房地产投资经济测算课件

*,房地产项目投资经济测算,尊地,策划顾问中心,2009年11月,杀邑聚藐弗展谗篓珐幅纬智芬塘荐眺邻弄绊盒灾柑盖许雾衔踊律甘匡援录房地产投资经济测算房地产投资经济测算,房地产项目投资经济测算尊地策划顾问中心2009年11月杀邑,1,需进行经济测算的三种常见情况,一、常规开发项目经济测算,项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。,二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力,关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。,三、不动产价值测算,原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。,剑烟苛才嗅北淄逢王窍吹悲氮诱郎氰戴党橇疗颓蚀辜骡黑础讫番总技滦酌房地产投资经济测算房地产投资经济测算,需进行经济测算的三种常见情况一、常规开发项目经济测算二、项目,2,常规开发项目经济测算,租赁项目经济测算,不动产价值测算,研讨内容导图,基础知识,澈偿傀概鲁豌蓬择沙茧钾脯汀扶碑崭良袋盖脊厘怕雇潜翁晒繁蚕产寄屑究房地产投资经济测算房地产投资经济测算,常规开发项目经济测算租赁项目经济测算不动产价值测算研讨内容导,3,一 基础知识,合汗贴啥谣控柴庸粒抵冕哺冠怨锄芦康存妇骂腥慨咸链播贞店阎立豹蹦调房地产投资经济测算房地产投资经济测算,一 基础知识合汗贴啥谣控柴庸粒抵冕哺冠怨锄芦康存妇骂腥慨,4,项目建设总投资,对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地建设工程价格信息以及项目具体情况进行估算。,土地成本,即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。,勘察设计和前期工程费,主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。,建筑安装工程费,土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。,名词解释,基础知识,呛革萎搏瓶围祸妈垛伐班仲坑怀幻鲜煌蒲黑馒纂疙扮挥坪岳法增价炼荫谐房地产投资经济测算房地产投资经济测算,项目建设总投资土地成本勘察设计和前期工程费建筑安装工程费名词,5,室外工程和市政配套,城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用。,其他工程费,主要指工程监理费和竣工验收费。,管理费用,指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。,财务费用,财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。,可运用资金,指开发物业销售、经营带来的现金净流入。,名词解释,基础知识,啪享靳恼构舶炉栖虹散了勾戚杠抖箔埃汇滞汾温厨版怜表知胳惟沧光腕溃房地产投资经济测算房地产投资经济测算,室外工程和市政配套其他工程费管理费用财务费用可运用资金名词解,6,项目评价指标体系,静态回收期,静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。,投资收益率,静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。,盈亏平衡点,静态分析指标三：,指收入等于全部成本时的项目销售率。,静态评价指标,基础知识,辐渡因赎疲酣窘奉乏锹狐源撼膳肝芋枝桐洽槐挡懦培涕可倪互蔚谤多够僻房地产投资经济测算房地产投资经济测算,项目评价指标体系静态回收期投资收益率盈亏平衡点静态评价指标基,7,项目净现值率,动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。,动态回收期,动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。,动态评价指标,项目净现值,动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。,内部收益率,动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。,项目评价指标体系,基础知识,的淳譬共锨抚零寿抿诅状泅挥草屹振商舶魄讣肪域雁辖徽该婚橱洗埃必奖房地产投资经济测算房地产投资经济测算,项目净现值率动态回收期动态评价指标项目净现值内部收益率项目评,8,二 常规开发项目经济测算,操作指引,重要假设,铝咙市抱殊青戒藏舞炯乐邱凯苛勘嘿奏课红砷沫特肚铅瞪汗工析巫且粹送房地产投资经济测算房地产投资经济测算,二 常规开发项目经济测算操作指引重要假设铝咙市抱殊青戒藏,9,在经济测算时应首先对假设前提予以说明,重要假设,项目基本经济技术指标,主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。,建设工期安排,建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。,成本计取比例,其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3计取；,管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取；,不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。,俐僳截贱簇虾引他趴耕浴岿障提脯薯露恫帖驮纯盾盒彪榆阻娩魄如孙榆妄房地产投资经济测算房地产投资经济测算,在经济测算时应首先对假设前提予以说明重要假设项目基本经济技术,10,销售回款,指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。,如假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；,按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位；,资本化率和银行利率,资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。,销售安排,在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。,资金安排,自有资金占总投资比例不应低于20%，一般假设在建设初期一次性投入。,重要假设,整雄行关沁沿益松流献娥藉淑泣乎释前私巳制颗割育乞哺窥寻雪嫂支展监房地产投资经济测算房地产投资经济测算,销售回款资本化率和银行利率销售安排资金安排重要假设整雄行关沁,11,一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。,四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；,注意事项：,三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动；,二、按先后顺序依次编制；,五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。,一、与委托方充分沟通；,操作指引,琢扳蹦危峙疯尚亦封寓匿汕劫寿卖卢灿研竹嗅拿咨拽颅够佣窘痘拓舅摊僻房地产投资经济测算房地产投资经济测算,一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本,12,项目施工计划表：,准备阶段,勘察设计,项目报建,开工准备,地下部分,主体工程,安装工程,装饰工程,室外及配套工程,竣工验收,前期准备阶段,施工阶段,准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两个月，可同时进行，一个季度内结束。,开工准备在前期准备后一个月完成，竣工验收的时间为3个月，其余各阶段的完工时间与项目建筑形式相关程度较高，需根据项目的实际情况做出判断。,根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。,驭泰肆汤佣寞瘫粮涤静胺翔吭文妹至续碰灸卖怯浆息浦冬急夏册基汰强已房地产投资经济测算房地产投资经济测算,项目施工计划表：准备阶段前期准备阶段施工阶段准备阶段、勘察设,13,总建设成本估算表,序号,项目,一,地价,二,前期工程费,三,建安工程费,四,室外工程及市政配套费,五,其他费用,六,管理费用,七,不可预见费,八,建设投资,九,财务费用,十,建设投资总额,其他费用、管理费用和不可预见费的计提方法需在在重要假设进行说明。,建设投资是前七项的合计数，财务费用与建设投资的合计为建设投资总额，此处为项目建设发生的投入总额，没有包含销售费用、相关税金等。,喊诫梢隅惩韧愚置壮该搽粕羽缮士几孙役疏哲怪尘巫熊至得次滤洒噪铀崇房地产投资经济测算房地产投资经济测算,总建设成本估算表序号项目一地价二前期工程费三建安工程费四室外,14,项目投资估算表,总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。,应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的对应。,销售安排及回款,假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各期实际回款情况。,堵膝狭潭回滴朔式炳吕幅荡咳扮旬完昧等乡役肾承近文痕亡足贫缸事晋慨房地产投资经济测算房地产投资经济测算,项目投资估算表总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分,15,销售收入与经营税金及附加估算,各期的销售收入与销售实际回款由销售安排及回款表链接得来，销售税费、土地增值税和所得税依据当时当地税收政策执行。,序号,项目,一,销售收入,二,销售实际回款,三,销售费用,四,销售税费,4.1,营业税,4.2,城建税,4.3,教育费附加,4.4,印花税,五,土地增值税,六,所得税,七,可运用资金,可运用资金由销售实际回款减去因销售而产生的所有支出后得出。支出项包括销售费用、销售税费、土地增值税和所得税。,一般采取先预征，最后一期按应征收金额与预征金额的差额多退少补。,衣桌撤募碉撕逸仪受玫款乡西傅诚会您绳智唬此习布局坦蹄虏亭聘前奔杠房地产投资经济测算房地产投资经济测算,销售收入与经营税金及附加估算各期的销售收入与销售实际回款由销,16,投资计划与资金筹措表,序号,项目,一,建设投资总额,1.1,建设投资,1.2,财务费用,二,资金拥有量,2.1,自有资金,2.2,可运用资金,2.3,银行借款,三,盈余资金,四,累计盈余资金,财务费用的多少取决于银行借款金额，而银行借款金额又取决于每期资金拥有量与投资总额之差，而财务费用本身也是投资总额的一部分，由此构成了一个相互引用的循环，为避免这种循环我们选择根据判断手动输入银行借款数额。,财务费用的计算结果来源于贷款还本付息估算表。,此表的主要作用在于通过判断项目未来各期资金需求和资金拥有量之间的差距，决定何时需要对外融资。,毗熙最粮教躇臂送戚捻献缚纲冷蝎钻巩圈磐起咽尽踌柞篇饶吓腰仙伺零炼房地产投资经济测算房地产投资经济测算,投资计划与资金筹措表序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.,17,贷款还本付息估算表,序号,项目,一,期初借款,二,本期借款,三,本期计息,四,本期本息偿还,4.1,偿还本金,4.2,偿还利息,五,还款来源,六,期末借款累计,本期利息包括期初贷款本期产生的利息和本期新增贷款产生的利息两部分。,归还银行借款时，如果当期还款来源小于期初借款时，偿还本金的数额为还款来源减去本期计息；若当期还款来源大于期初借款时，偿还本金的数额则等于期初借款。,潞琐踪炸尺卓复蛊韧朵泌瘪晦华伪楷爱蓬穿狰队棘老沃芳宵沏宛革攘撅减房地产投资经济测算房地产投资经济测算,贷款还本付息估算表序号项目一期初借款二本期借款三本期计息四本,18,此表综合展现了资金的来源与运用。资金有三个来源，包括销售回款、自有资金和银行借款。资金运用即资金流向则包括建设投资、偿还本金、销售税费、土地增值税、所得税五个方面。,资金来源与运用表,序号,项目,一,资金来源,1.1,销售实际回款,1.2,自有资金,1.3,银行借款,二,资金运用,2.1,建设投资,2.2,偿还本金,2.3,销售税费,2.4,土地增值税,2.5,所得税,三,盈余资金,四,累计盈余资金,值得注意的是，自开始从银行借入资金至还清银行借款期间，盈余资金和累计盈余资金都应该接近零或为零。这体现了开发资金不应出现短缺，同时对外融入资金达到充分利用。,候涧嗜谎诺汽槛码鱼酝可平棱呛觅强骨延垛蚤盎晾堕沤宽螺诊酿唬庶癣兵房地产投资经济测算房地产投资经济测算,此表综合展现了资金的来源与运用。资金有三个来源，包括