房地产物业管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产物业管理、中介服务及其他,房地产业,普查,培训课件,焦臻卿,2009年2月,房地产业普查范围：按国民经济行业分，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动4个中类。,房地产业普查登记的原则：房地产业按其法人单位主要经营活动所在地进行普查登记，并负责组织其下属的产业活动单位的普查登记工作。,一、普查对象,1、物业管理（行业代码7220）,指物业管理企业依据物业合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。,2、中介服务（行业代码7230）,指房地产咨询、房地产价格评,估、房地产经纪等活动,3、其他房地产活动（行业代码7290）,除房地产开发（行业代码7210）、,物业管理（行业代码7220,）、,中介服务（行业代码7230）,以外的房地产活动，包括以下几种内容：,（1）工矿等企业破产或倒闭后，对原有厂房的出租、地皮使用权的出租；,（2）公积金管理中心；,（3）土地整备中心；,（4）二手房屋交易中心；,（5）专职（为把毛地变为净地）的拆迁公司等。,二、普查表表式,1、法人单位基本情况表（601表）,2、产业活动单位基本情况表（602表）,3、产业活动单位基本情况表附表（602-1表）,4、房地产物业管理、中介服务及其他房地产业企业生产经营情况（G603-3表）,5、,企业单位水及能源消费情况重点调查表,（605-1表）,物业管理、中介服务及其他房地产业普查对象与普查表的对应关系,表,号,601,602,602-1,G603-3,605-1,单产业法人,-,-,抽中填,多产业法人,批零,住宿,餐饮,抽中填,房地产物业管理、中介服务及其他房地产业企业生产经营情况（G603-3表）,三、普查表,指,指标解释,（1）物业,管,管理情况,在管物业占,地,地面积：,指报告期末,物,物业管理单,位,位正在进行,管,管理的物业,所,所占用的全,部,部土地面积,。,。,在管房屋建,筑,筑面积：,指报告期末,物,物业管理单,位,位正在进行,管,管理的已竣,工,工交付使用,的,的全部房屋,建,建筑面积。可根据物业,委,委托人所移,交,交的该物业,的,的图纸面积,或,或物业托管,协,协议中的面,积,积填列。,住宅：,指专供居住,的,的房屋，包,括,括别墅、公,寓,寓、职工家,属,属宿舍和集,体,体宿舍(包,括,括职工单身,宿,宿舍和学生,宿,宿舍)等。但不包括住,宅,宅楼中作为,人,人防用、不,住,住人的地下,室,室等。以企业实际,管,管理的住宅,的,的房屋面积,填,填列；数据,可,可根据物业,委,委托人所移,交,交的该物业,的,的图纸面积,或,或物业托管,协,协议中的面,积,积填列。,办公用房：,指企业、事,业,业、机关、,团,团体、学校,、,、医院等单,位,位使用的各,类,类办公用房(又称写字,楼,楼)。以企,业,业实际管理,的,的办公用房,的,的房屋面积,填,填列；数据,可,可根据物业,委,委托人所移,交,交的该物业,的,的图纸面积,或,或物业托管,协,协议中的面,积,积填列。,商业营业用,房,房：,指商业、粮,食,食、供销、,饮,饮食服务业,等,等部门对外,营,营业的用房,，,，如度假村,、,、饭店、商,店,店、门市部,、,、粮店、书,店,店、供销店,、,、饮食店、,菜,菜店、加油,站,站、日杂等,房,房屋。以企,业,业实际管理,的,的商业营业,用,用房的房屋,面,面积填列；,数,数据可根据,物,物业委托人,所,所移交的该,物,物业的图纸,面,面积或物业,托,托管协议中,的,的面积填列,。,。,厂房：,指直接用于,生,生产或为生,产,产配套的各,种,种房屋，包,括,括主要车间,、,、辅助用房,及,及附属设施,用,用房。凡工,业,业、农业、,建,建筑业、交,通,通运输业、,商,商业等单位,中,中的厂房都,包,包括在内。,以,以企业实际,管,管理的厂房,的,的房屋面积,填,填列；数据,可,可根据物业,委,委托人所移,交,交的该物业,的,的图纸面积,或,或物业托管,协,协议中的面,积,积填列。,（,2,）中介服务,情,情况,房屋代理销,售,售成交合同,面,面积：,指经房地产,中,中介服务机,构,构代理，并,签,签订销售合,同,同的商品房,及,及以外的所,有,有房屋的成,交,交面积。,房屋代理销,售,售成交合同,数,数：,指房地产中,介,介服务机构,代,代理销售商,品,品房及以外,的,的所有房屋,，,，并签订销,售,售合同的业,务,务笔数。,房屋代理销,售,售成交合同,金,金额：,指房地产中,介,介服务机构,对,对商品房及,以,以外的所有,房,房产进行销,售,售，并签订,销,销售合同的,商,商品房成交,金,金额。,房屋代理出,租,租成交合同,面,面积：指经,房,房地产中介,服,服务机构代,理,理，并签订,租,租赁合同的,商,商品房及以,外,外的所有出,租,租房屋的总,面,面积。,房屋代理出,租,租成交合同,数,数：指房地,产,产中介服务,机,机构代理出,租,租商品房及,以,以外的所有,房,房屋，并签,订,订租赁合同,的,的业务笔数,。,。,房屋代理出,租,租成交合同,金,金额：指房,地,地产中介服,务,务机构对商,品,品房及以外,的,的所有房产,进,进行租赁，,并,并签订租赁,合,合同的商品,房,房租赁金额,（,（按月度计,算,算）。,（3）其他,房,房地产业,因该部分没,有,有经营情况,指,指标，只有,财,财务指标。,四、普查表,主,主要审核关,系,系,（1）物业,管,管理情况,在管房屋建,筑,筑面积大于0，则在管,物,物业占地面,积,积也应大于0,反之亦,然,然；,在管房屋建,筑,筑面积应大,于,于或等于其,中,中:住宅、,办,办公用房、,商,商业营业用,房,房、厂房之,和,和；,（2）中介,服,服务情况,代理销售的,成,成交合同面,积,积、成交合,同,同数和成交,合,合同金额应,同,同时存在且,大,大于0,；,代理出租的,成,成交合同面,积,积、成交合,同,同数和成交,合,合同金额应,同,同时存在且,大,大于0；,五、填表注,意,意事项,（1）物业,管,管理情况,在管物业占,地,地面积数据,取,取得可通过,以,以下途径：,从小区开发,建,建设的房地,产,产开发公司,取,取得的该物,业,业小区的原,始,始图纸资料,填,填报；,在管房屋建,筑,筑面积数据,取,取得可通过,以,以下途径：,从小区开发,建,建设的房地,产,产开发公司,取,取得的该物,业,业小区的原,始,始图纸资料,填,填报；,根据物业委,托,托人所移交,的,的该物业的,图,图纸面积或,物,物业托管协,议,议中的面积,填,填列。,（2）中介,服,服务情况,根据表中填,报,报的相关数,据,据分别计算,每,每个销售合,同,同成交的房,屋,屋面积、每,平,平方米房屋,销,销售合同成,交,交价格、每,个,个出租合同,成,成交的房屋,面,面积、每平,方,方米房屋出,租,租合同价格,等,等指标，如,出,出现畸大、,畸,畸小的情况,，,，必须查明,原,原因。,每个销,售,售合同,成,成交的,房,房屋面,积,积=房,屋,屋代理,销,销售成,交,交合同,面,面积X07/,房,房屋代,理,理销售,成,成交合,同,同数X08；,每平方,米,米房屋,销,销售合,同,同成交,价,价格=,房,房屋代,理,理销售,成,成交合,同,同金额X09/房屋,代,代理销,售,售成交,合,合同面,积,积X07;,每个出,租,租合同,成,成交的,房,房屋面,积,积=房,屋,屋代理,出,出租成,交,交合同,面,面积X10/,房,房屋代,理,理出租,成,成交合,同,同数X11；,每平方,米,米房屋,出,出租合,同,同成交,价,价格=,房,房屋代,理,理出租,成,成交合,同,同金额X12/房屋,代,代理出,租,租成交,合,合同面,积,积X10；,下面给,出,出各指,标,标参考,控,控制范,围,围，各,地,地可根,据,据当地,的,的情况,进,进行调,整,整。,每个销,售,售合同,成,成交的,房,房屋面,积,积如果,是,是小于40平,方,方米，,大,大于500平,方,方米,需,需核实;,每平方,米,米房屋,销,销售合,同,同成交,价,价格如,果,果是小,于,于1000元,，,，大于20000元,；,；,每个出,租,租合同,成,成交的,房,房屋面,积,积如果,是,是小于40平,方,方米，,大,大于200平,方,方米；,每平方,米,米房屋,出,出租合,同,同价格,如,如果是,小,小于2,元,元，大,于,于100元。,六、填,报,报案例,分,分析,案例一,、,、安徽,某,某房地,产,产担保,置,置换有,限,限公司,公司主,要,要业务,活,活动为,住,住房贷,款,款担保,、,、房地,产,产代理,销,销售和,租,租赁、,房,房地产,营,营销策,划,划，对,于,于从事,多,多种房,地,地产业,务,务活动,的,的单位,，,，以主,要,要业务,收,收入活,动,动的行,业,业归属,确,确定行,业,业代码,。,。按照,经,经济普,查,查国民,经,经济行,业,业分类,的,的有关,规,规定，,我,我们将,企,企业行,业,业划归,房,房地产,中,中介，,填,填报行,业,业归属,代,代码为7230。,公司业,务,务活动,涉,涉及了,房,房屋代,理,理销售,和,和租赁,，,，所以,除,除了填,报,报企业,普,普查表,财,财务指,标,标、水,及,及能源,消,消费指,标,标、信,息,息化指,标,标外，,还,还须填,报,报物业,、,、中介,及,及其他,房,房地产,企,企业单,位,位经营,情,情况指,标,标，有,关,关数据,填,填报如,下,下,：,物业管,理,理、中,介,介服务,及,及其他,房,房地产,业,业企业,单,单位经,营,营情况,指标名称,计量单位,代码,本年实际,甲,乙,丙,6,二、中介服务情况,1.房屋代理销售：成交合同面积,平方米,X07,153000,成交合同数,个,X08,4600,（1700）,成交合同金额,千元,X09,3490000,（349000）,2.房屋代理出租：成交合同面积,平方米,X10,159711,（15971）,成交合同数,个,X11,200,成交合同金额,千元,X12,126,以上是,该,该企业,填,填报中,介,介服务,情,情况的,有,有关数,据,据（括,号,号外是,企,企业最,初,初的填,报,报数，,也,也是错,误,误数据,，,，括号,内,内为企,业,业核准,查,查改后,的,的数据,）,），对,企,企业所,填,填数据,的,的审核,，,，发现,房,房屋代,理,理销售,合,合同数,、,、销售,金,金额及,出,出租合,同,同面积,有,有以下,问,问题：,一是房,屋,屋销售,成,成交合,同,同金额,除,除成交,合,合同面,积,积，得,出,出每平,方,方米房,屋,屋价格2.28万元,，,，与当,地,地实际,差,差距太,大,大。经,核,核实,销,销售成,交,交合同,金,金额填,报,报有误,应为349000,。,。,二是房,屋,屋销售,成,成交合,同,同面积,除,除合同,数,数，平,均,均每个,合,合同成,交,交每套,房,房屋面,积,积仅为33平,方,方米，,明,明显不,对,对。经,核,核实,销,销售成,交,交合同,数,数填报,有,有误，,应,应为1700,。,。,三是房,屋,屋出租,代,代理成,交,交合同,面,面积除,合,合同数,，,，每,个,个合同,成,成交面,积,积为799平,方,方米，,计,计算值,偏,偏大。,经,经核实,出租,代,代理成,交,交合同,面,面积有,误,误，应,为,为15971,。,。,案例二,、,、安徽,某,某物业,有,有限公,司,司，该,公,公司是,当,当地资,质,质为一,级,级的物,业,业公司,，,，企业,普,普查表,数,数据填,报,报如下,：,指标名称,计量单位,代码,本年实际,甲,乙,丙,6,一、物业管理情况,1.在管物业占地面积