资产评估课件(2)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,石河子大学 王建中,第二章 资产评估的基本方法和程序,现行市价法,成本法,收益法,资产评估方法的比较和选择,2024/11/16,1,第一节、现行市价法,（一）概念：又称市场法,，,是指在市场上选择若干相同或近似若干相同或近似的资产作为,参照物,，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行,价格差异,的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产评估价值的一种资产评估方法。,（二）适用条件：,1,、市场上存在有与被评估资产相同或相似的,三个以上,的资产交易案例，并可作为参照物。,2,、资产评估市场发达有充分参照物可取。,3,、价值影响因素明确,2024/11/16,2,（二）运用市场法进行资产评估的方式,一般地说，在市场上如能找到与被评估资产,完全相同,的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。,更多的情况下获得的是相,类似的,参照物价格，需要进行价格调整。参照物,差异调整因素,主要包括:,1时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。,2地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。,3功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。,2024/11/16,3,（三）运用市场法评估资产的步骤及其优缺点,1,、运用市场法评估资产的程序,(1),明确评估对象;,(2),进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物;,(3),分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。,选择三个或三个以上的可比参照物;,(4),把被评估资产与参照物比较;,(5),分析调整差异，做出结论。,一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论准确程度越高。,2024/11/16,4,2,、市场法的优缺点,优点:（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。,缺点:（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）,不适用,于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,2024/11/16,5,第二节 成本法,一、成本法及其适用的前提条件,成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本,扣减,其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。,前提条件是:,1应当具备可利用的历史资料。,2形成资产价值的耗费是,必须的,。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。,2024/11/16,6,二、成本法运用的形式及其各项指标的估算,评估值重置,成本,实体性陈旧贬值经济性陈旧贬值功能性陈旧贬值,或，评估值重置价值成新率,（一）重置成本及其估算,重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。,1复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。,2更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。,选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。,2024/11/16,7,:,重置成本的估算一般可以采用下列方法,:,1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。,直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机器设备类资产的购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。,间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。,2024/11/16,8,间接成本可以通过下列方法计算。,（1）按人工成本比例法计算，计算公式为:,间接成本=工人成本总额*成本分配率,其中:成本分配率=间接成本额,工人成本额,（2）单位价格法，计算公式为:,间接成本=工作量（按工日或工时）,单位价格,工日或工时,（3）直接成本百分率法，计算公式为:,间接成本=直接成本,间接成本占直接成本百分率,2024/11/16,9,例:重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为:,直接成本 51800元,其中:买价 50000元,运杂费 1000元,安装成本 800元,（,其中:原材料300元,，,人工500元）,间接成本（安装成本）400元,重置成本合计 52200元,2024/11/16,10,2物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其,重置成本,，计算公式为:,评估资产重置成本该资产账面价值某期物价调整,系数,评估资产重置成本该资产账面价值,（1+物价变动,指数）,2024/11/16,11,例:某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为100%和150%。则被评估资产重置成本为:,被评估资产重置成本=,1000000,150%,100%=150000,元,或：被评估资产重置成本=,1000000,（1+50%）=150000元,2024/11/16,12,物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的,区别,，表现在:,（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。,（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在,现行,价格水平与购建成本费用核算的基础上。,2024/11/16,13,3功能价值法,也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为:,被评估资产的重置成本=,被评估资产年产量,参照物年产量,参照物的重置成本,这种方法运用的,前提条件,和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。,2024/11/16,14,例:某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本:,被评估资产重置成本=4000,5000,50000,=40000,（元）,2024/11/16,15,4规模经济效益指数法,许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，只成,同方向,变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示:,n=,功能成本指数,在美国，这个经验数据一般在0.4,-1,间。如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。,2024/11/16,16,另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用,统计分析法,确定某类资产重置成本，计算公式为:,被评估资产重置成本=,某类资产账面历史成本,K,K=R/R,式中:,K,资产重置成本与历史成本的调整系数;,R,某类抽样资产的重置成本;,R,某类抽样资产的历史成本。,2024/11/16,17,例:评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为,20,万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则:,K=R/R=30/20=,1.5,该类通用设备重置成本=5001.5=750（万元）,2024/11/16,18,（二）实体性贬值及其估算,资产的实体性贬值是资产由于,使用和自然力作用,形成的贬值。,1观察法，也称成新率法。将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为:,实体性贬值=重置成本（1-成新率）,2024/11/16,19,2公式计算法,当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;,当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限;,当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。,2024/11/16,20,例:某资产1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率:,由此可确定其实际已使用年限为9.4年。,2024/11/16,21,（三）功能性贬值及估算,功能性贬值是由于,技术相对落后,造成的贬值。,功能性贬值的估算步骤:,第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。,第二，计算二者的差异，确定,净超额运营成本,。,第三，估计被评估资产的剩余寿命。,第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为:,2024/11/16,22,例:某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-1:,项 目,技术先进设备,技术陈旧设备,月产量,10000件,10000件,单件工资,0.80元,1.20元,月工资成本,8000元,12000元,月差异额,120008000=4000元,年工资成本超支额,400012=48000元,减:所得税(税率33%),15840元,扣除所得税后年净超额工资,32160元,资产剩余使用年限,5年,假定折现率,l0%，5,年年金折现系数,3.7908,功能性贬值额,121912.128元,2024/11/16,23,此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即,超额投资成本,可视同为功能性贬值，计算公式为:,2024/11/16,24,（四）经济性贬值及其估算,经济性贬值是由于,外部环境变化,造成资产的贬值。,计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成,资产的闲置,，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。,当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,2024/11/16,25,（五）成新率及其估算,成新率的估算方法有以下几种:,1观察法。,2使用年限法。,3修复费用法。即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本(再生产价值)的百分比确定成新率，,2024/11/16,26,三、运用成本法评估资产的步骤,1确定被评估资产，并估算重置成本;,2确定被评估资产的使用年限;,3估算被评估资产的损耗或贬值;,4计算确定被评估资产的价值。,2024/11/16,27,二、收益法应用的形式,对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。有以下几种情况:,(一)资产未来收益期有限的情况,式中:,R,i,未来第,i,个收益期的预期受益额，收益期有限时，,R,i,中还包括期末资产剩余净额;,n,收益年期,r,折现率,2024/11/16,28,例:某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内年预期收益的数据如表2-2:,某企业未来三年的预期收益,收益额,（万元）,折现率,折现系数,收益折现值,(万元),第一年,300,6%,0.9434,283,第二年,400,6