滨海团泊土地合作开发模式策划报告

,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊土地合作开发模式策划报告,北京思源置地房地产顾问有限公司,2012年4月,报告目录,土地开发模式概要,一二级联动开发模式研究,二级开发模式研究,2024/11/17,2,房地产开发模式,2024/11/17,3,在土地一级开发阶段便引入投资商，参与到土地一级开发和进行二级开发,01,02,投资者在二级市场上获得建设用地使用权，进行土地转让、开发、经营、管理、销售。,一二级联动开发,二级开发,按投资者进入房地产开发的阶段，房地产开发有两种基本模式：,企业投资赢利模式,土地增值型,拿地土地升值转让,土地周边市政配套设施建设不断完善，从而令土地升值，投资者在土地升值后溢价出手而获得额外收益。这种投资开发赢利模式是最传统、也是最为消极的，政府是限制的,开发物业销售型,拿地开发销售,该运作模式对土地的依赖性强，对企业物业经营管理水平要求较低，受制市场影响波动较大，企业经营业绩不稳定,经营管理物业增值型,拿地开发经营管理（出售）,获得稳定现金流、受市场波动影响小、长期享受项目升值利润，实现城市土地可持续发展，如九龙仓、凯德置地开发的项目也都归由自己经营，即使出售，也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现出来”后再出售,2024/11/17,4,目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：,2024/11/17,5,开发方案选取原则,符合国家土地管理法律法规；,通过市场化运作实现价值最大化；,保证项目开发的可操作、可持续；,根据政策变化可灵活调整，保障项目快速启动。,合法、效益、便利、灵活,报告目录,土地开发模式概要,一二级联动开发模式研究,二级开发模式研究,2024/11/17,6,一二级联动开发程序,2024/11/17,7,一级开发,二级开发,一级开发实施方案,规划设计方案,园林、环保、市政评估,确定一级开发主体,实施征地、拆迁、整理,土地验收、成本审核,收回国有土地使用权,土地交易,入市准备,土地出让价格评估,制定土地出让方案,市场交易,签订土地出让合同,缴纳土地出让金、税费,支付一级开发费、移交土地,办理建设、规划许可证,确定施工单位、施工许可证,项目建设、监理,项目综合验收,办理房产证和入住手续,项目销售、移交、运营,通过开发流程分解，土地一二级联动有那些合作模式！,一二级联动开发策略,投资商自主开发,投资商与第三方联合开发,土地方与投资商联合开发,出让于第三方开发,2024/11/17,8,注：,A,：滨海团泊公司,B,：投资商,C,：第三方投资者,G,：政府部门,B,整体运营,AB,协同,ABCG,联合,总公司负责制,项目公司负责制,合资公司,权责分工,合资公司,权责分工,公司组织形式,总体开发方式,土地一二级联动开发,目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：,2024/11/17,9,合作模式之一,投资商整体运营模式,投资商整体运营模式,投资商整体运营模式：,由投资商全权负责协议地块的一级开发，包括征地拆迁、基础设施建设及报规法律程序；在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发。,2024/11/17,10,总公司负责制,由投资商分公司或总公司负责土地开发,投资商整体运营模式,项目公司负责制,单独注册成立项目公司负责项目运作,宗地达到上市交易和建设条件,居住用地,商业用地,公共设施用地,公司组织形式,用地性质,开发模式,投资商自主开发,投资商与第三方联合开发,土地方与投资商联合开发,出让于第三方开发,建设、运营、移交,招标、建设、移交,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,一级开发,二级开发,案例评析,操作模式方,案,案选比,总公司负责,制,制：,由投资商的,母,母公司或分,公,公司负责该,土,土地的一级,开,开发及后续,二,二级,开发，总公,司,司对该项目,承,承担,无限责任。,项目公司负,责,责制：,由投资商组,建,建项目公司,负,负责该土地,的,的一级开发,及,及后续二级,开,开发，对该,项,项目公司承,担,担无限责任,，,，母公司承,担,担有限责任,。,。,2022/12/25,11,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,责任主体,由总公司负,责,责该项目开,发,发，有利于,调,调动集团公,司,司资源，保,证,证项目启动,运,运营；但在,工,工作对接、,人,人员组织上,存,存在复杂性,和,和多变性，,会,会受到公司,内,内部各部门,牵,牵制；土地,二,二级开发阶,段,段可选择方,案,案较多。因,此,此较为适合,大,大规模土地,一,一二级联动,开,开发项目。,项目公司是,专,专门负责该,项,项目进行的,公,公司，人员,相,相对稳定、,工,工作目标任,务,务相对明确,，,，有利于工,作,作顺利快速,推,推进；在二,级,级开发通常,由,由项目公司,自,自己进行。,因,因此较为适,合,合小规模的,、,、项目公司,能,能够内部消,化,化的一二级,联,联动开发项,目,目。,案例评析,操作模式选,比,比方案,2022/12/25,12,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,由于国家用,地,地性质划分,比,比较复杂，,我,我们且从建,筑,筑形态和经,营,营角度可将,启,启动区用地,划,划分为：,居住用地：,主,主要指销售,的,的住宅项目,商业用地：,主,主要指可销,售,售和持有经,营,营的商业项,目,目（体育用,地,地暂不纳入,该,该范围）,公共设施用,地,地：上两类,之,之外不能盈,利,利且由滨海,公,公司或投资,商,商承担的公,建,建公益物业,用,用地，如配,套,套幼儿园、,体,体育场馆等,；,；,本报告主要,考,考虑的是上,述,述三类用地,组,组合出让，,如,如场馆搭配,居,居住用地出,让,让。,居住用地,商业用地,公共设施用,地,地,销售型物业,持有经营型,物,物业,公建公益型,物,物业,注：公共设,施,施用地中公,建,建公益型物,业,业包括医疗,、,、行政、学,校,校、文物、,工,工业、市政,等,等非盈利的,土,土地和物业,，,，体育场馆,用,用地也纳入,到,到公共设施,用,用地，建设,完,完成后可移,交,交或运营。,案例评析,操作模式选,比,比方案,销售型物业,销售型物业,持有经营型,物,物业,持有经营型,物,物业,公建公益型,物,物业,2022/12/25,13,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,居住用地,商业用地,公共设施用,地,地,投资商自主,摘,摘牌开发,投资商联合,第,第三方开发,投资商联合,滨,滨海公司开,发,发,土地公开出,让,让,投资商自主,摘,摘牌开发,投资商联合,第,第三方开发,投资商联合,滨,滨海公司开,发,发,土地公开出,让,让,投资商自主,建,建设、（运,营,营）、移交,发包第三方,建,建设、（运,营,营）、移交,物业类型,开发方案,根据物业类,型,型差异，项,目,目在二级开,发,发阶段可有,多,多种开发方,案,案；,案例评析,开发操作,2022/12/25,14,操作要点,开发方案,方案总述,方案评估,投资商整体,运,运营模式的,关,关键在于场,馆,馆和经营性,建,建设用地投,资,资利润平衡,和,和滨海的收,益,益平衡,滨海公司与,投,投资商签订,土,土地开发协,议,议书,明确加以双,方,方权力义务,、,、标的四至,、,、以及收益,分,分配,投资商组建,公,公司实施一,级,级开发，土,地,地达到上市,、,、建设条件,自主,摘,摘牌,开,开发,投资,商,商联,合,合第,三,三方,开,开发,投资,商,商与,滨,滨海,联,联合,开,开发,或,或部,分,分交,地,地,土地,公,公开,出,出让,投资,商,商自,主,主建,设,设、,移,移交,发包,第,第三,方,方建,设,设、,移,移交,一级,开,开发,主,主要,由,由投,资,资商,负,负责,组建,项,项目,公,公司,或,或分,公,公司,项,项目,组,组,利润,平,平衡,按比,例,例在,土,土地,出,出让,金,金中,提,提取,投,投资,成,成本,、,、公,建,建成,本,本和,利,利润,预,预期,按比,例,例在,土,土地,出,出让,金,金中,提,提取,投,投资,成,成本,、,、公,建,建成,本,本和,利,利润,预,预期,滨海,按,按预,期,期利,润,润入,股,股或,投,投资,商,商退,还,还部,分,分经,营,营性,用,用地,作,作补,偿,偿,滨海,、,、政,府,府和,投,投资,商,商按,比,比例,分,分享,土,土地,出,出让,金,金收,益,益,主要,针,针对,非,非经,营,营性,用,用地,的,的体,育,育场,馆,馆，,由,由投,资,资商,负,负责,场,场馆,建,建设,和,和运,营,营,案例,评,评析,场馆,类,类公,建,建开,发,发模,式,式,2022/12/25,15,操,作,作,要,要,点,点,开,发,发,方,方,案,案,方,案,案,总,总,述,述,方,案,案,评,评,估,估,场,馆,馆,根,根,据,据,其,其,建,建,设,设,和,和,后,后,续,续,运,运,营,营,的,的,性,性,质,质,，,，,通,通,常,常,需,需,要,要,通,通,过,过,招,招,标,标,由,由,专,专,业,业,建,建,筑,筑,公,公,司,司,负,负,责,责,建,建,设,设,，,，,后,后,续,续,可,可,由,由,政,政,府,府,回,回,收,收,或,或,由,由,单,单,独,独,项,项,目,目,公,公,司,司,负,负,责,责,营,营,运,运,。,。,综,合,合,配,配,套,套,项,项,目,目,建,建,设,设,投,投,资,资,方,方,案,案,如,：,：,场,场,馆,馆,、,、,医,医,疗,疗,及,及,其,其,他,他,配,配,套,套,设,设,施,施,滨,海,海,团,团,泊,泊,负,负,建,建,设,设,职,职,责,责,投,资,资,商,商,负,负,建,建,设,设,职,职,责,责,政,府,府,负,负,建,建,设,设,职,职,责,责,自,主,主,建,建,设,设,发,包,包,第,第,三,三,方,方,建,建,设,设,移,交,交,营,运,运,投,资,资,责,责,任,任,主,主,体,体,建,设,设,主,主,体,体,通,常,常,由,由,政,政,府,府,下,下,属,属,公,公,司,司,负,负,责,责,场,场,馆,馆,的,的,后,后,续,续,运,运,营,营,，,，,也,也,可,可,由,由,滨,滨,海,海,团,团,泊,泊,公,公,司,司,或,或,单,单,独,独,项,项,目,目,公,公,司,司,负,负,责,责,营,营,运,运,案,例,例,评,评,析,析,开,发,发,操,操,作,作,流,流,程,程,2022/12/25,16,操,作,作,要,要,点,点,开,发,发,方,方,案,案,方,案,案,总,总,述,述,方,案,案,评,评,估,估,案,例,例,评,评,析,析,投资商摘地开发,滨,海,海,团,团,泊,泊,公,公,司,司,与,与,投,投,资,资,商,商,签,签,订,订,签,签,订,订,土,土,地,地,一,一,级,级,开,开,发,发,协,协,议,议,总,