某广场商业街运作方案课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2008.9.,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,华友广场商业街运作方案,2008.9.,华友广场商业街运作方案2008.9.,1,全案提要：,项目概况,产品定位 客群分析 业态规划,招商策略,销售策略,推广策略,品牌塑造 运营管理 目标展望,2008.9.,华友广场商业街,全案提要：项目概况2008.9.华友广场商业街,2,项目概况：,本项目,位于莆田市涵江区国欢镇林柄村境内福厦国道旁，距离涵江市区3公里，距离石庭1公里，属于城市未来发展潜力板块，本项目与,莆田市高新园区,相连，与,福厦高速公路涵江出口,相邻；与区政府规划打造的140亩高新园区的,市政公园,相望，即将建成的,福厦,和,向莆,高速铁路枢纽站-,莆田站,抬眼可望，规划中的,涵江汽车客运东站,近在咫尺，可谓身处,大涵江交通枢纽的核心,，是工作、生活两相宜的福居美地，是最具投资价值的第三类地产板块。,2008.9.,华友广场商业街,项目概况：本项目位于莆田市涵江区国欢镇林柄村境内,3,接上页：,涵江是莆田东部的经济高地，在福建沿海的经济地位也是举足轻重。素有小上海之美称，2008年涵江区国民生产总值预计接近200亿元人民币；,涵江区常住人口约42万，流动人口约10万，项目周边2公里半径内覆盖人口约10余万人,半数以上为流动人口；,项目处于涵江商圈与江口、石庭商圈中间的现代商业空白区域，可谓机遇与挑战并存。,项目的地理位置使得我们必须做返租式销售。通过对商业部分的运作，提升项目整体价值。,2008.9.,华友广场商业街,接上页：涵江是莆田东部的经济高地，在福建沿海的经济地位也是,4,项目产品分析及定位,：,主要技术经济指标,建设用地面积：14395 M,2,总建筑面积 ：58006 M,2,商业部分面积：11705.1 M,2,建筑密度 ：31.70%,容积率 ：3.76,绿化率 ：33.10%,停车位 ：149 个,商业部分：由两幢4层独栋及其与住宅两层底铺形成的步行街杂合成的综合形态。,2008.9.,华友广场商业街,项目产品分析及定位：主要技术经济指标商业部分：由两幢4层独栋,5,项目产品分析及定位：,满足本项目社区商业配套的需求，,提升项目物业价值；,引领项目所在区域业态升级（石庭方向），,满足项目周边2公里辐射半径内10余万消,费者日益多元化的消费需求；,充分利用,项目整体出众的景观设计，增加项目,的商业外延，提升项目的商业价值。,主题定位：,综合型，一站式区域休闲、娱乐、购物中心,核心诉求：,打造大涵江时尚社区商圈新典范,2008.9.,华友广场商业街,项目产品分析及定位：满足本项目社区商业配套的需求，主题定位,6,经营客群分析,：,a),客群定位,：以散铺招商为主。在业态选择上要注意目标消费人群的需求特性，在业种业态一致的条件下，优先选择资金实力雄厚，经营能力强的商家；主力店（带生鲜的社区超市）可考虑联营或自营。,b),目标范围：,客户来源应以涵江商圈现有商家为主，以江口石庭商圈商家为辅，以莆田商家为补充，尽量不用新手。,c),客群需求：,能扩大其产品覆盖半径，增加经营收入，降低经营成本；能获得本项目商业化运作带来的增值效益（和去石庭、江口商圈经营的不同之处）；能得到政府税、费方面的支持。,2008.9.,华友广场商业街,经营客群分析：a)客群定位：以散铺招商为主。在业态选择上,7,消费客群分析,：,a),客群定位,：恩格尔系数在40%左右的中等收入人群，因所处商圈业态单一，业种档次低下，不能满足其由购物带来的,物资,与,精神,享受的人群。,b),目标范围：,以市高新区企业从业人员为主流目标消费人群，以石庭洞庭、黄厝、新坡、后洋、塘头、后郭、林柄等 常住人口为重要目标消费人群，以江口及涵江人口为次要目标消费人群。力争辐射半径3公里。,c),客群需求：,首先是项目的易达性，需要我们完善项目周边的局域交通环境。再者要满足吃、喝、玩、游、乐、购多元化、一站式消费需求。业态的选择要符合目标消费群的消费层次。,2008.9.,华友广场商业街,消费客群分析：a)客群定位：恩格尔系数在40%左右的中等,8,Swot分析：,1.优势：,项目地处涵江与江口石庭两大商圈中间，远离主商圈的实情,对我们来讲既是挑战，更是机遇。项目周边没有竞争对手，而,10余万人口的消费需求实实在在。依据常规，项目商业部分一,万余平方米的建筑体量正好和周边潜在消费人口数相契合。,项目在规划设计上具有高度的前瞻性，整体景观设计出众，,大大增加了项目的商业外延，提升了项目的商业价值。,开发商“华友”品牌在项目所在地有良好的口碑，能提升目标,客户对项目的认可度。,2008.9.,华友广场商业街,Swot分析：1.优势：项目地处涵江与江口石庭两大商圈中间,9,接上页：,涵江自古是商埠重镇，商贸繁荣，素有“小上海”美誉。涵江人善 于经商，乐于从商，已经形成从商创业的浓厚共识，加上已初步形成的以全国35家重点联系市场-涵江商贸批发中心为龙头的区域流通市场体系，积淀了涵江商业发展的良好基础。,涵江是全省乃至全国著名侨乡，在外侨胞和港澳台同胞达40多万 人，遍布50多个国家和地区，其中不乏爱国爱乡的知名人士和众多事业有成、经济实力雄厚的人士,。,2008.9.,华友广场商业街,接上页：2008.9.华友广场商业街,10,劣势,：,项目容积率高，楼层高度为近百米，建筑成本高，易造成单价或总价过高，从而造成租金过高，给运作带来困难。,目标客群散布在福厦公路沿线及周边地区，局域交通设施落后，给项目推广和后期运营造成困难。,区域内市政公共设施配套不足，周边商业尚待开发，服务设施配套基本空白，为本项目凝聚目标客户带来困难。,2008.9.,华友广场商业街,劣势：2008.9.华友广场商业街,11,机遇：,项目周边没有现代综合商圈，没有可比竞争对手。,项目周边潜在消费群体数量庞大，潜在消费商业体量庞大。,随着涵江大交通枢纽的逐步建成，汽车客运东站势必投入运营，本项,目的区位优势将更加突出，,华友作为有较大知名度的本土开发商，相对其他外来开发商来说，更能得到本地消费者的心理认同，更易打造口碑。,涵江的城市规划向东面倾斜（本项目方向），给本项目的远景带来极大利好因素。,2008.9.,华友广场商业街,机遇：项目周边没有现代综合商圈，没有可比竞争对手。2008,12,威胁：,项目周边商业配套和公共配套差，可借用业态稀少，造成项目业态规,划及商业运作难度增大。,项目产品设计多为独立店面形式，对需要大开间经营的业态的招商工,作，会带来诸多难点。,途经本项目的只有一路莆田至江口的小巴公交车，造成本项目的易达性较差。,2008.9.,华友广场商业街,威胁：2008.9.华友广场商业街,13,业态规划,：,一、业态选择：（参考可比商圈，服装和通讯类体量最大）,1.服装类专卖店：男装、女装内衣饰品、童装、运动装；,2.箱包鞋类专卖店；,3.数码、手机专卖店,4.社区型带生鲜超市；,5.社区店：洗衣店、药店、美容美发店、便利店、自助式银行；,6.休闲娱乐：网吧、台球城、电玩城、音像店、自助式卡拉ok；,7.餐饮：西式快餐、中式小吃、糕点房、饮品店（杜绝油烟、污水污染、,内街不设爆炒类中式餐饮）,2008.9.,华友广场商业街,业态规划：一、业态选择：（参考可比商圈，服装和通讯类体量最大,14,接上页,：,二、业态组合：（见项目平面图）,32层公寓楼底铺，各独立店铺面积较大，适合打通成大开间，做社区超市。,前排两幢独栋商业，店铺可从中间隔断，可降低单店租金，增加店铺数量。以便增加业种数量，丰富商业内涵，增强对目标客户的吸引力。,2008.9.,华友广场商业街,接上页：二、业态组合：（见项目平面图）2008.9.华友广场,15,招商流程,：,1.招商筹备：,项目定位,市场调研,招商商务条件,招商物料准备,租金、租赁年限、,免租期限、租金递增率,物业管理费,物业图纸、租赁合同、租赁意向书、,物业管理合同或条例,2008.9.,华友广场商业街,招商流程：1.招商筹备：项目定位市场调研招商商务条件招商物料,16,接上页：,2.客户签约,：（重点客户全流程，一般客户无中间意向部分流程）,工程整改要求,客户签订租赁意向,客户签订租赁合同及物业管理合同,签订租赁意向并缴纳保证金,客户邀约与接待,招商条件的告知与客户要求收集,招商条件谈判,客户要求谈判,其他个案要求,客户提供装修方案及图纸,工程部审核,客户按审核结论修改图纸直至审核通过，并在约定时间装修完毕开业,确定商务条件并通过工程部、物业管理部审核,签订合同并缴纳合同款,租赁合同复印件、物业管理合同复印件、装修图纸复印件分别由运营公司、物业及工程部留底,2008.9.,华友广场商业街,接上页：2.客户签约：（重点客户全流程，一般客户无中间意向部,17,接上页,：,3.客户装修与进场开业：,物业交付,客户装修,客户进场开业,招商部按合同约定协助客户通过工程整改流程,工程部进行工程整改，物业部配合,工程部整改完毕，物业部负责与客户办理物业交付手续，并收取约定的应收费用。,装修过程相关问题由物业部负责解决，招商部负责协调物业与客户的关系,工程部、物业部对装修效果进行监督。,运营部负责协调客户开业相关事宜,运营部、物业部、招商部相关人员到场祝贺,2008.9.,华友广场商业街,接上页：3.客户装修与进场开业：物业交付客户装修客户进场开业,18,招商策略：,1.业态选择要满足零售：娱乐：餐饮=52%:30%:18%的业内公认的产业经营黄金比例。,2.业态选择在功能和形式上要做到同业差异化，异业互补化。,3.在业种布局上要注意人流动线的设计，不留商业死角。,4.在运营上要懂得放水养鱼，要先做人气，再做生意。,5.招商以主力店先行，对本项目而言，主力店应该是带生鲜的社区超市及休闲娱乐业态。社区超市可考虑联营或自营。,6.招商对象以涵江商户为主，以江口、石庭商户为辅，以莆田商户为重点补充。,2008.9.,华友广场商业街,招商策略：2008.9.华友广场商业街,19,接上页:,7.招商节点安排：,招商前期，着重对目标业态的摸底，汰选。通过访谈，介绍项目,基本情况，了解目标客户对本项目的看法，并进行汇总。,店铺交付前6个月，开始出台商务条件正式招商。,根据招商进度及商家装修进度，确定开业日期。,8.,根据工程进度，选择不同工程节点开展各种类型的招商活动。个人认,为，主要的招商模式，以招商人员登门拜访为主。,9.,充分利用租金价格杠杆，针对重点目标客户采取灵活策略。,10.,成立商业运营管理公司，为商铺的增值提供软件保障。,2008.9.,华友广场商业街,接上页:7.招商节点安排：2008.9.华友广场商业街,20,招商重要节点,：,A.广场环境完成，对外开放；,B.沿途景观完成；,C.商业街内景观环境、环艺小品完成；,D.旗舰店装修完成开放；,E.外立面完成；,F.地下（地上）车库（位）完成；,G.开业典礼；,2008.9.,华友广场商业街,招商重要节点：2008.9.华友广场商业街,21,推广策略,：,一、品牌策略,：,1.,前期推广以一个核心基点-华友品牌，两个重心-住宅部分及商业,部分来运作。后期应围绕商业部分做推广。,2.,品牌理念的塑造：住宅-涵江东部新地标。（突出楼盘品质，性价比）。商业-涵江社区商圈新典范。（突出现代商业模式，展示自身商圈内的商业龙头地位）,3.,品牌内涵的塑造：项目倡导的理念、项目内容、项目意义等，具社会,影响力的品牌力度和内容。,2008.9.,华友广场商业街,推广策略：一、品牌策略：2008.9.华友广场商业街,22