赠送面积效益分析-偷容积的利润分析-13PPT

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,赠送面积效益分析,产品打造必杀技之一,偷容积的利润分析,1,送与不送研判土地成本,假设：建筑成本占比为,20%,、赠送面积折算率为,60%,、配套面积率为,1.3,（以上图表未考虑土地增值税）,结论：,赠送面积的利润率与土地成本无关；,因赠送面积价值打折，当土地成本占比,R,2,R,3,R,4,(R,5,-R,6,)/(1+i),T/2,R,6,，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；,利润率拖累区,利润率拉升区,分界点,送与不送研判土地成本,假设：建筑成本占比为,20%,、赠送面积折算率为,60%,、配套面积率为,1.3,（以上图表未考虑土地增值税）,结论：,因赠送面积价值打折，当土地成本占比,R,2,R,3,R,4,(R,5,-R,6,)/(1+i),T/2,R,6,，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；,利润率拖累区,利润率拉升区,送与不送研判建筑成本,结论：,赠送面积的利润率与建筑成本成反比；,因赠送面积价值打折，当建筑成本占比,R3(1+i),T/2,R,2,R,6,/R,4,(R,5,-R,6,),，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；,假设：土地成本占比为,10%,、赠送面积折算率为,60%,、配套面积率为,1.3,（以上图表未考虑土地增值税）,利润率拉升区,利润率拖累区,分界点,送与不送研判建筑成本,假设：土地成本占比为,10%,、赠送面积折算率为,60%,、配套面积率为,1.3,（以上图表未考虑土地增值税）,结论：,因赠送面积价值打折，当建筑成本占比,R3(1+i),T/2,R,2,R,6,/R,4,(R,5,-R,6,),，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；,利润率拖累区,利润率拉升区,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,假设：建筑成本占比为,20%,、赠送面积折算率为,60%,、配套面积率为,1.3,（以上图表未考虑土地增值税）,1,招商观澜中心,2,中信西乡,3,天健宝安中心,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,假设：面积赠送率为,30%,、赠送面积折算率为,60%,、配套面积率为,1.3,（以上图表未考虑土地增值税）,赠送面积折算率取值参考,赠送面积价格提升公式,P,送,=P,不送,（,1+R,1,R,6,/R,5,）,P,保底,=1.0846(1+i),T/2,C,建,R,1,R,4,案例,建筑成本,C建,面积赠送率,R1,配套面积比率,R4,实用率,R5,赠送面积折算率,R6,P送,P不送,P,P保底,宏发领域,1800,27%,1.3,80%,50%,14000,11979,2021,737,西岸观邸,1800,30%,1.3,80%,65%,10000,8040,1960,819,名词解释,P,送,：已考虑赠送面积后的均价,P,不送,：不考虑赠送面积时的均价,P,保底,：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）,C,建,：单位建筑成本,R,1,：面积赠送率,=,总赠送面积,/,总可售面积,R,2,：土地成本占比,=,可售面积单位土地成本,/,不赠送面积单价,R,3,：建筑成本占比,=,单位建筑成本,/,不赠送面积单价,R,4,：配套面积率,=,总建筑面积,/(,可售面积,+,赠送面积,),常规取值范围,1.1-1.2,R,5,：实用率,=,套内面积,/,建筑面积,R,6,：赠送面积折算率,i,：贷款利率,T,：建设周期,关于土地增值税对赠送面积的影响,相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；,对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。,Thank You!,13,