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by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,华润置地,营销中心服务标准知识培训,工程管理类,华润置地营销中心服务标准知识培训 工,目 录,目,一、前期介入与承接查验,二、设备机房通用条款,三、设备台账,四,、维保计划,五,、节能降耗,六,、计量仪器仪表管理,七、安全预案管理,八、供配电系统管理,九、电梯系统管,1,目,录,一、前期介入与承接查验 1目 录,十、智能化系统管理,十一、消防系统管理,十三、房屋本体及附属设施管理,十四、工具管理,十五、物料管理,1,目,录,十、智能化系统管理1目 录,一、前期介入与承接查验,一、前期介入与承接查验,一、前期介入,1、各大区/城市公司应按要求配置前介人员负责前期介入管理工作；,2、结合总部的相关文件形成前期介入标准；,3、每年收集国家和地方法律法规、行业规范以及项目工程后评估内容对前介,标准进行优化；,4、各种图纸资料评审记录完整，评审中发现的问题应有跟进记录；,5、每月应根据各施工项目开展的实际情况，形成前期介入月报，并及时上报；,6、每周对施工现场进行巡查，形成记录，对存在问题应有整改情况跟进记录；,7、收集前期介入过程中的案例形成案例库，并定期培训；,8、前介结束时与项目进行工作交底，应把图纸、会审记录、变更备忘、函件巡,查记录、专题报告等分项目分类收集整理形成报告存档。,前期介入与承接查验,一、前期介入 前期介入与承接查验,二、承接查验,1、承接查验前应根据项目实际情况制定承接查验方案，内容包括以下：,承接查验,标准,、,计划,、,人员安排,、,时间节点,、,工具配备,、,安全措施等,；,2、承接查验前应对承接查验人员进行承接查验方案培训；,3、承接查验前后应根据国家和地方对于承接查验要求与开发公司完善相,关手续；,4、承接查验后，设备设施投入使用前，应对重要设备编制操作规程；,5、组织对操作人员进行培训，合格后方可上岗;,6、各种承接查验记录和资料完善规范，并存档。,三、内业资料移交,物业服务中心应根据接管完善的工程图纸资料，在,项目交付,6,个月内,建立,图纸资料电子台账，按档案管理制度，实施专人管理。,前期介入与承接查验,二、承接查验 前期介入与承接查验,前期介入与承接查验,四、工程遗留问题,1、有遗留工程统计清单和跟进记录，跟进开发公司整改处理：对重大遗留,工程 有解决的方案；,2、物业服务中心要求地产公司相关部门明确整改时限，并每月报送整改进,展情况至地产公司相关部门；,3、对整改项目由施工单位整改落实后予以复查，并进行记录；合格后正式,移交；遗留问题处理记录作为后期质保金退付的凭证；,4、交房,1,年，未解决问题项目应有专项报告报地产公司相关部门，并得到,书面回复；未解决的问题每年报地产公司相关部门，并跟进处理。,五、设施设备评估,项目交付,1,年内，对公共区域、设施设备进行后评估，并收集客户使用,需求 意见，形成系统性建议报告，以备忘的形式报送开发公司设计部门，并,在物 业公司存档。,前期介入与承接查验四、工程遗留问题,二、设备机房通用条款,二、设备机房通用条款,设备机房通用条款,1、设备机房地面铺砖或油饰；,2、设备机房配备两套钥匙，标识清晰；一套存放在项目消防中控值班室供应急使用，一套由工程部用于日常管理。钥匙需有钥匙清单及借用记录；,3、设备机房应有设施设备,管理制度,、外来人员,登记制度,、,巡视记录,、,设备,检修记录,；有人值守的设备机房应有,交接班记录,和,运行记,录,；记录应齐全、完整。重要的设备机房应有管理制度、当地政府规定的上墙文件及,应急预案,，且,责任人,明确；,4、重要设备操作流程、现场值班人员有效操作证件复印件须张贴上墙；,5、设备间内外应有相应的标识，增补标识按照公司,VI,手册制作；,6、所有设备应按单机单台或功能系统建立,设备卡,，贴于或悬挂于设备上，标明名称、编号、主要技术参数；由于部分设备无法张贴设备卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识；,设备机房通用条款1、设备机房地面铺砖或油饰,7、设备间内的开关、阀门、单体设备等要有明显的,状态标志,。流体要有,流向标识,；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常；,无“跑、冒、滴、漏,”现象；,8、公共区域的管井门须处于关闭状态；箱柜上锁，配有设备标识、警示标识，锁具完好；可能造成人员伤害的设备机房作业场所应配置相应的防护装置和安全警示牌,；,9、公共区域临时取电必须采取防护警示措施，符合临时用电管理规定。外来作业人员临时用电应有申请及审批记录,；,10、设备机房须按相关规范要求配备灭火器和应急灯，通风良好；,11、设备机房应配置干湿温度计，环境温度应保持在40 摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀,；,设备机房通用条款,7、设备间内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体,设备机房通用条款,12、发电机房、储油间、高压配电室、危险品仓库采用,防爆型,开关,、,灯具,噪音污染严重的设备应采用防噪设施、配备个人,防护,用品,；,13、设备机房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用,；,14、设备机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，关键设备机房有禁烟、禁火标识。,设备机房通用条款12、发电机房、储油间、高压配电室、危险品仓,三,、,设备台账,三、设备台账,设备台账,在交房后,3,个月内建立设施设备台帐、标明名称、编号、主要技术参数、生产厂家。（电子台帐输入思源软件、纸质台帐）,设备台账 在交房后3 个月内建立设施设备台帐、,四、,维保计划,四、维保计划,1、物业服务中心应建立设施设备,检查制度,并予以落实，检查记录完整；工程,部门负责人每周对检查记录进行抽查并确认；,2、每年应编制下一年度的维保计划，细化到以,月,为单位，每月编制下月工作,计划，细化到以,周,为单位；维保计划须与年度预算相结合，并严格执行，保留,记录；,3、维修保养计划应包括：,供配电系统,、,安防弱电系统,、,给排水系统,、,空调系,统,、,消防系统,、,房屋本体及附属设施,、,电梯,、,计量仪器,、,水景,（水系）、,停车场,、等,4、外包维保项目须与维保单位签订合同，并按规定频次开展维保工作；,5,、设施设备的检修、维保应有记录，该记录,每年统一存档,，并至少保存,3,年。,维保计划,1、物业服务中心应建立设施设备检查制度并予以落实，检查记录完,五,、节能降耗,五、节能降耗,节能降耗,1,、每月有能耗统计与分析并形成报告；节能方案的实施应进行阶段性评估；,2,、水电表总表,每天查抄,，分表每,月,查抄，发现水电异动要有记录并及时处理。,节能降耗1、每月有能耗统计与分析并形成报告；节能方案的实施应,六、计量仪器仪表管理,六、计量仪器仪表管理,计量仪器仪表管理,1、购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家,生产检验合格证,；,2、对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料,；,3、受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或报废处理，并记录存档。,接地电阻测试仪,兆欧表,万用表,电流钳表,计量仪器仪表管理1、购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可,七、安全预案管理,七、安全预案管理,安全预案管理,1、每年,12,月份应对工程类应急预案进行更新和完善，并编制下一年度应急演练计划；,2、定期组织应急预案演习，,消防,、,电梯,类应急预案演习每年不少于,2,次,；,3、工程部门须配备工程类应急预案所需的抢险工具、设备或物资，如常用阀门、开关、管材、线缆、移动潜水泵，安全绳，安全带，应急照明等，并定期检查；,汽油机水泵,潜污泵,三相电缆盘,安全带,应急灯,安全预案管理1、每年12 月份应对工程类应急预案进行更新和完,4、雷电、强降水,/,雪、大风、沙尘暴等极端天气前后进行全面检查并落实防范,措施：,5、在台风季节来临前，对钢结构屋面、广告牌、霓虹灯、店招等进行安全隐,患排查；,6、降雪时需及时清扫屋顶积雪（特别是钢结构屋面），以降低屋面荷载；,7、极端严寒天气应对采暖不足区域的消防、给排水管道进行检查，避免冰冻,大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点距离住宅窗户应至少,30,米，距离人群聚；,8、集场所至少,50,米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放，动火作业时,氧气瓶与乙,炔气瓶,间距不应小于,5m,，,二者与动火作业地点,不应小于,10 m,，并不得在烈日,下曝晒。,安全预案管理,4、雷电、强降水/雪、大风、沙尘暴等极端天气前后进行全面检查,八、供配电系统管理,八、供配电系统管理,1,、动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常；,2,、配电设备接地连接线接地可靠，接地电阻
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