广东省三旧改造税收指引解读课件

,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,11/19/2018,#,东广“省三旧改造税”收指引解读,广东省三旧改造税收指引解析,东广“省三旧改造税”收指引解读广东省三旧改造税收指引解析,1,主要内容：,第一部分：背景介绍,第二部分：九种三旧改造模式税务处理介绍,第三部分：几个相关税务问题,主要内容：第一部分：背景介绍 第二部分：九种三旧改造模,2,三旧改造政策的背景,2008年，根据时任总理温家宝提出的希望广东成为,全国节约集约利用土地示范省的重要指示精神，国土,资源部和广东省决定联手共建节约集约用地试点示范,省。,2009年8月，省政府在参考佛山、广州、深圳、珠海等,地实践经验的基础上，正式在全省推开三旧改造工,程。,三旧改造政策的背景 2008年，根据时任总理温家宝提出的希,3,三旧改造（,旧城镇、旧村庄、旧厂房）,的现实意义：,1.拓展(挖掘)城市发展空间-城镇建设用地新增供应将逐步减,少或受到限制,2.调整土地利用结构、改善城乡空间环境-产业结构的调整与,优化，促进了城市功能的更新和城市环境及综合面貌的改善,3.促进建设用地集约利用-结合运用“退二进三”、“优二兴,三”、“功能分区”等方式，将利用率低和综合效益差的土地,置换出来，把一些土地收益率低、污染严重的产业置换到城市,外围地带，大力发展和引进高新技术产业和商业、金融等服务,业，并用置换出来的土地完善城市道路、公园、绿地、广场等,基础和公共服务设施体系，从而达到土地集约化利用的目标。,三旧改造（旧城镇、旧村庄、旧厂房）的现实意义：1.拓展(挖掘,4,三旧改造的主要文件,关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】,78号）,1,2,关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56号）,广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知,（粤府【2016】96号）,3,4,广州市城市更新办法（广州市人民政府令第134号）,广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知,（穗府办201556号）,5,广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见,（穗府规20176号）,6,三旧改造的主要文件关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若,5,三旧改造政策在土地政策方面的主要突破,1.简化了补办征收手续，对纳入“三旧”改造范围的用地，,不管原来是建设用地还是农用地，全部采用现状（即建设用,地）报批补办手续。1987年以前历史建设用地直接确权，1987,年至2007年6月30日的历史建设用地无需补办农转用手续，补,办征收手续后确权。,2.供地出让方式多元化。按照旧规定，凡国有经营性和工业用,地，无论改造主体是谁，均要入市交易。“三旧”改造政策规,定，除政府收购储备后再次供地必须以招拍挂的形式出让外，,其他情形可协议出让。,3.土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造。,三旧改造政策在土地政策方面的主要突破1.简化了补办征收手续,6,省内五城市三旧改造出让模式对比,省内五城市三旧改造出让模式对比,7,省指引出台的背景和过程,1.伴随着“营改增”全面扩围与“三旧”改造工作的深入推进，地,方政府与改造主体希望省级税务部门统一税收政策执行口径的愿望,较为强烈。,2.广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地,的通知（粤府201696号）第四点提出要“完善配套政策，形成,三旧改造政策合力”，并要求省税务主管部门制定三旧改造相关税,收指引。,3.5月下旬，省地税局开始组织指引编写工作，7月底省地税局、国,税局、国土厅三个部门会签完毕，7月31日印发。,省指引出台的背景和过程 1.伴随着“营改增”全面扩围与“三,8,亮点,1.编写体例新。,（1）统一了“三旧”改造模式的表述，采用省国土厅提供的三大类,9个具体三旧改造模式；,（2）统一了税收指引架构与规范，按情况描述、典型案例、税务事,项处理意见的框架进行编写；,（3）统一了典型案例的税收处理事项与原则，分别介绍具体改造模,式下涉及的不同纳税人的增值税、土地增值税、房产税、土地使用,税、契税、企业所得税、个人所得税等处理，指导性较强。,2.征收集体土地或收回国有土地时对地上建筑物补偿收入增值税问题,进行了明确，免征增值税。,亮点1.编写体例新。（1）统一了“三旧”改造模式的表述，采用,9,改造类型：（一）按改造对象分类：,改造类型,改造对象,全面改造,微改造,旧村庄更新改造,征收储备,自主改造,合作改造,整治修缮和局部改造,政府收储和自行,改造结合,旧厂房更新,旧城镇更新,政府收储,自行改造,政府收储,/,整饰修缮和历史文化,保护性整治,改造类型：（一）按改造对象分类：改造类型改造对象微改造旧村庄,10,改造类型：（二）按照改造主体分类,是否涉,土地权属,是否发生,转移,开发企业,是否可能,和拆迁人,涉及回迁,及集体,土地征,转,土地供,应方式,序号,主导方,实施方式,拆迁人,是否一致,安置,政府（土地储备,公开出,1,政府收储,是,是,否,是,中心等),让,政府,2,两种情形,均可能,不涉及,不涉及,公开出,两种情形,均可能,公开出,两种情形,均可能,政府统租,综合整治,毛地出让,是,否,是,否,否,是,政府下属企业,不涉及,租赁,否,否,是,3,4,政府或开发企业,政府与市,让,场方合作,5,土地整理,集体自改,是,是,是,是,土地整理企业,是,是,让,集体或集体下属,协议出,两种情形,6,企业,让,均可能,集体和开发企业,（或双方共同成,立的企业）,协议出,两种情形,7,村企合作,是,是,是,让,均可能,是,市场方,协议出,让,8,9,原权属人自改,收购改造,否,是,否,否,开发企业,开发企业,否,是,协议出,让,是,改造类型：（二）按照改造主体分类是否涉土地权属开发企业 是否,11,政府收储模式与毛地出让模式比较,模式,情况描述,涉及的纳税人,政府收储模式是指政府征收,（含征收集体土地及收,回国有土地使用权等情况，下同）,、收购储备土地,政府、被征收方、施工,并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形,方、土地出让受让方,，属于比较传统的改造模式，熟地出让。,政府收储,政府将拟改造土地通过“招、拍、挂”等公开方式,确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引,入另一家企业单位承担具体拆迁工作，该企业单位,政府、被征收方、施工,政府,拆迁,需要垫付征地拆迁补偿款的货币补偿部分，房屋补,方、土地出让受让方,偿由政府直接补偿被征收方。在土地使用权人支付,毛地,出让,地价款后，政府再向承担具体拆迁工作的企业单位,支付拆迁费用与合理利润。,政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等,公开方式确定土地使用权人。由土地使用权人承担,被征收方、施工方、土,企业,拆迁,具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与房,地出让受让方,屋补偿），所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向,政府缴交的地价款。,政府收储模式与毛地出让模式比较模式情况描述涉及的纳税人政府收,12,政府收储模式税务处理：,征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）,营业税和增值税的比较,营业税对,财税【2016】36号文,中增值税的规定,行为,被征收方,的规定,理由,理由,征收集体土,地,集体出让土地所有权，,不属于征税范围,不征,不征,不征,未规定,/,属于政府行为，而非用,地单位的经营行为，是,对原用地单位损失建筑,物构筑物等财产的补偿,免征（土地使用权人,，如果征税，则国家要,归还土地所有者）,增加补偿的费用支出，,认为满足征收,增值税的各个,征税要素，不,用排除在征税,范围之外，考,虑到特殊性，,给予免征。,收回国有土,地使用权,还延误国家可动用资金,的使用效果,出让国有土,地,左口袋右口袋的关系,免征,政府收储模式税务处理：营业税和增值税的比较财税【2016,13,政府收储模式税务处理：,征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）,（三）增值税引起的问题：,1.征收集体土地，对村集体获得的补偿征不征税增值税？,2.对征收集体土地（或收回土地使用权）地上建筑物部分怎么处,理？,湖北、北京等省国税部门营改增口径认为补偿款项或实物中对应,的应归属于原地上建筑物的那部分应按销售不动产征收增值税。,3.省国税部门的意见：对征收（含收回）涉及的土地及房产进行,的补偿，统一按土地使用者将土地使用权归还土地所有者免增值,税。,4.指引维持了省国税的意见，,属于指引首次明确的内容。,政府收储模式税务处理：（三）增值税引起的问题：1.征,14,政府收储模式税务处理：,征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）,1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征,土地增值税,收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。2.集体土地被征收不属于,土地增值税征税范围。,被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重,新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的,，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。,契税,（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据国家税务总局关于发布（企业,政策性搬迁所得税管理办法）的公告（,国家税务总局公告2012年第40号,）和国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告（,国家,税务总局公告2013年第11号,）规定处理。,（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得,的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除,。,企业所得税,个人所得税,对被拆迁人按照,国家有关城镇房屋拆迁管理办法,规定的,标准,取得的拆迁补,偿款，免征个人所得税。,政府收储模式税务处理：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、,15,政府收储模式税务处理：,征收方式收储-纳税人-征地拆迁方（政府及具体征收,实施单位）,征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被征收方，,权属发生了转移，按之前的补偿合同的民事定性，,属于物物交换，属于销售不动产，要征收增值税、,土地增值税。,企业所得税：征地拆迁方如为政府职能部门，不涉,及企业所得税。政府部门以外其他机构（道扩办、,土地开发中心等事业单位）因拆迁行为取得收入作,为应税收入征收企业所得税，支付的补偿在税前扣,除。,政府收储模式税务处理：征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿,16,政府收储模式税务处理：,征收方式收储-纳税人-纳税人-土地出让受让方：,以出让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取,得该土地使用权而支付的,全部经济利益,。通过“招、拍、挂”程序,承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税,，其中的土地前期开发成本不得扣除。,契税,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定,交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地,城镇土地使用税,企业所得税,时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财,税200