物业管理基本制度住宅专项维修资金

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,7.1,住宅专项维修资金概述,7.2 住宅专项维修资金的交存,7.3 住宅专项维修资金的使用,7.4 住宅专项维修资金的监管,需熟悉和掌握的法规规章内容：,住宅专项维修资金管理办法。,7 住宅专项维修资金管理制度,1,7.1住宅专项维修资金概述,（1）住宅专项维修资金的定义,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,（2）管理原则,住宅专项维修资金实行,专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督,的原则。,（3）监督部门,建设主管部门和财政部门,2,什么是共用部位和共用设施设备？,共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主,共有的部位,，一般包括,住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主,共有的附属设施设备,，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,3,7.2住宅专项维修资金的交存,（1）住宅专项维修资金的交存主体,（2）住宅专项维修资金的交存金额,（3）住宅专项维修资金的交存方式,（4）住宅专项维修资金的管理,4,（1）住宅专项维修资金的交存主体,住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：,住宅的业主,，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。,住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的,非住宅的业主,。,涉及公有住房出售的，,售房单位,应当按照规定交存住宅专项维修资金。,5,（2）住宅专项维修资金的交存金额,商品住宅的业主、非住宅的业主,按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅,建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。,出售公有住房的,业主,按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为,当地房改成本价的2%,。,售房单位按照,多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。,6,（3）住宅专项维修资金的交存方式,商品住宅的业主,应当,在办理房屋入住手续前,，将首期住宅专项维修资金存入,住宅专项维修资金专户,。,出售公有住房的,业主应当,在办理房屋入住手续前,，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入,公有住房住宅专项维修资金专户,。,公有住房售房单位应当,在收到售房款之日起30日内,，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。,7,（3）住宅专项维修资金的交存方式,未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。,8,（4）住宅专项维修资金的管理,业主大会成立前住宅专项维修资金的管理,业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。,通过委托当地商业银行开立,住宅专项维修资金专户,。,开立的住宅专项维修资金专户，,以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账,，未划定物业管理区域的，,以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。,9,（4）住宅专项维修资金的管理,业主大会成立后住宅专项维修资金的管理,业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的,专户管理银行,，并在专户管理银行,开立住宅专项维修资金专户,。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。,（开户）,业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。,（通知）,10,业主大会成,立,立后住宅专,项,项维修资金,的,的管理,直辖市、市,、,、县人民政,府,府建设（房,地,地产）主管,部,部门或者负,责,责管理公有,住,住房住宅专,项,项维修资金,的,的部门在收,到,到通知之日,起,起30日内,，,，通知专户,管,管理银行将,该,该物业管理,区,区域内业主,交,交存的住宅,专,专项维修资,金,金账面余额,划,划转至业主,大,大会开立的,住,住宅专项维,修,修资金账户,，,，并将有关,账,账目等移交,业,业主委员会,。,。,（划转）,住宅专项维,修,修资金划转,后,后的账目管理单,位,位，由业主大,会,会决定。业,主,主大会应当,建,建立住宅专,项,项维修资金,管,管理制度。,（管理）,业主大会开,立,立的住宅专,项,项维修资金,账,账户，应当,接,接受所在地,直,直辖市、市,、,、县人民政,府,府建设（房,地,地产）主管,部,部门的监督,。,。,（监督）,11,课堂提问：,1、根据,物,物业管理条,例,例的规定,，,，（,）,）的业主，,应,应当按照国,家,家有关规定,交,交纳专项维,修,修资金。,A 住宅B 住宅小,区,区的非住宅,C 非住宅,小,小区,D 住宅小,区,区外与单幢,住,住宅楼结构,相,相连的非住,宅,宅,2、业主按,照,照所拥有物,业,业的建筑面,积,积交存住宅,专,专项维修资,金,金，每平方,米,米建筑面积,首,首期交存额,为,为（,）,）,12,3、出售公,有,有住房的，,对,对于交存专,项,项维修资金,的,的说法正确,的,的是：售房,单,单位交存的,住,住房专项维,修,修资金，（,）,）从,售,售房款中一,次,次性提取,A 多层住,宅,宅，售房单,位,位按照不低,于,于售房款的20%交存,B 高层住,宅,宅，售房单,位,位按照不低,于,于售房款的30%交存,C 多层住,宅,宅，售房单,位,位按照售房,款,款的20%,交,交存,D 高层住,宅,宅，售房单,位,位按照售房,款,款的30%,交,交存,13,4、商品住,宅,宅的业主应,当,当在办理（,）,）手,续,续前，将首,期,期住房专项,维,维修资金存,入,入住宅专项,维,维修资金专,户,户。,A 住房权,属,属登记B,住,住房入住,C 住房装,修,修登记D,住,住房保证金,缴,缴纳,5、在售后,公,公有住宅专,项,项维修资金,中,中，业主首,次,次交存住房,专,专项维修资,金,金的标准为,当,当地房改成,本,本价的（,）,）。,A 1%B 2%C5%D 5-8%,14,6、出售公,有,有住户的维,修,修资金，由,（,（）,交,交存。,A 业主或,售,售房单位B,业,业主和售,房,房单位,C 业主D 售,房,房单位,7、住宅专,项,项维修资金,管,管理实行（,）,）原则,A 所有权,人,人决策B 专,款,款专用,C 政府监,管,管D 集,体,体存储,15,7.3住宅,专,专项维修资,金,金的使用,（1,）,）使,用,用范,围,围和,原,原则,（2,）,）分,摊,摊规,定,定,（3,）,）使,用,用程,序,序,（4,）,）禁,止,止使,用,用规,定,定,（5,）,）其,他,他规,定,定,16,（1,）,）使,用,用范,围,围和,原,原则,使用,范,范围,住宅,专,专项,维,维修,资,资金,专,专项,用,用于,住,住宅,共,共用,部,部位,、,、共,用,用设,施,施设,备,备保,修,修期,满,满后,的,的维,修,修和,更,更新,、,、改,造,造。,使用,原,原则,住宅,专,专项,维,维修,资,资金,的,的使,用,用，,应,应当,遵,遵循方便,快,快捷,、,、公,开,开透,明,明、受益,人,人和,负,负担,人,人相,一,一致的原,则,则。,17,（2,）,）住,宅,宅专,项,项维,修,修资,金,金的,分,分摊,规,规定,商品,住,住宅,之,之间或者商品,住,住宅,与,与非,住,住宅,之,之间共用,部,部位,、,、共,用,用设,施,施设,备,备的,维,维修,和,和更,新,新、,改,改造,费,费用,，,，由,相,相关,业,业主按照,各,各自,拥,拥有,物,物业,建,建筑,面,面积,的,的比,例,例分,摊,摊。,售后,公,公有,住,住房,之,之间共用,部,部位,、,、共,用,用设,施,施设,备,备的,维,维修,和,和更,新,新、,改,改造,费,费用,，,，由,相,相关,业,业主,和,和公,有,有住,房,房售,房,房单,位,位按照,所,所交,存,存住,宅,宅专,项,项维,修,修资,金,金的,比,比例,分,分摊；其,中,中，,应,应由,业,业主,承,承担,的,的，,再,再由,相,相关,业,业主,按,按照,各,各自,拥,拥有,物,物业,建,建筑,面,面积,的,的比,例,例分,摊,摊。,18,（2,）,）住,宅,宅专,项,项维,修,修资,金,金的,分,分摊,规,规定,售后,公,公有,住,住房,与,与商,品,品住,宅,宅或,者,者非,住,住宅,之,之间共用,部,部位,、,、共,用,用设,施,施设,备,备的,维,维修,和,和更,新,新、,改,改造,费,费用,，,，先,按,按照,建,建筑,面,面积,比,比例,分,分摊,到,到各,相,相关,物,物业,。,。其,中,中，,售,售后,公,公有,住,住房,应,应分,摊,摊的,费,费用,，,，再,由,由相,关,关业,主,主和,公,公有,住,住房,售,售房,单,单位,按,按照,所,所交,存,存住,宅,宅专,项,项维,修,修资,金,金的,比,比例,分,分摊,。,。,住宅,共,共用,部,部位,、,、共,用,用设,施,施设,备,备维,修,修和,更,更新,、,、改,造,造，涉及,尚,尚未,售,售出,的,的商,品,品住,宅,宅、,非,非住,宅,宅或,者,者公,有,有住,房,房的，开,发,发建,设,设单,位,位或,者,者公,有,有住,房,房单,位,位应,当,当按,照,照尚,未,未售,出,出商,品,品住,宅,宅或,者,者公,有,有住,房,房的,建,建筑,面,面积,，,，分,摊,摊维,修,修和,更,更新,、,、改,造,造费,用,用。,19,（3,）,）住,宅,宅专,项,项维,修,修资,金,金的,使,使用,程,程序,划转,业,业主,大,大会,管,管理,前,前使,用,用程,序,序,物业,服,服务,企,企业,根,根据,维,维修,和,和更,新,新、,改,改造,项,项目提出,使,使用,建,建议；没,有,有物,业,业服,务,务企,业,业的,，,，由,相,相关,业,业主,提,提出,使,使用,建,建议,；,；,（提,出,出使,用,用建,议,议）,住宅,专,专项,维,维修,资,资金,列,列支,范,范围,内,内专,有,有部,分,分占,建,建筑,物,物总,面,面积,三,三分,之,之二,以,以上,的,的业,主,主且,占,占总,人,人数,三,三分,之,之二,以,以上,的,的业,主,主讨,论,论通,过,过使,用,用建,议,议；,（审,议,议使,用,用建,议,议）,物业,服,服务,企,企业,或,或者,相,相关,业,业主,组,组织,实,实施,使,使用,方,方案,；,；,（组,织,织实,施,施使,用,用方,案,案）,20,物业,服,服务,企,企业,或,或者,相,相关,业,业主,持,持有,关,关材,料,料，,向,向所,在,在地,直,直辖,市,市、,市,市、,县,县人,民,民政,府,府建,设,设（,房,房地,产,产）,主,主管,部,部门,申,申请,列,列支,；,；其,中,中，,动,动用,公,公有,住,住房,住,住宅,专,专项,维,维修,资,资金,的,的，,向,向负,责,责管,理,理公,有,有住,房,房住,宅,宅专,项,项维,修,修资,金,金的,部,部门,申,申请,列,列支,；,；,（申,请,请列,支,支）,直辖,市,市、,市,市、,县,县人,民,民政,府,府建,设,设（,房,房地,产,产）,主,主管,部,部门,或,或者,负,负责,管