三旧改造税费培训课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房地产行业,“三旧”改造税务研讨会,2019,年12,月,房地产行业“三旧”改造税务研讨会2019年12月,1,目录,1,“三旧”改造相关税收法规,2,“三旧”改造待明确的税务问题,3,“三旧”改造中的十种业务模式简介,4,5,特定业务的税务处理,问答环节,目录1“三旧”改造相关税收法规2“三旧”改造待明确的税务,2,01.,“三旧”改造,相关税收法规,01.“三旧”改造,3,“三旧”改造相关税收法规,国税函,2007969,号,-,国家税务总局关于单位和个人土地,被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复,国税函,2008662,号,-,国家税务总局关于改变国有土地使,用权出让方式征收契税的批复,国税函,2008277,号,-,国家税务总局关于土地使用者将土,地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知,粤地税发,201768,号,-,广东省地,方税务局、广东省国家税务局、广,东省国土资源厅关于印发广东省,“三旧”改造税收指引的通知,国家税务总局广东省税务局公,告,2019,年第,5,号,-,国家税务总,局广东省税务局关于发布国,家税务总局广东省税务局土地,增值税清算管理规程的公告,穗地税办发,201328,号,-,广州市地方,税务局办公室关于印发广州市“三旧”,改造涉税政策执行指引的通知,财税,2004134,号,-,财政部、国家税务总局关,于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知,国税函,2005436,号,-,国家税务总局关于免征,土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复,财税,200545,号,-,财政部,国家税务总局关于,城镇房屋拆迁有关税收政策的通知,（部分废止,),国税函,2010220,号,-,国家税务总局关于土地增,值税清算有关问题的通知,广东省“三旧”改造,财税,201636,号,-,财政部、,国家税务总局关于全面推开营,业税改征增值税试点的通知,税收指引（,2018,版）,（征求意见稿）,1993-,1999,2004,-,2006,2007,-,2009,2010,-,2012,2013,-,2015,2016,2017,2018,2019,国税发,2006187,号,-,国家税务总局关于,房地产开发企业土地增值税清算管理有关问,题的通知,国家税务总局公告,201240,号,-,国家税务,总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理,办法的公告,（部分废止）,中华人民共和国土地增值,税法,（征求意见稿）,财税,200621,号,-,财政部、国家税务总局,财税,201282,号,-,财政部,国家税务总局,关于土地增值税若干问题的通知,（部分废止）,关于企业以售后回租方式进行融资等有关契,税政策的通知,中华人民共和国土地增值税暂行条例,（自,1993,年开始历经多次修订，最新的,是,2017,年修订版）,财法字,19956,号,-,中华人民共和土地增,值税暂行条例实施细则,粤地税函,1999295,号,-,广东省地方税,务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的,批复,（部分废止）,国税函,2009520,号,-,国家税务总局关于政府收回土地,使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知,国税发,200931,号,-,国家税务总局关于印发房地产,开发经营业务企业所得税处理办法的通知,（部分废止）,国税发,200991,号,-,国家税务总局关于印发土地增,值税清算管理规程的通知,国家税务总局公告,201670,号,-,国家税务总局关于营改增后土地,增值税若干征管规定的公告,8,“三旧”改造相关税收法规国税函2007969号-国家,4,02,.,“三旧”待明确的,税务问题,02.“三旧”待明确的,5,“三旧”改造待明确税务问题,增值税,被拆迁户取得现金补偿，应取得什么支持凭证以争取免税处理？,地上建筑物的,补偿是否可与土地补偿款一同免征？,开发商支付给被拆迁户的现金补偿，应取得何种凭证以支持作为销售额抵减项,开发商向被拆迁户支付的超标准现金补偿款能否作为取得土地成本抵减销售额,现金补偿,开发商支付给租户的赔偿款（包括租户已付的租金、搬迁费及停工复产损失）,能否作为拆迁补偿款抵减销售额,被拆迁户取得实物安置房补偿，能否适用现金补偿一样的免税处理,开发商向被拆迁户移交实物安置房是否视同销售，,如是，应如何确定视同销售价,实物补偿,开发商向被拆迁户移交实物安置房视同销售后，能否作为取得土地成本抵减销售,额，如果可行，应以成本价还是公允价格抵减，超标准补偿能否抵减,配建安置房（包括人才公寓）移交给政府，需作视同销售（不动产,/,代建服务），,还是按移交公共配套的方式处理,通过“竞自持”方式取得土地使用权，自持土地部分的土地出让金能否分摊,其他,到正常销售物业的土地成本在销售额中抵减,转让“竞自持”的物业永久使用权，是否需作视同销售处理（不动产,/,无形资,产），或者作不动产租赁处理,村出地、开发商出资合作建房，村、开发商与国土部门签订土地出让合同，,开发商承担土地出让金及后续建设成本。物业建成后按约定比例分房，是否,需视同“以地换房”、“以房换地”缴纳增值税,10,文档分类:,保密,“三旧”改造待明确税务问题 增值税 被拆迁户取得现金补,6,“三旧”改造待明确税务问题,土地增值税,被拆迁户取得现金补偿，应取得什么支持凭证以争取免税处理？,开发商支付给被拆迁户的现金补偿，应取得何种支持凭证进行扣除,开发商向被拆迁户支付的超标准现金补偿款能否作为成本扣除,现金补偿,开发商支付给租户的赔偿款（包括租户已付的租金、搬迁费及停工复产损失）能否作,为拆迁补偿款扣除,开发商向被拆迁户移交超标准实物补偿能否作成本扣除,配建安置房（包括人才公寓）移交给政府，需作视同销售（不动产,/,代建服务），,还是按移交公共配套的方式处理,实物补偿,平台公司垫付的前期费用，能否作为开发商的成本扣除，如需扣除应满足何种条件以,及取得何种凭证,通过“招拍挂”取得土地，按差额缴纳土地出让金的情况下，应如何确定可扣除的土,地成本，按全额还是净额,通过“竞自持”方式取得土地使用权，自持土地部分的土地出让金能否分摊到正常销,其他,售物业成本进行扣除,转让“竞自持”的物业永久使用权，是否属于土地增值税的征税范围，如未来政府开,放产权登记办理产权转移时，应以何价格缴纳土地增值税,村转让国有留用地，应如何缴纳土地增值税？如何确定扣除成本，能否核定征收,村出地、开发商出资合作建房，村、开发商与国土部门签订土地出让合同，开发商承,担土地出让金及后续建设成本。物业建成后按约定比例分房，是否需视同“以地换,房”、“以房换地”缴纳土地增值税,11,文档分类:,保密,“三旧”改造待明确税务问题 土地增值税 被拆迁户取得现,7,“三旧”改造待明确税务问题,企业所得税,被拆迁户（企业）取得现金补偿款能否适用政策性搬迁政策,开发商支付给被拆迁户的现金补偿，应取得何种支持凭证进行扣除,开发商向被拆迁户支付的超标准现金补偿款能否作为成本扣除,现金补偿,开发商支付给租户的赔偿款（包括租户已付的租金、搬迁费及停工复产损失）能,否作为拆迁补偿款扣除，如是，应取得何种凭证,开发商向被拆迁户移交实物安置房是否视同销售，如是，应如何确定视同销售,价,开发商向被拆迁户移交实物安置房视同销售后，能否作为取得土地成本扣除，,实物补偿,如果可行，应以成本价还是公允价格扣除，超标准补偿能否扣除,配建安置房（包括人才公寓）移交给政府，需作视同销售（不动产,/,代建服务），,还是按移交公共配套的方式处理,平台公司垫付的前期费用，能否作为开发商的成本扣除，如需扣除应满足何种条,其他,件以及取得何种凭证,村出地、开发商出资合作建房，村、开发商与国土部门签订土地出让合同，开发,商承担土地出让金及后续建设成本。物业建成后按约定比例分房，是否需视同,“以地换房”、“以房换地”缴纳企业所得税,12,文档分类:,保密,“三旧”改造待明确税务问题 企业所得税 被拆迁户（企业,8,“三旧”改造待明确税务问题,契税及个人所得,开发商向被拆迁户支付的实物补偿，契税的计税基础应,如何确定，按成本价还是公允价,契税,开发商向被拆迁户支付的超标准补偿，是否应一并计征,契税,通过“招拍挂”取得土地，按差额缴纳土地出让金的情,况下，应如何确定契税的计税基础，按全额还是净额,村民取得实物安置房，是否可适用现金补偿同样的处,理，免征个税,村民取得超标准补偿，是否需计征个税,个人所得税,在签订补偿协议时，直接将父母的安置房部分产权面,积分给子女，父母,/,子女的个税处理,13,“三旧”改造待明确税务问题 契税及个人所得 开发商向被,9,03.,“三旧”改造中的十种,业务模式简介,03.“三旧”改造中的十种,10,政府主导模式,典型案例分析,政府主导模式,11,模式一：政府收储模式,征收方式收储,政府收回原厂房用地，并支付补偿,利益相关方,情况描述,税种,增值税,支付,政府,原权属人,厂房用地被政,府收回，并取,得货币或实物,补偿,土地增值税,契税,对地上附着物一,并征收应交增值,税？,原权属人,企业所得税,个人所得税,增值税,直接征收房地,产，并向原权,属人支付货币,或实物补偿,如实物补偿需视,同销售，三大税,种计税价格是否,统一？,政府委托施工企业对土地进行整理,政府,土地增值税,企业所得税,增值税,政府,施工企业,委托,提供建筑物拆,除、土地平整,等劳务,施工企业,企业所得税,个人所得税,契税,城镇土地使用税,企业所得税,增值税,政府出让土地，某商业地产公司竞得土地,某商业地产,以出让方式取,公司,得土地使用权,土地竞拍,政府,土地增值税,某商业地产,公司,16,待,明确问题,模式一：政府收储模式 征收方式收储 政府收回原厂房用地,12,模式一：政府收储模式,收购方式收储（续）,原权属人按转让房地产缴纳流转税及附加、土地增值税、企业所,得税或个人所得税等税费？,未能提供政府依,法征用、收回土,地使用权文件及,补偿协议的,收购方按取得土地使用权缴纳契税、土地使用税等税费？,可提供政府依法,征用、收回土地,使用权文件及补,偿协议的,按“征收方式收储”处理,17,模式一：政府收储模式 收购方式收储（续）原权属人按转让房,13,模式二：政府统租,企业以土地出租方的名义办理项目手续,土地出租方,租用,（农村集体经济组织）,企业,利益相关方,情况描述,税种,待明确问题,1.,建筑物的产权,是否属于出租,人？,2.,若是，承租人,与出租人的税,务处理？,3.,无租使用情况,下是否要视同,销售？,增值税,政府委托施工企业对土地进行整理,出资、经营,出租土地，,仅收取租,金,土地出租方,企业,企业所得税,增值税,取得经营所得,1.,增设建筑物需,按无偿提供建,筑服务视同销,售？,出资增设,建筑物，,向出租方,支付租金,租赁终止时，企业返还土地，并无偿移交,新设建筑物,无偿/有偿移交,企业,企业所得税,2.,房产余值如何,确认？,建成的房,屋用于出,租,土地出租方,3.,房产税是否可,房产税/城镇,土地使用税,以在企业所得,税前列支？,企业,18,模式二：政府统租 企业以土地出租方的名义办理项目手续土地出,14,模式三：综合整治,政府拨款给不动产原权属人进行改造,利益相关方,情况描述,税种,待明确问题,不动产权属,不变，收到,政府拨款,政府,不动产原权属人,政府拨款进行改,企业所,得税,拨款,原权属人,造,有偿提供配,套建设等增,值税应税行,为,有偿提供建,安服务？,增值税,增值税,原权属人委托施工方提供建筑物修缮等劳务,提供建筑物,拆除、土地,平整等劳务，,并取得劳务,所得,企业所,得税,施工企业,不动产原权属人,施工企业,委托,建筑物修缮,工程作业人,员的个税扣,缴义务？,个人所,得税,19,模式三：综合整治 政府