5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-10-18,#,写字楼产品设计要点及标准化配置,智能化,5A,甲级,写字楼常规标准参照,1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量到达或超过有关建筑条例或标准的要求；其收益力量能与新建成的办公楼建筑媲美。,装饰标准：外立面承受大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、自然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共局部的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。,配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充分。,设备标准：应知名牌中心空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。,2、建筑规模：一般25万平米。,3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进展研发、技术效劳、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。,4、物业效劳：由阅历丰富的知名公司治理，完善的物业治理效劳包括24小时的维护修理及保安效劳。,5、交通便利：有多种交通工具直达。,6、所属区位：位于主要商务区或都心区。,功能复合程度之评价标准,纯写字楼,/,综合楼,/,商务综合体,纯写字楼是办公功能占确定优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动供给效劳。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、消遣场所、会议室等。,功能复合程度之评价标准,纯写字楼,/,综合楼,/,商务综合体,当有两种或者两种以上的主要功能,并存时,，我们称为综合楼，如办公与商场,复合的,类型,。,功能复合程度之评价标准,纯写字楼,/,综合楼,/,商务综合体,商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及消遣建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化沟通之地、财宝荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚拢着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费消遣活动场所。,5A,写字楼标准,5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA办公智能化、BA楼宇智能化、CA通讯智能化、FA消防智能化、SA安保智能化；,1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业治理计算机系统；,2、楼宇智能化系统BA：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯治理系统、停车库系统；,3、通讯智能化系统CA：包括双向电视 会议系统、共用天线电视系统、公共播送系统、数字是用户交换机系统、楼内移动 系统、综合布线系统。,4、安保智能化系统SA：监视 系统、通道掌握系统、防盗报警系统、巡更系统。,5、消防智能化系统FA：消防联动、自动喷淋、自动报警等。,Ecological office district 绿色生态办公,Essential business location重要的商务区,Elegant building有品位的建筑,Excellent facility and service超一流的硬件设施与效劳,Extraordinary tenant出众的客户,Exact place for business 纯商务,亦有Exception of sale非卖一说。,随着经济的进展，城市规划、生活标准的提高，企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要求和标准。,写字楼,6E,标准,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,外立面在写字楼中的作用：,符合建筑物本身的功能需要；,是一种文化的特征；,留意的是美感，而且要强调某种风格；,它是写字楼的“脸面”。,主要从以下几个方面打造：,立面风格,立面形态,立面用材,立面灯光,写字楼产品设计要点,三种根本类型：,1纯几何体建筑形态的根本形式是规章几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约世贸中心大厦。,2雕塑体即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。,3象征体指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。,西格丽姆大厦,奔达中心,拉德芳斯大拱门,写字楼外立面,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,在,形体构成上分类：,单体,式,双,体式,奔达中心、,纽约世贸、,吉隆坡,佩重纳斯双塔,联体,式,德国募黎黑,BMW,公司大楼,BMW,公司,大楼,吉隆坡佩重纳斯双塔,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,变平面式通常为上大下小，如金字塔式、退台式、台阶式等，例：旧金山泛美大厦、贝聿铭香港中银大厦等,群体式常被视为“城中之城”，规模宏大、壮丽，以群体式解决简单的建筑和城市问题，为超大型城市综合体。例：上海商城。,自由式反传统的、不规章式建筑组合、有共性、自由、活泼。,上海商城,旧金山泛美大厦,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,在平面构成上分类：,线生形：以根本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。根本线型有两种：直线、曲线。,形生形：以根本形为构形根底要素，制造新形体的构形方式。根本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。根本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新的形式。而将原形作交合、取舍，也可产生很多新形式。,北京三里屯,央视大楼,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,在功能和整体形式上分类：,高层、超高层建筑一般可明显地划分出三局部：,楼下部脚；,楼主干身；,楼顶部头。,三局部有不同的功能和艺术形象特征：主干身有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶癿处理方法也同样特别丰富。假设在设计中擅长变化楼的各段之形体，并把握住整体关系，则可制造出特别丰富的高层建筑形体。,上海陆家嘴,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,写字楼外立面用材,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,写字楼外立,面灯光,城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾画出建筑的线条与灵魂。,设计要点：,不行以影响建筑的白天景观；,物业修理便利；,不行承受彩色及大量的动态发化光色，简洁不花哨，色系不超三种；,光色方面建议承受：黄、白两种光色；,灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调搭配；,选择智能掌握照明方式，可以节电在2050%以上。,写字楼产品设计要点,写字楼外立面,写字楼外立面用材,纯玻璃,幕墙,铝合金板,石材,金属百叶,写字楼产品设计要点,写字楼装修装饰标准,装饰装修标准,外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。,大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、自然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料,电梯厅：承受高档装饰材料，地面应承受石材；应有不锈钢、大理石或木门套；,走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；,卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；卫生间数量指标依据标准，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。目前很多工程的设计大局部都超出了标准的规定。一般，每个男厕大便器的效劳面积集中在500平米左右，而女厕的效劳面积集中在300平米左右。,办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；,生态空间：一个高档的写字楼内应当有一些绿化生态空间布局，以增加写字楼内部景观。,写字楼产品设计要点,标准层面积,对于高层写字楼而言，下面的公式在一般状况下成立：,标准层面积 总办公面积/规划限高-裙房高度/标准层层高,对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限高和裙房高度；,另外中国建筑标准对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2023 平米。,标准层层高、净高,写字楼的层高是指写字楼标准层的构造底板上外表到上一层底板上外表的距离;,写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下外表的距离；,层高及净高指标主要从标准、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写字楼的舒适性时，净高指标比层高指标更真实；,在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层高减去1.2米后约为净高，但因可能铺设网络地板及构造设计问题，会有肯定的出入；,建筑设计标准要求净高不得低于2.4米，作为甲级写字楼标准应在2.63.3米之间；,甲级写字楼层高一般在3.8米以上。,写字楼产品设计要点,核心筒布置,核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：,1、中心布置：集中在标准层的中心，这种方式就是一般的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性；,2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置；,3、综合布置：结合了上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。,中心布置,外围布置,综合布置,写字楼产品设计要点,写字楼客梯设置,电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上打算了核心筒的构成；,电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由个因素打算：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；,电梯的具体设置要求无明确标准，依据实际阅历及写字楼等级，可以估测出：,1、顶级写字楼3000-4000平米/1000Kg客梯,2、甲级写字楼4000-5000平米/1000Kg客梯,3、乙丙级范围5000-8000平米/1000Kg客梯,4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒，甲级写字楼一般不超45秒,写字楼产品设计要点,写字楼客梯,设置,电梯,按速度分类,1,、低速电梯：速度为,1m/s,V,的电梯；,2,、中速电梯：速度为,1.75m/s,V,2.5m/s,的电梯；,3,、高速电梯：速度为,2.5m/s,V,6m/s,的电梯；,4,、超高速电梯：指速度为,6m/s,V,的电梯。,写字楼产品设计要点,写字楼客梯设置,写字楼客梯的上下分区,建筑高度超过75米或层数在25层以上高层建筑的,客梯应分层奇数、偶数层停靠，或按低区、中,区、高区分区停靠；分区停靠又分分区直通和分,区设转换层停靠两种方式；,停靠分区一般按每15层左右作为一区，低区层数,可稍多一些，高区宜少些；,竖向空间布局时考虑将人多的空间办公、餐饮,等布置在低层区，人少的空间旅馆、公寓布,置在中层区或高层区；,每个分区由一到数部电梯组成，每个分区的电梯,自成一组，相互连成一排布置，每排不超过4部；,电梯的速度可随分区所在部位的增高而加快，即,高层区电梯速度比中低层区为快，再加上高层区电,梯在中低层不停站，大大缩短了运行时间，从而减,少电梯数量。,写字楼产品设计要点,写字楼客梯设置,写字楼客梯的上下分区,设转换层分区停靠：对于特殊高的超高层建筑，承受以上方法分区就不够经济合理了。由于每组电梯均要占用下部的层层建筑面积，越往下部，电梯井道所占面积越多，且电梯效率极低，投资浩大，从技术上、经济上都是极不合理，甚至是不行能的。为此，这类超高层建筑常将建筑从高度上分为23个区域，称为低区、中区、高区，在区域交接处设转换电梯的空中大堂，在中区或高区工作者，由底层大堂分乘穿梭高速电梯直接抵达第一或其次空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯抵达第一或其次空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯抵达区内的不同楼层。承受高速穿梭电梯，大大提高了中区、高区乘客的交通效率，通常穿梭电梯从底部抵达空中大堂可掌握在3050s以内。,写字楼产品设计要点,写字楼消防电梯,消防电梯的设置范围,以下高层建筑