产权式酒店及酒店式公寓课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,产权式酒店及酒店式公寓相关知识培训,产权式酒店及酒店式公寓相关知识培训,1,产权式酒店,产权式酒店概念,产权式酒店的性质,产权式酒店的类型及特点,产权式酒店的起源及发展,产权式酒店的运行机制,产权式,酒店,中国产权式酒店发展现状,产权式酒店在运营及交易上面临的问题,产权式酒店与各类投资方式的对比,产权式酒店产权式酒店概念产权式酒店的性质产权式酒店的类型及特,2,产权式酒店的概念,就是由个人投资者买断,酒店客房的产权，即开发,商以房地产的销售模式将,酒店每间客房的独立产权,出售给投资者。,每一套客房都各拥有独立的,产权，投资者如购买商品房,一样投资置业将客房委托,给酒店管理公司分取投资回,报及获取该物业的增值，同,时还获得酒店管理公司赠送,的一定期限的免费入住权。,其实质就是迎合普通老百姓,的不动产投资理财需求。产,权酒店商业模式和国外的权,益性房地产投资基金、房地,产有限合伙企业较类似，都,是为了帮助大众投资者共同,参与大型经营型住宿业房地,产的投资行为，目的是获得,房地产增值和经营收益。,产权式酒店的概念就是由个人投资者买断每一套客房都各拥有独立的,3,产权式酒店的性质,产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。,产权式酒店的性质产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等,4,产权式酒店的类型及特点,纯产权酒店,养老型酒店,产权式酒店的类型,时权酒店,时值度假型酒店,产权式酒店的类型及特点纯产权酒店养老型酒店产权式酒店的类型时,5,实权酒店是将酒店的一部分设施的一个特定时段的使用权出让，使用者不享有该资产的升值和分红的权利。实权酒店是最早把旅游产品使用权商品化的一个尝试,产权式酒店的类型及特点,是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。,纯产权酒店,是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。,养老型酒店,时权酒店,指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施消费者不拥有使用权及产权。,时值度假型酒店,实权酒店是将酒店的一部分设施的一个特定时段的使用权出让，使用,6,产权式酒店的类型及特点,产权式酒店的特点,3,、兼具居住度假与投资两种功能,产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润,;,有些则提供免费居住天数,;,有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。,2,、酒店式管理,产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。,1,、业主拥有酒店独立产权,投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有,40,年。,产权式酒店的类型及特点 产权式酒店的特点3、兼具居住度假与投,7,产权式酒店的起源及发展,起源,上世纪,70,年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大,耐的瑞士,人面对四季如潮的游客突发奇想；如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用,权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是,个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店（,TIME,SHARE HOTEL,）”。,后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不,同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房,分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客,房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的,免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。,产权式酒店的起源及发展起源 上世纪70年代，在阿,8,中国产权式酒店发展现状,中国城市出现“产权式酒店,”,2000,年,10,月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。此后两年推出的“产权式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店，浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目。,中国产权式酒店发展现状 中国城市出现“产权式酒店”,9,随着经济的迅速,发展，产权式酒店,的概念逐渐被认可,旅游度假、商务,活动人士成为主,力消费群,要有足够的阳光、,休闲健身设施，国,外的产权式酒店多,建在有阳光、海滩,的地方,交换各地隶属于该,服务网络的任何一,家酒店的等值使用,权,分时度假,交换体系,配套设施,客户群,产权式酒店的,发展条件,中国产权式酒店的发展透析,消费观念,随着经济的迅速旅游度假、商务要有足够的阳光、交换各地隶属于该,10,产权式酒店的发展与兴起,中国产权式酒店的发展透析,1995年开始，产权式酒店,在国内著名旅游度假区,不断开花。北京、上海、,深圳、海南等地已相继诞,生了,300,多家产权式酒店。,旅游与房地产相结合,的新兴物业开发模式,从2001年起风靡全国,随着国内经济和旅游,业的迅速发展，产权,式酒店这种深受国外,中产阶级青睐的投资,品种登陆中国。从海,南岛到北京，从重庆,到上海，产权式酒店,在国内著名旅游及经,济繁荣城市已逐步形,成燎原之势。,深圳大梅沙“雅兰酒,店”、三九集团“丹枫,白露”；北京的“金色,假日”、“快乐无穷大,龙庆（假日）乡村俱,乐部”；海南的“博鳌南,色海岸”、“南海传说”、,“三亚海景温泉大酒店”、,“黄金海岸花园”；上海,的“凤凰大厦”；秦皇岛,的“维多利亚海湾”、“碧,海蓝天”；大连的“海昌,欣城”；杭州的“黄龙,月亮湾大酒店”,产权式酒店的发展与兴起中国产权式酒店的发展透析1995年开始,11,中国产权式酒店的发展透析,产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户,60,是中产家庭投资，,40,左右是企业集团购买。,有一定经济实力的,家庭和个人,分时度假公司,一些公司或事业机构,他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假；,购买动机为业务、或度假需要,购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；,客户构成分析,中国产权式酒店的发展透析产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这,12,产权式酒店的运行体制,Add Your Text,产权式酒店的运行体系构成,产权人体系,投资保障体系,合约体系,经营体系,利润分配体系,产权式酒店的运行体制 Add Your Text产权式酒店的,13,产权式酒店的运行机制,1,产权人体系主要由已经出售的客房的小业主和未售出的客房、不能出售的带有营业性质的公共配套的大业主共同构成了产权酒店的产权人体系,。,2,合约体系主要业主和开发商签订的商品房买卖合约、业主和银行签订的借款合约、业主和酒店管理公司签订的委托经营管理合约、持卡人合约、产权人和独立审计师事务所签订的委托财务审计合约等构成了产权酒店合约体系。,3,经营体系以酒店管理公司为主体，开发商垫付酒店开业的启动资金。,4,投资保障体系主要由开发商为各小业主获得银行按揭提供的抵押加阶段性担保、开发商对酒店正常经营提供的经营性担保、酒店管理公司的品牌经营保证、独立第三方审计师事务所对酒店经营进行的财务审计共同组成了产权酒店的投资保障体系。,5,利润分配体系是根据酒店的实际运营效益，经过严密合理的计算进行各业主的利润分配，分配的主要原则应遵循业权分配原则。,产权式酒店的运行机制1产权人体系主要由已经出售的客房的小业,14,产权式酒店的运行机制,产权式酒店的,运行机制,3,由酒店公司委托酒店管理公司进行酒店的经营管理，产生的经营收益上缴酒店公司。,2,所有业主为酒店公司的股东，未售出的房产（包括经营性配套）的产权由大业主即开发商所有。,1,由开发商发起成立酒店公司,4,由酒店公司委托审计师事务所对酒店管理,公司进行财务审计。,5,酒店公司根据酒店经营收益进行利润分配，,回报股东。,产权式酒店的运行机制 产权式酒店的3由酒店公司委托酒店管理,15,产权式在运营上酒店面临的问题,Problem,1,Problem,2,Problem,3,产权酒店把业主和酒店的开发者及经营者在利益和风险上拴在了一起.,投资时间如果太长，投资者面临的风险会非常大。,面临着巨大的法律风险,其一，由于违法，可能导致合同无效。其二，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。其三，在委托管理机制方面存在严重问题。,产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权必须受到一定限制。因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。只有酒店法人公司才具有这个酒店实体的经营权。,产权式在运营上酒店面临的问题Problem1Problem,16,产权式酒店在交易过程中存在的风险,在酒店经营过程中,相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险。,这种风险主要来自,开发商，如果开发,商恶意欺诈或经营,公司在酒店营业中,经营不善，一旦产,生经营风险，投资,者投资回报就没有,了保障。,2、回报率风险,4、租赁经营过程中存在的风险,1、市场风险,3、权属风险,在酒店经营过程中,相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险。,对于签订的租赁合同后，在出租过程中存在的损坏及经营收入问题的解决,产权式酒店在交易过程中存在的风险在酒店经营过程中这种风险主要,17,产权式酒店风险应对及投资建议,造成以上种种,风险的主要原,因在于，信息,的不对称以及,投资者对转让、,出租、担保等,专业投资知识,的欠缺。,明确房屋权属,产权证的办理问题，虽然国家没有明文规,定必须办理，建议投资者在前期对项目的合,法性以及开发商的资历，一定要有一个冷静,的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有,物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，,如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就,必须得办理。,担保机制是否健全,在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？,担保公司的资金实力如何？另外，还应特别,关注担保形式是什么？还应注意担保的内容,是什么？,是否有完善的,退出机制,所投资的物业有没有完善的退出机制，对于,投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投,资期满之后，如果不想继续投资的话，能否,“全身而退”的问题。,产权式酒店风险应对及投资建议造成以上种种明确房屋权属产权证的,18,产权式酒店能够受到热捧的原因,产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项,连带回报。,地段好，出租回报率高,投资轻松、风险小、,回报丰厚,具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济和房地产业的发展,。,地段好，出租市场广，其回报率会在,5%,到,10%,左右。总体来看，产权式酒店与高价楼盘相比，投资回报率还是相对比较高一些，因为它的市场需求还是比较大的