某小区物业环境管理部管理方案(2)

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,环 境 管 理 部 管 理 方 案,目 录,工程简介,小区入住前工作安排,小区入住中工作安排,常态下小区管理方案,管理目标,工程简介,工程根本情况,现有人员情况,工程根本情况,小区内部设计以水系、绿地为主景观，突显了特色园林建筑风格。水景和绿化面积占总面积的72%，水景包括水系、水道、湖、喷泉、瀑布等;绿化包括绿篱、地被植物、攀援植物、花景、绿雕等。,工程总占地面积11万平方米，规划建筑面积25.5万平方米，其中住宅局部23万平方米、商业1.5万平方米、会所0.5万平方米，容积率2.27，绿地率43.5%。其中一期总建筑面积8.9万平米，西门为商业步行街，共计8栋小高层住宅，22个单元450户，5栋商铺52户，地下停车位130个，地上停车60个。,住宅根本情况,楼号,楼层,单元户数,共计,售出,情况,备注,一单元,二单元,三单元,1,111,20,20,20,60,一层为商铺,2,9,18,18,18,54,3,9,18,18,18,54,4,9,18,18,36,一梯三户，低三商铺,5,11,24,24,48,一梯三户，低三商铺,6,111,22,22,22,66,7,111,22,22,22,66,一单元电梯入户,8,111,22,22,22,66,450,现有人员情况,人员组成,环境管理部 15人,主管 1人,支持销售 5人,工程处 9人,人员分析,部门共15人，部门主管1人，操作员工14人含原经营管理部5人。正式员工6人，含入司一年以上员工2人，新近员工8人。,入住前工作安排,工作方案,工作实施及标准,工作方案,时间,工作内容,负责人,配合、要求,9月26日28日,项目知识、公司发展、企业文化、公司制度,郭婷婷,吕延玲,9月29日30日,配合十一假期地产活动，水系清洁,10月8日,礼仪礼貌培训,10月9日11日,作业规程培训（流程、工具、表格使用）,与实践相结合,10月12日,入住统一口径学习、拓荒动员会,10月13日24日,全面拓荒工作,严格按时间节点、工作标准完成,10月25日,开始入住,工作实施及标准,培训工作,在较短的时间内，制定并实施培训方案，统一全员思想、行动，明确工作目标，标准操作流程，使操作水平到达一直。培训将采用讲解、座谈的方式让老员工“现身说法带动新人理解、体会公司的管理模式、工作环境、规章制度，使新人对公司有较深的认识，自发的产生对企业的信赖感、归属感、自豪感。在此根底上穿插讲解工作标准、监查机制，以老带新的方式在工作实践中指导新人标准操作流程、正确使用工具，为拓荒工作打下坚实的根底。,培训方案,培训时间,培训内容,培训对象,负责人,9月26日,项目知识培训,新人,郭婷婷,9月27日28日,公司发展、企业文化、公司制度,全体,10月8日,礼仪礼貌培训,10月9日11日,作业规程培训（流程、工具、表格使用）,10月12日,入住统一口径学习、拓荒动员会,拓荒工作实施,工作发动会,明确工作目的及重要性，按照规定时间、标准、要求进行工作；调发动工工作积极性，确信工作可以按时完成。,人员及工作安排,区域,工作范围,人员,工作节点,备注,1区,会馆内、样板间,2人,每天,上午室内，下午1人室内、1人样板间,2区,商铺内外、景观区,4人,10月13日-15日,景观区每天,商铺3人，工作结束后加入3、4区工作；景观区1人，机动,3区,14号楼室内、楼道、电梯出口,4人,10月13日-22日,4区,58号楼室内、楼道、电梯出口,4人,3、4区,二次巡检清洁,5人,10月23日-24日,二次污染的、交钥匙较晚的、通风后保结持续工作,3、4区,楼道外围、绿化景观、小区道路、地下车库,5人,10月23日-25日,现售房情况,截止到10月5日已售出住宅300套、商铺26套。入住前拓荒工作将先对这些房屋内部进行拓荒，每天清洁住宅30套左右、商铺8套左右，并填写清洁纪录表未售出房屋在入住后将安排时间定期开窗通风。,工作标准,A 室内区域工作标准,1地面清洁：无垃圾杂物、泥沙、污渍、小石子；,2墙面清洁：乳胶漆墙面无特明显污渍、目视无明显灰尘；接线盒擦拭干净，不得有涂料点、明显污渍；,3室内玻璃清洁：玻璃边框、外表无明显划伤、油漆、涂料、灰尘污渍；,4本卷须知：一楼玻璃内外必须擦拭，包括阳台推拉门玻璃。,B 楼梯间工作标准,1地面清洁 无纸屑、泥沙、污迹、烟头、天花板无蜘蛛网；,2墙面、栏杆扶,手、消防栓、电表箱、楼道灯开关 全面检查，无蜘蛛网、痰迹、积尘、涂料点，无明显污染；,C 室外公共区域工作标准,1道路清洁 无明显泥沙、污垢、烟头、小石子；,2绿化带 无明显大片树叶、纸屑、垃圾袋、地上无石子、房屋阳台、其它绿化带无明显杂物；,3垃圾箱桶 地面无散落垃圾、无异味、无明显污迹，外表干净整洁，没有擦拭痕迹；,4标识宣传牌 目视外表无明显积尘、无污迹、无乱粘贴；,5喷水池 目视水面无纸屑、杂物,6景观区、广场 地面洁净无积尘、污渍、垃圾，垃圾必须及时清理。,入住中工作安排,部门配合工作,装修期工作标准,部门配合工作,客服部,做好现场环境的维护工作；,协助引导业主进入办理入住手续现场；,及时协助接待人员递送资料；,部门配合工作,平安管理部,协助做好入住前人员清场工作；,在清洁过程中发现可疑人员时做好信息传递工作；,部门配合工作,维修管理部,及时归还借出的钥匙，方便业主看房；,在清洁过程中发现设施设备损坏时做好信息传递；,装修期工作标准,工作标准,A 前庭工作标准,1地面清洁 无杂物、脚印、烟头、纸屑；每天早晚各拖洗一边；,2墙面清洁 墙面无特明显污渍、目视无明显灰尘，接线盒擦拭干净无积尘，宣传板无明显灰尘；,3门窗、玻璃清洁 玻璃边框无积尘、玻璃外表无手印、灰尘污渍，保持透明光亮；发现不合标准及是擦拭；,4其它 纸屑过半时，清到垃圾篓的杂物；每天中午、下班前各清理一次；,B 楼梯间工作标准,1地面清洁 无纸屑、泥沙、污迹、烟头、天花板无蜘蛛网；每天先清扫一遍，再用尘推循环保洁；,2墙面、栏杆扶手、消防栓、电表箱、楼道灯开关 全面检查，无蜘蛛网、痰迹、积尘、涂料点，无明显污染；栏杆扶手每天早、中、晚各一次；,重点区域提示,1前庭：地面、门窗框、玻璃,2楼道：地面、楼梯扶手,3电梯：出入通道、电梯箱内壁、电梯门,4垃圾清运：日产日清,注：在装修期间，将对集中装修区域进行重点保洁，非装修区域按照常态下的保洁标准进行。,常态下管理方案,效劳、管理模式,管理模式实现,效劳、管理模式,管理模式,1、人员管理统筹化、人性化管理,工作区域相连接，人员划分到工程管理，人员增多，合理安排工作、人员沟通了解成为部门内部建设的重要工作。,定期组织员工座谈，与个别员工单独聊天，了解她们的需求及工作中遇到的困难，并给予相应的帮助；不定期的利用工程现有硬件资源，组织团队活动，帮助缓解工作压力，便于相互间的交流，提高团队内驱力。,制定合理工作流程，安排周期轮换岗位，使大家熟悉各个岗位的工作内容、流程、标准，在遇到突发事件时，可使员工在各个岗位均可应对自如。,2、工作质量三化一优,标准统一化 对工作结果的要求及对结果监查标准统一，公平对待每一个人，营造正确做事、做正确事的工作环境；,操作标准化 按公司管理制度标准每一个人的行为，工作实施过程中标准每一个环节的操作，并标准填写各项工作记录；,效劳专业化 熟练掌握各种工具的使用及工作流程，对每一个效劳细节进行剖析，找出本质问题，针对性的设计解决方案，从而到达客户满意，提升客户感受；,流程的优化 利用休息时间相互交流，不断吸取他人工作经验，通过不断的工作总结，减少重复工作，降低工作量，顺畅工作中的每一个环节；,3、效劳模式部门间联动管理、专区专管责任到人,部门联动主要是与平安管理部之间的协作。首先，由于工程属多期开发，一期入住工程与二期工地紧邻，存在民工进出问题；其次，工程还属于销售阶段，景观区把商铺、住宅连接在一起，闲杂人员容易进入小区；最后，小区外围建有商业街，南侧建有规化路，外围安防面积较大。为加强小区内部人防力量，要求全体保洁人员充分发挥主观能动性和团队协作精神，发现可疑人员及时与平安管理部交换信息，共同打造和谐有序的居住环境。,专区专管是指小区环境管理的人员配置。由于定位为管家式效劳，针对这一定位，环境管理部将小区住宅划分为东西两个区域，每区安排2人，每人平均清洁楼层数为5362层，设定工作周期，进行岗位调换，使每个人都能够在不同的岗位上工作，提高整体工作水平。工作中要求每个区域工作人员必须严格填写工作记录，部门考核将严格按照工作记录进行核实。当接到客户建议、表扬、投诉信息时可按照工作记录查找责任人，将责任到人。,管理模式实现,人员分布,环境管理部,共 15人,主管 1人,支持销售,5人,工程处,9人,楼道,4人,外围,4人,地下车库,1人,会馆,2人,样板间,1人,景观区,2人,1小区内分为2个区域，1-4为1区、5-8为2区；,2外围4人包括工作：绿化景观、道路、车位；,3为保证员工正常休息日，每天安排2人休息，调休岗为样板间、地下停车库。,工作实施,1按照标准操作手册的规定，制定全年、季度工作方案，并按时间节点进行工作考核；对特殊环境工作流程及内容、清洁频次设计，如：秋冬季节水系的清洁、小区外立面的清洁时间、频次等；,2按照标准作业规程进行工作，认真填写工作记录、做好阶段工作总结，不断优化工作流程；,3定期与员工沟通，了解员工思想情况，传达公司开展信息，保持团队稳定性，确保工程持续开展；,工作流程,保洁室内工作流程,时间,7：007：50,8：0010：20,10：2011：00,14：3015：10,15：1018：00,15：1018：00,工,作,内,容,业主出门前保证所有楼道、电梯内没有大片垃圾，保洁员携带手套、垃圾袋，按照责任区域有序的进行巡视一遍责任区域，将袋装垃圾或大片垃圾收集到垃圾筒内。,清洁楼道及电梯；在单元门上悬挂工作提示牌；先对电梯进行清洁，然后从单元顶楼开始打扫楼道，先清扫地面，然后用鸡毛掸掸去弱电面箱等处灰尘，再用抹布擦拭开关等。,巡查养护阶段。楼道保洁员携带手套、垃圾袋，对所负责的区域有序的进行巡视一遍。,楼道保洁员携带手套、垃圾袋，对所负责的区域有序的进行巡视一遍。,保洁员携带拖把、水桶进行楼道内的拖洗.,楼道保洁员携带手套、垃圾袋，对所负责的区域有序的进行巡视一遍后，携带工具回到工具库。,保洁室外工作流程,时间,7：007：30,7：308：10,8：109：40,9：4010：30,10：3011：00,14：0015：30,15：3017：30,17：3018：00,工,作,内,容,1、清洁路面明显的垃圾,2、路面打扫一遍，水系捞一遍；,1、保洁步道，擦拭辖区内各种标识牌、垃圾箱、草坪灯等。,2、推掉花坛边石材上浮灰；保洁路面、绿化带内及卫生死角零散垃圾，并清理楼宇外墙、自行车棚等。,3、循环保洁，清洁路面明显的垃圾,清洁路面、水系清洁明显的垃圾,1、清扫路面上、绿化带内及卫生死角的零散垃圾，并保洁和清理楼宇外墙、自行车棚、宣传栏和路灯等，并根据管理处安排定期循环清洁喷泉水景和打扫空置房屋。,2、循环保洁，清洁路面明显的垃圾,绿化工作管理,绿化养护人员职责,1、全面负责实施辖区内绿地、花木的养护和 管理；,2、对违反绿化管理规定的行为要劝阻、教育、制止，情节严重的按有关程序进行处分；,3、负责绿地、花木的浇水、施肥、除草、松土、除病虫、喷洒药物、修剪整修、花卉替换等工作；,4、妥善保管好药品、工具等；,5、完成上级交办的其他工作任务。,绿化管理的实施,1绿化管理的质量要求,1树木：生长茂盛无枯枝；,2树形：美观完整无倾斜；,3绿篱：修剪整齐无缺枝；,4花坛：土壤疏松无垃圾；,5草坪：平整清洁无杂草；,6小景：保持完好无缺损。,绿化管理的实施,2绿化管理的考核指标,1成活率：除新种树苗95%外，应到达100%；,2倾斜程度：新种树木高度1米处倾斜超过10厘米的树木不