赢商网-租金定价分析850227013

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,租金定价分析,2011,创造,价值发展,1,定价基本准则,一,租金调研方式和内容,二,2,商铺定价基本准则,3,定价基本准则,租金定价覆盖成本,获得预期收益,抵御市场抗性,投资者,商户,控制经营成本,周边商铺参照性、提升自身竞争力,投资客,投资回报率,4,定价方法/,租金参照法,租金参照法是以同地段同类型商铺的租金来推算本项目租金，并以项目租金作参照来确定商铺的售价。,租金投资回报率计算方法：,回报率=（12个月租金总额-各项成本）/当前销售价格,注,（12个月租金总额-各项成本）：通常以10-11个月计算,1、对项目周边类似楼盘进行调研，得出：,参照项目,销售价格,租金,投资回报率,A项目,15000元/平米,50-60元/月.平米,3.64.4,2、初步估算项目租金,对项目周边其他项目进行调研，得出销售价格范围，寻找市场接受程度较高的价格范围。,根据租金投资回报率计算方法，计算出参考项目的租金回报率为,3.,买的,6-4.4,，通过对项目地段、人气、交通等因素，对项目进行初步租金及租金投资回报率的预测，同时通过对经营商户的走访得出他们的理想租金水平，结合以上两者，得出最终租金水平为,65,元,/,平米每月，租金投资回报率为,4,。,案例示范：,5,定价方法/,假设开发法,假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，既是站在未来预期收益的角度的一种预期性的估价，又是用预期收益扣减预期成本，属于成本法的倒算。,开发项目建成后出租情形下的理论公式,P=Pc-(B+C),Pc=a/r,注：P购买开发场地的价格,Pc开发项目预期建成后的资本化价格,a开发项目建成后每年的平均纯收益（平均租金）,r资本率，即预期的投资收益率,B开发项目预期的开发费用,C开发商的合理利润,由此推断：,每年平均租金=（购买土地价格+开发项目预期费用+开发商的合理利润）X预期的投资收益率,项目平均租金=每年平均租金/（出租面积*365天）,6,定价方法/,内部收益率还原法,上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。,优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。,不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。,内部收益(IRR)=累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数（按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费）,月租金,=IRR*(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)/投资期内的累计出租月数,由此可以计算出：项目平均租金=月租金/（出租面积30天）,7,租金调研方式和内容,8,区域租金是一个商业区域（也可以称之为商圈）的租金范围，比如在上海商业网点办和在行公布,06,年的商铺行情中，反映大兴街商铺每天租金,8.50,元,11.50,元之间，实际上就是反映这个商业区域的租金范围，随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。,对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。,商铺是市场化、资本化的商品，它必然受到市场的影响，一般而言，商铺租金价格因素受到两个方面的影响，一个是,区域租金,，一个是,业态租金,。,9,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,项目租金方案建议,参考依据,租金调研方式和内容,10,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,经营规模,每层商户组合,每层商场平面布局,商场动线规划,商场柱距,招商条件,各业态商户租赁成交条件,租金调研方式和内容,11,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,目标行业租户,百货公司,超市,国际名牌,大型家居用品专门店,电器城,电影城,娱乐中心,大型中式酒楼,特色餐饮、美食广场,美容院及发廊,音像、书店,大型运动用品专门店,健身中心,银行,租金调研方式和内容,12,市场租金调研,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,结论分析,结论：,各行业商户租金水平及承租面积规律,13,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,小商铺,高收益,低安全性,黄金分割线,低收益,高安全性,主力店,高,低,小,大,租 金,面 积,14,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,15,楼层,购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼,承租面积,一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米,承租能力,承租能力较低。,*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；,-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。,特征分析,：,主力店/购物中心,特征分析,：,楼层,一般贯通商场首层4、5层,承租面积,大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上,主力店/百货,16,楼层,通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分,承租面积,承租面积大，一般在3000平方米以上,*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。,主力店/酒楼,主力店/,娱乐中心、电影院,楼层,购物中心最高层或贯通商场的较高楼层,承租面积,一般至少在1,000平方米以上,单位租金,娱乐中心以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主,17,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店,租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,项目租金方案,不同行业商户租金水平及承租面积基本规律,18,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,一般在3,000平方米上,电器连锁,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,承租面积大，可达万余平方米,大型家居,楼层,该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上,承租面积,承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可,单位租金,承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右,美容美发中心,19,楼层,该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求,承租面积,承租面积较大，至少在千余平方米以上,承租水平,承租水平较低,健身行业,楼层,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合,承租面积,承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米,单位租金,租金承受水平与承租面积直接相关,体育用品专门店,20,特色主力店承租特征总结,下首层,总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如,3F,以上,首层,二层,电器城,体育运动用品专门店、美容院,三层,四层,五层,承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层,大型家居用品店,健身中心,21,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺,租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,项目租金方案,不同行业商户租金水平及承租面积基本规律,22,零售店铺承租特征,一般零售商铺,（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）,承租面积,租期,30平米以下,两年,30-150平方米,三年,150平方米以上,五年（首三年后调整租金）,23,深圳地王购物中心租金分析,353,835,614,493,182,0,100,200,300,400,500,600,700,800,900,LG,1F,2F,3F,4F,深圳中信城市广场租金分析,664,699,511,350,323,0,100,200,300,400,500,600,700,800,LG,1F,2F,3F,4F,元/,8%,32%,27%,5%,各楼层递增（减）差幅,元/,各楼层递增（减）差幅,63%,20%,26%,58%,同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减,零售店铺承租案例分析,24,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店,租金水平及承租面积规律,项目租金方案,不同行业商户租金水平及承租面积基本规律,25,餐饮承租特征,餐饮,承租面积,租期,500平米以上,六年或以上（首三年后调整租金）,26,联系方式,地址,:,上海肇嘉浜路,1065,甲号飞雕国际大厦,1608B,电话,:,传真：,地址,:,南京华威大厦,4B5,、,B7,座,电话,:,传真,:025-,网址,:,n,27,专业创造价值 Profession makes value,感谢阅读,Thanks for reading,28,