某地产项目前期工作操作实务

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,项目前期工作操作实务,一、前期工作内容,一、前期工作内容,1.,市场调查研究；,2.,取得土地；,3.,协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）；,4.,协调初步设计和会审；,5.,办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）；,6.,协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）；,本资料完整版下载地址：,http:/ 容,房地产开发的商品房项目,住宅,非住宅,高教费,10,元,/,市政设施配套费,90,元,/,140,元,/,杭州市规划区范围内以出让方式取得土地使用权的免交,小区配套费,50,元,/,小区配套自行平衡的免交,绿化费,8,元,/,自行绿化的免交,墙改费预交,10,元,/,白蚁防治费,1.6,元,/,（砖混或框架结构）,散装水泥专项,基金预交,1.5,元,/,说明：以上除高教费按照地上建筑面积为基数缴纳外，其它项目均按照总建筑面积缴纳。,人防工程易地建设费标准,城 市,人防工程易地建设费,（元,/,平方米）,杭州市,6,级及以上,3000,6B,级,2000,杭州市区所辖重点城镇,6,级及以上,2000,6B,级,1000,二、开工前前期工作,（三）应注意的工作,1.,应认真审查取得的,建设用地规划许可证,、,国有土地使用权证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许可证,及附件、附图，不要因笔误而造成证件失真。,2.,在委托项目方案设计前，前期人员要弄清楚待开发项目用地及周边地上附着物和地下综合管线的现状以及室内外场地标高等；熟悉,项目选址意见书,以及附图中的各项内容，并与控制性规范做比较，确保,项目选址意见书,以及附图中的各项要求得到合理落实。对于需要突破的指标，要在有效把握规范的前提下，提前和相关政府部门沟通，确保整个项目的顺利推进。,二、开工前前期工作,3.,根据公司惯例，一般项目都是由自己的设计公司负责设计。前期工作人员要做好市建委设计处的工作，优先采取,1,家单位多方案竞选。如建委认为项目规模大，地理位置特殊等原因要求招投标的，则应根据项目规模与自己的设计公司协商确定符合资质要求的陪标单位，做好邀请招标的各项准备工作。,二、开工前前期工作,4.,在各审查阶段，要随时跟踪各部门审批情况，对于审批人员临时提出的各类预计在后期设计阶段或施工或现状无法规避的问题，要以最快的速度与政府、设计师进行有效沟通，确保后期设计和施工可以落实。为确保项目设计的进度，在各设计阶段经办人基本有一个意见后，可委托进入下一道工作（设计或施工安排）。,二、开工前前期工作,5.,方案设计期间，为准确把握设计方向，减少日后图纸修改，在方案设计中期，可根据项目的实际情况，请日照分析、景观分析、环境影响分析、交通影响分析相关专业单位介入，对方案设计提出建议，并不断完善方案设计。同时，由于方案批复前，必须进行方案公示，并由街道（社区）证实公示过程，因此，在项目开始确立后，要协调和维护好项目所在地政府关系，以确保公示顺利通过。,二、开工前前期工作,6.,由于目前杭州市规划局出台了,关于建设工程规划许可证批后内部修改有关意见,，因此，对初步设计提出了更高的要求，特别是精装修项目。为确保整个图纸设计的进度，在初步设计阶段要按照方案设计批复的有关意见落实设计，同时要做好设计单位与政府之间的沟通协调工作，在初步设计阶段尽可能细化各项设计成果，特别是外立面以及公共区域和功能用房定位设计。为了节省时间，每个项目公司可结合项目的实际情况，在施工图基本完成前，抽取施工图中间成果作为初步设计方案报批，对初步设计出图面积进行核算，若有小幅增加，应在此阶段图纸予以反映。,二、开工前前期工作,7.,施工图总平图将作为,建设工程规划许可证,的附图，因此要协调设计单位严格规范总图绘制，主要包括经济指标、住宅配套公建、报批建筑单体明细以及建筑内外关联数据。总图应根据预定位成果进行校对。一般情况，施工图将作为项目预售面积图纸，根据目前杭州市凹凸阳台以及架空层等面积计算规则，建议委托相关机构对指标进行计算，对各项文字标注严格把关，确保后期工作的主动。,二、开工前前期工作,8.,施工图设计内审后要进行招投标工作。邀请经验丰富的工程管理人员进行施工单位及施工项目班组的考察和选择；选用费率招标还是工程量清单招标，要征求集团成本管理部的意见。此阶段前期人员要协调好政府招标部门的工作，尽量缩短招投标时间，为尽早开工创造条件。,本资料完整版下载地址：,http:/