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,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/9/14,#,情景街区商业模式典范,上海大宁国际广场研究,情景街区商业模式典范上海大宁国际广场研究,1,何为街区式商业？,Block,商业,B,c,L,o,k,Kind,（亲近）,Business,（商业）,Life allow(,休闲,),Crowd,（人群）,Open(,开放,),概念：街区式商业，又被称为,block,街区，是指在合适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。,何为街区式商业？Block商业BcLokKind（亲近）B,2,情景街区商业模式典范,团队保障,氛围营造,业态组合及排布,规划设计,项目概况,情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项,3,项目认知：,上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心,项目位置,：上海闸北区共和新路,1868-2008,号,总占地面积,：约,5.5,万平方米,总建筑面积,：约,25,万平方米，商业约,11,万平方米,停车位：,1300,个,试营业时间：,2006,年,9,月,19,日,商业招商顾问公司：,世邦魏理仕,建筑设计公司：,美国,REKL,国际建筑事务所,物业管理公司：,第一太平洋戴维斯,开发商：,崇邦集团上海福乐思特房地产开发有限公司,功能,物业类型,规模,商业,零售,50000,餐饮,/,娱乐,45000,教育文化及生活配套,15000,酒店,酒店,30000,办公,Soho,写字楼,39000,公共设施,停车场及公共空间,21000,项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心 项目位置：,4,开发背景：,城市发展与现状不匹配冲突下，项目应时而生,城市发展机会：,随着市中心地价房价不断提升，市区人口因为轨道交通,1#,线延长线的落实而不断向边缘区域延伸转移，市区,现代、多元的消费需求随之向外延伸转移,；,客群机会：,项目周边,3,公里半径范围的,传统住宅区约为,22,万,，还有大量近年依托多媒体产业园区迁入该区的,年轻白领及专业人士,。,区域发展机会：,闸北地区相较于市区的发展总存在“落后”“滞后”的认知，区域内商业,配套设施陈旧、规模偏小、缺乏现代购物中心,；,开发背景：城市发展与现状不匹配冲突下，项目应时而生城市发展机,5,项目定位：,上海首个现代城市“,LIFEHUB,生活中心”，旨在为城市老核心区带来便捷、现代、时尚、特色的购物休闲环境,商业定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“,LIFEHUB”,生活中心,中高档次，品牌以二线品牌为主,品牌定位,找准“社区、家庭目标”，充分考虑到周边居民的消费需求,客户定位,商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等,功能定位,项目定位：上海首个现代城市“LIFEHUB生活中心”，旨在为,6,情景街区商业模式典范,团队保障,氛围营造,业态组合及排布,规划设计,项目概况,情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项,7,整体布局：,选用,block,街区商业形式，规划设计,15,栋错落有致的商业建筑,大宁国际商业广场共有,15,栋错落有致的建筑，,11,个大小广场和庭院、约,2,公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为本，与上海消费者的生活习惯和要求融汇，创造舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海市民的“逛街文化”，提供一个有品位、高水平、具有规模的现代化城市生活平台。,整体布局：选用block街区商业形式，规划设计15栋错落有致,8,入口设计：,入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性,项目为开放式街区，共计入口,10,处，人行入口,8,处，车行入口,4,处，其中人行和车行共用,2,处；,人行,主入口排布在人流密集处,，即街角位置或卖场位置；,人行,次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布,；,车行入口集中在西侧内街,，即为人流最稀疏的区域；,车行次入口,车行主入口,人行次入口,人行主入口,入口设计：入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性项,9,动线设计：,人车分流，车流靠停车场环形设计，人流主要集中在无车流动线的东部区域,人行交通动线与车行交通动线,有明显分界点,，分界位置为地块中轴附近，接近中央广场。,人行动线主要集中在地块东半区,，简单来看即平均分割的“三纵六横”，中央广场区位即中心纵和中心横的交界处；,车行动线占据范围小,，涵盖面积约为地块面积的,25%,，为沿,靠停车场环绕走向,；,人行道与车行道交汇处,设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导,；,车行区域及动线,人行区域及动线,动线设计：人车分流，车流靠停车场环形设计，人流主要集中在无车,10,大小广场,+,宽街窄巷：,11,个大小广场和宽窄不一的人行街道，实现商铺可视性和人流最大共享，“街”与“坊”的感觉，打造“逛”的乐趣,主人行道,次人行道,广场和街道是街区商业规划设计关键点；,项目大小广场共设计,11,处，均集中在东部人流主要活动区域；,项目,15,栋商业通过宽窄不一的人行街道纵横连贯，最宽处为双向两车道“宽街”，最窄处大约,3,米左右的“窄巷”；,主要广场,次要广场,大小广场+宽街窄巷：11个大小广场和宽窄不一的人行街道，实现,11,店铺划分：,结合项目内外交通系统和公共空间，对店铺有效划分，实现“铺铺临街”的高价值商业设计,街区商业最大的商业魅力就在于开放性：,街中设街，四面贯通，铺铺临街，无商业死角,；,店铺划分：结合项目内外交通系统和公共空间，对店铺有效划分，实,12,情景街区商业模式典范,团队保障,氛围营造,业态组合及排布,规划设计,项目概况,情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项,13,业态组合：经营,6,年，业态组合由最初的零售、餐饮两业态主导，调整为现零售、餐饮、娱乐,4:3:3,，休闲娱乐功能增强,项目最初业态比例为“零售：餐饮：娱乐,4.7,：,3.8,：,1.5”,项目目前业态比例为“零售：餐饮：娱乐,4.3,：,3,：,2.7”,休闲娱乐类比例提升,业态组合：经营6年，业态组合由最初的零售、餐饮两业态主导，调,14,平面业态布局特征：主干道沿街及十字角落一线外围区域布置大润发、国美、影城等主力店，为项目第一时间聚集人流,平面业态布局特征：主干道沿街及十字角落一线外围区域布置大润发,15,平面业态布局特征：内部采用三大业态交叉、互补的混合布局，丰富业态选择，增强消费人群在内部商业主体的逗留和消费时间,零售业,休闲娱乐业,餐饮业,酒店,非商业用途,项目街角人行主入口处，零售、餐饮业,混合搭配，其中以零售业为主要业态；,沿街次入口处,，主要排布,中型餐饮业,；,内街区沿街，零售、餐饮业,混合搭配，但不设置主要业态；,中心广场周边，高度聚集餐饮业,，形成广场内高人气的小商圈；,其他内,纵深处，主要散布休闲娱乐等业态,；,平面业态布局特征：内部采用三大业态交叉、互补的混合布局，丰富,16,纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均,3F,以上的商业布局使项目商业盈利能力最大化,零售业,休闲娱乐业,餐饮业,酒店,非商业用途,1F,采取三大业态混合布局,，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区；,2F,各组团功能分区较明显,，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业，第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业；,3F,各组团功能与,2F,大致相似,，也为三级梯度，,原零售业面积划拨部分给休闲娱乐类业态,，即第一梯度为餐饮业，第二梯度（主外街）为零售业、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业；,4F,平面完整度差，布局较为混乱，大体布局是,延续各建筑,3F,原有业态,，或,设置低承受能力相关业态,。,一层业态分布,二层业态分布,三层业态分布,四层业态分布,纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均3F以上的商业布局使,17,在,4,楼和,5,楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本,4,、,5,楼商业价值不高的商铺的价值的提升。,第,12,座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。,北楼：,1F,：零散商铺,2-3F,：大润发超市,4F,：亲子广场,5F,：特色美食城,6F,：雍丰大酒店,南楼：,1F,：酒店大堂,2F,：艺术廊,3F,：展示中心,4F,：亲子广场、主题乐园,5F,：美食世界,6F,：大宁创意基地,纵向目的型拉动：,高楼层布置消费目的性较强的亲子广场和特色美食街等业态，主动吸引人流，提升高楼层的商业价值；,纵向业态布局特征：纵向高楼层布置目的性较强业态提升高楼层商业价值,在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，,18,主流商家组合及特征分析,业态,商家,面积,楼层,零售,国美电器,3000,1F-3F,宏图三胞,2500,2F-3F,inbase,1000,1F-2F,Vero moda,80,1F,贝拉维拉,250,1F,餐饮,KFC,200,1F,Pizza Hut,500,1F-2F,Papa!John,300,1F,蓝蛙西餐厅,300,1F,Red,音乐餐厅,800,1F-2F,一茶一坐,200,1F,乐天小厨,300,1F-2F,沙莱娜意大利餐厅,300,1F-2F,休闲娱乐,量贩式,ktv,2300,4F,上影星汇影城,2500,3F,蓝玛专业男子,SPA,1000,4F,玉泉湖足浴,600,3F,主流商家组合及特征分析业态商家面积楼层零售国美电器30001,19,主流商家组合及特征分析,大型零售业偏好,1F-3F,整体经营，小型零售业则要求在,1F,人流最旺盛处；,承租能力强的品牌餐饮偏好,1F,或,1F-2F,连租经营，承租能力相对较低但面积需求大的餐饮偏好,2F,及以上楼层；,休闲业承租能力整体偏低，偏好,3F,及以上位置；,大型零售业偏好,2000,平米以上的营业面积，小型零售业偏好,150,平米以下营业面积；,餐饮商家偏好,300-500,平米面积段；,休闲业态普遍在,1000,平米左右，娱乐业态普遍在,2000,以上；,从各主流商家对商业选址要求来看,从各主流商家对商业面积要求来看,主流商家组合及特征分析大型零售业偏好1F-3F整体经营，小型,20,情景街区商业模式典范,团队保障,氛围营造,业态组合及排布,规划设计,项目概况,情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项,21,情景街区商业氛围营造具象表现,专属,logo,和导视系统,情景街区商业氛围营造具象表现专属logo和导视系统,22,情景街区商业氛围营造具象表现,街区元素,情景街区商业氛围营造具象表现街区元素,23,情景街区商业氛围营造具象表现,情景小品,情景街区商业氛围营造具象表现情景小品,24,情景街区商业氛围营造具象表现,立面色彩,明亮、丰富的色彩，有效消除购物视觉疲劳，营造时尚愉悦的购物氛围,情景街区商业氛围营造具象表现立面色彩明亮、丰富的色彩，有,25,情景街区商业氛围营造具象表现,灯光工程,情景街区商业氛围营造具象表现灯光工程,26,情景街区商业模式典范,团队保障,氛围营造,业态组合及排布,规划设计,项目概况,情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项,27,建筑设计公司,世界顶级建筑事务所操刀，确保项目定位到建筑实体的成功落地,世界上最大的建筑规划设计公司之一，从,1946,年创办至今，已发展成拥有建筑、都市规划、结构工程、空调水电设备工程、室内设计、园景绿化设计、标志路牌系统设计等各种专业人才并提供多元性整体专业服务的世界性设计公司。,美国,RTKL,国际建筑事务所,主要作品：大连和平广场、深圳华润新城、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心、香榭里花园高级住宅区、新东安广场。,北京新东安广场,深圳华润万象城,北京世界金融中心,建筑设计公司世界顶级建筑事务所操刀，确保项目定位到
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