区总体量的60%以上,营销思路,1、3月中下旬项目宣传设计物料到位、销售说辞制定完毕；,2、销售人员招聘到岗，培训到位；,做好项目前期的筹备工作，主要是合作单位的确定、宣传物料、沙盘、3D影视的制作到位,通过低碳营销手法，开拓大客户资源，广泛积累客户资源。,媒体密集投放，形象宣传与价值卖点导入有机结合，通过推介会、公开排号最大程度吸筹，为后期火爆的销售奠定基础；,利用8月售房部、示范区开放、连续性的认筹、开盘等活动引爆市场，不断向外界传递项目销售信息，树立项目的高端物业形象；,利用价格控制、营销活动等策略，借二批房源的开盘，制作市场热销局面，以此形成价格差异，重点消化首批剩余产品；,项目炒作、户外发布、信息传递、认筹开盘筹备等；,1、,9月5日启动区首批房源开盘,；,2、,9月23日启动区二批房源入,市；,3、,10月10日启动区首批商业认筹；31日开盘,；,4、,10.24启动区二批房源认筹,；,1、户外发布、信息传递、认筹开盘物料筹备；,2、产品推介会物料准备；,1、产品规划、VI系统设计、广告设计、销售物料设计制作、销售团队组建、销售培训；,2、工地围墙出街；,1、,11月7日，B地块小户型公寓认筹；28日开盘,；,2、,12.12启动区二批房源开盘,；,1、8月底C地块1-9#楼取得预售许可证；,1、9月底C地块一期商业取得预售许可证；,2、10月底B地块公寓楼取得预售许可证；,营销,阶段,支出,项目,项目明细,费用预估(万元),合计(万元),比例,临时售楼处开放前,物料,3D、模型、销售物料等,70,265,19%,户外,工地围墙制作、安装,150,媒体,网络,5,活动,大客户拓展、旅游大使选拔赛,60,首批房源认筹至开盘前,物料,认筹物料、礼品等,70,415,29.7%,户外,围墙、大牌、车体、候车亭,180,媒体,报纸、电视、电台、网络、DM、短信,95,活动,产品推介会、认筹、售房部/景观示范区开放、开盘、售房部暖场活动等,100,二批推出至开盘前,物料,开盘物料、礼品等,80,420,31.3%,户外,围墙、大牌、车体、候车亭,90,媒体,报纸、电视、广播、网络、DM、短信,150,活动,认筹、开盘、售房部暖场活动等,150,不可,预见费,300,300,20%,合计,1500万,100%,通过启动区营销费用细分表可直观的体现出在项目启动区销售期间各项营销费用的合理化排布。项目营销费用的支出是项目开发期间一大重要支出，因此，在保证项目营销推广效果的同时合理优化费用预算。,启动区营销费用细分,启动区营销策略,与升龙集团共享成功的展业华彩！,同致行（中国）,23/1/2010,We expect success.,神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。,创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。,逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。,04:50,04:50,04:50:15,04:50:15,所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。,强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。,患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节,;,风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。,不放过任何细节。,11月-24,11月-24,11月-24,11月-24,惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。,把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。,一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做,!,立即行动,!,如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。,我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。,26-11月-24,04:50:15,在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。,时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。,自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。,让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。,11月-24,11月-24,04:50:15,在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。,微软离破产永远只有,18,个月。,坚持是一种智慧，固执是一种死板。,11月-24,11月-24,命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。,一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。,人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。,04:50:15,04:50,11月-24,等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。,千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。,是员工养活了公司。,2024/11/26 4:50,能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。,不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。,新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。,路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。,26 十一月 2024,4:50 上午,11月-24,差错发生在细节，成功取决于系统。,速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。,管得少，就是管得好。,26 十一月 2024,命运本来就不公平所以我要改变命运。,投机取巧的人。,4:50:15 上午,04:50:15,质量是维护顾客忠诚的最好保证。,最好的,CEO,是构建他们的团队来达成梦想，即便是迈克尔,乔丹也需要队友来一起打比赛。,2024/11/26 4:50,11月-24,在这个世界上，没有人能使你倒下。如果你自己的信念还站立的话。,一个人要发现卓有成效的真理，需要千百万个人在失败的探索和悲惨的错误中毁掉自己的生命。,11月-24,04:50:15,感情投资是在所有投资中，花费最少，回报率最高的投资。,壮士临阵决死哪管些许伤痕，向千年老魔作战，为百代新风斗争。慷慨掷此身。,2024/11/26 4:50:15,04:50,11月-24,谢谢各位！,