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,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产运营策划标准化流程,商业地产运营策划标准化流程,1,商业地产运营策划第一阶段,项目市场调研,商业地产运营策划第一阶段项目市场调研,2,1、项目背景,1、项目背景,3,2、宏观环紧调研,宏观环紧调研,（,1,）,城市经济发展环紧,（,3,）,商业环紧,（,4,）,其它宏观环紧,（,2,）,城市人口环紧,2、宏观环紧调研宏观环紧调研（1）（3）（4）（2）,4,3、项目地段环紧调研,项目地段,环紧调研,（,1,）,周边居民环紧,（,4,）,地段未来规划,状况,（,5,）,项目地块开发,条件,（,3,）,地段区位特征,（,2,）,地段商业环紧,3、项目地段环紧调研项目地段（1）（4）（5）（3）（2）,5,4、项目商圈调研分析,项目商圈调研分析,（,1,）,项目商圈范围的确定,（,2,）,商圈分析,(3),经营者调研分析,4、项目商圈调研分析项目商圈调研分析（1）（2）(3),6,商业地产运营策划第二阶段,项目市场定位,商业地产运营策划第二阶段项目市场定位,7,1、项目分析,（1）项目条件与资源分析,（2）项目SWOT分析,项目,SWOT,分析,优势（,S,）,劣势（,W,）,综合分析,市场威胁（,T,）,市场机会（,O,）,1、项目分析项目SWOT分析优势（S）劣势（W）综合分析市场,8,2、项目产品定位,（1）经营业种规划,（2）经营业态组合,2、项目产品定位,9,3、项目功能定位,（1）购物功能定位,（2）饮食功能定位,（3）娱乐功能定位,（4）休闲功能定位,（5）表演功能定位,（6）各功能区规划布局,（7）考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素,（8）考虑获取最大的租金收益因素,3、项目功能定位（1）购物功能定位,10,4、项目主题定位,（1）主题的导入,（2）主题的深化,（3）主题的差异性与适应性分析,（4）符合项目条件的候选主题,（5）主题的表现,4、项目主题定位（1）主题的导入,11,5、项目形象定位,（1）形象品牌确立,（2）名称确定,（3）形象品跑运营策略,（4）品牌形象延伸策略,5、项目形象定位（1）形象品牌确立,12,6、项目目标客户定位,（1）目标客户细分,（2）目标投资客户细分,（3）目标招商商户细分,（4）订单式委建、合作开发等多种形式 的合作伙伴的寻求原则,6、项目目标客户定位（1）目标客户细分,13,7、项目目标消费者定位,目标消费群的甄别,主力目标消费群,辅助性目标消费群,消费群体的区域定位,消费群体的年龄结构定位,消费群体的收入水平定位,7、项目目标消费者定位目标消费群的甄别,14,8、项目销售价格定位,（1）项目价格策略定位依据,（2）项目价格定位建议,（3）项目价格在市场竞争中的调整策略,8、项目销售价格定位（1）项目价格策略定位依据,15,9、项目规划建议,项目整体开发规划思路与目的,整体建筑规划建议,项目整体建筑风格,项目购物环紧规划,项目交通环紧规划,项目营业空间经营规划布局,9、项目规划建议项目整体开发规划思路与目的,16,10、项目经济效益分析,成本费用分析,营业利润分析,经济效益分析,10、项目经济效益分析成本费用分析,17,商业地产运营策划第三阶段,招商及销售推广,商业地产运营策划第三阶段 招商及销售推广,18,1、项目销售招商实操总纲,项目销售招商推广总体思路,确定项目销售与招商的面积比,项目支持点,销售招商推广总体策略,1、项目销售招商实操总纲项目销售招商推广总体思路,19,2、销售招商策略,项目整体销售招商部署,项目销售招商整体节奏,项目阶段性销售节奏,项目销售招商与价格策略的联动,2、销售招商策略项目整体销售招商部署,20,3、项目整体包装策略,项目销售招商现场包装,项目销售招商道具的包装,3、项目整体包装策略项目销售招商现场包装项目销售招商道具的包,21,4、项目宣传推广整体策略,项目宣传推广整体策略,项目阶段性宣传推广策略,项目媒体运用策略,项目公关活动的运用策略,4、项目宣传推广整体策略项目宣传推广整体策略项目阶段性宣传推,22,5、销售招商的实施,销售招商准备,销售招商准备,确定销售招商对象的特征,确定招商条件,组建销售招商队伍,销售招商资料准备,销售招商,步骤,销售招商,调查,开业准备,销商招商,管理,公开销售,招商,内部认租,认购,销售招商步骤,5、销售招商的实施销售招商准备销售招商准备确定销售招商对象的,23,6、项目销售招商费用运用策略,项目整体销售招商费用使用依据,项目阶段性销售招商费用构成,项目整体销售招商费用预算,6、项目销售招商费用运用策略项目整体销售招商费用使用依据,24,执行阶段：营销及招商实施,制定销售招商计划,组建销售招商组织机构,组织实施销售招商计划,配置销售招商工具及各种资料,工作业绩评估,销售招商人员管理、培训、督导,掌握市场变化，及时调整销售招商策略,职能售后服务,宣传推广投入及效益监控,项目销售、招商阶段性回顾及总结,执行阶段：营销及招商实施制定销售招商计划,25,制作人：徐春,26,
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