物业承接查验要点培训课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,承 接 查 验,主讲：李小明,承 接 查 验主讲：李小明,1,承 接 查 验,什么叫承接查验,承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。,承 接 查 验 什么叫承接查验承接查验是指承接新,2,什么是共用部位？,什么是共用设备？,什么是共用设施？,承 接 查 验,什么是共用部位？承 接 查 验,3,承 接 查 验,建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊等。,电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备公共照明、发电机、变配电设备、智能化设备等。,绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、化粪池、停车设施、休闲娱乐设施等。,承 接 查 验建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板,4,承 接 查 验,什么叫竣工验收,竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。,承 接 查 验什么叫竣工验收竣工验收指建设工程项目,5,竣工验收和承接验收的区别,承 接 查 验,区别,竣工验收,承接验收,性质,政府行为,企业行为,过程,施工单位,建设单位移交,建设单位,物业企业移交,主体,施工单位、建设单位,建设单位、物业企业,意义,物业可以交付使用,物业正式进入使用阶段,竣工验收和承接验收的区别承 接 查 验区别竣工验收,6,承 接 查 验,承接查验的依据,前期物业服务合同,开发商与施工单位、设备供应单位、签订的合同、设备使用说明书、设计资料和技术参数,国家有关规范标准和现行施工、安装行业技术规范,建设,2010165,号物业承接查验办法,承 接 查 验承接查验的依据前期物业服务合同开发商,7,承接查验的意义,承 接 查 验,承接查验的意义承 接 查 验,8,承接查验应具备的条件,前期物业服务合同签订,建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经行政主管部门备案,教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成订,供水、排水、供电、供气、供暖、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供暖已安装独立计量表具,承 接 查 验,承接查验应具备的条件前期物业服务合同签订建设工程竣工验收合格,9,道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求,法律法规规定的其他条件,电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书,物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全,承 接 查 验,道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并,10,为什么要设置八个条件？,承 接 查 验,为什么要设置八个条件？承 接 查 验,11,承接查验流程,竣工图、政府验收文件、,市政批准文件、设备清单、,保修文件、使用说明书,是,否,承 接 查 验,承接查验流程竣工图、政府验收文件、是否承 接 查,12,有,无,承接查验开始,共用部位检查，设备满负荷运行,承 接 查 验,有无承接查验开始共用部位检查，设备满负荷运行承 接 查,13,前期物业合同、临时管理规约、承接查验协议、移交资料清单、查验交接记录,物业公司和开发商共同完成,承 接 查 验,物业公司办理备案,前期物业合同、临时管理规约、承接查验协议、移交资料清单、查验,14,资料移交的标准和要求,承 接 查 验,一、产权资料,二、技术资料,三、综合资料,四、土建资料,五、给排水、消防资料,六、电气资料,七、施（竣）工图,八、声像资料,1,、盖章,2,、签字,3,、完整,4,、清晰,资料移交的标准和要求承 接 查 验一、产权资料1、,15,产权资料,承 接 查 验,1.,项目批准文件。,2.,用地批准文件。,3.,拆迁安置资料。,4.,产权清册,产权资料承 接 查 验1.项目批准文件。,16,技术资料,承 接 查 验,1.,地质勘察报告。,2.,工程合同及开、竣工报告。,3.,工程预、决算。,4.,图纸会审记录。,5.,工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录。,6.,隐蔽工程验收签证。,7.,沉降观察记录。,8.,竣工验收证明书。,9.,钢材、水泥等主要材料的质量保证书。,10.,新材料、构配件的鉴定合格证书。,11.,水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。12.砂浆、混凝土试块、试压报告。13.供水、供气的试压报告。14.消防大队监督验收意见。,技术资料承 接 查 验1.地质勘察报告。2.工程合,17,综合资料,承 接 查 验,.,1.,项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。,2.,建设许可证、工程建筑报建表。,3.,上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。,4.,征地批文、协议书（合同书）、红线图。,5.,施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告等。,6.,单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。,7.,工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。,8.,竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。,9.,工程决算书。,10.,消防设施验收合格证。,综合资料承 接 查 验.1.项目土地使用合同、红线,18,土建资料,承 接 查 验,1.,主体隐蔽工程验收记录。,2.,图纸会审和设计修改变更及联系单。,3.,事故处理记录。,4.,建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。,5.,原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料审批单、试件试验报告（长期）。,土建资料承 接 查 验1.主体隐蔽工程验收记录。,19,给排水、消防资料,承 接 查 验,1.图纸会审及设计修改变更通知。,2.隐蔽工程验收记录。,3.材料构件出厂证明及材料代换审批单。,4.管线标高、位置、坡度、测量记录。,5.试水、闭水试压试验记录。,6.设备调试记录。,给排水、消防资料承 接 查 验1.图纸会审及设计修,20,电气资料,承 接 查 验,1.,开、竣工报告及中间交工验收证明书。,2.,图纸会审及设计变更通知。,3.,事故处理及探伤记录。,4.,隐蔽工程验收记录。,5.,防雷电阴接地实测记录。,6.,引下线焊接记录。,7.,材料构件出厂证明及材料代替换审批单。,8.,绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。,9.,空调资料、动力、通讯、有线电视资料。,电气资料承 接 查 验1.开、竣工报告及中间交工验,21,施（竣）工图,承 接 查 验,1.,总平面布置图（包括综合系统图）,2.,建筑施（竣）工图,3.,结构施（竣）工图,4.,给排水、消防施（竣）工图。,5.,电气施（竣）工图。,6.,空调施（竣）工图。,7.,智能化系统施（竣）工图。,8.,通讯施（竣）工图。,9.,天然气施（竣）工图。,施（竣）工图承 接 查 验1.总平面布置图（包括综,22,声像资料,承 接 查 验,1.,建筑前后的现状、侧、立面照片（效果图）。,2.,内外景观照片（效果图）。,3.,工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。,声像资料承 接 查 验1.建筑前后的现状、侧、立面,23,承接查验的方法,方法一：,竣工验收基础上,的核对查验,产权资料,技术资料,综合资料单项验收报告,承 接 查 验,方法二：,现场查验,1,、观感验收（目视、触摸）,2,、使用验收（启动设备检查安全、符合性）,3,、检测验收（运用仪器检测）,4,、试验验收（闭水试验）,承接查验的方法方法一：产权资料承 接 查 验方法二,24,承 接 查 验,验收的种类,1.,隐蔽工程验收,2.,单项工程验收,3.,分期验收,4.,全部工程验收,承 接 查 验验收的种类,25,隐蔽工程验收,承 接 查 验,隐蔽工程验收是指在施工过程 中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。隐蔽工程：指从建筑或构筑物表面上看不见的工程，如线路的走向、钢筋架立、地下管道的安装等。,隐蔽工程验收承 接 查 验,26,单项工程验收,承 接 查 验,单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，,具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。,单项工程验收承 接 查 验单项工程验收：指工程项目,27,分 期 验 收,承 接 查 验,分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，,或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。,分 期 验 收承 接 查 验分,28,全 部 工 程 验 收,承 接 查 验,全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。,全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按,预验收一正式验收,的顺序进行。,全 部 工 程 验 收承 接 查 验全部,29,承接查验中应注意的问题,承 接 查 验,人员选配要精干,物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。,承接查验中应注意的问题承 接 查 验人员选配要精干,30,承 接 查 验,在某些设施设备质量瑕疵尚未消除时，物业服务企业要采取有效措施，确保使用功能不受影响，降低物业管理风险。,使用功能要保证,承 接 查 验在某些设施设备质量瑕疵尚未消除时，物,31,承 接 查 验,产权界定要证明,小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。,承 接 查 验产权界定要证明小区公共设备、设施、辅,32,承 接 查 验,发现问题要记录,对承接查验中发现的问题应明确记录在案，并督促房地产开发企业,/,施工单位限期整改,承 接 查 验发现问题要记录对承接查验中发现的问题,33,承 接 查 验,管理配套要关注,验收时注意和物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。,承 接 查 验管理配套要关注验收时注意和物业管理服,34,承 接 查 验,物业管理企业既应从今后物业维护、保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。,验收立场要明确,承 接 查 验物业管理企业既应从今后物业维护、保养,35,承 接 查 验,新建物业开发商应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业管理企业。,将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。,凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。,特殊信息要收集,承 接 查 验 新建物业开发商应将项目所有土建工,36,承 接 查 验,对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。,遗留问题要备案,承 接 查 验对在前期介入阶段提出的完善项目和整改,37,承 接 查 验,确认现场查验结果,现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加