经济学房地产投资分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,（,1,）协议出让：指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。,（,2,）招标：指在指定期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞标某宗土地使用权，招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式。,（,3,）拍卖：这是竞争最激烈的方式。在上述三种方式中，所成交的价格拍卖最高，招标次之，协议最低。,（,4,）补地价：经土地管理部门和房地产管理部门批准，土地使用者可以转让、出租、抵押通,过行政划拨所取得的土地使用权，然后补交土地出让金或者用转让、出租、抵押所获取收益抵交土地使用权出让金。现在很多的国有土地使用者都采用这种方式让土地入市。,根据国务院,关于促进房地产市场持续健康发展的通知,（国发,2003,18,号）精神，为严格实行土地供应的集中统一管理，我国将进一步加大对房地产开发用地的监管力度。今后，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。,四、不同区域房地产开发的特点,（一）旧城区房地产开发的特点,旧城一般指城中心开发历史较早的区域，因为开发时间早，在早期甚至目前都是商业、文化活动的集聚地，人口密集，建筑密度大，同样因为开发时间比较早，以至产生了程度不同的城市病，市政基础设施落后，交通拥挤，环境恶化，当旧城出现上述问题以后，不少人迁出了这些区域，出现郊区化现象。,但是由于旧城区位、交通条件好，传统文化浓郁，旧城开发仍具有很大的价值。自上世纪,90,年代以来人们对旧城开发有了新的认识，西方大都市中心区甚至出现了反郊区化现象。旧城开发最大的难题就是拆迁量大、拆迁成本高，规划限制条件比较多。我国是一个人多地少的国家，应该提倡建设紧凑型城市，随着土地利用管制的加强，旧城开发的前景甚至会超过新区开发。,（二）新区房地产开发的特点,新区因为远离闹市区，空气清新，环境幽静，征地费用低，比较适合开发高档次的居住物业，开发潜力也比较大，但新区开发也必须注意几个问题。,1,、必须位于快速路沿线。尽管私家车越来越普遍，但如果住所不在快速干道沿线，通勤时间长，会影响城市人出城。,2,、必须符合生态环境要求。也就是不要破坏周边的环境。,五、土地一级开发及其模式,土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,土地一级开发现在一般叫土地整理，在实施过程中一般执行的是五统一即统一规划、统一征地、统一整理、统一储备、统一出让，实际上就是政府大范围的征地（生地或毛地），然后，统一整理，最后按规划成规模的出让。对政府来讲，出让熟地肯定比出让生地和毛地划算，但如果强制性随意征用集体土地，一定程度上会侵害农民的利益，因此，国家并不主张大规模的土地整理。土地一级开发的模式有两种。,（一）土地一级开发模式,1,、以政府为主的模式：政府大包大揽从征地到出让的全部事项，这种模式政府容易控制土地价格，获利最大，但政府直接参与公司运作，有悖政府职能。,2,、以民间为主，政府辅助支持的模式：政府以土地出让金入股，由专门公司运作。,（二）土地一级开发的对策,#,1,、政府充分授权，有效解决土地开发工作中、拆迁安置过程中可能出现的问题。前提是遵守国家的法律和法规，不得损害拆迁户的利益。,2,、充分利用多种合作方式筹措土地开发资金，加大土地开发力度。,3,、土地发展公司不能受让其所开发的熟地进行房地产开发，加强土地用途和出让程序管制。,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,一、城市规划的作用和任务,土地资源是一种稀缺资源，城市土地尤其突出，必须珍惜对土地资源的利用。为了充分、合理地利用土地资源，必须贯彻高效性和社会性原则，也就是土地资源的利用必须符合社会公众的利益，因此，加强对土地资源利用的规划管理是非常必要的。,二、城市规划及其与它规划的关系,（一）城市规划的层次。城市规划分为总体规划和详细规划，大中城市在总体规划的基础上，可以编制分区规划。,（二）城市规划的内容,1,、城市总体规划的内容：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局，功能分区和各项建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。,2,、城市详细规划的内容：规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。,（三）城市规划和其他规划的关系,尤其是城市规划和土地利用总体规划的关系，城市总体规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模，在城市规划区城市建设用地应当符合城市规划。,二、城市规划建设用地的分类,（一）居住用地,（二）公共设施用地,（三）工业用地,（四）仓储用地,（五）市政公用设施用地,（六）绿地,三、规划设计方案中的主要技术经济指标,（一）居住区开发项目技术经济指标,居住区的规划技术经济指标很多，这里重点讲几个相对重要理解起来有一定难度的指标。,建筑密度：指建筑物基底面积占土地面积的比例，这里讲的土地面积指土地总面积，它包括建筑物基底、道路、绿地和空地等等，因此，建筑密度只能是小于或者等于,100%,。,1,、容积率：指建筑面积占土地总面积的比例，如果建筑物各楼层的面积相等，容积率又等于建筑密度乘以建筑物楼层数。,建筑面积、使用面积与套内面积：以前售房时一般是按照建筑面积计量，这里的建筑面积包括了分摊面积，由于一般的消费者对分摊面积的计量不清楚，开发商在此做手脚的也比较多，因此，现在的商品房销售，一般都采用套内面积作为计量单位，而套内面积是一般的消费者都可以测量的，这样就避免了纠纷的产生，当然，开发商是已将公摊部分的建设成本摊到了套内面积之上，在成本总量上两种计量方法的结果是一样的。,（二）非居住区开发项目技术经济指标,和居住区的技术经济指标基本一致。,四、土地出让和房地产开发过程中的规划管理,（一）土地出让过程中的规划管理,土地出让是由政府垄断的，由于城市土地非常珍贵，国家很重视对土地出让的规划管理。在土地使用权合同里面已经附带了,规划设计条件通知书,，在办理土地权属证书之前还必须取得,建设用地规划许可证,。,（二）房地产开发过程中的规划管理,许多 教材上所讲的房地产开发过程中的规划管理是按照传统的采用征地方式获取土地的程序来讲的，实际上现在的房地产开发一般都是通过出让、转让的方式来获取土地的，在取得土地之前，已经明确了地块的规划条件也就是已取得了,规划设计条件通知书,，里面已经规定了征地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度等指标，,取得土地之后，开发商要到规划部门办理,建设条件规划许可证,，然后便可委托有规划设计资格的设计机构进行方案设计，经城市规划管理部门审批后签发,规划设计方案审批通知书,，除了主体工程以外，房地产开发必然要涉及到市政管网的衔接，因此，在工程开工之前，还必须取得,建设工程规划许可证,，当工程完工之后，规划管理部门还要参与项目的竣工验收工作。,第五节 政府对房地产市场的干预,尽管我们国家实行的是社会主义市场经济，但市场经济仍然存在着调节失灵的地方，必须进行国家的宏观调控，房地产业也不例外，由于土地的稀缺性、高价值量以及其产品影响的普遍性，国家更应该加强对房地产市场的调控。,一、政府制定干预房地产市场政策的原则,和其它领域一样，政府干预房地产市场必须遵守公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性的原则，但由于房地产业的特殊性，政府干预房地产市场还必须执行一些特殊原则。,（一）目标的确定性。政府调控房地产市场主要是从社会效益的角度出发，其调控目标也是围绕社会目标展开的，包括有效利用社会资源，保证生产用房，满足特殊人群的住房需求等。,（一）政策的连续性与协调性。主要是指房地产政策与国家宏观政策的衔接和发展的可持续性。,（二）政策的针对性和导向性。主要是调节市场调节失灵的地方，同时，发挥国家的父爱主义思想，向贫困地区和弱势群体倾斜。政策的公平性和效率。市场机制只讲效益，而国家调控就必须考虑公平原则。,二、房地产市场的宏观调控,具体的来讲，政府对房地产市场的宏观调控表现在以下几个方面。,（一）土地供应计划的调控,土地供应是房地产业发展的开端，对政府来讲，要干预房地产市场首先就应该从源头开始做起。我国的土地市场分两级，二级市场所占的比例比较小，一级市场所占的比例比较大，而一级市场就是由国家完全控制的。政府对土地供应的调控重要体现在如下几点：,1,、对房地产开发土地取得方式的调控：按照国家的法律、法规，对房地产开发来讲，其土地获取一般只能采用出让、转让的方式。,2,、政府垄断土地出让。,3,、政府制定了土地出让的中长期和年度计划：在我国城市土地使用制度改革的前段时间，我国很多地方都没有制定土地出让计划，导致土地供应的盲目、混乱，寅吃卯粮的情况比较普遍，一些地方政府甚至存在寻租现象。因此，近年来国家非常强调土地出让计划的制定。,对土地出让方式的的调控：对一般的房地产开发，只要有条件，规定都应该采用招标和竟标的方式,（二）城市规划的指导,（三）地价的杠杆作用：政府的地价杠杆作用主要体现在最低限价、基准地价和公示地价方面。,所谓最低限价是指出让或转让国有土地必须高于国家限价，否则，国家不予承认或予以收购。,（四）税收的功能。主要用于调控房地产内部结构和抑制或鼓励房地产业发展。,1993,年颁布的,中华人民共和国土地增值税暂时条例,就是国家为了规范、抑制房地产的过度发展而制定的。,（五）金融的杠杆作用。对房地产的不同类型、以及房地产发展的不同时期采取不同金融政策，以达到调控房地产发展的目的。,（六）住房政策的影响。主要用于解决房地产需求和发展的社会问题。,三、房地产市场行为的规范,除了对房地产市场的进行干预以外，政府还采取措施来规范房地产市场行为。政府对房地产市场的干预反映了政府对房地产市场发展的意志，对房地产市场的发展会起一定的引导作用，这和政府规范房地产市场行为是有一定区别的。政府规范房地产市场体现在如下几个方面：,（一）资质审查,房地产开发商都要评定资质，不同资质的企业从事的业务范围是不一样的。,（二）产权登记,房地产实物价值和产权价值并重，在房地产抵押时甚至不用转移房地产的占有，只需将产权证抵押在抵押权人那里即可，可见产权对房地产来说是非常重要的，因此，政府管理房地产非常重视对产权登记的管理，土地交易、房屋交易都需要进行产权登记。,（三）建立房地产价格评估制度,政府规范房地产价格评估制度主要体现在对估价人员资格的认证上，我们国家实行房地产估价师执业资格认证制度，非注册房地产估价师不得在房地产估价报告签字。,（四）交易程序的规范化,例如商品房在预售时必须提交,国有土地使用权证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工许可证,等，尽量避免商品房预售过程中的欺诈行为。,