房地产经济学(第二版)第五章房地产市场

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产经济学第二版,谢经荣 吕萍 乔志敏 编著,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第五章 房地产市场,重点问题,房地产市场的类型和特点,房地产的供需、运行机制和影响因素,房地产市场分析的内容和方法,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第一节 房地产市场的类型和特点,市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第一节 房地产市场的类型和特点,一、房地产市场的类型,房地产市场可以从不同的角度进行划分。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,房地产市场,图51 按用途划分的房地产市场,住宅市场,写字楼市场,商业楼房市场,工厂厂房市场,仓库市场,特殊用途市场,房地产萌芽市场,房地产发育市场,房地产成熟市场,房地产市场,第一节 房地产市场的类型和特点,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,图52 按照发育程度划分的房地产市场,第一节 房地产市场的类型和特点,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,房地产市场,按照覆盖影响范围划分：,国际性市场,全国性市场,地方性市场,按照层次划分：,一级市场,二级市场,三级市场,图53 按照覆盖范围和层次划分的房地产市场,第一节 房地产市场的类型和特点,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,土地使用权出让市场,土地使用权转让市场,土地出租市场,土地市场,增量房屋交易市场简称新房交易市场,存量房屋交易市场简称旧房交易市场,出卖市场出租市场,出卖市场出租市场,包括工业厂房、商业用房和住房,包括工业厂房、商业用房和住房,房地产,市场,图54 我国房地产市场的分类和称谓,第一节 房地产市场的类型和特点,二、房地产市场的特点,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,房地产,市场,供给调节滞后性,地区性,投机性,垄断竞争性,图55 房地产市场的特点,第二节 房地产市场的运行,一、房地产市场的参与者,房地产市场的,主要参与者,有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第二节 房地产市场的运行,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,需求量,价格,d,1,d,0,d,图56 房地产需求,二、房地产市场的供给和需求,(一)房地产需求,房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购置的房地产数量。,第二节 房地产市场的运行,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,供给量,价格,S,1,S,0,S,图57 房地产供给,(二)房地产供给,房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。如以下图所示。,第二节 房地产市场的运行,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,数量,价格,s,Q,0,d,图58 房地产供求均衡,(三)房地产供求平衡,我们把这某一价格上房地产需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。如以下图所示。,P,0,第二节 房地产市场的运行,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,数量,价格,S,0,图59 房地产供给弹性,(四)房地产供求弹性,房地产需求价格弹性是指房地产价格上升下降1%，消费者对房地产的需求量将会下降上升的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。如以下图所示。,S,1,S,2,第二节 房地产市场的运行,三、房地产市场的运行,一房地产市场运行机制,地区经济开展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,供求数量,价格,s,1,d,2,d,1,b,a,供求数量,价格,s,1,s,2,s,3,d,1,d,2,d,3,a,b,c,d,e,f,g,Ls,图510a 短期房地产供求,图510b 长期房地产供求,第二节 房地产市场的运行,二房地产市场运行特征,单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。,如果房地产供求均衡那么价格稳定。,如果供过于求，那么形成买方市场，价格下降，开发工程减少；反之成立。,市场利率下降，房地产开发信贷本钱降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷本钱也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。,房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货，即维持适量的空置房地产或空置率。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第二节 房地产市场的运行,四、影响房地产供求的因素,影响房地产供求的因素有以下七项：,人口,就业及工资水平,利率以及抵押贷款的条件,税率、土地利用本钱、租金水平控制,建筑工人的工资、建筑材料价格,建筑技术的变化、建筑质量,售价、租金水平、空置率,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第三节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念,房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的开展趋势，以知道参与者未来的行为。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第三节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,房地产市场分析的内容有四个层次。如以下图。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,宏观经济的分析,地区市场的分析,专业市场的分析,项目市场的分析,图511 房地产市场分析的内容,第三节 房地产市场分析,三、房地产市场分析的技术,房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有所不同。,市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果。,专业市场的分析：其分析的内容主要是供需量及其平衡关系。,工程市场的分析：调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,第三节 房地产市场分析,四、房地产市场分析的结果,房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式表现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体工程的不同组合内容。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,房地产市场 市场分析,供给 需求 弹性,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,关键术语,房地产市场有哪些分类？,房地产市场的特征是什么？,房地产市场是个易受垄断的市场吗？,简述房地产市场运行的一般原理。,房地产市场供求平衡是怎样到达的？,房地产市场分析的内容有哪些？,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,复习思考题,7.对应不同的分析内容，房地产市场分析的主要方法有哪些？,8.请收集近期政府对房地产市场的调控政策和管理措施，并阐述对房地产供求的影响。,9.请分析当前本地区商业房地产市场或住宅市场的运行特征。,10.选择假设干楼盘，分析其市场竞争力，并写出市场分析报告。,房地产经济学第二版 21世纪房地产系列教材,