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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,南京水游城市调报告,2023.05,名目,工程概况,开发、运营商及产品线简述,区位交通,工程定位,商业设计,筹划与推广,关注品牌,亮点,工程概况,南京水游城是一座大型综合性商业工程，位于夫子庙商圈，总建面约16.7万方，由上海欣鹏集团倾力打造，以流淌的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、消遣、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。,工程概况,工程名称：南京水游城,工程体量：总建面16.7万m2，购物中心局部约10万m2,所在城市：江苏南京,所在商圈：夫子庙商圈,开发商 ：上海鹏欣集团南京四方建设实业,建筑设计：上海船场建筑装饰日本,商业设计：CCD/上海地慧房地产询问日本,物业组合：购物中心+公寓+酒店,店 铺 ：约237个,停车位 ：860个,工程投资：15亿,开业时间：2023年8月29日,开发、运营及产品线简述,开发商及产品线 开发模本 运营治理,上海鹏欣集团是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业、股权投资等于一体的民营企业集团，现资产规模超百亿。,产品与开发,上海鹏欣集团,沃华商管公司,水游城,星游城,金游城,城市型工程,区域型工程,社区型工程,定位于10-15万平米，集购物、消遣、休闲、餐饮、文化、艺术为一体的一站式都市型购物中心，以自然元素为体验亮点，通过阳光、空气、水和绿植营造自然舒适的购物体验环境，将时间型消费、体验型消费和激发型消费进展有机结合。,定位于5-8万平米，集消遣、休闲、效劳为一体的区域型购物中心，是年轻人的消遣休闲终点站，彰显年轻人的共性和新潮。,定位于2-5万平米，以步行商业街为特色，通过极具特色的建筑形态及主力店的设置，营造客流充分、富有活力的社区型步行商业气氛。,鹏欣地产集团,开发商及产品线 开发模本 运营治理,水游城系列，国内已运营4座，筹备1座，规划假设干,已运营工程 ：南京、天津、盘锦、丹东,开业筹备工程：赣州估量2023年6月营业,规划中工程 ：武汉、成都、济南、呼和浩特,南京水游城，总建筑面积16.7万平米，以开放、愉悦、亲近自然的设计追求，已成为城市名片。,开业时间：2023年8月,天津水游城，总建筑面积约18万平米，地铁枢纽商业综合体、城市副中心助推器、领先世界的shopping park设计理念。,开业时间：2023年8月,盘锦水游城，总建筑面积约52万平米，城市综合体，包含住宅、办公及商业，城市新地标，其中商业局部为10.7万平方米。,开业时间：2023年9月,丹东水游城，总建面21.6万平方米，沿用了CCD顶级事务所的设计方案，造就城市新地标。,开业时间：2023年,开发商及产品线 开发模本 运营治理,日本福冈博多水道城,博多水道城是日本最成功的大型商业中心之一，是日本筹划与美国设计完善结合的成功案例，开创了日本综SHOPPING MALL的全新理念和业态，1996年开业至今，它制造了两个奇迹，一是每层楼的租金一样，二是投资回报高，在泡沫经济时代，工程投资在十年内完成回收，对日本的大型综合商业设施的开发供给了里程碑式的借鉴模版。,南京水游城 参照日本博多水道城的模式规划设计，以水道为中心，水元素为主题，打造自然和谐的商业空间。,开发商及产品线 开发模本 运营治理,关于CCD,工程从开发到运营的整体筹划由日本知名团队CCD运作,CCD长期致力于追求“城市的梦想”，即“市民的幸福”，并以此理念综合筹划开发城市及商业地产。城市进展日新月异，如何打造30年、40年、50年都经久不衰的商业设施。国内参谋指导工程：天津水游城、石家庄乐汇城、青岛乐客城、南京京水平方、南京水游城、武汉群星城等,区位及交通,经济指标,区,位分析 交通状况,秦淮区,3080.58,3504.17,4167,4590.17,单位：亿元,583.7,671.25,759.86,837.47,社会零售总额,人均可支配收入,南京市及秦淮区根底消费指标比照,南京市,进展目标围绕新秦淮的功能定位，其进展目标归纳为“三心一城”“三心”：提升和扩大新街口及太平南路地区，打造中心商务区；整合夫子庙、朝天宫、门东、门西、中华门外地区的文化旅游资源，培育特色文化区；立足老城，以生活品质的提升为重点打造中心生活区。,“一城”：将整个秦淮区打造为具有都市活力的内城。,核心产业,商贸流通、商务效劳、金融,战略产业,文化产业、旅游业、信息技术产业,经济指标,区,位分析,交通状况,工程坐标,位于建康路和中华路穿插路口，隶属夫子庙商圈，距新街口2公里，处于两大城市级核心商圈重叠区域,3公里范围常住人口110万。,地块标签,夫子庙商业中心,新街口国际商贸效劳区,沿秦淮河观光带,老城南历史文化休闲区,中山南路、中华路商务贸易与历史复合轴线,中,华,路,健 康 路,商业用地,经济指标,区,位分析,交通状况,商圈概况,夫子庙商圈位于秦淮河两岸，从六朝起便是望族聚居之地，商贾云集，文人荟萃，儒学鼎盛，素有“六朝金粉”之誉。,夫子庙景区文旅,围绕“夫子庙”5A景区为中心，将人文旅游、传统美食、民俗文化等产业作为驱动引擎，以小商品交易为主，形成以时间消费和体验消费的特色消费区域。,据统计，该商圈年均流量6000万人次，现为南京其次大主力商圈。,局部商业工程：,历史成因,进展状况,水游城,水平方,甘熙宅第文旅,詹园奥特莱斯,茂业天地,老门东文旅,经济指标,区,位分析,交通状况,地铁号线,地铁号线,地铁号线规划,中华路,内环西线,内环东线,内环南线,绕城高速,长江隧道浦口方向,火车南站,机场高速,南京火车站,地铁号线,轨道交通,地铁1号、3号线，纵向可到达火车站、机场等交通枢纽。,规划中的5号线可快速到达江宁、鼓楼等人口稠密地区。,地面线路,紧邻中华路，5分钟即可到达新街口商圈；,内环东、西两线向北可达主城各区，向南连接沪蓉高速出城；,内环南线至江北方向，可便利到达新区。,公交,工程周边规划超20条公交线路通达全城，可满足多种出行方式。,工程定位,总体定位,南京水游城，是南京地区首家购物中心商业4.0版本,是一座集零售、餐饮、休闲消遣、人文旅游、商务办公于一体的主题购物公园。,客群定位,消费客群：时尚青年、家庭、游客,年龄层次：年轻化，,1645,岁,档次定位,中高端消费，时尚化、年轻化品牌为主,商业设计,整体布局,建筑风格 动线设计 业态规划,假日酒店,效劳公寓,经营面积：6.5万m2,主题购物中心局部,经营面积：10万m2,整体布局,建筑风格,动线设计 业态规划,外立面及广告位,外观承受大量弧形设计，主入口处的玻璃幕墙包装，加之下沉广场的“水道喷泉”设计，比照常规“盒子”状商场，既视感较强。,以橙色调为主的外墙，从心理学的角度，象征着活力和欢愉，一来表达“青年市场”的主题，营造舒心的商业气氛，再者光鲜的颜色使得工程特殊醒目。,广告位的设计美观合理，不同业态的区位搭配不同的广告，除品牌宣传外，亦可起到导视作用。,B2,美食街入口广告,整体布局,建筑风格,动线设计 业态规划,内部设计外廊,大量的镂空、曲线设计，协作水道景观工程，呈现了水元素的灵动与美丽，同时也增加了逛街的趣味性。,开放的露台设计，加之大量真实绿植的使用，奇异地将自然光、空气和水完善结合，提高购物环境的舒适性。,中心舞台的设计，可谓工程的点睛之笔，约500m2的开阔地带不仅能聚拢大量玩耍人群，每天还有精彩纷呈的表演，无形之中赚足了人气，提高周边物业价值。,整体布局,建筑风格,动线设计 业态规划,内部设计内廊,装修,装修风格时尚，不同部位承受不同样式，以示区分。,吊顶与地面铺设简约大方，,灯饰工程搭协作理，照度适中。,楼层物业,2B,，内走廊层高约,4.5,米，主通道约,6,米,1B,至,5,层内走廊层高约,3.5,米，主通道宽约,4,米，空间感较为舒适,整体布局,建筑风格,动线设计 业态规划,VI,导视,“水游城”是以流淌的水为主体，在水游城标识系统的造型设计中吸取了水自由、伸展的形态这一设计概念,电子导视牌,导视兼顾内场广告牌,水平方购物中心,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,外部动线,P1,P2,主干道,自然人车流,轨道交通人流导入,景区人流导入,工程地块平坦，四周环路，利于临街铺面的呈现。,夫子庙,地铁,中华路,安康路,太平南路,P,立体式的主出入口设计，顾客可快速到达2F、1F、1B各楼层，形成“多首层”效应，以提高物业价值,车库,P1位于太平路纵深，与“水平方”车库及卸货区隔街相望，由于该路段狭窄，顶峰期易造成小范围拥堵。,P2位于白下路与中华路路口处，利于查找且通达性好。但该区域为酒店入口处，未作人车分流线路规划，存在安全隐患,白下路,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,内部动线,主通道,通过三条“环状”循环动线的设计方案，尽可能让更多铺面接近主通道，以寻求效益最大化。,配套设计,卫生间位置呈“等边三角形”对称位于三个角落，均衡安排到每一个区位，以满足需求。,4部垂直电梯含观光梯、货梯2部扶梯直通地下车库，1部跨层扶梯直通地面，便利垂直人流导入。,目测流量较高区域11:30AM,A区：通过跨层扶梯或观光电梯直达地面广场，50%以上楼面客流会选择。,A,连通地下车库,B2,观光电梯,跨层扶梯,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,内部动线,主通道,以外廊动线为主，沿水道观光带分布。,河流将工程分成“岛”、“岸”两局部，水平动线以“岛”为中心，呈环状向外集中，通过桥梁、连廊与各局部连接，使得两大中庭遥相照顾。,目测流量较高区域11:00AM,A区阳光舞台开放的中庭舞台区域加之喷泉景观工程，集合了很多家庭在此玩耍。,B、C区为下沉广场入口，自然人流较多。,B1,1F,A,主通道,水平动线与B1层较为相像，由于该层为平街层，除内部通道的设计外，更留意内场与外部的连接，以及水平垂直动线的相互协作。,B,C,下沉广场入口,下沉广场入口,2F,步行入口,水平垂直动线协作，影院绿色通道,B2,跨层入口,内廊动线,外廊动线,主出入口,“岛”,“岸”,中庭,中庭,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,内部动线,2F,3F,4F,内廊动线,外廊动线,主通道,2F、3F楼层上调，临河面削减，部特殊走廊区域规划成为商铺，外廊动线削减。,4F由于“岛”部为影院，取消中庭设计，“岸”部下方区域为中岛是铺面，环形动线有利益增加“临街”铺面数量。,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,内部动线,5F,动线,5F,位于顶层，业态单一且区域相对较小，到达方式以垂直动线为主，水平动线直通假日酒店。,整体布局,建筑风格,动线设计,业态规划,总体业态,水游城开业至今，经受屡次调成，经营良好，租金坪效稳中有增，运营治理功不行没。,注：未含酒店局部,注：营业面积占比,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,楼层业态,2023年楼层业态分布,2023年楼层业态分布,5F,4F,3F,2F,1F,B1,B2,5F,4F,3F,2F,1F,B1,B2,零售运动品牌调整至3F，增加餐饮营业面积面积，形成同类业态集聚效应。,调整消遣业态区域，升级运动品牌，增加零售业态经营面积。,压缩生活效劳类美容美体引入文创品牌增加餐饮营业区域，以带动高楼层消费人流。,注：未含酒店局部,削减餐饮，增加零售比率。,纯零售女性消费,整体布局 建筑风格,动线设计,业态规划,主力店,次主力店,整体布局 建筑风格 动线设计,业态规划,品牌落位,B2,70,后,和风食堂,小猪猪,等一等,黄记煌,文泉记澳门粥面庄,典尚豆捞坊,川色满园,川西集市,九毛九,sopen,造型,和府捞面,行疆厨房,金装大家乐,大牌小厨,喜麻拉雅,瞳记,青柚粤港料理,万岁料理盘旋寿司,争鲜回转寿司,摩休敦纳,摩休敦纳,邻近中庭及跨层扶梯处人流相对较大且昭示性好，因此实行小铺为主的方式，规划随机消费性较强的休闲餐饮及美容美发等，代表品牌：都可茶饮
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