中信红树湾-价格方案

一期价格报告概要,2004,年,7,月,8,日,深圳地产市场现状与可预见趋势,2003,年深圳全市房地产开发投资达到,449.05,亿元，比上年增长了,9.4,，在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。,2003,年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）,从,2003,年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。,2003,年,9,月,1,日国务院下发的,关于促进房地产市场持续健康发展的通知,（国发,【2003】18,号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。,1-12,月住宅销售市场均价为,5898.8,元,/,平米，与去年,1-12,月相比上涨了,4.08%,。小幅上涨受到一定记价面积（套内面积）变化的影响，实际意义上价格是相当平稳的。结合局部供给不足、成本上升、需求持续稳定增加等情况来看，预示着深圳市场的价格潜力并未充分发挥，尤其是中高档住宅的价格。,区域,土地出让,2002,年,2003,年,关,内,罗湖区,6080.8,39704.9,福田区,14051.9,22721.2,南山区,96336.4,139953.7,盐田区,43173.6,70347.32,小计,159642.7,272727.12,关,外,宝安区,730730.3,870530.8,龙岗,287877.8,1407830,小计,1018608.1,2278360.8,合计,1178250.8,2551088,2003,年关内土地的供应量都在,20,万平米以下，宝安龙岗则持续增长，以龙岗最为典型，预示,2004,年房地产销售已向关外扩张。,南山半岛,前后海,+,老城区,460,万,填海区,+,华侨城,+,科技园,550,万,中心区,+,香蜜湖,+,红树林,190,万,深圳传统核心区域改造,200,万,蓝色盐田,50,万,深圳市全市目前可供开发的新地中，特区内、宝安、龙岗总量格局为,1,：,12.5,：,15,。罗湖、福田两个行政区可出让土地仅,63,万平方米，南山区主要集中在红树湾填海区内。深圳未来的土地供应将转移到城郊，关外将成为深圳开发商投资重点区域，这种趋势与目前深圳城市郊区化和卫星城规划趋势保持一致。,项目竞争分析,兰溪谷,硅谷别墅,红树西岸,瑞河耶纳,熙园,天二,I,天二,II,世纪村,本项目,红树东方,水榭花都,项目,建面,容积率,总套数,主力户型面积,均价,推出时间,在售楼盘,天鹅堡二期,II,区,11.1,万,3.662,342,240-260,四房,9800,7,月,3,日,兰溪谷,9.3,万,1.65,539,143-163,四房,9800,4,月,17,日,世纪村日月府,10.6,万,3.51,564,150-200,三房,200-220,四房,7600,4,月,18,日,后续项目,瑞河耶纳,11.1,万,1.4,400,多,TOHO,：,220-270,多层：,200-250,小高层：,130-170,10000,9,月底,红树西岸,25,万,3.4,1167,95-100,两房,120-200,三房,20000,7,月认筹,8,月开盘,硅谷别墅三期,11,万,2.04,300,240,平米四房,水榭花都三期,9,万,总体,1.4,91-305,04,年年底,香域中央,18,万,2.08,720,159-172,四房,9000,10,月,御景东园,19,万,5.9,1021,120-150,三房,9000,6,月,20,日,重点竞争项目调查,红树西岸,户型,面积区间（,m2,）,套数,套数比,2,房,经济,2,房,63,29,2.49%,舒适,2,房,95-100,237,20.3%,3,房,实用,3,房,120-130,254,21.77%,舒适,3,房,140-165,374,32.1%,复式,3,房,180-200,26,2.23%,4,房,170-220,150,12.8%,大平面,250-300,48,4.11%,大复式,240-400,49,4.2%,合计,1167,本项目与红树西岸比较，最大的优势在于产品设计，红树西岸是个性化的产品，大进深小开间，户型本身存在一定的弱点，而本项目是实用型居家户型，更以人为本。,百仕达比项目早启动，但从目前形式和了解到的情况分析，它势必比本项目晚入市，预计在,9,月下旬，目前对外宣称均价为,15000,元,/,平米，可见其必然在观望整个片区市场，通过本项目入市时的市场反映及时采取应对策略。,重点竞争项目调查,瑞河耶纳,瑞河耶纳户型设计中规中矩，方正实用，户型本身没有重大缺陷，但同时也没有太多特点，它的设计正好与百仕达相反，是一个非常稳妥的方案。,与瑞河耶纳相比，本项目在容积率上没有优势，产品类型不及瑞河耶纳，但产品设计还是具备一定的优势，但如果瑞河耶纳以,8500,入市，将给项目造成很大的压力。,产品类型,面积区间,所占比例,预计均价,Town House,220-270,30,8500,9,层洋房,220,20,小高层,130-180,50,中信红树湾一期价格形成基础,对比楼盘选择,因素,权重,相应楼盘,比重,存在竞争,75,天鹅堡二期,II,区,40,红树东方,15,熙园,10,兰溪谷,10,无竞争,25,世纪村,10,天鹅堡二期,区,10,水榭花都二期,5,选择原则,区域相关性,产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）,竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）,位置相近,20,同质产品,25,竞争关系,55,总分,天鹅堡二期,II,区,15,20,55,90,红树东方,15,15,5,35,熙园,5,15,5,25,兰溪谷,10,10,5,25,世纪村王府,20,5,0,25,天鹅堡二期,区,15,10,0,25,水榭花都二期,5,10,0,15,中信红树湾一期价格形成基础,核心均价比准,项目,实收均价,(,元,/M2),销售调整,市场调整均价,(,元,/M2),折算率,比准均价,(,元,/M2),权重值,折算价格,(,元,/M2),天鹅堡二期,区,9800,1,9604,98%,9417,40%,3767,红树东方,8600,0.97,8342,107%,8963,15%,1345,熙园,9800,0.99,9702,100.55%,9755,10%,976,兰溪谷,9600,1.02,9792,102%,9998,10%,1000,世纪村王府,8700,0.93,8091,110.30%,8924,10%,892,天鹅堡二期,区,10000,1,10000,97%,9670,10%,967,水榭花都二期,11000,1.02,11220,98%,10945,5%,547,合计,100%,9570,通过与对比楼盘内外在各方面素质的比较打分，折算到价格，再乘以权重，得出市场比准均价为,9570,元,/,平方米，经过点对点分析，项目一期高层实收均价建议为,9600,元,/,平方米,。,1,2500,5,1865,7,1635,17,77,16,385,3,2288,2,2327,4,2087,10,1337,14,962,8,1462,11,1327,9,1365,18,58,20,0,6,1692,12,1288,13,1154,15,500,18,58,2,1,3,5,12,层朝向差,中信红树湾一期价格形成基础,平面差确定,分项,景观,户型亮点,视野,朝向,噪音,权重,45%,30%,10%,10%,5%,VIP,客户意向,47,30,15,9,46,59,36,29,0,24,18,9,17,38,15,32,5,3,9,20,2,1,3,5,TOHO,：,3,说明：由于目前阶段户型资料不全，信息不对称，客户的意向受销售员的个人喜好影响较大，基本上是销售员向客户推哪个户型，客户就接受那个户型，因此意向统计仅作参考，不能成为定价的主要依据。,中信红树湾一期价格形成基础,竖向差确定,针对四栋而言，均采用,12,层作为打分基准层，故,12,层层差设为,0,；,最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差，设为,150,元；,一、二栋低层受到,TOHO,的影响，到,6,层视野突然开阔，会有一个跳差；,13-19,层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层差设为,50,元；,突破,20,层，人的心理会有一个变化，跳差,100,元；,20,层以上，景观变化逐渐变小，层差设为,30,元。,10938,9617,9422,8144,8340,10518,10418,10182,9299,9176,9424,9438,9952,8114,8055,10179,9253,9264,8752,8113,1,3,2,5,中信红树湾一期价格形成基础,分单位均价,注：不含,1,栋顶层复式价格,中信红树湾一期价格形成基础,分栋均价,9596,1,3,2,5,11691,9187,8849,中信红树湾一期价格策略,参考案例,3-4,19,分期规模,物业类型,时间轴,2002.1,2002.9,2002.7,2004,上半年,第一期,6-7,2003-11,7.64,2.7,1.6,高层,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪宅、多层花远洋房、,townhouse,、,house,首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。,万M,2,第二期,多层,House,天鹅堡,纯水岸,天鹅堡,纯水岸,首期配置：会所,波托菲诺的开发策略,波托菲诺项目开发均价走势图,2004,2005,2003,2002,2001,8000,9000,10000,11000,12000,13000,20000,均价（元,/,平方米）,时间（年）,2001.10,天鹅堡一期启动,A,、,B,、,C,栋推出,8500,元入市,2002.1,天鹅堡一期,D,、,E,栋推出,8800,元入市,2002.7,纯水岸一期,TH,启动,16000,入市,2002.7,纯水岸一期多层启动,9300,入市,2003.12,天鹅堡二期,1,区启动,9800,元入市,2004.10,纯水岸别墅,计划启动,30000,入市,2004.6,天鹅堡二期,2,区启动,9800,元入市,各期项目价格变化及销售周期,项目整体价格变化,项目整体价格变化,中信红树湾一期价格策略,策略形成,价格平开高走，确保入市热销，实现项目资金回笼目标，为一期顺利销售奠定基础；,分批推售，保证每一批客户都有升值空间，形成良好口碑传播,避免相同户型房号的内部竞争，选择性推出；,同时确保每一批都有亮点户型树立价格标杆。,采取新的营销方式，有效的消化诚意客户，降低销售风险。,计划将一期高层部分房号分三批推出；,价格表根据每次推售的房号，分三次公布，每次价格表上仅显示当次所推之房号的价格；,考虑到,20042005,年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果，结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以目标均价的,0.98,入市，即,9400,元,/,左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目均价呈逐步攀升趋势，第二批房号推出时的入市均价为目标均价的,0.99,，即,9500,元,/,平方米均价体系，第三批为目标均价的,1.03,，即,9888,元,/,平方米均价体系，项目高层整体最终实现均价,9600,元,/,。,中信红树湾一期价格策略,推售策略安排,第一批公开房号,200,套左右，考虑到,5,栋的户型和,3,栋基本一致，前三栋已经包含所有户型种类，同时参考贵宾卡客户意向和实际工程展示情况，因此前两批暂不推,5,栋，在